Как написать договор купли продажи недвижимости

Покупка или продажа недвижимости, будь то квартира или загородный дом, не может обойтись без документального оформления. Иными словами, вашу сделку должен зафиксировать договор купли-продажи квартиры. Если ограничиться только устным соглашением, то права собственности на недвижимость так и останутся у продавца, а покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.

Рассказываем, что такое договор купли-продажи квартиры, как его правильно составить и когда его можно расторгнуть. Покажем образец договора купли-продажи квартиры 2021 года и расскажем, где можно скачать бланк документа.

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление ДКП

Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки. Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.

Существуют и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.

Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП.

К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.

Содержание договора

Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.

В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.

Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.

Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.

Обязательные условия договора

Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.

Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.

К обязательным условиям содержания договора относятся:

• наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
• стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
• описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
• суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
• цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
• перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).

Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.

Дополнительные условия

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в  договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.

В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:

• время фактической передачи недвижимости покупателю;
• сроки и способы взаиморасчетов;
• состояние передаваемой квартиры;
• сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
• порядок решения споров и распределения ответственности;
• условия, при которых договор может быть расторгнут;
• штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Какие нужны документы

Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.

Перечень документов продавца и покупателя жилья:

• выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
• правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
• паспорт продавца;
• паспорт покупателя;
• справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
• согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
• разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
• квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).

С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.

Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того,  заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.

Процесс оформление ДКП

Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.

Этапы оформления договора

1. Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.
2. Изучаем документы на объект недвижимости. Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.
3. Заключаем предварительный договор купли-продажи. Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу задаток.
4. Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа. Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.
5. Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо. Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».
6. Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию. В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.
7. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца. Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.

Сколько нужно заплатить

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры —  2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не  позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Когда ДКП признают недействительным

По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.

Суд признает договор оспоримым, если он:

• заключен с помощью угроз и насилия;
• оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
• заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
• составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
• продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
• не соответствует требованиям законодательства;
• на нем поддельные подписи.

Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.

Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.

На что нужно обратить внимание

Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в наследство.

Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.

Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.

Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.

Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.

Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).

Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные или обратитесь к опытному специалисту, который уже «собаку съел» на сделках с недвижимостью.

«Все заработала сама, делиться не собираюсь». Подруга не общается с дочерью и не видит внука из-за «лишней» квартиры

Семь раз отмерь. Как мой приятель пытался продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Из психотерапевта в юмористы. Как живет Гарик Мартиросян в «Золотых ключах»

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

В составлении инструкции Циан.Журналу помог эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, юрист Сергей Вишняков.

Что обязательно нужно зафиксировать в договоре?

1. Участников сделки

• Перечислите всех участников сделки: кто продавец, кто покупатель.
• Если с одной стороны сделки участвуют несколько человек, в договоре перечисляются все.
• Укажите полностью фамилию, имя и отчество каждого участника сделки.
• Для каждого участника сделки — адреса регистрации, гражданство, данные документа, удостоверяющего личность (серия, номер, дата и место выдачи), и при желании СНИЛС.
• Если участники сделки находятся в зарегистрированном браке, это следует отметить в договоре.

2. Все данные по объекту сделки

• Полный адрес.
• Общие параметры, которые подтвердят, что покупатель приобретает именно тот объект, на который рассчитывает: статус (квартира, апартаменты, дом), количество комнат, общая площадь, этаж.
• Кадастровый номер (опционально) поможет точнее идентифицировать объект.

3. Детали оплаты

Обратите внимание: речь идет не о кадастровой стоимости и не о стоимости, объявленной оценщиком! В договоре прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу: во всяком случае, если говорить о безопасной сделке.

Будем называть вещи своими именами: некоторые, пытаясь сэкономить на выплате налогов, прописывают в договоре меньшую сумму. Просто знайте, что это рискованно, так как доказать потом нарушение прав или невыплату нереально.

Бывает, что продавец пишет еще и расписку на остаток — своего рода гарант последующего возврата денег. В практике Сергея Вишнякова был случай, когда покупатель с этими расписками пошел в налоговую за вычетом — проблемы потом были у всех (из-за сокрытой налоговой базы).

То же самое касается срока оплаты: как стороны договорились, так и надо оплачивать. Если договорились после регистрации сделки — значит, после регистрации деньги должны быть переданы. Это делается во избежание ситуаций, когда покупатель на словах обещает передать сумму в зале регистрации, в ДКП прописано, что все оплачено до подписания, а на практике покупатель вообще не торопится или планирует вовсе не заплатить.

