Как написать арендодателю что съезжаешь

Из России в ближайшее время может уехать в 2–3 раза больше IT-специалистов, чем весной 2022 года, заявил исполнительный директор Ассоциации предприятий компьютерных и информационных технологий (АПКИТ) Николай Комлев. Многие из тех, кто собирается покинуть страну, живут на съемных квартирах. Мы разобрались, как правильно расторгнуть договор с хозяином недвижимости и что сделать, чтобы полностью вернуть залог.

При сдаче помещения в аренду владелец квартиры заключает с будущими жильцами договор найма. В нем обычно прописывают условия самой аренды, а также то, как прекращаются отношения между наймодателем и нанимателем. По закону (статья 687 ГК РФ) владельца квартиры нужно предупредить за три месяца, но стороны могут договориться о другом сроке — и прописать это в договоре.

Что делать, если не получается договориться?

Вы должны за три месяца предупредить хозяина квартиры о том, что съезжаете, если другое не указано в договоре найма.

«По закону к этому сроку нужно прибавить еще 1 месяц, поскольку именно такой срок предоставляется собственнику для ответа на уведомление», — говорит Владимир Кузнецов, вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству.

При этом никто не заставит вас жить в квартире до окончания срока действия договора. Поэтому обе стороны заинтересованы в том, чтобы расстаться быстро и полюбовно.

«Жильцам бывает достаточно объяснить четко свою ситуацию, а хозяин квартиры, как правило, с пониманием относится к жизненным обстоятельствам своего квартиросъемщика, и конфликтов не возникает, — говорит Владимир Кузнецов. — Если же хозяин по какой-то причине упрямствует, остается только судебный порядок. В случае, когда арендаторы уже уехали за границу, им придется нанимать юриста для представления интересов в суде, а это дополнительные расходы».

Если удалось договориться

Тот факт, что вы переезжаете из арендованной квартиры, тоже необходимо зафиксировать в соглашении:

«Если владелец жилья готов пойти навстречу, ответил согласием еще на устное предложение о разрыве отношений и готов оперативно подписать соответствующие документы, то следует встретиться с ним и подписать отдельное соглашение о расторжении договора найма жилья», — говорит Эдуард Гусев, генеральный директор ООО «А.Н. Лигант».

Ипотека или аренда квартиры: что выбрать? Считаем на конкретном примере

Что делать с залогом?

Вы можете забрать залог, если уже оплатили последний месяц фактического проживания, в течение которого собираетесь выехать.

При этом в договоре могут быть прописаны условия возврата залога. Например, хозяин оставляет залог себе, если арендатор за три месяца не предупредил о том, что съезжает. Депозит по договору также может быть потрачен на оплату долгов по коммунальным услугам или на компенсацию материального ущерба.

Можно ли пересдать квартиру?

Субаренда возможна лишь на основании письменного согласия собственника жилья, закрепленного в договоре найма или в дополнительном соглашении к нему, говорит Эдуард Гусев.

«Это выгодно, если арендаторы, уезжая за границу, намерены вскоре вернуться назад, — говорит Владимир Кузнецов. — Хозяин совместно с первым жильцом найдут новых арендаторов. Договор будет оформлен уже между новым и первоначальным нанимателями. Плату будет получать первый арендатор, он же будет перечислять деньги хозяину квартиры».

Как правильно съехать с арендуемой квартиры. Чек-лист:

1. Предупредить хозяина квартиры заранее. По закону это нужно сделать за три месяца, но в договоре может быть прописан другой срок.
2. Погасить задолженности по коммунальным услугам.
3. Проверить сохранность мебели и техники — они должны быть в том же состоянии, в котором были на момент вашего заезда.
4. Компенсировать ущерб, если что-то сломалось по вашей вине.
5. Подписать соглашение о расторжении договора найма.
6. Забрать залог.
7. Выехать из квартиры в оговоренный с собственником срок.
8. В случае, если договорились о субаренде: найти новых жильцов и заключить с ними договор.

У квартирантов при досрочном выезде больше прав, чем кажется.

Бывает, арендаторам нужно съехать со съемной квартиры раньше, чем договаривались с хозяевами: хотели прожить год, но обстоятельства изменились и надо уезжать через шесть месяцев. Если нет договора, все просто: квартиранты оплачивают последний месяц и отдают ключи.

Но если заключен договор аренды, просто так уехать уже не получится, ведь в договоре может быть прописан штраф за досрочное расторжение, а еще арендатор обязан заранее уведомить о своем желании съехать.

