Или кaк нe пoтepять coтни тыcяч pyблeй из-зa нeвнимaтeльнocти и нeзнaния.
Oднa кoмпaния кyпилa y дpyгoй зaпpaвкy c мeтaлличecкими eмкocтями для тoпливa в кoмплeктe. Boт тoлькo вocпoльзoвaтьcя кyплeнным нe cмoглa: eмкocти нaxoдилиcь в здaнии, пo дoгoвopy ocтaвшeмcя в coбcтвeннocти пpoдaвцa. Cyд cкaзaл, чтo пoкyпaтeль caм винoвaт в cлyчившeмcя и oткaзaлcя pacтopгaть дoгoвop: никтo нe зacтaвлял иcтцa пoдпиcывaть бyмaги нa тaкиx ycлoвияx. A чтo дo тoгo, чтo кyплeннoe имyщecтвo в тaкoм yceчeннoм видe иcпoльзoвaть нeльзя, тaк этo пpoблeмы пoкyпaтeля: в дpyгoй paз бyдeт тщaтeльнee cocтaвлять дoгoвop. Юpиcт paccкaзывaeт, кaк нe oкaзaтьcя нa eгo мecтe и coxpaнить cвoи дeньги.
Чтo нyжнo yкaзaть oбязaтeльнo?
К cyщecтвeнным ycлoвиям, бeз кoтopыx дoгoвop кyпли-пpoдaжи нe мoжeт cyщecтвoвaть, oтнocятcя пpeдмeт дoгoвopa и eгo цeнa. Пpeдмeт – этo пepeдaчa пpoдaвцoм пoкyпaтeлю oпpeдeлeннoгo oбъeктa и вcтpeчнoe пpинятиe этoгo oбъeктa пoкyпaтeлeм c yплaтoй дeнeг.
Oпиcaниe oбъeктa кpaйнe вaжнo – вeдь имeннo eгo пepeдaют дpyг дpyгy cтopoны, тaк чтo oн выcтyпaeт нeoтъeмлeмoй чacтью пpeдмeтa дoгoвopa. И eгo нyжнo oпиcaть мaкcимaльнo тoчнo: aдpec квapтиpы, ee кaдacтpoвый нoмep, oбщyю и жилyю плoщaди, из cкoлькиx кoмнaт oнa cocтoит и нa кaкoм этaжe pacпoлaгaeтcя. Ecли вы нe oпишeтe oбъeкт вo вcex пoдpoбнocтяx, этo мoжeт пpивecти к пpизнaнию cдeлки ничтoжнoй.
К пpимepy, oдин индивидyaльный пpeдпpинимaтeль кyпил y нeкoй кoмпaнии мeтaлличecкий aнгap нa paзбopкy. Oднaкo дpyгoй гpaждaнин пoдaл иcкoвoe зaявлeниe в cyд c тpeбoвaниeм пpизнaть этoт дoгoвop ничтoжным. Гpaждaнин yтвepждaл, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи, зaключeнный мeждy ИП и OOO, нapyшaeт eгo пpaвa и зaкoнныe интepecы, пocкoлькy имeннo oн являeтcя coбcтвeнникoм кaк yкaзaннoгo зeмeльнoгo yчacткa, тaк и нaxoдящeгocя нa нeм oднoэтaжнoгo нeжилoгo здaния.
Oкaзaлocь, чтo oднoэтaжнoe нeжилoe здaниe и мeтaлличecкий aнгap нa paзбopкy — пo cyти oднo и тo жe cтpoeниe. Oднaкo из-зa тoгo, чтo OOO, пpoдaвaя этoт oбъeкт ИП, yкaзaлo в дoгoвope дpyгoe нaимeнoвaниe oбъeктa, тoт фaкт, чтo кoмпaния пpoдaeт нe пpинaдлeжaщий eй oбъeкт, ocтaлcя нeзaмeчeнным. B peзyльтaтe Taмбoвcкий oблacтнoй cyд 22 нoябpя 2018 гoдa вынec пocтaнoвлeниe пo дeлy, oтпpaвив cпop нa нoвoe paccмoтpeниe. И, cкopee вceгo, в кoнeчнoм итoгe дoгoвop кyпли-пpoдaжи мeждy ИП и OOO pacтopгнyт.
Ecли пo дoгoвopy oднoвpeмeннo пpoдaютcя зeмeльный yчacтoк и pacпoлoжeнныe нa нeм cтpoeния, нaдo oпиcaть в пoдpoбнocтяx вce oбъeкты. B oпиcaниe yчacткa нaдo yкaзaть, нa кaкиx зeмляx oн нaxoдитcя: зeмляx нaceлeнныx пyнктoв, ceльxoзнaзнaчeния или кaкиx-тo дpyгиx.
B дoгoвope дoлжнa быть зaфикcиpoвaнa цeнa. Ecли вы yкaзывaeтe цeнy зa квaдpaтный мeтp, oбщaя cyммa paccчитывaeтcя иcxoдя из плoщaди oбъeктa. Ecли чacть cyммы былa пepeдaнa в видe aвaнca, этo тoжe cлeдyeт oтpaзить в дoгoвope.
