Как написать квартиранту чтобы съезжал - Правописание и грамматика

14 января 2010, 18:14

#23

СЗК

Уважаемая «специалистка» — начнём с того, что квартира эта МОЯ, ситуции в жизни меняются, никаких клятв никто никому не давал. Те 5 тысяч рублей, которые они мне платят в месяц, не делают погоду в моём бюджете. Поэтому с налоговой вряд-ли пройдёт эта «мстя». «На длительный срок» — а где гарантия тому, что квартира может понадобиться не только для обмена? А если деньги на операцию близким понадобится(ттт)? — если развод с мужем(ттт)? И что? Ради спокойствия и удобств чужих мне людей, которые в свои 50 лет не заработали угла(а точнее — оставили свою квартиру своим детям. а сами скитаются) я должна задвинуть свои интересы в попу? И помалкивать? «Стесняться»? Кстати — мой муж по телефону известил жильцов о намерениях и предупредил о том, что им даётся 2 месяца на поиск другого жилья. Так что тема о моей «бессовестности» исчерпана.

Источник

У квартирантов при досрочном выезде больше прав, чем кажется.

Бывает, арендаторам нужно съехать со съемной квартиры раньше, чем договаривались с хозяевами: хотели прожить год, но обстоятельства изменились и надо уезжать через шесть месяцев. Если нет договора, все просто: квартиранты оплачивают последний месяц и отдают ключи.

Но если заключен договор аренды, просто так уехать уже не получится, ведь в договоре может быть прописан штраф за досрочное расторжение, а еще арендатор обязан заранее уведомить о своем желании съехать.

Владелец квартиры тоже не может просто так взять и выселить жильцов, если все оформлено официально. Договор защищает арендаторов. Если их не устроит процедура расторжения, они могут пойти в суд и заселиться обратно.

В этой статье расскажу, как арендаторам досрочно съехать со съемной квартиры без последствий и как хозяевам раньше срока выселить жильцов, если с ними начались проблемы.

Так наем или аренда?

Отношения между квартирантами и хозяевами часто называют арендой, хотя юридически правильный термин — наем, а стороны грамотно называть нанимателем и наймодателем.

Договор аренды заключают тогда, когда стороны используют нежилые помещения и здания либо жилое помещение использует юридическое лицо.

Чтобы было проще, в статье я буду использовать аренду и наем как бытовые синонимы. Но не забывайте, что если будете заключать или расторгать договор, то, вероятнее всего, у вас будет договор найма.

Что вы узнаете

Зачем нужен договор найма
Какие бывают причины для досрочного расторжения
Как правильно уведомить друг друга о прекращении договора
Почему выгодно заключить соглашение о расторжении
Как подстраховаться квартирантам
Что предусмотреть хозяевам жилья

Зачем нужен договор найма

Часто квартиранты и хозяева обходятся без договора. В качестве гарантии владелец жилья берет предоплату за два-три месяца, а иногда также обеспечительный платеж за сохранность имущества — его еще называют залогом или депозитом. В этой ситуации права собственника квартиры более-менее защищены, но арендатор оказывается в незавидном положении: выгнать его могут практически в любой момент и по любому поводу.

Правильнее все же заключить договор, где будут четко прописаны условия найма.

Вот что обычно вписывают в договор.

Права квартиранта. Мы подробно рассказывали о них в отдельной статье. Вот основные права:

Получить в аренду жилье, которое пригодно для проживания.
Жить вместе с теми людьми, о которых договорились. Если решили, что квартиру снимает семья из шести человек, хозяин не может кого-то не впускать или говорить: «Что-то вас слишком много».
Оформить временную прописку: это не только право, но и обязанность, ведь за проживание арендаторов без прописки более 90 дней и собственник, и арендатор могут получить штраф за нарушение порядка регистрации. Иногда закон освобождает от штрафа, но все же.
Получать расписки или квитанции о платежах за квартиру.
Сохранить право на съем квартиры до истечения срока действия договора, даже если собственник жилья сменится.
Расторгнуть договор досрочно.

Обязанности квартиранта. Основных всего две: вовремя платить и использовать жилье по назначению. Вторая обязанность означает, что арендатор должен поддерживать в квартире порядок и не конфликтовать с соседями.

Права владельца квартиры. Когда стороны оформляют все официально, права владельца жилья и арендатора примерно равны. Владелец может:

Попросить арендатора показать паспорт. В законе не прописано прямое право на это, но говорится, что собственник имеет право заключить письменный договор, а этого не сделать без проверки паспорта.
Проверять сохранность своего имущества — так часто, как стороны договорятся.
Разрешить или запретить проживание в квартире людям, о которых не договаривались. Здесь есть исключение — несовершеннолетние дети, их проживание запретить нельзя.
Своевременно получать плату за жилье и коммунальные платежи.
Выселить квартирантов в судебном порядке.

Обязанности владельца квартиры. В основном они зеркальны правам квартиранта: предоставить жилье в адекватном виде, оформить временную прописку, выдавать расписку о внесении ежемесячного платежа.

Срок договора и порядок расторжения. Максимальный срок договора найма — пять лет, потом его можно продлить. Для этого подписывают допсоглашение или оформляют новый договор. Если не указать срок, то договор автоматически считается заключенным на пять лет.

Но, как правило, такие договоры заключают на 11 месяцев, поскольку в России договоры найма со сроком от года подлежат госрегистрации в Росреестре. На практике регистрируют очень редко.

Договоры со сроком менее года называют краткосрочными. У них есть особенности. По общему правилу, если о другом стороны не договорятся письменно, то:

Жить в квартире могут только те люди, о которых договорились с хозяином, больше никто подселиться не может. Список жильцов иногда оформляют приложением к договору.
У квартиранта нет преимущества перед другими желающими снять эту же квартиру после окончания срока договора: хозяин не обязан продлевать отношения с этим арендатором, тогда как при долгосрочном договоре сначала он должен предложить наем именно ему.
Если дойдет до досрочного расторжения и иска в суд со стороны собственника, суд не будет давать арендатору срок для устранения претензий хозяина.

В краткосрочном договоре иногда может быть строчка об автоматической пролонгации. Это неоднозначное условие. Например, срок договора истек, квартирант перестал платить, но и не съехал. Полиция не сможет его выселить, потому что арендатор будет предъявлять договор, который автоматически продлился еще на 11 месяцев, а расчеты с хозяином МВД неинтересны — участковый скажет идти в суд и взыскивать деньги.

Причины досрочного расторжения договора

Квартирант может расторгнуть договор по любой причине. Он может даже ничего не объяснять владельцу жилья, главное — уведомить его в срок.

А вот хозяин жилья не может просто так выставить арендатора. В законе есть четкий список случаев, когда это возможно:

Арендатор не платит за жилье или коммуналку полгода при долгосрочном договоре или два месяца — при краткосрочном.
Арендатор использует квартиру не по назначению, шумит и мешает соседям и за это получал предупреждение от хозяина.
Арендатор разрушает или портит имущество.

До июня 2022 года хозяин квартиры мог расторгнуть договор найма в одностороннем порядке только через суд.

В июне 2022 года Конституционный суд дал разъяснение: наймодатель может разорвать договор и без обращения в суд, но только при условии, что договор — краткосрочный.

Также Конституционный суд пояснил, что законно прописывать в договоре найма свои условия, на основании которых владелец жилья может прекратить наем. Но суд заметил, что не нужно забывать о принципе добросовестности. Например, требование отправлять фотоотчет о состоянии квартиры каждый день, ходить на цыпочках, не включать свет вечером или впускать хозяев помыться — это не те условия, нарушение которых повлечет серьезное ущемление прав хозяина. Следовательно, и выселять нанимателей по этим основаниям нельзя.

Расторгать долгосрочные договоры по-прежнему нужно через суд. Но суд имеет право оставить арендатора в квартире и дать ему время — до года — на устранение проблем.

Как правильно уведомить о расторжении договора

Закон обязывает арендатора уведомить хозяина жилья за три месяца до расторжения договора. По умолчанию будет так, даже если срок вообще не прописан в договоре. Но на практике стороны часто указывают другой срок, например 30 дней. Это делают на свой страх и риск: если дойдет до суда, он может не признать такой срок.