Владелец квартиры тоже не может просто так взять и выселить жильцов, если все оформлено официально. Договор защищает арендаторов. Если их не устроит процедура расторжения, они могут пойти в суд и заселиться обратно.

В этой статье расскажу, как арендаторам досрочно съехать со съемной квартиры без последствий и как хозяевам раньше срока выселить жильцов, если с ними начались проблемы.

Зачем нужен договор найма

Часто квартиранты и хозяева обходятся без договора. В качестве гарантии владелец жилья берет предоплату за два-три месяца, а иногда также обеспечительный платеж за сохранность имущества — его еще называют залогом или депозитом. В этой ситуации права собственника квартиры более-менее защищены, но арендатор оказывается в незавидном положении: выгнать его могут практически в любой момент и по любому поводу.

Вот что обычно вписывают в договор.

Права квартиранта. Мы подробно рассказывали о них в отдельной статье. Вот основные права:

1. Получить в аренду жилье, которое пригодно для проживания.
2. Жить вместе с теми людьми, о которых договорились. Если решили, что квартиру снимает семья из шести человек, хозяин не может кого-то не впускать или говорить: «Что-то вас слишком много».
3. Оформить временную прописку: это не только право, но и обязанность, ведь за проживание арендаторов без прописки более 90 дней и собственник, и арендатор могут получить штраф за нарушение порядка регистрации. Иногда закон освобождает от штрафа, но все же.
4. Получать расписки или квитанции о платежах за квартиру.
5. Сохранить право на съем квартиры до истечения срока действия договора, даже если собственник жилья сменится.
6. Расторгнуть договор досрочно.

Обязанности владельца квартиры. В основном они зеркальны правам квартиранта: предоставить жилье в адекватном виде, оформить временную прописку, выдавать расписку о внесении ежемесячного платежа.

Но, как правило, такие договоры заключают на 11 месяцев, поскольку в России договоры найма со сроком от года подлежат госрегистрации в Росреестре. На практике регистрируют очень редко.

Причины досрочного расторжения договора

До июня 2022 года хозяин квартиры мог расторгнуть договор найма в одностороннем порядке только через суд.

Также Конституционный суд пояснил, что законно прописывать в договоре найма свои условия, на основании которых владелец жилья может прекратить наем. Но суд заметил, что не нужно забывать о принципе добросовестности. Например, требование отправлять фотоотчет о состоянии квартиры каждый день, ходить на цыпочках, не включать свет вечером или впускать хозяев помыться — это не те условия, нарушение которых повлечет серьезное ущемление прав хозяина. Следовательно, и выселять нанимателей по этим основаниям нельзя.

Как правильно уведомить о расторжении договора

Закон обязывает арендатора уведомить хозяина жилья за три месяца до расторжения договора. По умолчанию будет так, даже если срок вообще не прописан в договоре. Но на практике стороны часто указывают другой срок, например 30 дней. Это делают на свой страх и риск: если дойдет до суда, он может не признать такой срок.

Так произошло в Пензенской области, где владелец квартиры и арендатор судились из-за досрочного расторжения. Апелляционный суд констатировал, что норма об уведомлении за три месяца — единственно верная «и не предусматривает возможность устанавливать сторонам в договоре иные сроки». Суд обязал арендатора оплатить три месяца съема с момента, когда он уведомил хозяина, хотя наниматель съехал гораздо раньше.

Важно правильно вручить уведомление, чтобы потом не возникло версий, что никто ничего не получал. Действуйте так.

Лично вручите уведомление, если есть такая возможность. Распечатайте документ в двух экземплярах. Попросите вторую сторону договора написать на вашем документе фразу «Получил лично», поставить дату и подпись. Такой экземпляр оставьте себе.

Отправьте уведомление на электронную почту, но только если такой способ уведомления предусмотрен договором и в нем указаны электронные адреса.

Сообщите о расторжении договора в мессенджере. Это самый простой способ, но, чтобы суд его принял, из переписки должно следовать, что вторая сторона прочитала сообщение и поняла его суть. Кроме того, желательно, чтобы такой способ коммуникации тоже был прописан в договоре, причем там должны быть указаны адреса профилей или номера телефонов, к которым привязаны аккаунты.

Если в договоре нет пунктов об общении в мессенджерах, суд может по-разному посмотреть на такие доказательства: иногда их принимают, иногда нет. Заверять переписку нотариально не нужно, но скриншоты лучше сделать сразу: вторая сторона может просто удалить свои сообщения.