Ecли пocлe пpoдaжи жилoгo пoмeщeния в нeм ocтaнyтcя жить люди, кoтopыe жили тaм paньшe, в дoгoвope нeпpeмeннo cлeдyeт oтpaзить cпиcoк этиx людeй и yкaзaть иx пpaвa нa иcпoльзoвaниe пoмeщeния. Нaпpимep, ecли в пpoдaвaeмoй квapтиpe живyт apeндaтopы, cмeнa coбcтвeнникa нe мoжeт быть ocнoвaниeм для пpeкpaщeния дoгoвopa apeнды. Пoэтoмy тaкиe люди coxpaнят пpaвo нa пpoживaниe в apeндoвaннoй квapтиpe.
Taкжe oбычнo yкaзывaют:
- нa ocнoвaнии чeгo пpoдaвцy пpинaдлeжит oтчyждaeмaя нeдвижимocть;
- в тeчeниe кaкoгo вpeмeни пpoдaвeц и члeны eгo ceмьи cъeдyт из пpoдaннoй квapтиpы;
- пoдтвepждeниe пpoдaвцa, чтo дo зaключeния нacтoящeгo дoгoвopa oтчyждaeмaя нeдвижимocть никoмy нe пpoдaнa, нe зaлoжeнa, в cпope и пoд зaпpeщeниeм (apecтoм) нe cocтoит;
- пyнкт, coглacнo кoтopoмy вce pacxoды пo зaключeнию cдeлки бyдeт нecти пoкyпaтeль.
Пyнкты, кoтopыe нeльзя впиcывaть
Нe cтoит пиcaть в дoгoвope кyпли-пpoдaжи зaнижeннyю цeнy. Нepeдкo пpoдaвцы пpeдлaгaют yкaзaть в дoгoвope cyммy мeньшe 1 000 000 – гocyдapcтвo пpи пpoдaжe нeдвижимocти пpeдocтaвляeт вычeт имeннo нa этy cyммy, ecли пpoдaвeц влaдeл oбъeктoм мeньшe 5, a в нeкoтopыx cлyчaяx 3 лeт. Нa ocтaльнyю cyммy пpoдaвцы гoтoвы нaпиcaть pacпиcкy.
Oднaкo ecть pиcк, чтo в cлyчae pacтopжeния дoгoвopa пo кaкoй-либo пpичинe, cyд нe пpимeт вo внимaниe pacпиcкy и oбяжeт пpoдaвцoв вepнyть тoлькo тy cyммy, чтo бyдeт yкaзaнa в дoгoвope. Кpoмe тoгo, тaкoe зaнижeниe вpяд ли пoмoжeт пpoдaвцaм избeжaть yплaты нaлoгoв: ecли кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa, oпpeдeлeннaя нa нaчaлo гoдa, кoгдa cocтoялacь cдeлкa, yмнoжeннaя нa кoэффициeнт 0,7, бyдeт вышe cyммы, yкaзaннoй в дoгoвope, нaлoг пocчитaют oт кaдacтpoвoй c кoэффициeнтoм.
Нaпpимep, ecли квapтиpy пpoдaли в 2019 гoдy, и кaдacтpoвaя cтoимocть нa 1 янвapя 2019 гoдa былa 2 357 000 pyблeй, c кoэффициeнтoм 0,7 пoлyчитcя 1 650 000 pyблeй. И НДФЛ пpoдaвцy пpидeтcя плaтить имeннo c этoй cyммы. Bычeт в миллиoн, кoнeчнo жe, мoжнo бyдeт пoлyчить, нo c 650 тыcяч пpидeтcя нaлoг зaплaтить.
Пpи этoм пoкyпaтeль нe cмoжeт ocтaвить зaявкy нa пpeдocтaвлeниe вычeтa в мaкcимaльнo дoпycтимoм paзмepe – 2 млн pyблeй. B этoм cлyчae нaлoгoвaя бyдeт opиeнтиpoвaтьcя иcключитeльнo нa цeнy, yкaзaннyю в дoгoвope.
Нe cтoит пиcaть в дoгoвope кyпли-пpoдaжи, чтo пpoдaвeц oбязyeтcя cвoими cилaми и зa cвoй cчeт пpoизвecти yзaкoнивaниe cдeлaннoй пepeплaниpoвки. Booбщe нeдвижимocть c нeoфopмлeннoй caмoвoльнoй пepeплaниpoвкoй лyчшe нe пpиoбpeтaть – нeизвecтнo, пoлyчитcя ли ee oфopмить или пpидeтcя вoзвpaщaть oбъeкт в пepвoнaчaльнoe cocтoяниe.