Установите механизм расчетов: каким образом и когда продавец получит деньги. В регионах деньги часто передают наличными, так что в договоре допустимо уточнить, что сумма будет выплачена сразу же после подписания ДКП. В мегаполисах чаще пользуются аккредитивами и банковскими ячейками — в этом случае по тому же принципу это указывается в договоре вместе с названием банка.

Если выплата производится при помощи рассрочки, распишите, какие суммы и по каким датам покупатель должен вносить. Сюда же добавьте способ расчета и порядок снятия обременения.

Укажите, если сделка проходит с использованием ипотечного кредита (кто выдает кредит, кто его получает, на каких условиях, какова дата заключения кредитного договора и его номер).

Законодательство гласит: если товар не оплачен, он оказывается в залоге у продавца. Так как деньги обычно выплачиваются после подписания договора купли-продажи, в договоре нужно зафиксировать, что объект не будет находиться в залоге. Если этого не сделать, а оплата происходит после регистрации сделки, на квартиру может быть наложено обременение залогом (ипотекой) и придется потратить силы и время на его снятие.

4. Порядок освобождения квартиры

Продавец обязуется передать квартиру покупателю после регистрации сделки.

Пропишите, в какой срок продавец должен полностью освободить квартиру от своих вещей и передать ее по передаточному акту покупателю. Это называется физическим освобождением квартиры.

Если в квартире кто-то зарегистрирован, надо отметить в договоре этот факт, а также срок, когда зарегистрированный снимется с регистрационного учета. Это важно для покупателя: в случае возникновения сложностей в этом вопросе, он вправе сослаться на подписанный сторонами договор.

5. Идентификация договора и его оформление

В договоре обязательно прописываются дата и место его заключения: число всегда проставляется сегодняшнее, место — город, в котором он подписан (скажем, Москва или Московская область, Подольск или другое).

Будьте внимательны и не допускайте ошибок.

После подписания договор лучше прошить — это убережет стороны от добавления в него лишних листов.

Не стоит подписывать договор с помарками — лучше переписать (каждый раз перечитывая) и подать на регистрацию чистый вариант. При этом перед подписанием разрешается вносить сколько угодно изменений — разумеется, при согласии обеих сторон.

Что можно  дополнительно прописать в договоре?

1. Вероятность банкротства продавца (при наступлении такой ситуации нужная фраза в договоре защитит покупателя от лишних неприятностей). Оформляется эта фраза просто: продавец пишет, что он не собирается подавать на банкротство сам, не имеет долгов и не знает, что его кто-то хочет банкротить. Отдельно допустимо указать, что квартира не входит в капитал юридического лица. Гипотетическое банкротство физлиц является неприятным подводным камнем, проверить который заранее крайне сложно, но он чреват рисками на годы вперед.
2. Договоренности на случай расторжения договора по причинам, связанным с продавцом (или третьими лицами, предъявляющими претензии на проданную им квартиру). Можно прописать, что продавец обязуется купить покупателю аналогичную квартиру в доме аналогичной категории. Тем не менее этот пункт трудновыполнимый — в конечном счете все решает суд.
3. Переход мебели и бытовой техники новому владельцу (если изначально такой вариант обговаривался).

А если какие-то пункты договора нарушаются?

В России действуют две параллельные системы: простая письменная форма и нотариальный договор. Если стороны сделки сами скачают и правильно заполнят шаблон договора, то он будет иметь юридическую силу.

Но в некоторых случаях требуется заверить договор у нотариуса (в противном случае договор не зарегистрируют и вернут участникам сделки):

• Если один из собственников — несовершеннолетний (также требуется согласие органов опеки).
• Если объект продается по договору ренты (пожизненного содержания или ежемесячной выплаты определенной суммы в обмен на квартиру).
• Когда продаются доли квартиры (во избежание риска рейдерской деятельности).

В целом поход к нотариусу необязателен (если речь не идет о перечисленных выше ситуациях). При этом обращение к нотариусу все же несколько упрощает задачу: например, он должен провести хотя и минимальную, но все же проверку и квартиры, и участников сделки (это будет дополнительным фактором безопасности).

