Арендная плата не взимается как пишется

Перейти к содержанию

Формулировка 1: Как обязать арендодателя не игнорировать ваши запросы

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от стоимости неотделимых улучшений.

Внесите в договор аренды обязанность арендодателя дать согласие или отказ на неотделимые улучшения в определенный срок.

Установка кондиционера, вентиляции, монтаж пожарно-охранной сигнализации считаются неотделимыми — такие улучшения, которые невозможно отделить без вреда для имущества. Арендатор, который за свой счет провел такие работы в арендованном помещении, вправе амортизировать их стоимость в налоговом учете. Но при условии, что он получил согласие собственника на такие работы. 

Часто арендодатели месяцами игнорируют запросы арендаторов с просьбой согласовать такие работы. Чтобы этого не произошло, включите в свой договор формулировку от экспертов Главбух Ассистент. 

Выгодная формулировка

«При получении от Арендатора письменной заявки на проведение ремонтных работ или работ по установке дополнительного оборудования Арендодатель обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней направить Арендатору письменное согласие титульного собственника Объекта на проведение работ или мотивированный отказ от их согласования. При задержке с ответом Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере 1 одного процента от месячной ставки арендной платы за каждый день просрочки».

Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.

Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение. 

Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества. 

Выгодная формулировка 

«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».

Формулировка 3: Как избежать споров, кто из сторон что ремонтирует

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 45% от стоимости работ, которые арендатор не обязан проводить.

Заранее согласуйте с арендодателем, кто что ремонтирует, чтобы избежать споров, какие работы относятся к текущему или капитальному ремонту, к неотделимым улучшениям.

По умолчанию текущий ремонт производит арендатор за свой счет, а капитальный — арендодатель. Но стороны могут договориться, что весь ремонт лежит на арендаторе или, наоборот, на арендодателе, либо прописать другие договоренности. 

Эксперты помогут включить все важные условия в договор, в том числе и статус работ, чтобы сэкономить на налогах.

Безопасная формулировка 

«Арендатор обязан:

• осуществлять текущий ремонт Объекта за свой счет не реже одного раза в год и поддерживать его в состоянии, пригодном для использования в коммерческих целях;
• оборудовать Объект пожарно-охранной сигнализацией и системой кондиционирования.

Арендодатель обязан:

• проводить капитальный ремонт не реже одного раза в два года;
• установить грузовой лифт между первым, вторым и третьим этажами».

Формулировка 4: Как согласовать дату сдачи счетов-фактур и другой первички

Позволяет сэкономить на НДС: 20% от суммы арендной платы за месяц. 

Заранее договоритесь с арендодателем о датах счетов-фактур и другой первички.

Без счета-фактуры арендатор не вправе заявить к вычету НДС по арендной плате. Но и оформление счета-фактуры до окончания месяца также лишит арендатора вычета. Поскольку аренда относится к длящимся услугам, базу по ней определяют на последний день месяца. Более ранняя дата в счете-фактуре противоречит НК.  

За задержку документов дольше пяти дней некоторые арендаторы прописывают штрафы. Какие именно — помогут разобраться эксперты Главбух Ассистент.

Выгодная формулировка

«Арендодатель обязан выставлять счет-фактуру ежемесячно не ранее последнего дня отчетного месяца и не позднее 5-го числа следующего месяца. В случае невыставления или более позднего выставления счета-фактуры Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере 1 (одного) процента от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки, но не более 20 (двадцати) процентов. Арендодатель обязан перечислить денежные средства в уплату штрафа или зачесть их в счет арендной платы в течение 3 (трех) рабочих дней со дня получения обоснованной претензии от Арендатора». 

Формулировка 5: Как указать все недостатки в акте на передачу арендованного имущества

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 45% от суммы необоснованных расходов.

При приеме большой площади обращайтесь к независимым экспертам, которые осмотрят помещение и составят акты, а уже на их основе стороны подпишут акт приема-передачи. 

Некоторые арендодатели предлагают подписать акт приема-передачи объекта без детального осмотра. Для арендатора — это не выгодно. Так он не сможет требовать от арендодателя устранить выявленные впоследствии недостатки. При этом обнаружить их простым осмотром за один день невозможно: нужно проверить системы отопления, канализации.

После независимой экспертизы подпишите договор аренды, составленный специалистами. Только с этого момента арендатор должен начать оплачивать аренду.

Безопасная формулировка 

«Все особенности и недостатки Объекта аренды Стороны Договора должны отразить в двухстороннем акте осмотра, который составляется и подписывается в течение 90 (девяноста) календарных дней с даты подписания Договора Арендатором. В течение 10 (десяти) календарных дней на основании акта осмотра Стороны подписывают Акт приема-передачи Объекта».