Так произошло в Пензенской области, где владелец квартиры и арендатор судились из-за досрочного расторжения. Апелляционный суд констатировал, что норма об уведомлении за три месяца — единственно верная «и не предусматривает возможность устанавливать сторонам в договоре иные сроки». Суд обязал арендатора оплатить три месяца съема с момента, когда он уведомил хозяина, хотя наниматель съехал гораздо раньше.

Квартирант и владелец жилья могут уведомить друг друга о расторжении договора устно. Но в этом случае есть риск, что потом не получится доказать, что разговор был на самом деле. Поэтому лучше оформить письменное уведомление. В законе нет требований к его форме, документ составляют произвольно.

Важно правильно вручить уведомление, чтобы потом не возникло версий, что никто ничего не получал. Действуйте так.

Лично вручите уведомление, если есть такая возможность. Распечатайте документ в двух экземплярах. Попросите вторую сторону договора написать на вашем документе фразу «Получил лично», поставить дату и подпись. Такой экземпляр оставьте себе.

Отправьте уведомление заказным письмом с уведомлением и описью вложения, если лично вы не встречаетесь. Отправлять надо на адрес, который указан в договоре. Письмо можно отследить на сайте Почты России по трек-номеру отправления, который останется в квитанции об отправке. Если адресат не получит письмо, это его проблемы, ведь вы отправили уведомление на адрес, указанный в договоре.

Отправьте уведомление на электронную почту, но только если такой способ уведомления предусмотрен договором и в нем указаны электронные адреса.

Сообщите о расторжении договора в мессенджере. Это самый простой способ, но, чтобы суд его принял, из переписки должно следовать, что вторая сторона прочитала сообщение и поняла его суть. Кроме того, желательно, чтобы такой способ коммуникации тоже был прописан в договоре, причем там должны быть указаны адреса профилей или номера телефонов, к которым привязаны аккаунты.

Если в договоре нет пунктов об общении в мессенджерах, суд может по-разному посмотреть на такие доказательства: иногда их принимают, иногда нет. Заверять переписку нотариально не нужно, но скриншоты лучше сделать сразу: вторая сторона может просто удалить свои сообщения.

Здесь стороны договорились уведомлять друг друга о расторжении отношений за месяц, а не за три, как по закону. Если кто-то нарушит срок уведомления, то он выплачивает другой стороне стоимость месячной аренды. Условие договора идет вразрез с нормой Гражданского кодекса РФ, но иногда суд отдает приоритет договоренностям сторон

В этом договоре арендатор и хозяин решили, что могут расстаться в любой момент, просто уведомив о решении за месяц. Санкций за нарушение срока уведомления нет, и в этом опасность: получается, можно нарушить договор и ничего не будет

Здесь односторонний порядок расторжения определен только для хозяина жилья, а квартирант должен руководствоваться нормой закона, то есть предупредить хозяина за три месяца до отъезда. Хозяин же вправе предупредить квартиранта о своем решении всего за два рабочих дня. Порядок уведомления противоречит Гражданскому кодексу РФ

Почему выгодно заключить соглашение о расторжении договора

Далеко не всегда арендаторы и хозяева конфликтуют, когда расторгают договор досрочно. Стороны могут не соблюдать правила расторжения, если это всех устраивает. Когда разногласий нет, подписывают соглашение об этом.

Соглашение о расторжении договора — это документ, который подтверждает, что квартирант и хозяин прекратили отношения и отменили все договоренности.

Единой формы соглашения нет, его составляют в произвольном виде. Главное — указать адрес квартиры, данные собственника и нанимателя и добавить фразу о том, что все согласны расторгнуть договор аренды и ни у кого нет претензий.

Соглашение оформляют в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Если договор найма зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение нужно сдать туда на регистрацию.

В соглашение о расторжении договора найма прописывают все важные позиции: например, что у хозяина нет претензий к состоянию квартиры, а арендатор съезжает без долгов

Квартирантам: как подстраховаться, если чувствуете, что придется съехать раньше

Иногда владелец квартиры намеренно расставляет ловушки — например, прописывает в договоре сложную процедуру досрочного расторжения со множеством штрафов. Часто в этом же договоре описана и очень простая процедура изменения стоимости аренды. Когда жильцы заехали, владелец вдруг повышает цену найма. Квартиранты оказываются заложниками: и платить много, и съехать никак.

Вот как избежать таких случаев.

Исключите из договора штрафы за выезд раньше срока и не передавайте денежное обеспечение за досрочный выезд. Собственник заинтересован в том, чтобы квартира не стояла пустая и ему не приходилось искать новых жильцов каждые полгода, поэтому в договор и вписывают штрафы за досрочное расторжение договора.

Здесь можно поторговаться: например, напомнить хозяину, что по закону квартирант обязан сообщить об отъезде за три месяца, и этого срока обычно достаточно, чтобы найти новых постояльцев.

Приведу пример из судебной практики. В Москве девушка сняла квартиру за 45 000 Р в месяц. Когда подписывали договор, она передала хозяйке 100 000 Р. Из них 45 000 Р — за первый месяц и 55 000 Р — как обеспечительный платеж на случай, если съедет раньше.

Через полгода хозяйка, в нарушение договора, решила поднять арендную плату до 60 000 Р. Девушка не согласилась и съехала. Но получилось так, что квартирантка уведомила хозяйку квартиры 30 октября, а съехала 21 ноября, то есть менее чем за 30 дней, как того требовал договор. Она не выждала 9 дней и потеряла 55 000 Р обеспечительного платежа. Судьи двух инстанций отказали арендатору в возврате денег: хоть шантаж был налицо, но с точки зрения договора все законно.

Помните, что собственник жилья может повышать плату не чаще, чем раз в год, и только после предупреждения. Если у вас есть договор, владелец квартиры не может просто сказать: «С января будете платить на две тысячи больше». Он обязан заранее уведомить арендатора и заключить допсоглашение, которое зафиксирует, что стороны договорились о новой цене.

Перепишите имущество. Часто хозяева просят подписать опись своего имущества, но в идеале нужны две описи: имущества, которое передают в наем вместе с квартирой, и имущества самих арендаторов. Также неплохо сфотографировать квартиру до и после заселения и отправить фотографии хозяину.

Вот история, когда описи не было и недобросовестные арендодатели этим воспользовались. В Москве семья с детьми сняла пустую квартиру и полностью ее обставила: арендаторы повесили шторы и картины, заказали кухонный гарнитур. Однажды они вернулись домой, а замки поменяны. Оказалось, заехали владельцы жилья, причем все имущество квартирантов они оставили внутри за исключением одежды, которую сложили в пакеты и выставили на лестницу.

В договоре найма было прописано, что хозяева жилья могут расторгнуть его в одностороннем порядке, если квартиранты задержат плату хотя бы на 15 дней. В суде так и не смогли разобраться, кто как платил: арендаторы передавали деньги наличными, без расписок. Также не удалось доказать, что имущество внутри квартиры — нанимателей. Они утверждали, что в квартире осталось 68 вещей стоимостью 904 000 Р, но суд только развел руками: не было ни единого документа, который бы это подтверждал. В иске арендаторам отказали, суд второй инстанции не помог.

Берите расписки, храните чеки и переписку в мессенджерах. Иначе в любой момент хозяин квартиры может заявить, что квартплату он не получал и на квартиранте висит долг.

В такую эпопею превратился конфликт между собственником квартиры и его квартиранткой в Липецке. Девушка платила аренду и коммуналку, а когда решила съехать, то просто отдала ключи хозяину. Соглашение не подписывали.

Девушка уже четыре месяца жила в другой квартире, когда получила повестку в суд: собственник квартиры требовал выплатить арендные и коммунальные платежи с процентами за просрочку, как было прописано в договоре. Всего 95 989 Р.

Бывшая квартиросъемщица пыталась сослаться на свидетелей, в присутствии которых иногда передавала деньги, но ничего не вышло. Никаких документов о платежах не было. Суд обязал девушку выплатить долг, обжаловать решение не удалось.

Заранее составьте письменное соглашение о расторжении договора. Оформите его как приложение к основному договору и покажите хозяину квартиру, чтобы он понимал, на каком варианте расторжения вы будете настаивать, если до этого дойдет. Включите в соглашение пункт, что у хозяев квартиры нет претензий к вам.