К тому же после подписания договора и его заверения нотариус самостоятельно отправляет документы на регистрацию — участникам не придется ехать в МФЦ.

Если какие-то пункты зарегистрированного договора нарушаются, стоит попробовать договориться самостоятельно, а если это не удается, тогда решать проблему в суде.

Согласно закону, если одна из сторон не передает или не принимает квартиру, другая сторона вправе обратиться в суд с тем, чтобы обязать оппонента выполнить условия договора (в нем должен быть пункт «обязуюсь передать квартиру после регистрации»).

К сожалению, если дело дойдет до суда, то решение вопроса затягивается на долгие месяцы (и даже годы), а новому собственнику будет проще всего вскрыть замки и въехать в квартиру без передаточного акта — на его стороне будет тот факт, что сделка прошла регистрацию и покупатель официально стал собственником.

Тем не менее если продавец после регистрации сделки не выезжает из квартиры, суд останется единственным законным путем воздействия.

Где найти шаблоны?

Кадастровый номер вы узнаете, заказав выписку из ЕГРН (самостоятельно в МФЦ или, что быстрее, оформив онлайн на сайте Росреестра).

При поиске обращайте внимание на год создания шаблона — пользуйтесь теми, что были выпущены в нынешнем или хотя бы прошлом году.

Шаблоны выложены в открытых источниках в интернете. Еще один способ — воспользоваться Библиотекой Циан, в которой собрано несколько десятков шаблонов на разные случаи жизни.

     Договор

купли-продажи квартиры

г. ________________________                                                                                  «__»___________ _____ г.

_______________________________________________________, «___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан  _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения  _____________, зарегистрированн__ по адресу:  _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Продавец 1,

_______________________________________________________, «___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан  _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения  _____________, зарегистрированн__ по адресу:  _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Продавец 2,

_______________________________________________________, «___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан  _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения  _____________, зарегистрированн__ по адресу:  _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Продавец 3,  совместно именуемые «Продавцы», с одной стороны и

_______________________________________________________, «___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан  _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения  _____________, зарегистрированн__ по адресу:  _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, далее именуемые «Стороны», действуя добровольно, заключили настоящий Договор (далее по тексту «Договор») о нижеследующем:

1. 1.  Продавцы обязуются передать в собственность Покупателя жилое помещение (квартиру), находящееся по адресу: _____________________________________________, состоящее из  ________________________________, общей площадью  _______________________________________ кв. м, жилой площадью ___________________________________________ _кв. м, расположенное  на _______ этаже, далее по тексту «Жилое помещение (квартира)». 

2. 2. Отчуждаемое Жилое помещение (квартира) принадлежит Продавцам на праве собственности, на основании: _____________________________________________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «___» __________ ____ N __________. 

3. 3. Продавцы гарантируют, что до подписания настоящего Договора Жилое помещение (квартира) никому другому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. 

4. 4. По соглашению Сторон Продавцы продают Покупателю Жилое помещение (квартиру) за цену, составляющую – ____________________ (_____________________________________) рублей. Указанную сумму, составляющую — ____________________ (_____________________________________) рублей, Покупатель уплачивает Продавцам в течение ___ (____) дневного срока с момента государственной регистрации перехода прав собственности в ___________________________________________________. Право залога у Продавцов на Жилое помещение (квартиру) в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникает. Расчеты по сделке купли-продажи Жилого помещения (квартиры) производятся следующим способом: ________________________________________________. 

5. 5. В Жилом помещении (квартире) на момент подписания настоящего Договора зарегистрированы ___________________________________________________, в том числе несовершеннолетние _______________________________________________________, которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение ___ (_______) дневного срока с момента государственной регистрации перехода права собственности в ________________________________________________________. В Жилом помещении (квартире) отсутствуют лица, за которыми могло бы сохраняться право пользования Жилым помещением (квартирой) в соответствии с законом (ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации) после государственной регистрации перехода права собственности в _________________________________________. 

6. 6. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой, попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях. 

7. 7. Продавцы довели до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что в Жилом помещении (квартире) не имеется лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжавших по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя); лиц, заключенных под стражу. 