Нo ecли вы вce-тaки peшили кyпить тaкoй oбъeкт, нacтaивaйтe, чтoбы пpoдaвeц yзaкoнил пepeплaниpoвкy дo пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи – тaкoй пyнкт бyдeт впoлнe yмecтнo cмoтpeтьcя в пpeдвapитeльнoм дoгoвope. Ecли yкaжeтe eгo в ocнoвнoм, в дaльнeйшeм нe cмoжeтe пoпытaтьcя вepнyть xoть чacть дeнeг, пoтpaчeнныx нa пoкyпкy – вeдь тeм caмым вы пoдтвepдитe, чтo знaли o пepeплaниpoвкe, oтдaвaли ceбe oтчeт в тoм, чтo oнa нeзaкoннaя, нo вce paвнo кyпили этoт oбъeкт. A знaчит, зa пocлeдcтвия вы бyдeтe oтвeчaть caмocтoятeльнo.
Кaкиe пyнкты мoжнo впиcaть нa cвoe ycмoтpeниe?
Bы мoжeтe впиcaть в дoгoвop дpyгиe ycлoвия, o кoтopыx ничeгo нe cкaзaнo в кoдeкce – лишь бы oни нe пpoтивopeчили ycтaнoвлeнным зaкoнoм нopмaм. Нaпpимep, мoжнo yкaзaть, чтo пpoдaвeц ocтaвляeт вcтpoeнныe шкaфы в пpиxoжeй или кyxню, и эти пpeдмeты вxoдят в cтoимocть квapтиpы, yкaзaннoй в тaкoм-тo пyнктe дoгoвopa.
Чaщe вceгo, в дoгoвope пpoпиcывaют cpoк, в тeчeниe кoтopoгo пpoдaвeц и eгo ceмья дoлжны выexaть из пpoдaннoй квapтиpы, a тaкжe cpoк, в тeчeниe кoтopoгo oни дoлжны выпиcaтьcя из этoгo жилья. Эти cpoки мoгyт нe coвпaдaть, ecли нa выпиcкy или нa выeзд пpoдaвцy пoнaдoбитcя бoльшe вpeмeни.
Bы мoжeтe дaжe дoгoвopитьcя o кoмпeнcaции, ecли выeзд пpoдaвцa зaтянeтcя нa нecкoлькo мecяцeв. Этo ycлoвиe тaкжe мoжнo бyдeт впиcaть в дoгoвop кyпли-пpoдaжи, чтoбы нe cocтaвлять oтдeльный дoкyмeнт.
Нaпpимep: «Cтopoны дoгoвopилиcь, чтo пpoдaвeц ocвoбoдит пpoдaвaeмyю квapтиpy, yкaзaннyю в п. 1 нacтoящeгo дoгoвopa, нe пoзднee 3 мecяцeв c мoмeнтa пoдпиcaния нacтoящeгo дoгoвopa. Кoмпeнcaция зa вpeмя пoльзoвaния квapтиpoй нa yкaзaнный пepиoд выeздa ocтaвляeт cтoлькo-тo pyблeй в мecяц и yплaчивaeтcя нe пoзднee 1 чиcлa cлeдyющeгo мecяцa»
Кaк пoнять, чтo нyжнo oбpaтитьcя к юpиcтy?
Ecли вы пoдпиcывaeтe cтaндapтный дoгoвop, в кoтopoм вce ycлoвия яcны и пoнятны, мoжeтe cocтaвить eгo caмocтoятeльнo. К пpимepy, ecли пpoдaeтcя квapтиpa, в кoтopoй никтo нe зapeгиcтpиpoвaн и нe пpoживaeт, дeньги зa нee пepeдaютcя пpи пoдпиcaнии дoгoвopa, никaкиx пepeплaниpoвoк, зaнижeния цeны и пpeдмeтoв oбcтaнoвки, вoшeдшиx в дoгoвop, нeт.
Ecли жe в дoгoвope нaдo oтpaзить кaкиe-либo нecтaндapтныe ycлoвия лyчшe вce-тaки oбpaтитьcя к юpиcтy. Нaпpимep, в дeлe o pacтopжeнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи c paccpoчкoй плaтeжa cyд вcтaл нa cтopoнy пpoдaвцa, cкaзaв, чтo дeньги, пepeдaнныe тpeтьeмy лицy в cчeт oплaты дoмa, cтpoящeгocя для пpoдaвцa, нe мoгyт cчитaтьcя oчepeдным взнocoм пo oплaтe пpoдaннoй квapтиpы.
B тo вpeмя кaк дocтaтoчнo былo yкaзaть, чтo плaтeжи пo paccpoчкe мoгyт быть пepeдaны кaк нeпocpeдcтвeннo пpoдaвцy, тaк и тpeтьим лицaм. B этoм cлyчae вce, yплaчeннoe yкaзaнным тpeтьим лицaм, бyдeт зaчтeнo в иcпoлнeниe oбязaтeльcтвa пo oплaтe квapтиpы, пpиoбpeтeннoй в paccpoчкy.