Не съезжайте, бросив ключи под коврик или в почтовый ящик. Уходить молча проще, но так договор не расторгают. Есть риск, что хозяин жилья вывернет ситуацию в свою пользу. Например, скажет, что договор еще не расторгнут, а значит, надо и дальше платить за аренду. Или заявит в полицию, что в квартире испорчен ремонт.

Так произошло в Данилове: парень выехал из квартиры и не уведомил хозяйку за две недели, как было прописано в договоре. Он просто бросил ключи в почтовый ящик, позвонил хозяйке и сообщил, что съезжает. Женщина пошла в суд, где заявила, что ремонт испорчен, а еще парень не оплатил 23 дня проживания и накопил коммунальные долги. Также собственница потребовала компенсировать ей расходы на юриста и судебные издержки. Всего 65 406 Р.

Квартиросъемщик утверждал, что хозяйка согласилась на передачу ключей через почтовый ящик, коммунальные долги были еще при вселении, да и ремонт уже тогда был так себе. В суде он объяснил, что понемногу ремонтировал квартиру, но сейчас завел семью и поэтому поменял жилье.

Судья установил дату, когда жилец кинул ключи в почтовый ящик, и посчитал две недели с этого момента — после этого признал договор расторгнутым. Арендатора обязали оплатить эти две недели и еще три дня, которые он не оплатил до съезда, всего 5666 Р. Также суд признал за арендатором задолженность за некоторые ЖКУ — на 11 802 Р — и взыскал судебные расходы — 1499 Р. Всего получилось 18 956 Р.

При этом суд отверг претензии к ремонту, так как хозяйка не смогла доказать, что жилец что-то испортил. Также судья не признал за нанимателем долги по коммунальным услугам, которые оплачиваются по счетчикам, так как при подписании договора стороны не зафиксировали показания этих счетчиков.

Вписывайте показания счетчиков в договор при вселении. Как правило, арендаторы сами оплачивают коммуналку. Чтобы не возникало разногласий при расторжении договора, впишите в него показания счетчиков на момент заселения, а также сохраняйте все квитанции от организаций ЖКХ.

В договор также можно вписать фразу: «Арендодатель подтверждает, что на момент заселения арендатора долгов за ЖКУ нет».

В идеале нужно исключить из договора обязанность оплачивать то, что должен оплачивать собственник: например, капремонт и услуги УК или ТСЖ. Нанимателю безразличен капремонт дома, а плата за содержание жилья никак не зависит от количества проживающих и тоже в основном касается владельца квартиры.

Не соглашайтесь оплачивать несуществующие убытки и поломки. Бытовая техника иногда ломается, а трубы текут. В этих бедах далеко не всегда виноваты арендаторы. Собственники же часто пытаются компенсировать убытки за их счет.

В Горнозаводске квартирант въехал в убитую квартиру: ванна в ржавчине и сколах, кран течет, обои оторваны, плитка отходит, двери разбиты. Молодой человек решил временно пожить в квартире с семьей из-за близости к детскому саду. А когда съехал, то получил повестку в суд.

Собственник захотел взыскать с квартиранта стоимость ремонта, а для этого обвинил его в порче имущества. При вселении стороны не составляли документов о состоянии квартиры, однако арендатор вспомнил, что его теща делала видеозапись после заселения. Видео сохранилось, и по нему суд выяснил, что обстановка в квартире уже тогда была такая же, как на фотографиях, которые принес собственник якобы как подтверждение вины нанимателя.

Владелец квартиры рассчитывал неплохо нажиться на арендаторах, ведь он требовал оплатить замену не только драных, а вообще всех обоев в квартире, покраску коробов окон и дверей. Суд отказал в иске.

Не заселяйтесь, если заметили тараканов, мышей или клопов. Хозяева могут обвинить в том, что раньше насекомых не было, их принесли арендаторы и таким образом испортили жилье.

В Якутии девушка сняла квартиру за 45 000 Р в месяц и сразу обнаружила в квартире тараканов. Об этом она уведомила хозяйку и заказала санитарную обработку квартиры. Гарантии, что тараканы исчезнут, дезинсекторы не дали, и девушка решила расторгнуть договор, но выжидать срок после уведомления не хотела. Для этого пошла в суд.

В суде она настаивала, что в квартиру не заселялась, свои вещи не переносила, а значит, и тараканов принести с собой не могла. Участковый подтвердил, что в квартиру не въезжали.

Суд расторг договор аренды жилья без всяких санкций к квартирантке, потому что ей предоставили жилье, не пригодное для проживания. Хозяйку обязали вернуть первый платеж — 45 000 Р.

В Калужской области семья беженцев с детьми сняла квартиру. Они внесли платеж за первый месяц, оплатили услуги риелтора, а в первую же ночь выяснилось, что квартира кишит клопами. Беженцы съехали и попросили хозяев вернуть деньги, но дело дошло до суда.

В суде на стороне квартирантов выступило общество защиты прав потребителей и суд решил взыскать с хозяина квартиры ущерб, неустойку, моральный вред и штраф за отказ выполнить требование добровольно. Точной суммы в материалах дела нет.

Требуйте возврата обеспечительного платежа, а если не возвращают, то еще и посчитайте проценты за пользование вашими деньгами. Для подстраховки собственники часто берут деньги, которыми потом могут покрыть невыплаченные платежи или ущерб, причиненный имуществу. Если все в порядке, эти деньги хозяин должен вернуть при расторжении договора, но на практике собственники ищут поводы, как ничего не возвращать.

Квартирант может потребовать проценты за пользование деньгами, если их не вернули вовремя — неважно, был такой пункт в договоре или нет. Процентная ставка может быть прописана в договоре, а если этого пункта там нет, то она определяется ключевой ставкой Банка России.

Ставка может меняться в течение месяца и даже недели, поэтому лучше использовать специальный калькулятор.

Расскажу примеры из практики. В Москве квартирантка и хозяйка жилья расторгли договор аренды и заключили соглашение. Но хозяйка отказалась возвращать обеспечительный платеж. Она сослалась на то, что в квартире испорчен ремонт, а еще она и так пошла на уступки, когда расторгла договор досрочно. Хотя у нее трое детей и с дохода за эту квартиру она их содержала.

Суд обязал вернуть деньги и выплатить проценты за пользование деньгами. Доказать, что квартирантка что-то испортила, хозяйка не смогла.

Хозяевам: что делать, если арендаторы вымотали все нервы, а договор еще действует

Закон в основном стоит на стороне нанимателей, и если изначально не принять дополнительных мер, то оснований для выселения будет не так уж много. Поэтому лучше подстраховаться на начальном этапе. Вот что можно сделать.

Составьте опись имущества. Это простое перечисление бытовой техники, мебели и оборудования: документ должны подписать обе стороны. Второй вариант — прописать в договоре адреса электронных почт и отправить на адрес жильца фото квартиры до вселения. Квартирант должен ответить, что подтверждает состояние недвижимости как на фото. Эту переписку нужно сохранить.

Опись и фотографии помогут доказать правоту, если наниматели что-то испортили. Еще лучше, если на все стройматериалы и бытовую технику будут чеки: тогда суд сможет быстро установить величину ущерба.

Пропишите в договоре запрет поднайма. Используйте простую фразу: «Запрещается сдавать квартиру другим лицам».

Иначе квартиру могут сдать в субаренду. Так, в Татарстане мужчина снял жилье по договору. В договоре было прописано: сдавать квартиру третьим лицам нельзя. Но именно этим и занялся арендатор.

Хозяин квартиры узнал про субаренду и согласовал дату расторжения договора, но при выселении наниматель не подписал ни соглашение о расторжении, ни акт приема-передачи квартиры. За аренду, коммуналку и интернет арендатор задолжал 53 448 Р. Еще он испортил ремонт и сломал мебель, хозяин оценил этот ущерб в 17 020 Р.

Наймодатель пошел в суд. К иску приложил счет за новый ремонт, чеки на стройматериалы, фото испорченного оборудования и акт передачи имущества квартиранту. Суд взыскал весь долг и все подтвержденные расходы — всего 62 398 Р.

В суде можно даже взыскать сумму, которую квартирант получил от пересдачи жилья, но этот факт нужно будет доказать. Здесь подойдут скриншоты объявления о субаренде, показания соседей и договоры субаренды, если их удастся заполучить.