Формулировка 6: Как сэкономить на налогах при ремонте в строящемся помещении

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 38% от суммы расходов, понесенных на предварительном этапе.

Ссылайтесь на предварительный этап договора, если провели работы в строящемся арендуемом помещении. 

Если собственник пока не оформил свои права в строящемся здании, то нередко стороны сначала заключают предварительный договор аренды, а после регистрации собственности — основной. Если арендатор понес расходы на ремонт и отделку на предварительном этапе, то он не имеет права признавать их в налоговом учете. Если стороны так и не заключили основной договор, то арендатор не вправе признать расходы и вычеты по ним. 

Учесть все нюансы предварительного договора помогут эксперты Главбух Ассистент. 

Безопасная формулировка

«Договор вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 08.08.2017 в рамках предварительного договора аренды №1».

Формулировка 7: Что должно быть указано в договоре аренды

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 45% от арендной платы за весь срок договора, но не более чем за три последних года аренды. 

Опишите в договоре аренды подробно: количество помещений, метраж, расположение, реквизиты свидетельства о праве собственности и т. д. попросите арендодателя приложить к договору поэтажный план здания с арендованными помещениями. Подтвердите, что используете арендованное имущество. Так у ИФНС не возникнет сомнений по поводу, какой именно объект арендует компания.

Налоговая инспекция внимательно изучает расходы на аренду, так как компании часто используют эту услугу, чтобы искусственно завысить свои расходы. В качестве арендодателя выбирают дружественного агента, который не отражает доход от аренды, пока не получит денег. А арендатор не оплачивает аренду, но отражает расходы, поскольку применяет метод начисления. 

Проверить, насколько точно описано арендуемое помещение и избежать при этом вопросов от налоговой, помогут юристы Главбух Ассистент. 

Безопасная формулировка

«Арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять во временное владение и пользование на условиях Договора нежилые помещения общей площадью 5300 кв. м, находящиеся в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Тенистая, д. 140, корп. 5 (далее — «Здание»).

Перечень нежилых помещений (далее — «Объект»), подлежащих передаче Арендатору, согласован Сторонами в Приложении № 1 к Договору, что соответствует Техническому паспорту с поэтажным планом на Здание (Приложение № 2 к Договору)».

Формулировка 8: Как заранее обосновать ставку аренды 

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 45% от арендной платы за весь срок договора, но не более чем за три последних календарных года.

Включайте в арендную плату услуги по охране и уборке помещения, вывозу мусора, организации пропускной системы. Так вы сможете заранее обосновать ставку аренду для ИФНС.

Если арендная плата намного выше рыночного уровня, то налоговики посчитают, что компания намеренно завысила расходы. Избежать претензий налоговой можно, если доказать уникальность объекта и экономическую выгоду от его аренды. 

Эксперты Главбух Ассистент подскажут, как заранее обосновать выгоду расчетами, подтвердить служебными записками, бизнес-планами и прочими документы.

Безопасная формулировка:

«Арендодатель обязан:

• обеспечить круглосуточную охрану Объекта;
• организовать пропускной режим на территорию Объекта;
• производить уборку Объекта не реже одного раза в день;
• обеспечить вывоз мусора».

Формулировка 9: Как включить коммунальные расходы в состав арендной платы

Позволяет сэкономить на НДС: 21% от стоимости коммунальных услуг или 45% от стоимости коммуналки при посредническом договоре. 

Используйте вариант с переменной частью арендной платы — стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором за месяц. В этом случае вы вправе принять к вычету весь входной НДС, в том числе и по коммунальным платежам. Так  избежите претензий со стороны ФНС.

Налоговая предъявляет претензии, если арендатор возмещает входной НДС по коммунальным услугам, стоимость которых он компенсирует арендодателю. Контролеры считают, что раз арендодатель — не ресурсоснабжающая организация, значит, он не имеет права выставлять счета-фактуры на сумму коммунальных платежей. А без таких счетов-фактур у арендатора нет основания для возмещения НДС. 

Другой ошибочный вариант — посреднический договор, по которому арендодатель обязуется приобретать для арендатора коммунальные услуги. 

Договоры с коммунальщиками обычно заключаются намного раньше соглашения с арендатором. Значит, посреднический договор на закупку коммунальных услуг могут признать ничтожным. В этом случае инспекция откажет арендатору в налоговом учете коммунальных платежей и в вычете НДС по ним. 

Эксперты Главбух Ассистент помогут оставить договор аренды так, чтобы у налоговиков не было вопросов.

Безопасная формулировка

«Арендная плата состоит из двух частей:

• постоянная часть, которая равна 802 руб. за 1 кв. м в месяц (в том числе НДС 122,34 руб.);
• переменная часть, которая определяется по итогам месяца и равна стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг.