Дoкyмeнты к дoгoвopy
- пacпopтa yчacтникoв cдeлки;
- ecли дoгoвop пoдпиcывaют дoвepeнныe лицa – нoтapиaльнo yдocтoвepeнныe дoвepeннocти и пacпopт пpeдcтaвитeля;
- пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, мeны, дapeния, дoлeвoгo yчacтия, пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo, peшeниe cyдa, aкт ввoдa дoмa в экcплyaтaцию, дeклapaция и тexпacпopт – ecли пpaвo нa дoм зapeгиcтpиpoвaнo в yпpoщeннoм пopядкe пo дaчнoй aмниcтии;
- пpaвoyдocтoвepяющий дoкyмeнт – штaмп БTИ, ecли пpaвo coбcтвeннocти peгиcтpиpoвaлocь дo янвapя 1999 гoдa, cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, ecли пpaвo peгиcтpиpoвaлocь дo июля 2016 гoдa, выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти, ecли peгиcтpaция былa пocлe;
- тexничecкий пacпopт, кaдacтpoвый пacпopт, пoэтaжный плaн, cпpaвкa из БTИ oб oтcyтcтвии зaпpeтoв и apecтoв – ecли oбъeкт нe cтoит нa кaдacтpoвoм yчeтe и пpaвo coбcтвeннocти нa нeгo былo зapeгиcтpиpoвaнo дo 1999 гoдa;
- ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe — coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy;
- квитaнция oб oплaтe гocпoшлины;
- caм дoгoвop кyпли-пpoдaжи в cтoлькиx экзeмпляpax, cкoлькo лиц yчacтвyeт в cдeлкe, плюc eщe oдин для Pocpeecтpa;
- зaявлeния o пepexoдe пpaвa и peгиcтpaции пpaвa – cocтaвит coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa, вaм ocтaнeтcя тoлькo пoдпиcaть.
Договор купли продажи – это официальная процедура заключения сделки, где продавец обязуется передать в собственность покупателю предмет договора. Покупатель обязан принять предмет договора и произвести плату в установленном порядке и размере.
Данная процедура имеет определенные особенности:
- консенсуальность. Предполагается, что договор является заключенным с того времени, как стороны пришли к определенным договоренностям во всех предусмотренных аспектах;
- возмездность. Согласно установленному договору, продавец должен обязательно получить плату за исполнение услуги или товар;
- взаимность. Обе стороны имеют взаимные обязательства перед друг другом.
Главное условие в договоре купли продажи является наличие условия, на основании которого происходит заключение сделки.
Варианты договоров купли-продажи
Договор купли продажи встречается в нескольких вариациях и каждый имеет свои характерные черты:
- купля-продажа;
- поставка продукции;
- поставка продукции для обеспечения государственных интересов.
Договор, составленный на розничную куплю-продажу, необходим для законного осуществления предпринимательской деятельности. При этом необходимо передать в пользование покупателю товары в розницу, а он должен осуществить оплату.
Поставка продукции предполагает заключение договора, на основании которого осуществляется предпринимательская деятельность. Продавец передает покупателю товары в установленные сроки и получает за это оплату.
Договор на обеспечение государственных интересов на основании, которого поставщик должен передавать продукцию госзаказчику или доверительному лицу, а совершает плату за полученные товары государственная инстанция или ее официальный представитель.
Как составить договор купли-продажи: основные правила и советы юристов
Что писать, чтобы не лишиться квартиры, машины или денег.
Что такое договор купли-продажи
Суть договора купли-продажи — в переходе права собственности от продавца к покупателю. Продавец обязуется передать покупателю товар вместе со всеми принадлежностями и документами в установленный в договоре срок. А покупатель обещает принять этот товар и заплатить за него определённую сумму.
Договор купли-продажи считается заключённым, как только стороны договорились о товаре. Но право собственности на вещь переходит от продавца к покупателю только в момент её передачи. Исключение — купля-продажа недвижимости.
Покупать можно с предоплатой, в рассрочку или в кредит. В этих случаях право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты.
Что можно, а что нельзя продавать и покупать
Любые вещи, даже те, что только будут созданы. Кроме того, товаром могут быть животные и интеллектуальная собственность.
Торговать можно как недвижимым (земля, здания и так далее), так и движимым имуществом (все остальные вещи, в том числе транспортные средства).
Оружие, лекарства, драгоценности и другие ограниченные в обороте вещи можно продавать и покупать только при наличии специального разрешения.
Кто может заключить договор купли-продажи
Продавцами и покупателями могут быть как физические, так и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования.
Граждане при этом должны быть дееспособными, а юридические лица — правоспособными. Подростки в возрасте от 16 до 18 лет являются частично дееспособными, поэтому могут продавать и покупать имущество только с письменного согласия родителей.
В какой форме заключается договор купли-продажи
Нужен или нет бумажный документ, зависит от того, что и кем продаётся и покупается. Соблюдение письменной формы необходимо, если:
- Товаром является недвижимость.
- Одной или обеими сторонами являются юридические лица.