Расторгайте договор, даже если в нем не прописан порядок расторжения и квартирант этим манипулирует. Выше мы говорили про три основания, по которым это можно сделать — неважно, прописаны эти условия в договоре или нет.

Если не хочется судиться, попросите помощи участкового. Объясните ситуацию и попробуйте подписать соглашение о расторжении в присутствии полицейского. Возможно, в таком случае арендатор будет сговорчивее. Но этот способ сработает, только если правда точно на вашей стороне и арендатор допустил грубые и неопровержимые нарушения.

Предупреждайте квартиранта о расторжении в те сроки, о которых договорились. Иначе арендатор взыщет с вас деньги за аренду другого жилья, а то и гостиницы.

В Санкт-Петербурге владелец квартиры ночью 24 мая отправил арендатору смску, где предложил собрать вещи и съехать до 11:00 25 мая. Арендатор подчинился и снял гостиницу, при этом потерял 11 854 Р, которые оплатил вперед за май, и обеспечительный платеж — 52 500 Р.

Квартиросъемщик пошел в суд, так как посчитал, что владелец жилья нарушил все пункты договора о выселении, какие только можно было нарушить. Мужчина потребовал вернуть ему остаток платы за май, залог, оплатить гостиницу и вывоз вещей — 52 058 Р, моральный вред — 50 000 Р, а также выплатить проценты за пользование его деньгами — 4717 Р.

Хозяин в суде заявил, что арендатор без его ведома сдавал квартиру посуточно, и потребовал выплатить ему 24 000 Р прибыли от этого найма, оплатить 3128 Р в счет долга по коммунальным платежам и выплатить 2189 Р процентов за пользование чужими деньгами.

Суд отказал арендатору в компенсации за вывоз вещей и моральный вред, но все остальные требования удовлетворил. Оказалось, стороны не прописали в договоре, что квартиру нельзя пересдавать.

Правда, требования хозяина суд тоже частично удовлетворил: обязал оплатить долг по ЖКУ, взыскал неосновательное обогащение и процент за пользование чужими деньгами.

Не удерживайте деньги нанимателей. Это может обернуться против вас.

В Королеве молодой человек снимал комнату и добросовестно переводил деньги хозяйке квартиры через интернет-банк. Вопреки договору, хозяйка решила выселить парня и на его экземпляре договора сделала надпись, что он расторгнут. Владелица комнаты отказалась вернуть 45 599 Р, которые арендатор заплатил вперед.

Парень съехал и потратился на услуги риелтора, который нашел ему новое жилье: заплатил за это 7200 Р. В суде наниматель подтвердил все расходы, показал квитанции из банковского приложения, принес договор с надписью хозяйки. Суд встал на сторону арендатора и взыскал с собственницы 52 799 Р.

Взыскивайте проценты за просрочку оплаты. Если дойдет до суда, не стесняйтесь заодно заявить в иск требование о взыскании долгов и процентов за просрочку платежей. Ставку процента или пени прописывают в договоре, а если не прописали, то ориентируются на ключевую ставку Банка России.

В Балашихе женщина заселила квартирантку и заключила с ней договор найма. Квартирантка должна была переводить деньги на счет, но сделала это только однажды — при заселении. Со второго месяца аренды девушка перестала платить и по телефону сообщила, что съезжать не намерена. На пятый месяц хозяйка пошла в суд и расторгла договор найма. Суд обязал квартирантку выселиться. Но собственница не заявила в иске о взыскании долга за аренду и процентов за просрочку — и просто потеряла эти деньги.

Коротко о досрочном расторжении договора найма

Когда заключаете договор, обратите внимание на срок уведомления о досрочном расторжении. По закону этот срок для квартиранта — три месяца, а для хозяина жилья срока нет. Часто в договоре пишут более удобный срок — один месяц. В суде такие положения договора могут не сработать: судья признает их противоречащими закону и просто не примет во внимание. Но бывает и наоборот: суд выносит решение исходя именно из норм договора.
Бывает, что после подписания договора в квартиру лучше не заселяться, а сразу требовать расторжения договора и возврата денег. Это случаи, когда квартира не пригодна для проживания. Судятся по этому поводу в основном из-за мышей и тараканов. Также лучше сразу съезжать, если в квартире недавно произошел пожар, потоп или вдруг объявились жильцы, которые говорят, что это они тут всегда жили.
Лучший способ расторгнуть договор досрочно — подписать соглашение, в котором стороны укажут, что урегулировали все вопросы и ни у кого нет претензий.

Источник

Из России в ближайшее время может уехать в 2–3 раза больше IT-специалистов, чем весной 2022 года, заявил исполнительный директор Ассоциации предприятий компьютерных и информационных технологий (АПКИТ) Николай Комлев. Многие из тех, кто собирается покинуть страну, живут на съемных квартирах. Мы разобрались, как правильно расторгнуть договор с хозяином недвижимости и что сделать, чтобы полностью вернуть залог.

При сдаче помещения в аренду владелец квартиры заключает с будущими жильцами договор найма. В нем обычно прописывают условия самой аренды, а также то, как прекращаются отношения между наймодателем и нанимателем. По закону (статья 687 ГК РФ) владельца квартиры нужно предупредить за три месяца, но стороны могут договориться о другом сроке — и прописать это в договоре.

Что делать, если не получается договориться?

Вы должны за три месяца предупредить хозяина квартиры о том, что съезжаете, если другое не указано в договоре найма.

«По закону к этому сроку нужно прибавить еще 1 месяц, поскольку именно такой срок предоставляется собственнику для ответа на уведомление», — говорит Владимир Кузнецов, вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству.

При этом никто не заставит вас жить в квартире до окончания срока действия договора. Поэтому обе стороны заинтересованы в том, чтобы расстаться быстро и полюбовно.

«Жильцам бывает достаточно объяснить четко свою ситуацию, а хозяин квартиры, как правило, с пониманием относится к жизненным обстоятельствам своего квартиросъемщика, и конфликтов не возникает, — говорит Владимир Кузнецов. — Если же хозяин по какой-то причине упрямствует, остается только судебный порядок. В случае, когда арендаторы уже уехали за границу, им придется нанимать юриста для представления интересов в суде, а это дополнительные расходы».

Если удалось договориться

Тот факт, что вы переезжаете из арендованной квартиры, тоже необходимо зафиксировать в соглашении:

«Если владелец жилья готов пойти навстречу, ответил согласием еще на устное предложение о разрыве отношений и готов оперативно подписать соответствующие документы, то следует встретиться с ним и подписать отдельное соглашение о расторжении договора найма жилья», — говорит Эдуард Гусев, генеральный директор ООО «А.Н. Лигант».

Ипотека или аренда квартиры: что выбрать? Считаем на конкретном примере

Что делать с залогом?

Вы можете забрать залог, если уже оплатили последний месяц фактического проживания, в течение которого собираетесь выехать.

При этом в договоре могут быть прописаны условия возврата залога. Например, хозяин оставляет залог себе, если арендатор за три месяца не предупредил о том, что съезжает. Депозит по договору также может быть потрачен на оплату долгов по коммунальным услугам или на компенсацию материального ущерба.

Можно ли пересдать квартиру?

Субаренда возможна лишь на основании письменного согласия собственника жилья, закрепленного в договоре найма или в дополнительном соглашении к нему, говорит Эдуард Гусев.

«Это выгодно, если арендаторы, уезжая за границу, намерены вскоре вернуться назад, — говорит Владимир Кузнецов. — Хозяин совместно с первым жильцом найдут новых арендаторов. Договор будет оформлен уже между новым и первоначальным нанимателями. Плату будет получать первый арендатор, он же будет перечислять деньги хозяину квартиры».

Как правильно съехать с арендуемой квартиры. Чек-лист:

Предупредить хозяина квартиры заранее. По закону это нужно сделать за три месяца, но в договоре может быть прописан другой срок.
Погасить задолженности по коммунальным услугам.
Проверить сохранность мебели и техники — они должны быть в том же состоянии, в котором были на момент вашего заезда.
Компенсировать ущерб, если что-то сломалось по вашей вине.
Подписать соглашение о расторжении договора найма.
Забрать залог.
Выехать из квартиры в оговоренный с собственником срок.
В случае, если договорились о субаренде: найти новых жильцов и заключить с ними договор.

Источник

«РБК-Недвижимость» выяснила у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций

«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.

Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.