Почему выгодно заключить соглашение о расторжении договора

Единой формы соглашения нет, его составляют в произвольном виде. Главное — указать адрес квартиры, данные собственника и нанимателя и добавить фразу о том, что все согласны расторгнуть договор аренды и ни у кого нет претензий.

Соглашение оформляют в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Если договор найма зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение нужно сдать туда на регистрацию.

Квартирантам: как подстраховаться, если чувствуете, что придется съехать раньше

Иногда владелец квартиры намеренно расставляет ловушки — например, прописывает в договоре сложную процедуру досрочного расторжения со множеством штрафов. Часто в этом же договоре описана и очень простая процедура изменения стоимости аренды. Когда жильцы заехали, владелец вдруг повышает цену найма. Квартиранты оказываются заложниками: и платить много, и съехать никак.

Вот как избежать таких случаев.

Здесь можно поторговаться: например, напомнить хозяину, что по закону квартирант обязан сообщить об отъезде за три месяца, и этого срока обычно достаточно, чтобы найти новых постояльцев.

Через полгода хозяйка, в нарушение договора, решила поднять арендную плату до 60 000 Р. Девушка не согласилась и съехала. Но получилось так, что квартирантка уведомила хозяйку квартиры 30 октября, а съехала 21 ноября, то есть менее чем за 30 дней, как того требовал договор. Она не выждала 9 дней и потеряла 55 000 Р обеспечительного платежа. Судьи двух инстанций отказали арендатору в возврате денег: хоть шантаж был налицо, но с точки зрения договора все законно.

Перепишите имущество. Часто хозяева просят подписать опись своего имущества, но в идеале нужны две описи: имущества, которое передают в наем вместе с квартирой, и имущества самих арендаторов. Также неплохо сфотографировать квартиру до и после заселения и отправить фотографии хозяину.

В договоре найма было прописано, что хозяева жилья могут расторгнуть его в одностороннем порядке, если квартиранты задержат плату хотя бы на 15 дней. В суде так и не смогли разобраться, кто как платил: арендаторы передавали деньги наличными, без расписок. Также не удалось доказать, что имущество внутри квартиры — нанимателей. Они утверждали, что в квартире осталось 68 вещей стоимостью 904 000 Р, но суд только развел руками: не было ни единого документа, который бы это подтверждал. В иске арендаторам отказали, суд второй инстанции не помог.

Берите расписки, храните чеки и переписку в мессенджерах. Иначе в любой момент хозяин квартиры может заявить, что квартплату он не получал и на квартиранте висит долг.

Девушка уже четыре месяца жила в другой квартире, когда получила повестку в суд: собственник квартиры требовал выплатить арендные и коммунальные платежи с процентами за просрочку, как было прописано в договоре. Всего 95 989 Р.

Бывшая квартиросъемщица пыталась сослаться на свидетелей, в присутствии которых иногда передавала деньги, но ничего не вышло. Никаких документов о платежах не было. Суд обязал девушку выплатить долг, обжаловать решение не удалось.

Не съезжайте, бросив ключи под коврик или в почтовый ящик. Уходить молча проще, но так договор не расторгают. Есть риск, что хозяин жилья вывернет ситуацию в свою пользу. Например, скажет, что договор еще не расторгнут, а значит, надо и дальше платить за аренду. Или заявит в полицию, что в квартире испорчен ремонт.

Квартиросъемщик утверждал, что хозяйка согласилась на передачу ключей через почтовый ящик, коммунальные долги были еще при вселении, да и ремонт уже тогда был так себе. В суде он объяснил, что понемногу ремонтировал квартиру, но сейчас завел семью и поэтому поменял жилье.

Судья установил дату, когда жилец кинул ключи в почтовый ящик, и посчитал две недели с этого момента — после этого признал договор расторгнутым. Арендатора обязали оплатить эти две недели и еще три дня, которые он не оплатил до съезда, всего 5666 Р. Также суд признал за арендатором задолженность за некоторые ЖКУ — на 11 802 Р — и взыскал судебные расходы — 1499 Р. Всего получилось 18 956 Р.

При этом суд отверг претензии к ремонту, так как хозяйка не смогла доказать, что жилец что-то испортил. Также судья не признал за нанимателем долги по коммунальным услугам, которые оплачиваются по счетчикам, так как при подписании договора стороны не зафиксировали показания этих счетчиков.

В договор также можно вписать фразу: «Арендодатель подтверждает, что на момент заселения арендатора долгов за ЖКУ нет».

В идеале нужно исключить из договора обязанность оплачивать то, что должен оплачивать собственник: например, капремонт и услуги УК или ТСЖ. Нанимателю безразличен капремонт дома, а плата за содержание жилья никак не зависит от количества проживающих и тоже в основном касается владельца квартиры.