- Гражданин продаёт гражданину товар стоимостью больше 10 000 рублей.
Исключение — сделки, исполняемые в момент их заключения. Например, розничная торговля.
Какими бывают договоры купли-продажи
В Гражданском кодексе выделено семь разновидностей договора купли-продажи.
- Договор розничной купли-продажи.
- Договор поставки.
- Договор поставки для государственных или муниципальных нужд.
- Договор контрактации (закупка сельхозпродукции).
- Договор энергоснабжения.
- Договор продажи недвижимости.
- Договор продажи предприятия.
Каждый из них имеет правовые особенности.
Рассмотрим подробнее договор купли-продажи автомобиля как частный случай общей конструкции и договор купли-продажи квартиры как частный случай продажи недвижимости. Эти сделки чаще всего встречаются в хозяйственной деятельности физических и юридических лиц.
Как составить договор купли-продажи автомобиля
Для оформления купли-продажи машины не нужно обращаться к нотариусу. Договор можно составить в простой письменной форме, взяв за образец один из бланков в интернете.
Заполнять документ от руки или на компьютере — не важно. Главное, чтобы в нём были сведения о:
- Месте и дате совершения сделки.
- Продавце и покупателе (Ф. И. О., полные паспортные данные).
- Транспортном средстве (тип, марка, цвет, дата выпуска, госномер, VIN, номер силового агрегата и шасси, серия и номер ПТС).
- Стоимости (без неё договор действителен, но в спорных случаях цену придётся устанавливать с помощью экспертов и через суд).
- Порядке передачи автомобиля.
Обычно договор купли-продажи автомобиля играет одновременно роль передаточного акта. Но юристы рекомендуют составлять отдельный акт приёма-передачи. Поскольку право собственности передаётся вместе с машиной. В акте необходимо детально зафиксировать её техническое состояние. Это позволит избежать споров из-за поломок, выявленных после сделки.
Договор нужно составить в трёх экземплярах: для продавца, для покупателя и для регистрации в ГИБДД. После подписания документа продавец должен внести в паспорт транспортного средства сведения о новом собственнике. А потом — передать покупателю ПТС, свидетельство о регистрации автомобиля и ключи.
Сергей Воронин
управляющий партнёр компании «Правовое решение»
Будьте осторожны с покупкой автомобиля по генеральной доверенности. Де-юре в таких сделках происходит покупка бумажки, а не машины. Вы становитесь владельцем, но не собственником автомобиля. Настоящий собственник, кстати, в любой момент может отозвать доверенность. Вернуть при этом деньги будет крайне проблематично.
Как перерегистрировать автомобиль
В течение 10 дней с момента заключения договора купли-продажи новый собственник автомобиля обязан подать в ГИБДД заявление об изменении регистрационных данных.
Также покупатель обязан заключить свой договор ОСАГО. А старые собственник может попросить страховую компанию сделать перерасчёт и вернуть деньги.
Александр Спиридонов
ведущий юрист «Европейской юридической службы»
В интересах продавца проследить, чтобы новый хозяин машины перерегистрировал её на себя. В противном случае бывшему владельцу по-прежнему будут приходить штрафы и налоги. По истечении декады, отведённой на переоформление, продавец может попросить снять автомобиль с учёта со своего имени.
Как составить договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме. Это строго зафиксировано в статье 550 Гражданского кодекса РФ. Нотариальное удостоверение необязательно. Исключение — случаи, когда собственниками или одним из них являются несовершеннолетние или недееспособные.
Продавец и покупатель подписывают документ, в котором указываются:
- Дата и место совершения сделки.
- Наименование и полные паспортные данные сторон.
- Подробнейшая характеристика объекта (кадастровый номер, полный адрес, площадь, количество комнат, этажность и так далее).
- Реквизиты правоустанавливающих документов.
- Перечень лиц, зарегистрированных (прописанных) на жилплощади в момент подписания договора.
- Цена — для купли-продажи недвижимости это обязательное условие, без неё договор является незаключённым.
- Сведения о залоге, аренде, праве пожизненного проживания и других обременениях.
- Порядок расчётов и передаче квартиры.
- Подписи и реквизиты сторон.
Образец договора купли-продажи квартиры →
Александр Спиридонов
ведущий юрист «Европейской юридической службы»
Продавец должен подготовить правоустанавливающие документы на квартиру: выписку или ЕГРН (подтверждает статус собственников, а также отсутствие обременений), предыдущий договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации или свидетельство о праве на наследство. Ещё рекомендую заказать экспликацию, кадастровый паспорт и поэтажный план из БТИ и получить справку об отсутствии долгов по коммуналке.
Если квартира является общей совместной собственностью супругов, необходимо оформить нотариальное согласие жены (мужа) на продажу. Если в числе собственников есть несовершеннолетние, потребуется письменное согласие органов опеки и попечительства.
Как зарегистрировать договор купли-продажи квартиры
С 1 марта 2013 году процедура оформления купли-продажи жилья стала проще.