Эксперты в этой статье:

Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро Asterisk
Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость»
Ольга Яцевская, руководитель отдела сети офисов «Миэль»
Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья

По закону

Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.
Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.
Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

На практике

Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.

Фото: shutterstock/Antonio Guillem

Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.

Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.

«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.

Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.

Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.

Как должно проходить выселение из квартиры

Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.

Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.

В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.

«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».

Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.

Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.

Фото: shutterstock/fizkes

Что делать, если квартирант не согласен с выселением

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Советы экспертов

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Источник

Download Article

If you are a landlord, you may at some time need to evict a tenant for any one of a variety of reasons. Some common reasons for evicting a tenant may be failure to pay rent, destroying the property or using the property in the commission of a crime. An eviction letter is a necessary step to get a tenant to move out. As a landlord, you must comply with local and state laws in drafting and delivering an eviction notice.

1

Address the letter to the tenant as named in the lease. Your legal relationship is with the person named in your lease. You need to address your eviction letter to that individual.
2
Notify the tenant of the eviction. You need to state, very clearly and concisely, that the purpose of the letter is to evict the tenant. If you try to be too polite or overly cautious in your writing, you may run the risk of confusing the issue.
- Your letter should simply state, in the first sentence, «This letter is to notify you that you are directed to vacate the property at ___(address)___ no later than ___(date)___.»
Advertisement
3
Give the reason for the eviction, such as violating terms of the lease or failure to pay rent. If you are allowing the tenant to remedy the situation and stop the eviction process, state clearly what needs to be done and the date by which it needs to be completed. There are several common reasons for wishing to evict a tenant:
- Fails to pay the rent on time;
- Breaks the lease or rental agreement and will not fix the problem (like keeping pets when pets are not allowed);
- Damages the property bringing down the value (commits «waste»);
- Becomes a serious nuisance by disturbing other tenants and neighbors even after being asked to stop; or
- Uses the property to do something illegal.^[1]
4
Be clear and specific. Make sure that your description of the basis for eviction is clear enough to be understood by an uninvolved party. If you allege that the tenant has failed to pay rent, specify the dates that payments were due and the amounts of each one. If you believe that the tenant has damaged the property, clearly identify what has been damaged and what you require to make full repairs.^[2]
- For example, if you are evicting the tenant for failure to pay rent, you might say, «My records indicate that you have missed the following rent payments: May 1, 2015 for $1,250; June 1, 2015, for $1,250; and July 1, 2015, for $1,250. The total amount due is $3,750.»
- If you are evicting the tenant for damages to the property, you may write, «According to Paragraph 8 of the Lease Agreement, you are responsible for maintaining the property in good order. On my last visit to your apartment, on November 13, 2015, I noticed significant burns on the carpet covering about 3 square feet, scratches and tears in the wallpaper, and at least five separate gouges or holes in the living room wall.»
5
Include the date you want the tenant to vacate the property. Be sure you are within the legal time frame for your jurisdiction. There are state laws that limit how quickly you can demand a tenant vacate the property. The time for eviction usually depends on a combination of the length of the original lease term and the reason for eviction.
- For example, if the tenant has a 30-day month-to-month lease, you generally need to allow the end of the current month and one full month beyond.
- For some extreme violations, like commission of a crime or repeated failures to pay rent, you may be able to demand a quicker eviction.^[3]
- After you determine what the law allows for a time frame, set a specific date in your letter: «According to the Lease Agreement, you are hereby directed to vacate the property no later than April 30, 2015.»
6

Make a copy of the letter of eviction for your own records. If the situation ends up going to court, you will need to show proof you provided the required amount of time for an eviction notice and followed the law.
7
Serve the eviction letter to the tenant. Your eviction letter is not valid unless you serve it to the tenant and can later show that you complied with state regulations for service. The easiest method is simply to hand the letter to the tenant in person. However, many tenants may try to avoid service, if they expect such a letter. For that reason, states will allow alternative methods of service.
- For example, in California, you may either deliver a copy directly to the tenant or leave the notice with someone over the age of 18 at the tenant’s residence or place of business. In this second case, you must also send one copy by mail.^[4]
- You can, and should, send a copy of an eviction letter by certified mail. This requires a small fee when you mail it, but then the mail carrier will get a signature from the tenant as proof of delivery.
- You may also hire a courier service to deliver the eviction letter to the tenant in hand. This requires a slightly higher fee, but provides a higher degree of certainty and proof.

1

Read the lease carefully. Your relationship with your tenant begins with the written lease. In general, you cannot enforce something that is not already made a part of the lease agreement between you. Before you begin taking any steps to evict your tenant, make sure that you are familiar with all the terms of the lease, and be sure that the lease supports your reason for eviction.^[5]
2
Check state law or local housing regulations. In addition to violating the lease agreement, a tenant may be in violation of some state law or local housing tenant regulation. Each state has its own laws that govern landlord-tenant relationships. You need to become familiar with the laws of your state.^[6]
- A handy site with links to landlord-tenant laws for all 50 states can be found at http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/state-landlord-tenant-laws.
3

Confer with an attorney. If you have any doubt about your right to evict your tenant, you should consult with a real estate attorney. Before you begin taking steps to evict a tenant, you need to be sure that you are acting within the law. If you step beyond your authority, you could cause the tenant to file a counterclaim against you. The law generally places a higher burden on the landlord, because you elected to get into this business.
4
Talk to the local housing board or other authority. Many large cities will have a governmental agency called the housing authority (or some similar title) that sets local regulations. The housing authority also exists to provide moderate legal assistance to landlords and tenants to resolve disputes.
- For example, the Boston Housing Authority (BHA), Chicago Housing Authority (CHA), and New York City Housing Authority (NYCHA) all have websites that contain information for landlords and tenants.^[7]^[8]^[9]

1
Speak to the tenant directly about the reason. If the reason for eviction is something that could be remedied, you may wish simply to speak with the tenant before taking other action. This is not a legal requirement, but it is a simple step to avoid turning something small into a large legal dispute.
- For example, if your tenant is not maintaining the property in the way you believe it should be maintained, you and the tenant may just have different standards. If you meet with the tenant and explain your expectations, the tenant may be able to correct the problem.^[10]
- It is a good idea to put your concerns in writing. This is not an eviction letter at this point. It is just a written notice that you would like the tenant to correct some problem. By putting your concern in writing, you will have some evidence later.
- A sample letter for this purpose would say something like, «On my last visit to your apartment on November 30, 2015, I noticed some unacceptable damage to the living room rug and the wallpaper in the kitchen. These need to be repaired promptly, or I will be forced to take action to evict you.»
2
Allow the tenant a reasonable time to remedy the problem. Don’t expect the problem to be resolved immediately. When you present the tenant with your concern, allow a reasonable amount of time for the correction to occur. Then, if the tenant does not take care of things, you can proceed with an eviction letter.^[11]
- This time period should be short — a few days is usually reasonable at this stage. When you submit your actual eviction letter, there will be a requirement for a longer notice period that is usually set by state law.
- Be clear and precise. Set a specific date, even if you may extend that date later. For example, your letter might say, «I expect the repairs for these problems to be completed by December 15, 2015. If they are not done by then, I will have to proceed with eviction.»
3
Try a professional mediation. If your reason for evicting the tenant is something clear like non-payment of rent, a mediation may not work. But for a dispute that is less obvious, you may want to consider a mediation session. Mediation is a form of alternative dispute resolution that is often successful in limiting legal action and costs.^[12]
- Contact your housing court or city hall to try to locate a mediation service. Many housing courts or housing authority offices will offer free or low cost mediation services to resolve landlord-tenant disputes.