Переменная часть арендной платы рассчитывается на основании данных счетчиков электроэнергии и воды, а также порядка расчета, указанного в Приложении № 3 к настоящему Договору».

Чтобы договоры аренды защищали ваши интересы — проконсультируйтесь с юристами.  

Арендные каникулы и их правовая подоплека

Арендные каникулы — понятие, законодательством не предусмотренное. Понимают под этой формулировкой тот период действующего договора аренды помещения, когда арендная плата за него устанавливается в меньшем размере или отсутствует совсем. Протяженность такого периода в зависимости от конкретной ситуации может достигать нескольких месяцев. При этом не следует арендными каникулами считать промежуток времени, когда арендатор в счет оплаты за аренду несет расходы по ремонту, поскольку такие расходы расцениваются как одна из форм арендной платы (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ). 

Чем может быть обусловлено снижение размера арендных платежей? Как правило, тем, что договор аренды заключен и помещение передано по акту, но арендатор в силу каких-либо причин не может на протяжении некоторого времени пользоваться помещением совсем или использовать его в полном объеме. Такими причинами могут становиться:

• необходимость достройки здания или перепланировки его помещений;
• выполнение отделочных или ремонтных работ;
• проведение целевого технического оснащения помещения;
• продолжительный переезд арендатора.

Механизм арендных каникул позволяет арендодателю:

• гарантировать привлечение арендаторов еще на этапе, когда помещение фактически не может использоваться;
• удерживать арендаторов от расторжения договора аренды в периоды ограниченных возможностей по использованию объекта.

Можно ли согласовать арендные каникулы на период режима самоизоляции из-за распространения коронавирусной  инфекции и что делать арендатору, если аренда стала обременительной? Ответы на эти и другие вопросы дали эксперты КонсультантПлюс:

Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Очевидно, что при краткосрочной аренде предоставление арендных каникул оказывается невыгодным для арендодателя.

Арендатор же выигрывает не только в части экономии на арендной плате, но и получает гарантию предоставления ему помещения в интересном для него месте.

Наличие арендных каникул и параметры, действующие во время их применения, оговариваются в условиях договора аренды:

• непосредственно в его тексте, если арендные каникулы приходятся на начало действия договора;
• в дополнительном соглашении к нему, если необходимость снижения платы за аренду возникает уже в процессе использования объекта.

То есть каникулы являются неотъемлемой частью договора аренды, и взаимоотношения арендатора и арендодателя во время них продолжаются на основании именно этого документа. Право на уменьшение арендной платы по согласию сторон предусмотрено п. 3 ст. 614 ГК РФ.

О том, что различает аренду и лизинг, читайте в материале «Чем отличается аренда от лизинга?».

Варианты оплаты за период арендных каникул

Предоставление в аренду — услуга, предполагающая ее возмездность (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия платы за аренду пользование может быть сочтено безвозмездным и тогда будет подчиняться правилам другой главы ГК РФ (гл. 36). То есть совсем отказываться от арендной платы во время арендных каникул не следует, но правомерным является обоснованное адекватное снижение платежей.

Вариантами такого снижения могут стать:

• прямое уменьшение величины месячной платы на определенный период;
• предоставление отсрочки по оплате, предполагающей, что в течение арендных каникул оплата не производится, а платежи за этот период (рассчитанные от сниженной ставки) осуществляются путем добавления их равными долями в течение нескольких месяцев к сумме основной арендной платы, которая начинает в полном объеме уплачиваться по завершении арендных каникул.

Причем снизить можно именно арендную плату. Коммунальные платежи (если они имеют место) во время каникул арендатор должен оплачивать без снижения их размера.

Об особенностях признания в расходах единовременного арендного платежа, осуществленного за несколько налоговых периодов, читайте в статье «Минфин России: расходы на аренду признаются равномерно».

Образец текста о каникулах в договоре аренды

В тексте документа, устанавливающего арендные каникулы, должно присутствовать указание:

• на причину введения каникул;
• их продолжительность;
• величину действующей в этом периоде арендной платы;
• порядок оплаты арендных платежей.

Когда арендные каникулы предусматриваются прямо в договоре, эти моменты могут быть описаны либо в особом разделе этого документа, посвященном каникулам, либо будут содержаться в отдельных пунктах разделов, отведенных для освещения соответствующих вопросов (например, предмет договора, обязательства, расчеты).