8. 8. Продавцы обязуются передать Покупателю Жилое помещение (квартиру) по подписываемому Сторонами Передаточному акту в течение ____ (_____________) дней после государственной регистрации перехода права собственности в ______________________________________________ и передачи цены договора, указанной в п. 4 настоящего Договора.  Жилое помещение (квартира) передается в пригодном для проживания состоянии, не обремененным задолженностями по налогам, квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии. До подписания Передаточного акта риск случайной гибели имущества в Жилом помещении (квартире) и самого Жилого помещения (квартиры) несут Продавцы. 

9. 9. Покупатель приобретает право собственности на Жилое помещение (квартиру) с момента государственной регистрации перехода права собственности в _______________________________, после чего принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт жилого помещения, а также участвует, соразмерно с занимаемой площадью, в расходах, связанных с текущим содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома. 

10. 10. Руководствуясь ст.ст. 421, 461 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны договорились, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения настоящего Договора по причинам, возникшим по вине Продавцов, а также в случае предъявления прав третьих лиц со стороны Продавцов к Покупателю, в том числе со стороны предыдущих собственников Жилого помещения (квартиры) или их супругов, и изъятия Жилого помещения (квартиры) у Покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавцы обязуются приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе __________________________________ или предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения Жилого помещения (квартиры), исходя из стоимости аналогичного жилого помещения, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения (признания  недействительным) настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящего Жилого помещения (квартиры). При этом Жилое помещение (квартира) не может быть изъято у Покупателя до полного возмещения убытков.  

11. 11. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание ст.ст. 131, 157, 158, 160-162, 164, 209, 210, 218, 223, 288-290, 421, 433,  460, 461, 549-551, 556-558 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 10, 17, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, главы 7 Семейного кодекса Российской Федерации Сторонам известно.   

12. 12. Расходы по заключению настоящего Договора оплачивает Покупатель (или: __________________). 

13. 13. Настоящий Договор считается исполненным при условии выполнения Сторонами следующих обязательств:  

 — передачи Покупателем Продавцам денежных средств за Жилое помещение (квартиру), согласно п. 4 настоящего Договора, подтвержденной распиской Продавцов;

 — передачи Продавцами по подписываемому Сторонами Передаточному акту Жилого помещения (квартиры), в сроки и на условиях, указанных в  п. 8 настоящего Договора.

1. 14. Настоящий Договор составлен в _________ экземплярах, один из которых хранится в ___________________________________________________, по одному экземпляру выдается Продавцам и  один экземпляр выдается  Покупателю. 

2. 15. В соответствии со ст.ст. 223, 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации в ___________________ ___________________________________________________________________________________________.  

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавцы:

____________________________________________ ____________________________________________

(Ф.И.О.)                                                                                 (подпись)

____________________________________________ ___________________________________________

(Ф.И.О.)                                                                                 (подпись)

____________________________________________ ___________________________________________

(Ф.И.О.)                                                                                 (подпись)

Покупатель:  

_____________________________________________ ___________________________________________

(Ф.И.О.)                                                                                 (подпись)

_____________________________

Информация для сведения:

<1> В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Сделка купли-продажи квартиры относится к двум основным нормативным актам. Это ст. 454 ГК РФ, устанавливающая правила самих сделок, связанных с переходом права собственности от одного лица к другому на возмездной основе, и ст. 551 ГК РФ, посвящённая государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Последняя находится в тесной связи с ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ, который в настоящей момент действует в редакции от 02.08.2019, «О государственной регистрации недвижимости». Кроме этого не следует забывать и о ст. 18 ЖК РФ, устанавливающей правила государственной регистрации права на жилые помещения. Сам же договор с марта 2013 года регистрировать не нужно. Он включается в пакет документов, которые передаются в Росреестр, и на его основании регистрация и происходит. После завершения её процедуры каждому участнику сделки выдаётся экземпляр договора с отметкой о том, что регистрация произошла. Она представляет собой гербовую печать УФНС и прямоугольный штамп с датой и подписью регистратора.

Обязательные условия

В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:

    • субъектах (продавце и покупателе);
    • предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
    • сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
    • цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.

К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:

    • право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
    • граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.

Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.

Необязательные условия

Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.

По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:

    • порядок проведения денежных расчетов;
    • порядок передачи квартиры покупателю;
    • данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
    • сроки физического и юридического освобождения квартиры;
    • данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
    • сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
    • порядок разрешения споров и распределения ответственности;
    • кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
    • основания для расторжения договора.

Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.

После подписания

Правила применения договоров купли-продажи жилой недвижимости определяются ст. ст. 549 – 558 ГК РФ. Договор может содержать несколько листов. В таком случае все они прошиваются и заверяются подписями сторон. Нужны не менее трёх экземпляров. Все три передаются в Росреестр, а после завершения процедуры регистрации два выдаются на руки продавцу и покупателю, а третий остаётся у регистратора.

Фактическое исполнение обязательств отражается в акте приёма-передачи квартиры. В нём нужно указать на все обнаруженные недостатки, а покупатель может пригласить для этой цели своих доверенных лиц. Передаточный акт оформляется на основании ст. 556 ГК РФ. Конечно, если его нет, а покупатель и продавец не выражают никакого недовольства, то никаких проблем в этом не существует. Ситуация существенно изменится, если отсутствие акта придётся на недовольство покупателя качеством квартиры или продавцом тем, как ему перечисляются деньги. Уклонение одной из сторон от подписания акта или существенное расхождение его содержания с условиями договора купли-продажи может привести к серьёзным последствиям. С юридической точки зрения при отказе от подписания акта одна из сторон отказывается и от исполнения своих обязательств по договору, что даёт право второй стороне тоже ответить отказом. В результате сделка становится не совершённой по факту, что ведёт к признанию её недействительной через суд.

В случае обнаружения каких-то недостатков, не отражённых в условиях договора, у продавца возникает ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств. Это означает, что покупатель получает основания к понуждению продавца к исправлению недостатков. Если же недостатки получат статус неустранимых, то появляется и основание для признания сделки недействительной.

Взаимосвязь договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права на недвижимую вещь

Регистрация в этом вопросе играет такую большую роль в силу того, что право собственности при подписании договора-купли продажи квартиры всё ещё остаётся у продавца. Однако это вовсе не означает, что договор ничего не значит. Если лицо подпишет договор, но начнёт необоснованно уклоняться от своих обязанностей по регистрации сделки, то по отношению к нему применяются меры, предусмотренные ст. 551 ГК РФ. Они не предусматривают какого-то наказания, но дают судам возможность выносить постановления о том, что госрегистрацию, вместо уклоняющегося лица, проведёт служба судебных приставов. Кроме этого может быть назначена ещё и компенсация убытков пострадавшего. Жилую недвижимость довольно редко используют в коммерческих целях, а если такое намерение у пострадавшего существовало, то доказать это частному будет не так уж и просто. Речь здесь идёт преимущественно о компенсации морального вреда.

Поэтому всем продавцам жилой недвижимости нужно понимать, что с момента подписания договора они получают встречные права и обязанности. Не только на оплату и передачу недвижимой вещи, но и обязательства по государственной регистрации сделки купли-продажи.

Договор купли-продажи квартиры может быть заключен только в письменной форме. В большинстве случаев — простой, однако есть три ситуации, когда требуется нотариальное удостоверение. К ним относится продажа:

    • доли квартиры постороннему лицу;
    • квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного лица.

Необходимость нотариального удостоверения в этих случаях установлена ФЗ-218 от 13.07.2015. Кроме этого нотариальное удостоверение сделки требуется ещё и в том случае, когда права на квартиру переходят по договору пожизненного содержания с иждивением.

Договор купли-продажи недвижимости довольно распространен в гражданских правоотношениях и подробно регламентирован действующим законодательством, но процедура регистрации недвижимости и прав на нее существенно изменилась с 2017 года. Кроме того, особенности договоров купли-продажи конкретных недвижимых объектов и тонкости каждой сделки зачастую порождают множество вопросов, непонимание, коллизии, которые могут привести не только к отказу в государственной регистрации перехода права собственности, но и к срыву самой сделки.

Образец договора купли-продажи недвижимости 2022 года

Вопросам договорных отношений по приобретению недвижимых вещей посвящен самостоятельный § 7 главы 20 Гражданского кодекса (далее также ГК РФ), кроме того, к данным договорам применяются общие нормы о купле-продаже § 1 указанной главы в части, не противоречащей специальным нормам (в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Наиболее важным условием договора является определение его объекта, то есть в данном случае объекта недвижимости, право собственности на который передается за плату. В договор продажи недвижимости следует включать максимально конкретизированное описание объекта в целях его индивидуализации и четкого определения. При отсутствии должной конкретизации на основании абз. 2 ст. 554 ГК РФ такой договор не может считаться заключенным.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ и обычаями делового оборота описание предмета договора должно включать:

• адрес квартиры, дома или иного помещения;
• этаж, на котором находится объект;
• кадастровый номер недвижимой вещи;
• площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).