1
Ask an unwanted guest to leave. This seems obvious, but many people in this situation might skip the obvious first step and jump to legal action. If you have a friend or family member who is staying beyond his or her invitation, you should very simply ask him or her to leave. You can be polite and even allow some time to prepare to go, but you should be clear and firm in your expectation.
- Say something like, «I’ve enjoyed having you here, but I believe it is time for you to move on. Please make arrangements to move out by next Friday.»
- This applies equally to your own children, if they have grown but have not moved out yet. If you believe it is time for them to move on and become self-reliant, have a conversation and tell them it is time to go.^[13]
2
Determine whether a legal lease or tenancy exists. If you have a formal written lease agreement, then it makes no difference if the tenant is a friend or relative. You must still comply with state and local law regarding evictions. However, more likely, you have let someone stay in your place, and they have overstayed their welcome, without a written agreement. In some cases, under state law, a legal tenancy may still exist.^[14]
- If the friend or relative has contributed to living costs, food or utilities, these payments could be considered “rent.” Under state law in some states, this could be enough to create a legal tenancy. You will need to consult with a local real estate attorney.
3

Proceed with legal eviction notices, if a tenancy exists. If you decide that a legal tenancy has been created, or if you just want to be cautious, you should proceed with the steps toward a formal eviction. That would include writing and delivering an eviction notice as outlined here. In such a case, you would treat the individual’s tenancy as a month-to-month tenancy for 30 days at a time. This will help determine the amount of notice time you must provide.^[15]
4
Proceed with an unlawful detainer hearing. This is a hearing in court, in which you present the facts to a judge and ask for an order for the individual to leave. You will need to prove that you are the owner of the property and that the friend or relative has no legal right to remain in the property.^[16]
- If you succeed at the unlawful detainer hearing, the judge will issue a date for the friend or relative to leave the property. If he or she does not leave by that time, you will be able to contact the local sheriff, show him or her the order, and the sheriff will remove the individual by physical force if necessary.
5
Consider applying for a protective order. If the friend or relative is abusive toward you and makes you fear for your safety, you can go to court to request a protective order. If applicable, a protective order can be granted immediately, without any of the waiting periods connected with eviction.^[17]
- If you are successful in obtaining a protective order, it is advisable to proceed with formal eviction steps anyway. Even though the individual is out of the house, you should send a formal eviction notice and follow the remaining steps to make the eviction final.
6
Engage in “self help” if you are sure there is no legal tenancy. If you are certain that the person in your house has no legal tenancy right (you should consult with an attorney before reaching this conclusion), you may engage in what is called “self help.” You are allowed to take whatever steps you consider necessary to get the person out of your home. These may include changing the locks or moving his or her property to a commercial storage facility.
- Be careful if you choose to take these actions. If you are wrong about the tenancy, you could be facing a lawsuit against you for wrongful eviction. If you engage in self help to remove property, the individual could charge you with damaging or losing any property. You should be careful to keep an inventory and have a witness when dealing with other people’s property in this way.

Ask a Question

200 characters left

Include your email address to get a message when this question is answered.

Submit

Video

If the tenant does not leave the property by the date stated, get legal advice to determine the next step to take.
Hand deliver the letter of eviction to the tenant or send it certified mail. This will ensure the tenant receives the letter.

Avoid using threats or bad language when you write an eviction letter. This is unprofessional and could be detrimental legally.

References

About This Article

Article SummaryX

To write an eviction letter, begin by clearly stating that the letter is about an eviction before moving on to provide a valid reason in understandable language. In the first sentence, tell the tenant that they must vacate the property by a specific date. Include the address of the property so it’s clear which property you’re referring to. Then, give a reason for the eviction, such as failure to pay the rent on time or damaging the property. Make sure that your description of the reason can be clearly understood, because the tenant may try to dispute it if you’re unclear. For example, if you allege they haven’t paid rent, state when they failed to pay and how much it was. Once you’ve finished the letter, deliver it by hand to your tenant to formally serve notice of the eviction. If this isn’t possible, send it by certified mail. For tips on how to resolve a dispute without evicting your tenant, read on!

Did this summary help you?

Thanks to all authors for creating a page that has been read 523,802 times.

Reader Success Stories

«The article provided was very informative and explained each step in detail. Thank you for the free services…» more

If you buy through links on our site, we may earn a commission.

Did this article help you?

Источник

Download Article

1

Address the letter to the tenant as named in the lease. Your legal relationship is with the person named in your lease. You need to address your eviction letter to that individual.
2
Notify the tenant of the eviction. You need to state, very clearly and concisely, that the purpose of the letter is to evict the tenant. If you try to be too polite or overly cautious in your writing, you may run the risk of confusing the issue.
- Your letter should simply state, in the first sentence, «This letter is to notify you that you are directed to vacate the property at ___(address)___ no later than ___(date)___.»
Advertisement
3
Give the reason for the eviction, such as violating terms of the lease or failure to pay rent. If you are allowing the tenant to remedy the situation and stop the eviction process, state clearly what needs to be done and the date by which it needs to be completed. There are several common reasons for wishing to evict a tenant:
- Fails to pay the rent on time;
- Breaks the lease or rental agreement and will not fix the problem (like keeping pets when pets are not allowed);
- Damages the property bringing down the value (commits «waste»);
- Becomes a serious nuisance by disturbing other tenants and neighbors even after being asked to stop; or
- Uses the property to do something illegal.^[1]
4
Be clear and specific. Make sure that your description of the basis for eviction is clear enough to be understood by an uninvolved party. If you allege that the tenant has failed to pay rent, specify the dates that payments were due and the amounts of each one. If you believe that the tenant has damaged the property, clearly identify what has been damaged and what you require to make full repairs.^[2]
- For example, if you are evicting the tenant for failure to pay rent, you might say, «My records indicate that you have missed the following rent payments: May 1, 2015 for $1,250; June 1, 2015, for $1,250; and July 1, 2015, for $1,250. The total amount due is $3,750.»
- If you are evicting the tenant for damages to the property, you may write, «According to Paragraph 8 of the Lease Agreement, you are responsible for maintaining the property in good order. On my last visit to your apartment, on November 13, 2015, I noticed significant burns on the carpet covering about 3 square feet, scratches and tears in the wallpaper, and at least five separate gouges or holes in the living room wall.»
5
Include the date you want the tenant to vacate the property. Be sure you are within the legal time frame for your jurisdiction. There are state laws that limit how quickly you can demand a tenant vacate the property. The time for eviction usually depends on a combination of the length of the original lease term and the reason for eviction.
- For example, if the tenant has a 30-day month-to-month lease, you generally need to allow the end of the current month and one full month beyond.
- For some extreme violations, like commission of a crime or repeated failures to pay rent, you may be able to demand a quicker eviction.^[3]
- After you determine what the law allows for a time frame, set a specific date in your letter: «According to the Lease Agreement, you are hereby directed to vacate the property no later than April 30, 2015.»
6

Make a copy of the letter of eviction for your own records. If the situation ends up going to court, you will need to show proof you provided the required amount of time for an eviction notice and followed the law.
7
Serve the eviction letter to the tenant. Your eviction letter is not valid unless you serve it to the tenant and can later show that you complied with state regulations for service. The easiest method is simply to hand the letter to the tenant in person. However, many tenants may try to avoid service, if they expect such a letter. For that reason, states will allow alternative methods of service.
- For example, in California, you may either deliver a copy directly to the tenant or leave the notice with someone over the age of 18 at the tenant’s residence or place of business. In this second case, you must also send one copy by mail.^[4]
- You can, and should, send a copy of an eviction letter by certified mail. This requires a small fee when you mail it, but then the mail carrier will get a signature from the tenant as proof of delivery.
- You may also hire a courier service to deliver the eviction letter to the tenant in hand. This requires a slightly higher fee, but provides a higher degree of certainty and proof.