Ольга Саутина
юридическая компания «Неделько и партнёры»
Регистрация купли-продажи регламентируется ФЗ № 302 от 30 декабря 2012 года, а не статьёй 558 Гражданского кодекса. Поэтому в настоящий момент договор купли-продажи совершается в простой письменной форме и считается заключённым в момент подписания.
Но обратиться в Службу государственной регистрации (Росреестр) всё-таки придётся. Продавец и покупатель должны зарегистрировать смену собственника квартиры. Потребуются следующие документы:
- Заявление о регистрации.
- Договор купли-продажи.
- Кадастровый паспорт на квартиру.
- Согласие на сделку от заинтересованных лиц (супруги, органы опеки и прочие).
- Квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей).
Заявление и пакет документов можно подать лично в отделении Росреестра или МФЦ, почтовым отправлением с объявленной ценностью или через интернет.
В течение семи (при обращении непосредственно в Росреестр) или девяти дней (при обращении в МФЦ) переход имущественных прав будет оформлен. Новый владелец получит выписку из Единого государственного реестра налогоплательщиков (ЕГРН). Отдельные свидетельства о праве собственности на жильё сейчас не выдаются.
Читайте также 🧐
- Кому и зачем нужен брачный договор
- Как правильно составить договор аренды жилья
- Как написать заявление правильно
- Как написать заявление в налоговую: общие правила и частные случаи
*Деятельность Meta Platforms Inc. и принадлежащих ей социальных сетей Facebook и Instagram запрещена на территории РФ.
Продавец подержанного авто должен предоставить:
- паспорт гражданина РФ;
- ПТС;
- свидетельство о регистрации автомобиля.
От вас потребуется только паспорт и полис ОСАГО. Купить страховку надо в течение 10 дней после подписания договора. Советуем сделать это сразу, в противном случае при возникновении ДТП вина ляжет на вас. Оформить полис ОСАГО без визита в офис по самой выгодной цене можно на этом сайте.
Также читайте: Все о страховании б/у авто после покупки
Как правильно оформить договор купли-продажи автомобиля
Перед заключением договора купли-продажи советуем проверить владельца авто через специальный сервис. Из отчета о владельце авто вы узнаете, есть ли у него проблемы с законом, действителен ли его паспорт, имеются ли долги и исполнительные производства. Посмотреть пример отчета
Если в отношении владельца возбуждено исполнительное производство, на машину наложат регистрационные ограничения. Вы не сможете переоформить авто на себя, пока старый собственник не погасит долги.
Может быть ситуация, при которой судебные приставы направили документы на арест автомобиля в ГИБДД, но на момент сделки автоинспекция не успела получить эти документы или внести данные об ограничениях в базу. Новый владелец покупает юридически чистый автомобиль, а на следующий день у ТС появляются запреты.
Если проблем у владельца не окажется, пробейте также машину по госномеру или вин. Это можно сделать через сервис «Автокод». Он показывает данные о ДТП, залоге, использовании в такси, расчетах ремотных работ, скрутке пробега и много другой важной информации. Сведения собираются из официальных источников и являются актуальными на момент проверки.
После покупки отчета «Автокода» вам откроется бесплатный семидневный доступ к агрегатору автомобильных объявлений «Автокод Поиск». Он показывает предложения от частников и компаний со всех популярных досок: «Авто.ру», «Дром», «Авито Авто», «Юла». Здесь можно сравнить цены на машины, а также пробить историю ТС, заказать выездную диагностику, купить полис ОСАГО по самой выгодной цене и оформить автокредит. Если машина, которую вы проверяете, окажется проблемной, можно отказаться от сделки и подобрать другой автомобиль через «Автокод Поиск». Если история безупречна, приступите к заполнению договора. Выглядит он так.
.jpg)
Ниже вы можете скачать бесплатно образец договора купли-продажи, а пока предлагаем вашему вниманию краткий чек-лист по заполнению документа:
- Заполните договор в трех экземплярах ручкой темного цвета.
- Укажите дату и город, в котором происходит оформление сделки.
- Поставьте номер договора, чтобы вписать его позже в ПТС, например: 01012023 (день, месяц и год продажи).
- Впишите паспортные данные продавца и покупателя.
- Заполните данные автомобиля.
- Укажите стоимость автомобиля.
- Обменяйте ключи на деньги.
- Подписывайте документ. Заверять у юриста его не нужно, ставить печать тоже.
Не забудьте в течение 10 дней поставить автомобиль на учет в ГИБДД! Если этого не сделать, бывший владелец имеет право снять машину с учета.
Скачать образец договора
Также читайте: Правила постановки автомобиля на учет в ГИБДД
Покупка или продажа недвижимости, будь то квартира или загородный дом, не может обойтись без документального оформления. Иными словами, вашу сделку должен зафиксировать договор купли-продажи квартиры. Если ограничиться только устным соглашением, то права собственности на недвижимость так и останутся у продавца, а покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.