Помимо объекта договор купли-продажи недвижимости 2022 года должен содержать:

• наименование сторон сделки и их персональные данные, в том числе сведения удостоверения личности;
• основания права собственности на объект у продавца;
• цену недвижимого объекта и особенности расчетов за него (момент и способ передачи средств);
• указание лиц, проживающих либо прописанных в жилом помещении, а также наличие прав иных лиц, которые сохраняются после продажи объекта;
• указание на сторону, которая должна нести расходы по сделке;
• момент передачи объекта продавцу.

Также в договоре могут фигурировать иные условия, которые стороны считают необходимым упомянуть. Образец договора купли-продажи недвижимости можно скачать на нашем сайте по ссылке ниже:

Скачать образец

Форма составления договора по ГК РФ

Договор купли-продажи недвижимости должен иметь форму, указанную в ст. 550 ГК РФ, то есть такой договор заключается в простой письменной форме. Вместе с тем абз. 1 указанной статьи предусмотрено, что для такой сделки подойдет не каждая письменная форма, а лишь та, которая подразумевает составление единого документа, подписываемого всеми сторонами сделки.

В том случае, если стороны не облачали свои намерения по совершению сделки с недвижимым имуществом в форму единого договора, подписанного обеими сторонами, или пытались закрепить свои намерения в различных бумагах, направляемых друг другу или подписываемых одной из сторон, то условие о форме считается несоблюденным.

Свидетельством тому в том числе служит обширная судебная практика, например апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 15.02.2017 № 33-3314/2017 и Свердловского областного суда от 03.09.2015 по делу № 33-12967/2015 и т.д.

Отсутствие же надлежащей формы договора согласно абз. 2 ст. 550 ГК РФ свидетельствует о недействительности сделки и, как следствие, отсутствии каких-либо правовых последствий для сторон и третьих лиц.

В то же время столь популярные расписки о передаче задатка (или аванса — именуют их различными способами) не принимаются судами в качестве доказательства о совершении сделки также вследствие несоблюдения установленной законом формы договора. Такая позиция, в частности, была озвучена Новгородским областным судом в апелляционном определении от 20.08.2014 по делу № 2-423-33-1843/2014.

Оформление сделки

По ГК договор купли-продажи недвижимости сам по себе никакого особо оформления, помимо наличия письменного договора, не требует. Однако, согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса, необходимо зарегистрировать переход права по таким сделкам в специально уполномоченном органе. Таковым на основании ч. 1 ст. 3 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ является служба Росреестра.

На основании п. 3 ч. 3 ст. 15 закона 218-ФЗ стороны, заключившие соответствующий договор, обязаны обратиться с соответствующим заявлением в территориальное подразделение Росреестра для регистрации перехода права. Форма указанного заявления является унифицированной, т. к. она утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920 (в качестве приложения 1).

Порядок предоставления данного заявления сторонами утвержден другим приказом Минэкономразвития — от 26.11.2015 № 883. Данный правовой акт регламентирует способы направления заявления и необходимого пакета документов (лично, по почте или посредством электронного документа), способы подписания в зависимости от выбранного способа направления, требования к прилагаемым документам (в форме отсылочной нормы). Непосредственно требования к документации для прохождения процедуры регистрации указаны в ст. 21 закона 218-ФЗ.

Сроки проведения регистрации права собственности нового владельца недвижимости установлены в зависимости от подачи заявления непосредственно в регистрирующий орган или через многофункциональный центр в количестве 7 и 9 рабочих дней соответственно (согласно пп. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 закона 218-ФЗ).