1

Read the lease carefully. Your relationship with your tenant begins with the written lease. In general, you cannot enforce something that is not already made a part of the lease agreement between you. Before you begin taking any steps to evict your tenant, make sure that you are familiar with all the terms of the lease, and be sure that the lease supports your reason for eviction.^[5]
2
Check state law or local housing regulations. In addition to violating the lease agreement, a tenant may be in violation of some state law or local housing tenant regulation. Each state has its own laws that govern landlord-tenant relationships. You need to become familiar with the laws of your state.^[6]
- A handy site with links to landlord-tenant laws for all 50 states can be found at http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/state-landlord-tenant-laws.
3

Confer with an attorney. If you have any doubt about your right to evict your tenant, you should consult with a real estate attorney. Before you begin taking steps to evict a tenant, you need to be sure that you are acting within the law. If you step beyond your authority, you could cause the tenant to file a counterclaim against you. The law generally places a higher burden on the landlord, because you elected to get into this business.
4
Talk to the local housing board or other authority. Many large cities will have a governmental agency called the housing authority (or some similar title) that sets local regulations. The housing authority also exists to provide moderate legal assistance to landlords and tenants to resolve disputes.
- For example, the Boston Housing Authority (BHA), Chicago Housing Authority (CHA), and New York City Housing Authority (NYCHA) all have websites that contain information for landlords and tenants.^[7]^[8]^[9]

1
Speak to the tenant directly about the reason. If the reason for eviction is something that could be remedied, you may wish simply to speak with the tenant before taking other action. This is not a legal requirement, but it is a simple step to avoid turning something small into a large legal dispute.
- For example, if your tenant is not maintaining the property in the way you believe it should be maintained, you and the tenant may just have different standards. If you meet with the tenant and explain your expectations, the tenant may be able to correct the problem.^[10]
- It is a good idea to put your concerns in writing. This is not an eviction letter at this point. It is just a written notice that you would like the tenant to correct some problem. By putting your concern in writing, you will have some evidence later.
- A sample letter for this purpose would say something like, «On my last visit to your apartment on November 30, 2015, I noticed some unacceptable damage to the living room rug and the wallpaper in the kitchen. These need to be repaired promptly, or I will be forced to take action to evict you.»
2
Allow the tenant a reasonable time to remedy the problem. Don’t expect the problem to be resolved immediately. When you present the tenant with your concern, allow a reasonable amount of time for the correction to occur. Then, if the tenant does not take care of things, you can proceed with an eviction letter.^[11]
- This time period should be short — a few days is usually reasonable at this stage. When you submit your actual eviction letter, there will be a requirement for a longer notice period that is usually set by state law.
- Be clear and precise. Set a specific date, even if you may extend that date later. For example, your letter might say, «I expect the repairs for these problems to be completed by December 15, 2015. If they are not done by then, I will have to proceed with eviction.»
3
Try a professional mediation. If your reason for evicting the tenant is something clear like non-payment of rent, a mediation may not work. But for a dispute that is less obvious, you may want to consider a mediation session. Mediation is a form of alternative dispute resolution that is often successful in limiting legal action and costs.^[12]
- Contact your housing court or city hall to try to locate a mediation service. Many housing courts or housing authority offices will offer free or low cost mediation services to resolve landlord-tenant disputes.

1
Ask an unwanted guest to leave. This seems obvious, but many people in this situation might skip the obvious first step and jump to legal action. If you have a friend or family member who is staying beyond his or her invitation, you should very simply ask him or her to leave. You can be polite and even allow some time to prepare to go, but you should be clear and firm in your expectation.
- Say something like, «I’ve enjoyed having you here, but I believe it is time for you to move on. Please make arrangements to move out by next Friday.»
- This applies equally to your own children, if they have grown but have not moved out yet. If you believe it is time for them to move on and become self-reliant, have a conversation and tell them it is time to go.^[13]
2
Determine whether a legal lease or tenancy exists. If you have a formal written lease agreement, then it makes no difference if the tenant is a friend or relative. You must still comply with state and local law regarding evictions. However, more likely, you have let someone stay in your place, and they have overstayed their welcome, without a written agreement. In some cases, under state law, a legal tenancy may still exist.^[14]
- If the friend or relative has contributed to living costs, food or utilities, these payments could be considered “rent.” Under state law in some states, this could be enough to create a legal tenancy. You will need to consult with a local real estate attorney.
3

Proceed with legal eviction notices, if a tenancy exists. If you decide that a legal tenancy has been created, or if you just want to be cautious, you should proceed with the steps toward a formal eviction. That would include writing and delivering an eviction notice as outlined here. In such a case, you would treat the individual’s tenancy as a month-to-month tenancy for 30 days at a time. This will help determine the amount of notice time you must provide.^[15]
4
Proceed with an unlawful detainer hearing. This is a hearing in court, in which you present the facts to a judge and ask for an order for the individual to leave. You will need to prove that you are the owner of the property and that the friend or relative has no legal right to remain in the property.^[16]
- If you succeed at the unlawful detainer hearing, the judge will issue a date for the friend or relative to leave the property. If he or she does not leave by that time, you will be able to contact the local sheriff, show him or her the order, and the sheriff will remove the individual by physical force if necessary.
5
Consider applying for a protective order. If the friend or relative is abusive toward you and makes you fear for your safety, you can go to court to request a protective order. If applicable, a protective order can be granted immediately, without any of the waiting periods connected with eviction.^[17]
- If you are successful in obtaining a protective order, it is advisable to proceed with formal eviction steps anyway. Even though the individual is out of the house, you should send a formal eviction notice and follow the remaining steps to make the eviction final.
6
Engage in “self help” if you are sure there is no legal tenancy. If you are certain that the person in your house has no legal tenancy right (you should consult with an attorney before reaching this conclusion), you may engage in what is called “self help.” You are allowed to take whatever steps you consider necessary to get the person out of your home. These may include changing the locks or moving his or her property to a commercial storage facility.
- Be careful if you choose to take these actions. If you are wrong about the tenancy, you could be facing a lawsuit against you for wrongful eviction. If you engage in self help to remove property, the individual could charge you with damaging or losing any property. You should be careful to keep an inventory and have a witness when dealing with other people’s property in this way.

Ask a Question

200 characters left

Include your email address to get a message when this question is answered.

Submit

Video

If the tenant does not leave the property by the date stated, get legal advice to determine the next step to take.
Hand deliver the letter of eviction to the tenant or send it certified mail. This will ensure the tenant receives the letter.

Avoid using threats or bad language when you write an eviction letter. This is unprofessional and could be detrimental legally.

References

About This Article

Article SummaryX

Did this summary help you?

Thanks to all authors for creating a page that has been read 523,802 times.

Reader Success Stories

«The article provided was very informative and explained each step in detail. Thank you for the free services…» more

If you buy through links on our site, we may earn a commission.

Did this article help you?

Источник

Перед сдачей жилья в наем следует рассмотреть все положительные и отрицательные стороны этого мероприятия, а также скрупулезно подсчитать выгоду и соизмерить ее с вероятным ущербом. Даже если потенциальные квартиранты выглядят на первый взгляд людьми добропорядочными, и у них не имеется маленьких детей и способных нанести урон отделке домашних животных, во избежание проблем стоит подстраховаться. Каким образом это осуществить, будет рассказано в нижеследующем материале.

Нам нужно заключать договор?

Договор найма, касающийся жилого помещения, должен быть подписан обеими сторонами в обязательном порядке. Этот типовой документ несложно найти в Интернетt, но условия в нем указываются, как правило, базовые. В то время как индивидуально составленный специалистом с юридической квалификацией договор учитывает каждую сопутствующую условиям проживания деталь.

Обязательные условия, которые в документе должны быть прописаны в первую очередь, проявляются в ГК РФ (35 глава).

Среди них можно отметить:

применяемые при расторжении договора правила;
обязанность нанимателя по сохранению жилья в надлежащем состоянии;
соответствующие оплате условия;
наличие права на совместное использование жилой площади с иными лицами.

Остальные особенности, сопутствующие найму жилья, прописываются в отдельном порядке и оговариваются сторонами по их усмотрению. Как пример — можно допустить присутствие в нанимаемой квартире кошки, но исключить собаку, либо предусмотреть лояльное отношение к недельной просрочке оплаты.

В касающемся найма жилья договоре непременно следует отметить сумму ежедневной пени за просрочку платежа — такая акция мотивирует нанимателя на совершение регулярных оплат. Тем не менее сумма этой пени не должна быть чрезмерно высока — иначе судебный орган снизит ее в принудительном порядке.

Поскольку специфические условия, касающиеся уровня пени, государственным кодексом не предусмотрены, то за основу можно взять жилищный кодекс – его 155 статья определяет пеню как одну трехсотую часть от установленной ЦБ РФ ставки рефинансирования.

Прежде чем подписать оформленный договор, следует подготовить удостоверяющие ваше право на владение помещением документы.

Хорошим тоном будет предоставление нанимателю выписки из ЕГРП.

Кроме того, для заключения сделки понадобятся:

удостоверение личности лица, сдающего помещение в наем;
от каждого постоянно прописанного на сдаваемой жилой площади гражданина требуется согласие на данный акт;
скан-копии удостоверений личности будущих жильцов – они будут храниться хозяином жилой площади наравне с договорным документом.

Если для найма жилья предусмотрен более чем годовой срок, то договор получает статус долгосрочного. Если хозяин отказывает прежним жильцам в продлении такого рода договора, и в то же время сдает жилую площадь, до истечения срока найма, другим людям, бывшие жильцы имеют полное право обратиться в судебную инстанцию и возбудить против владельца жилья иск. Тогда касающийся найма новый договор будет признан недействительным.