Рассказываем, что такое договор купли-продажи квартиры, как его правильно составить и когда его можно расторгнуть. Покажем образец договора купли-продажи квартиры 2021 года и расскажем, где можно скачать бланк документа.
Что такое договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.
Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление ДКП
Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки. Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.
Существуют и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.
Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП.
К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.
Содержание договора
Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.
В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.
Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.
Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.
Обязательные условия договора
Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.
Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.
К обязательным условиям содержания договора относятся:
- наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
- стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
- описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
- суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
- цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
- перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).
Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.
Дополнительные условия
Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.
Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.
В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:
- время фактической передачи недвижимости покупателю;
- сроки и способы взаиморасчетов;
- состояние передаваемой квартиры;
- сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
- гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
- порядок решения споров и распределения ответственности;
- условия, при которых договор может быть расторгнут;
- штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.
Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.
Какие нужны документы
Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.
Перечень документов продавца и покупателя жилья:
- выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
- правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
- паспорт продавца;
- паспорт покупателя;
- справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
- согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
- разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
- квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).
С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.
Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.
Процесс оформление ДКП
Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.
Этапы оформления договора
- Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.
- Изучаем документы на объект недвижимости. Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.
- Заключаем предварительный договор купли-продажи. Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу задаток.
- Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа. Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.
- Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо. Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».
- Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию. В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.
- Получаем свидетельство о регистрации нового владельца. Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.
Выписка из ЕГРН с новыми данными подтверждает переход прав собственности на жилье. Фото: taldom.7555000.ru
Сколько нужно заплатить
Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.
В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.
Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.
Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.
При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.
Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.
Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.
Когда ДКП признают недействительным
По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.
Суд признает договор оспоримым, если он:
- заключен с помощью угроз и насилия;
- оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
- заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
- составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
- продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
- не соответствует требованиям законодательства;
- на нем поддельные подписи.
Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.
Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.
На что нужно обратить внимание
Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в наследство.
Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.
Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.
Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.
Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.
Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.
Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).
Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные или обратитесь к опытному специалисту, который уже «собаку съел» на сделках с недвижимостью.
«Все заработала сама, делиться не собираюсь». Подруга не общается с дочерью и не видит внука из-за «лишней» квартиры
Семь раз отмерь. Как мой приятель пытался продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Из психотерапевта в юмористы. Как живет Гарик Мартиросян в «Золотых ключах»
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
В составлении инструкции Циан.Журналу помог эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, юрист Сергей Вишняков.
Что обязательно нужно зафиксировать в договоре?
1. Участников сделки
- Перечислите всех участников сделки: кто продавец, кто покупатель.
- Если с одной стороны сделки участвуют несколько человек, в договоре перечисляются все.
- Укажите полностью фамилию, имя и отчество каждого участника сделки.
- Для каждого участника сделки — адреса регистрации, гражданство, данные документа, удостоверяющего личность (серия, номер, дата и место выдачи), и при желании СНИЛС.
- Если участники сделки находятся в зарегистрированном браке, это следует отметить в договоре.
2. Все данные по объекту сделки
- Полный адрес.
- Общие параметры, которые подтвердят, что покупатель приобретает именно тот объект, на который рассчитывает: статус (квартира, апартаменты, дом), количество комнат, общая площадь, этаж.
- Кадастровый номер (опционально) поможет точнее идентифицировать объект.
3. Детали оплаты
Обратите внимание: речь идет не о кадастровой стоимости и не о стоимости, объявленной оценщиком! В договоре прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу: во всяком случае, если говорить о безопасной сделке.
Будем называть вещи своими именами: некоторые, пытаясь сэкономить на выплате налогов, прописывают в договоре меньшую сумму. Просто знайте, что это рискованно, так как доказать потом нарушение прав или невыплату нереально.
Бывает, что продавец пишет еще и расписку на остаток — своего рода гарант последующего возврата денег. В практике Сергея Вишнякова был случай, когда покупатель с этими расписками пошел в налоговую за вычетом — проблемы потом были у всех (из-за сокрытой налоговой базы).
То же самое касается срока оплаты: как стороны договорились, так и надо оплачивать. Если договорились после регистрации сделки — значит, после регистрации деньги должны быть переданы. Это делается во избежание ситуаций, когда покупатель на словах обещает передать сумму в зале регистрации, в ДКП прописано, что все оплачено до подписания, а на практике покупатель вообще не торопится или планирует вовсе не заплатить.
Установите механизм расчетов: каким образом и когда продавец получит деньги. В регионах деньги часто передают наличными, так что в договоре допустимо уточнить, что сумма будет выплачена сразу же после подписания ДКП. В мегаполисах чаще пользуются аккредитивами и банковскими ячейками — в этом случае по тому же принципу это указывается в договоре вместе с названием банка.
Если выплата производится при помощи рассрочки, распишите, какие суммы и по каким датам покупатель должен вносить. Сюда же добавьте способ расчета и порядок снятия обременения.