Нотариальное оформление договора

Нотариальная форма договора продажи недвижимости является одной из форм сделки, указанной в п. 1 ст. 158 ГК РФ. В силу ст. 163 ГК РФ данная форма сделки означает, что нотариус осуществляет проверку на предмет законности проведения такой сделки, в том числе наличие полномочий на то всех сторон договора. Нормативными правовыми актами устанавливаются следующие случаи нотариального удостоверения такой сделки:

• когда предметом договора выступает доля в праве общей долевой собственности на тот или иной недвижимый объект (ч. 1 ст. 42 закона 218-ФЗ);
• когда сделка по отчуждению недвижимости совершается опекуном в интересах опекаемого, иными лицами в отношении имущества, которое принадлежит несовершеннолетним либо лицам, чья дееспособность ограничена (ч. 2 ст. 54 закона 218-ФЗ);
• при наличии соглашения между сторонами об оформлении договора купли-продажи недвижимости в нотариальной форме (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Следовательно, при наличии хотя бы одного из указанных условий оформление договора купли-продажи недвижимости должно проходить процедуру нотариального удостоверения. При этом на основании ст. 56 Основ законодательства о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, сторонам надлежит обратиться в ту нотариальную контору, которая находится в субъекте федерации, на территории которого расположен объект недвижимости, составляющий предмет такого договора.

Особенности договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Коммерческой недвижимостью в силу абз. 2 подп. 2 п. 3 и абз. 3 п. 4.1 ст. 378.2 Налогового кодекса являются здания и сооружения, занятые площадями, используемыми для размещения офисов, сопутствующей инфраструктуры, торговых объектов, предприятий общественного питания, бытового обслуживания и т. п. В более широком смысле к коммерческой недвижимости можно отнести и производственные площади, а также предприятия в целом (§ 8 главы 30 ГК РФ).

В целом правила составления договоров купли-продажи недвижимости, имеющей коммерческое назначение, имеют мало различий с куплей-продажей жилья и обычно ограничиваются отсутствием необходимости указывать прописанных лиц, разницей перечня технических характеристик и другими аналогичными. Однако существует одна более значимая особенность, касающаяся специфики налогообложения подобных сделок: в отличие от сделок по продаже недвижимости физическими лицами (которые обычно не облагаются налогом в силу трех- или пятилетней давности владения ею — п. 2 ст. 217.1 НК РФ), при совершении данной сделки продавцы (если ими выступают не физические лица) не освобождены от уплаты соответствующего налога.

В связи с тем, что налоговой базой в данном случае является стоимость предмета договора, указанная в документе, то ей необходимо уделить особое внимание во избежание проблем с налоговыми органами. Цена такой недвижимости должна быть максимально приближена к рыночной, для чего целесообразно проводить предварительную независимую оценку стоимости такого недвижимого имущества.

Договор с рассрочкой платежа

Гражданским кодексом (п. 1 ст. 489) допускается возможность составить договор купли-продажи объекта недвижимости с внесением в него условия о продаже в рассрочку (то есть с рассрочкой платежа). Главной особенностью такого договора будет являться пункт, касающийся порядка оплаты передаваемого в собственность недвижимого объекта. Так, в договоре необходимо указывать, какие суммы и в течение какого времени покупатель должен передать продавцу недвижимости. Обычно указывается конечная дата периода и сумма, которую надлежит уплатить покупателю.

Также в таком договоре в силу ст. 556 ГК РФ необходимо определить момент передачи предмета договора продавцу и порядок такой передачи (по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами). Государственная регистрация производится после подписания акта приема-передачи, но для продавца предпочтительно указание на то, что до полной оплаты недвижимости она находится у него в залоге. При этом все зарегистрированные обременения должны быть сняты после получения продавцом всей причитающейся суммы (на основании расписки продавца о получении всей суммы).

Итоги

В заключение статьи подведем некоторые итоги:

• правовое регулирование договоров, связанных с отчуждением и приобретением объектов недвижимости, осуществляется § 7 и 1 (в части, не противоречащей специальным нормам) главы 20 ГК РФ;
• данный договор по общему правилу имеет простую письменную форму единого документа;
• сам договор Росреестром не регистрируется, но надлежит совершать регистрацию перехода права собственности на недвижимый объект;
• в случаях, прямо указанных в п. 2 ст. 163 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости должен иметь нотариальную форму;
• основной особенностью сделок купли-продажи коммерческой недвижимости является специфика налогообложения, в связи с чем особое значение следует придавать цене сделки (лучше, если будет проведена независимая оценка);
• при совершении сделки по продаже-покупке недвижимости в договор может включаться условие о рассрочке платежа, предусматривающее не единовременную, а постепенную (в течение определенных периодов времени) оплату недвижимого объекта.