Не соглашайтесь оплачивать несуществующие убытки и поломки. Бытовая техника иногда ломается, а трубы текут. В этих бедах далеко не всегда виноваты арендаторы. Собственники же часто пытаются компенсировать убытки за их счет.

Собственник захотел взыскать с квартиранта стоимость ремонта, а для этого обвинил его в порче имущества. При вселении стороны не составляли документов о состоянии квартиры, однако арендатор вспомнил, что его теща делала видеозапись после заселения. Видео сохранилось, и по нему суд выяснил, что обстановка в квартире уже тогда была такая же, как на фотографиях, которые принес собственник якобы как подтверждение вины нанимателя.

Не заселяйтесь, если заметили тараканов, мышей или клопов. Хозяева могут обвинить в том, что раньше насекомых не было, их принесли арендаторы и таким образом испортили жилье.

В суде она настаивала, что в квартиру не заселялась, свои вещи не переносила, а значит, и тараканов принести с собой не могла. Участковый подтвердил, что в квартиру не въезжали.

Суд расторг договор аренды жилья без всяких санкций к квартирантке, потому что ей предоставили жилье, не пригодное для проживания. Хозяйку обязали вернуть первый платеж — 45 000 Р.

В суде на стороне квартирантов выступило общество защиты прав потребителей и суд решил взыскать с хозяина квартиры ущерб, неустойку, моральный вред и штраф за отказ выполнить требование добровольно. Точной суммы в материалах дела нет.

Требуйте возврата обеспечительного платежа, а если не возвращают, то еще и посчитайте проценты за пользование вашими деньгами. Для подстраховки собственники часто берут деньги, которыми потом могут покрыть невыплаченные платежи или ущерб, причиненный имуществу. Если все в порядке, эти деньги хозяин должен вернуть при расторжении договора, но на практике собственники ищут поводы, как ничего не возвращать.

Ставка может меняться в течение месяца и даже недели, поэтому лучше использовать специальный калькулятор.

Суд обязал вернуть деньги и выплатить проценты за пользование деньгами. Доказать, что квартирантка что-то испортила, хозяйка не смогла.

Хозяевам: что делать, если арендаторы вымотали все нервы, а договор еще действует

Закон в основном стоит на стороне нанимателей, и если изначально не принять дополнительных мер, то оснований для выселения будет не так уж много. Поэтому лучше подстраховаться на начальном этапе. Вот что можно сделать.

Опись и фотографии помогут доказать правоту, если наниматели что-то испортили. Еще лучше, если на все стройматериалы и бытовую технику будут чеки: тогда суд сможет быстро установить величину ущерба.

Пропишите в договоре запрет поднайма. Используйте простую фразу: «Запрещается сдавать квартиру другим лицам».

Хозяин квартиры узнал про субаренду и согласовал дату расторжения договора, но при выселении наниматель не подписал ни соглашение о расторжении, ни акт приема-передачи квартиры. За аренду, коммуналку и интернет арендатор задолжал 53 448 Р. Еще он испортил ремонт и сломал мебель, хозяин оценил этот ущерб в 17 020 Р.

Наймодатель пошел в суд. К иску приложил счет за новый ремонт, чеки на стройматериалы, фото испорченного оборудования и акт передачи имущества квартиранту. Суд взыскал весь долг и все подтвержденные расходы — всего 62 398 Р.

В суде можно даже взыскать сумму, которую квартирант получил от пересдачи жилья, но этот факт нужно будет доказать. Здесь подойдут скриншоты объявления о субаренде, показания соседей и договоры субаренды, если их удастся заполучить.

Если не хочется судиться, попросите помощи участкового. Объясните ситуацию и попробуйте подписать соглашение о расторжении в присутствии полицейского. Возможно, в таком случае арендатор будет сговорчивее. Но этот способ сработает, только если правда точно на вашей стороне и арендатор допустил грубые и неопровержимые нарушения.

Предупреждайте квартиранта о расторжении в те сроки, о которых договорились. Иначе арендатор взыщет с вас деньги за аренду другого жилья, а то и гостиницы.

Квартиросъемщик пошел в суд, так как посчитал, что владелец жилья нарушил все пункты договора о выселении, какие только можно было нарушить. Мужчина потребовал вернуть ему остаток платы за май, залог, оплатить гостиницу и вывоз вещей — 52 058 Р, моральный вред — 50 000 Р, а также выплатить проценты за пользование его деньгами — 4717 Р.