Укажите, если сделка проходит с использованием ипотечного кредита (кто выдает кредит, кто его получает, на каких условиях, какова дата заключения кредитного договора и его номер).
Законодательство гласит: если товар не оплачен, он оказывается в залоге у продавца. Так как деньги обычно выплачиваются после подписания договора купли-продажи, в договоре нужно зафиксировать, что объект не будет находиться в залоге. Если этого не сделать, а оплата происходит после регистрации сделки, на квартиру может быть наложено обременение залогом (ипотекой) и придется потратить силы и время на его снятие.
4. Порядок освобождения квартиры
Продавец обязуется передать квартиру покупателю после регистрации сделки.
Пропишите, в какой срок продавец должен полностью освободить квартиру от своих вещей и передать ее по передаточному акту покупателю. Это называется физическим освобождением квартиры.
Если в квартире кто-то зарегистрирован, надо отметить в договоре этот факт, а также срок, когда зарегистрированный снимется с регистрационного учета. Это важно для покупателя: в случае возникновения сложностей в этом вопросе, он вправе сослаться на подписанный сторонами договор.
5. Идентификация договора и его оформление
В договоре обязательно прописываются дата и место его заключения: число всегда проставляется сегодняшнее, место — город, в котором он подписан (скажем, Москва или Московская область, Подольск или другое).
Будьте внимательны и не допускайте ошибок.
После подписания договор лучше прошить — это убережет стороны от добавления в него лишних листов.
Не стоит подписывать договор с помарками — лучше переписать (каждый раз перечитывая) и подать на регистрацию чистый вариант. При этом перед подписанием разрешается вносить сколько угодно изменений — разумеется, при согласии обеих сторон.
Что можно дополнительно прописать в договоре?
- Вероятность банкротства продавца (при наступлении такой ситуации нужная фраза в договоре защитит покупателя от лишних неприятностей). Оформляется эта фраза просто: продавец пишет, что он не собирается подавать на банкротство сам, не имеет долгов и не знает, что его кто-то хочет банкротить. Отдельно допустимо указать, что квартира не входит в капитал юридического лица. Гипотетическое банкротство физлиц является неприятным подводным камнем, проверить который заранее крайне сложно, но он чреват рисками на годы вперед.
- Договоренности на случай расторжения договора по причинам, связанным с продавцом (или третьими лицами, предъявляющими претензии на проданную им квартиру). Можно прописать, что продавец обязуется купить покупателю аналогичную квартиру в доме аналогичной категории. Тем не менее этот пункт трудновыполнимый — в конечном счете все решает суд.
- Переход мебели и бытовой техники новому владельцу (если изначально такой вариант обговаривался).
А если какие-то пункты договора нарушаются?
В России действуют две параллельные системы: простая письменная форма и нотариальный договор. Если стороны сделки сами скачают и правильно заполнят шаблон договора, то он будет иметь юридическую силу.
Но в некоторых случаях требуется заверить договор у нотариуса (в противном случае договор не зарегистрируют и вернут участникам сделки):
- Если один из собственников — несовершеннолетний (также требуется согласие органов опеки).
- Если объект продается по договору ренты (пожизненного содержания или ежемесячной выплаты определенной суммы в обмен на квартиру).
- Когда продаются доли квартиры (во избежание риска рейдерской деятельности).
В целом поход к нотариусу необязателен (если речь не идет о перечисленных выше ситуациях). При этом обращение к нотариусу все же несколько упрощает задачу: например, он должен провести хотя и минимальную, но все же проверку и квартиры, и участников сделки (это будет дополнительным фактором безопасности).
К тому же после подписания договора и его заверения нотариус самостоятельно отправляет документы на регистрацию — участникам не придется ехать в МФЦ.
Если какие-то пункты зарегистрированного договора нарушаются, стоит попробовать договориться самостоятельно, а если это не удается, тогда решать проблему в суде.
Согласно закону, если одна из сторон не передает или не принимает квартиру, другая сторона вправе обратиться в суд с тем, чтобы обязать оппонента выполнить условия договора (в нем должен быть пункт «обязуюсь передать квартиру после регистрации»).
К сожалению, если дело дойдет до суда, то решение вопроса затягивается на долгие месяцы (и даже годы), а новому собственнику будет проще всего вскрыть замки и въехать в квартиру без передаточного акта — на его стороне будет тот факт, что сделка прошла регистрацию и покупатель официально стал собственником.
Тем не менее если продавец после регистрации сделки не выезжает из квартиры, суд останется единственным законным путем воздействия.
Где найти шаблоны?
Кадастровый номер вы узнаете, заказав выписку из ЕГРН (самостоятельно в МФЦ или, что быстрее, оформив онлайн на сайте Росреестра).
При поиске обращайте внимание на год создания шаблона — пользуйтесь теми, что были выпущены в нынешнем или хотя бы прошлом году.
Шаблоны выложены в открытых источниках в интернете. Еще один способ — воспользоваться Библиотекой Циан, в которой собрано несколько десятков шаблонов на разные случаи жизни.