В случае нарушения права на преимущество (в отношении продления найма) жильцы с ущемленными правами вполне правомерно потребуют финансовую компенсацию, касающуюся связанных с поиском иной жилой площади, а также переездом, неудобств.

А нужно платить налоги?

В отличие от арендной вариации, договор найма регистрации не подлежит. Тем не менее соответствующий получаемым доходам налог хозяин будет платить.

Заплатить налоговую сумму можно двумя путями:

Приложить скан-копию договора найма к ежегодно составляемой налоговой декларации и затем, как предусмотрено законодательством, отчислить от полученного за годовой период дохода 13% в качестве НДФЛ.
Зарегистрироваться в качестве ИП — в этом случае НДФЛ, основанный на упрощенной системе налогообложения, составит около 6%.

Если хозяин сдаваемого в наем помещения не желает делиться своими доходами с государством, получая от квартирантов на свою карту определенные суммы ежемесячно, этим гражданином с большой вероятностью могут заинтересоваться сотрудники налоговой службы, а при доказанном факте уклонения от выплаты налогов ему грозит ответственность уголовного порядка.

Безопасно ли прописывать у себя квартирантов? А если продадут квартиру?

Прежде всего следует определиться с понятиями. Наниматели жилья оформляют относительно жилой площади не прописку, а временную регистрацию. И в этой ситуации квартира приобретает статус своеобразного гостиничного номера, пользоваться которым при благоприятных условиях (соблюдение графика платежей и установленных договоренностей) граждане могут до истечения срока договора.

Обязанность по временной регистрации нанимателей ложится на хозяина жилища. При отсутствии этого факта штрафовать будут как временных жильцов, так и хозяина. Что касается столицы, то на ее территории границы штрафа варьируются в пределах от 3 тыс. рублей до 5 тыс. (в отношении квартирантов) и от 5 т.р. до 7 т. (хозяин).

Оформить на основании договора временную регистрацию наниматель может в самостоятельном порядке, но тем не менее завизировать подаваемую по этому поводу заявку собственник жилья обязан.

При наличии временной регистрации в отношении собственно нанимателя оформить такой документ (удостоверение регистрации) для своих не достигших совершеннолетия детей наниматель может уже без участия и согласия хозяина жилья. Поскольку дети, соответственно законодательству, должны жить на одной территории с родителями, то в случае выселения будут съезжать все, и для последующих сделок в отношении жилой площади это помехой не станет.

Кроме того, в законодательстве отсутствуют лазейки, позволяющие нанимателю реализовать жилье, в котором он проживает на временных условиях. С технической стороны возможности для этого также отсутствуют, поскольку Росреестр постоянно контролирует ситуацию с нанимаемым жильем.

Могу ли я сам расторгнуть договор?

При наличии у хозяина жилой площади желания расторгнуть договор для совершения этого акта должны иметься веские поводы, которыми судья может быть удовлетворен.

Причинами могут быть:

Пересдача жилой площади третьим лицам (пример: вместо отмеченного в договоре нанимателя помещение занимает дружная семья таджиков).
Порча имущества. При отсутствии возможности попасть в помещение, в котором жильцами крушатся стены, следует обратиться к участковому, который, по нахождении способа открыть дверь, составит соответствующий ситуации протокол.
Регулярные жалобы соседей по поводу устраиваемого нанимателями шума.
Наличие задолженности по оплате (краткосрочная вариация – более 2 месяцев, договор долгосрочной формации – от 6 месяцев). При высоком уровне задолженности назначается судебное заседание.

В случае возникновения форс-мажорной причины, вследствие которой расторжение договора становится необходимостью, с нанимателями можно договориться, предложив им, как вариант, услуги по перевозке вещей к новому съемному жилью. Если же от мирных переговоров наниматель отказывается, то следующим этапом становится консультация юриста, и последним методом – обращение в суд.

Важное замечание. О расторжении договора наниматель обязан предупредить хозяев за три месяца. Поэтому залог не должен быть столь высоким, чтобы не было возможности его накопить за этот срок.

Не хотят съезжать? Да я им замки поменяю!

Даже в ситуации, когда наниматели не следуют правилам приличия и нарушают установленную между ними и хозяином жилья договоренность, использование крайних мер выглядит нецелесообразным, поскольку такой акт (отключение электричества, например), препятствует проживанию, и, следовательно, будет расценен судебным органом как нарушение прав личности.

Если о расторжении договора официально не заявлено, правда будет на стороне проживающих.

В такой ситуации с владельца жилья потребуют выплаты штрафа и компенсации причиненного нанимателям вреда (морального в том числе).

А если квартиранты украдут мой холодильник?

Подписываемый обеими сторонами договор найма в обязательном порядке следует дополнять описью имущества. При этом каждый имущественный объект необходимо описать так, чтобы были конкретизированы все присущие ему параметры: модель, год выпуска, оставляемое хозяином состояние этого объекта (степень износа). Здесь следует отметить, что за естественный износ наниматель ответственности не несет. Перед оформлением договора объекты имущественной категории можно сфотографировать и также присовокупить к договору, благодаря этому визуальное доказательство будет очевидным.

Кто должен платить за ремонт?

Ответственность за текущий ремонт нанятого для проживания помещения (замена пластиковых окон либо напольного покрытия, переклейка обоев) возлагается на нанимателя. Если этих граждан что-либо не устраивает (модификация кафельной плитки или вздувшаяся краска), то исправить этот дискомфорт они должны в самостоятельном порядке. Но при возникновении серьезной проблемы (необходимость в замене проводки либо водопроводной трубы) материальную ответственность будет нести хозяин. То же касается и капитального ремонта (если необходимость в нем очевидна) сдаваемого в найм помещения.

Важное замечание. Если сдаваемое жилье располагается в доме, имеющем статус новостройки, при этом дом возведен менее пяти лет назад, недостатки строительного плана вынужден будет исправлять застройщик. Но при выходе из строя, например, газовой колонки (если вина нанимателя отсутствует), за ремонт будет платить хозяин помещения, поскольку наниматель должен получать в полном объеме отмеченные в договоре коммунальные услуги.

Касающиеся ремонтных работ детали можно зафиксировать в договоре. Например, при замене стояка наниматели наравне с соседями будут финансировать данное мероприятие, и в таком случае по договору с хозяином для них будет уменьшена сумма вносимых за жилье ежемесячных платежей, в зависимости от потраченных на стояк средств.

Если конкретизировать отдельные моменты, то можно отметить, что наниматель должен взять на себя замену плинтусов, раковины (керамическая вместо чугунной), установку евророзеток современного образца. А вот замену труб канализации, либо треснувшего в связи с истечением срока эксплуатации унитаза, либо замену линолеума дубовым паркетом должен, с использованием собственных средств, осуществлять хозяин жилой площади.

При наличии осуществленной нанимателями незаконной перепланировки, разрешение в отношении которой не узаконено ни хозяином, ни местной администрацией, к нанимателям будут применены меры судебного воздействия. Если в кадастровом паспорте жилого помещения появившиеся в процессе перепланировки изыски не отражены, продажа помещения (в случае необходимости таковой) превратится в большую проблему.

Коротко о главном

Договор по поводу найма, с конкретизацией максимального количества условий, должен быть заключен в обязательном порядке.
Регистрации вышеуказанная сделка не подлежит, но налог с дохода в ее отношении выплачивается.
Для нанимателей оформляется временная регистрация (не наделяющая жильцов имущественными правами), срок которой завершается одновременно с истечением срока договора о найме.
Если регистрация временной категории не оформлена, оштрафованы будут обе стороны – хозяин и наниматель.
По взаимному соглашению сторон договор может быть расторгнут. В случае возникновения специфических обстоятельств (порча имущества, пересдача жилой площади третьим лицам, либо возникновение существенной задолженности по оплате) договор расторгается в одностороннем порядке.
Принудительное выселение квартирантов обернется для хозяина неприятностью – на него могут подать в суд.
Дополняющая договор опись имущества должна быть максимально конкретизирована и по возможности дополнена фотоснимками.
Оплату ремонта текущей категории осуществляют наниматели, капитального — хозяин.

Источник