Хозяин в суде заявил, что арендатор без его ведома сдавал квартиру посуточно, и потребовал выплатить ему 24 000 Р прибыли от этого найма, оплатить 3128 Р в счет долга по коммунальным платежам и выплатить 2189 Р процентов за пользование чужими деньгами.

Суд отказал арендатору в компенсации за вывоз вещей и моральный вред, но все остальные требования удовлетворил. Оказалось, стороны не прописали в договоре, что квартиру нельзя пересдавать.

Правда, требования хозяина суд тоже частично удовлетворил: обязал оплатить долг по ЖКУ, взыскал неосновательное обогащение и процент за пользование чужими деньгами.

Не удерживайте деньги нанимателей. Это может обернуться против вас.

Взыскивайте проценты за просрочку оплаты. Если дойдет до суда, не стесняйтесь заодно заявить в иск требование о взыскании долгов и процентов за просрочку платежей. Ставку процента или пени прописывают в договоре, а если не прописали, то ориентируются на ключевую ставку Банка России.

Коротко о досрочном расторжении договора найма

1. Когда заключаете договор, обратите внимание на срок уведомления о досрочном расторжении. По закону этот срок для квартиранта — три месяца, а для хозяина жилья срока нет. Часто в договоре пишут более удобный срок — один месяц. В суде такие положения договора могут не сработать: судья признает их противоречащими закону и просто не примет во внимание. Но бывает и наоборот: суд выносит решение исходя именно из норм договора.
2. Бывает, что после подписания договора в квартиру лучше не заселяться, а сразу требовать расторжения договора и возврата денег. Это случаи, когда квартира не пригодна для проживания. Судятся по этому поводу в основном из-за мышей и тараканов. Также лучше сразу съезжать, если в квартире недавно произошел пожар, потоп или вдруг объявились жильцы, которые говорят, что это они тут всегда жили.
3. Лучший способ расторгнуть договор досрочно — подписать соглашение, в котором стороны укажут, что урегулировали все вопросы и ни у кого нет претензий.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66. Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ. Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам. 

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра. Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск. Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

В итоге предприниматель заплатил:

— 87 409 рублей арендной платы;

— 47 527 рублей пени;

— 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.

Дело № А65-3030/2017.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

Что будет с депозитом и расходами на ремонт

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

1. С какой даты прекращается договор аренды.
2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Дело № А56-91456/20162.

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 

06.02.2022

Мой переезд в Питер тут на форуме некоторые уж очень хорошо запомнили (и долго мне потом его еще припоминали =)))) Будь моя первая съемная квартира тут другой, вряд ли осталась бы жить в этом городе. Но квартира оказалась именно той, именно моим домом. С хозяйкой тьфутьфутьфу ни разу не было каких-либо вопросов. Везде шла навстречу. Съехал мой сосед? Взяла только половину аренды. Что сломалось, покупала новое (многие ли хозяева не люкс класса жилья меняют своим квартирантам матрас, например?). Когда съехалась теперь уже с мужем, у которого зп после 20х чисел, хозяйка тактично оттягивала «день расплаты» с ранее обозначенного 15ого числа, чтобы нам всем было комфортно. Уезжали в отпуск? — На 5 тыс дешевле. А в отпуск мы по несколько раз в год уезжаем=) Деньги передаем в метро, у нее на все к/у автоплатежи настроены, т.е. в квартиру она даже не приезжает. И вот сегодня говорит, в этом месяце чуть меньше, и в следующем на 30% меньше — в честь нового года. Я чуть не расплакалась! Ведь после нг мы планируем переехать в свою квартиру уже. Ну вот как ей сказать? Что мы ей премного благодарны за всё-всё, но не можем же жить у нее вечно… Понимаю, что надо как можно раньше сказать. И скажу, как только сделка пройдет. И за плюс месяц готова оплатить ей. И приложу максимум усилий для поиска новых квартирантов. Но не представляю себе сам разговор. Мне кажется, я просто расплачусь… Как смягчить эту новость для нее? Чувствую какую-то ответственность за ситуацию…

ИТОГ: сказала при очередном платеже. Она искренне поздравила с покупкой своего жилья. Говорю, давайте оплачу целиком при таких обстоятельства, но она взяла на 30% меньше, как и обещала раньше, в честь НГ. Я предложила съехать как можно раньше и показывать квартиру вечерами или в выходные. Она говорит, ой нет, спокойно живите весь месяц, переезжайте без нервов, я после Вашего отъезда, чтобы Вас не беспокоить визитерами, подам объявление. У меня просто нет других слов: СВЯТАЯ!