Содержание отдельного раздела договора по арендным каникулам может быть, например, таким:

3.1. На период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации в соответствии с заявленными Арендатором требованиями к его техническому оснащению устанавливаются арендные каникулы.
3.2. Продолжительность арендных каникул равна 2 (двум) месяцам с даты подписания акта передачи помещения Арендатору.
3.3. Величина месячной арендной ставки во время арендных каникул составляет 30 000 (тридцать тысяч) рублей.
3.4. Оплата арендной платы за период арендных каникул осуществляется в рассрочку на протяжении 6 (шести) месяцев с даты подписания акта о завершении технического оснащения помещения путем увеличения ежемесячной суммы платы за аренду, предусмотренной п. 5.1 Договора, на 10 000 (десять тысяч) рублей.
3.5. Оплата процентов за предоставление рассрочки не предусматривается.

Если арендные каникулы оговариваются в дополнительном соглашении, то оно может вводить в текст договора в отношении этих каникул:

• дополнительный раздел, состоящий из нескольких пунктов;
• дополнительные пункты в несколько разделов;
• дополнительное условие, раскрывающее детали определенного пункта (или пунктов) договора.

В последнем случае текст, относящийся к арендным каникулам, может быть, например, таким:

1. Арендодатель, исполняя закрепленную за ним п. 3.1.5 Договора обязанность по проведению капитального ремонта помещения, организует проведение соответствующих работ в период с 01.06.2018 по 31.07.2018.
2. В связи с возникающими в указанный период ограничениями по возможности полноценного использования помещения Арендатором на время проведения ремонтных работ в соответствии с п. 1.6 Договора устанавливаются арендные каникулы.
3. На время арендных каникул величина ежемесячной арендной платы снижается на 50% и составляет, соответственно, 118 000 (Сто восемнадцать тысяч) руб., в т. ч. НДС 18% 18 000 руб.
4. Порядок уплаты арендной платы не меняется и соответствует установленному п. 4.2 Договора.

О том, как регулируются арендные отношения по международным стандартам, читайте в материале «МСФО № 17 “Аренда — особенности применения”».

Налоговые последствия каникул для арендодателя

Уменьшение суммы арендной платы влечет за собой возможное для арендодателя снижение величины налога на прибыль, УСН, НДФЛ или НДС в зависимости от особенностей налогового режима, применяемого арендодателем. Крайне важными здесь оказываются обоснованность уменьшения и адекватность уменьшенных платежей по аренде. В случае отсутствия грамотного обоснования этих действий стороны договора аренды могут быть заподозрены в сговоре с целью снижения налогов, уплачиваемых арендодателем.

Полный отказ от взимания арендной платы на период действия арендных каникул будет сочтен проверяющими как отношения, существующие на условиях безвозмездности. А это означает, что арендодатель:

• не сможет начислять амортизацию по переданному в аренду объекту (п. 3 ст. 256 НК РФ);
• несмотря на отсутствие дохода, должен будет уплачивать НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ), исчисляя его с рыночной стоимости услуг по сдаче в аренду аналогичного объекта (п. 2 ст. 154 НК РФ).

Об особенностях отражения операций по аренде в бухучете у арендатора и арендодателя читайте в статье «Новое ПБУ «Аренда»: особенностями работы с ним для арендатора и арендодателя».

Налоговые последствия каникул для арендатора

Для арендатора снижение величины арендной платы приводит к уменьшению затрат, учитываемых при расчете налога на прибыль (УСН-налога или НДФЛ), и суммы НДС, которую можно по этим затратам взять к вычету (в зависимости от вида налогообложения арендатора).

О том, при каком условии можно учесть расходы по содержанию арендованного помещения при УСН, читайте в материале «Может ли арендодатель учесть для УСН расходы на содержание объекта аренды?».

Но наиболее негативной для него в плане налогов оказывается возможность пользоваться имуществом безвозмездно. Обусловлено это тем, что безвозмездное использование имущества приравнивается к внереализационному доходу (п. 8 ст. 250 НК РФ), который арендатору придется включить в базу по налогу на прибыль, оценив этот доход по его рыночной цене.

Таким образом, для арендатора обоснованное снижение платы за аренду на период арендных каникул приобретает не менее важное значение, чем для арендодателя.

О том, на каком счете бухучета учитывается взятый в аренду объект у арендатора, читайте в статье «Забалансовый счет 001 “Арендованные основные средства”».

Итоги

Арендные каникулы — это период, в течение которого действуют сниженные ставки арендной платы, обусловленные либо временно существующей для арендатора невозможностью использовать арендованное помещение, либо наличием ограничений, не позволяющих пользоваться объектом в полном объеме. Наличие арендных каникул устанавливается договором или дополнительным соглашением к нему. В тексте, относящемся к этому предмету, следует оговорить причины введения каникул, их продолжительность, величину устанавливаемой сниженной оплаты за аренду, особенности осуществления платежей. Отсутствие условия об оплате за период действия каникул приведет к тому, что отношения будут расцениваться как существующие на принципах безвозмездности, а это повлечет за собой негативные налоговые последствия как для арендодателя, так и для арендатора.

Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.