Как написать претензию строительной компании об устранении недостатков

Работа застройщика считается завершенной только после того, как дольщик принял объект и подписал соответствующий акт.

Нередко возникает ситуация, когда собственник квартиры обнаруживает в ней недостатки спустя несколько месяцев или лет. Согласно законодательству застройщик обязан устранить любые недоделки и ошибки при возведении здания. Для этого нужно направить ему соответствующую претензию.

Когда нужно направить претензию застройщику?

Взаимоотношениям между застройщиком и участником долевого строительства посвящен Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В нем подробно прописан порядок устранения недостатков строительной компанией, а также действия, которые необходимо предпринять дольщику.

Претензия к застройщику представляет собой документ с требованием устранить допущенные при строительстве ошибки

Составление письменной претензии к застройщику по качеству строения, нарушению сроков работ либо ликвидации выявленных недостатков становится основным доказательством досудебного урегулирования имеющегося спора. Это также показывает, что взаимодействие между собственником и строительной компанией осуществлялось строго в рамках закона.

Досудебная претензия застройщику

Составление документа начинается с указания в шапке юридического наименования застройщика, фактического и юридического адреса компании. Далее следуют Ф.И.О. генерального директора и ваши данные.

Если недостатки на объекте были обнаружены в течение 5 лет с момента его сдачи, застройщик должен исправить их за свой счет

Описание объекта претензии, то есть квартиры, должно сопровождаться точным перечислением реквизитов договора на долевое участие и указанием сведений о регистрации в реестре прав на недвижимое имущество. Также потребуются номер квартиры, ее площадь, местонахождение и полная стоимость.

В требованиях по устранению погрешностей следует ссылаться на закон, который обязывает застройщика незамедлительно приступить к выполнению работы.

Документ завершается условием, что в случае отсутствия реакции со стороны застройщика вы будете вынуждены обратиться в суд, и требовать устранения погрешностей, а также возмещения понесенных убытков и неустойки, привлечения застройщика к ответственности по Закону «О защите прав потребителей».

Как отправить претензию застройщику по почте?

Претензию застройщику относят к срочной документации, поэтому в случае отправления по почте необходимо выбрать вариант ценного письма с описью вложения и обязательным уведомлением о вручении. Перед отправкой следует подготовить претензию в двух экземплярах и принести в почтовое отделение, не запечатывая в конверт.

На почте нужно заполнить выданный сотрудниками бланк по форме Ф-107, где указываются реквизиты получателя, перечень документов и объявленная ценность (если нужно).

После проверки правильности заполнения данных и соответствия описи вложению, один из заверенных экземпляров претензии помещают в письмо и запечатывают для дальнейшего отправления, а второй передают вам.

Претензию застройщику можно направить по почте или доставить лично под роспись

Как ответить застройщику при отказе?

Согласно законодательству компания, получившая претензию, обязана написать ответ с указанием принятого решения по устранению выявленных недостатков либо об отказе.

Застройщик может потребовать от собственника провести дополнительные экспертизы, а также привести доводы, опровергающие указанные в полученной претензии сведения.

Получив соответствующий ответ, вы вправе ответить на него новой претензией, дополнив ее недостающими сведениями. Так же можно направить исковое заявление в мировой или арбитражный суд по месту жительства.

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

• Фамилия, Имя, Отчество;
• Адрес электронной почты;
• Номер телефона;
• иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

• обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
• обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
• обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
• в целях исследования рынка;
• информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
• статистических целях;
• в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

• сбор;
• запись;
• систематизацию;
• накопление;
• хранение;
• уточнение (обновление, изменение);
• извлечение;
• использование;
• передачу (распространение, предоставление, доступ);
• обезличивание;
• блокирование;
• удаление;
• уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

• законности и справедливости;
• конфиденциальности;
• своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
• обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
• соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
• недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
• хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
• уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

• Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
• Настоящей Политикой конфиденциальности;
• Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
• Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
• Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
• Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
• Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
• Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

• путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
• иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

• не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
• не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
• информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
• разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

4.98/5 (62)

В каких случаях необходимо писать претензию застройщику

Основные жалобы владельцев квартир в новостройках:

• не все работы завершены;
• качество работ оставляет желать лучшего, допущен брак;
• размеры квартиры (высота, длина, ширина комнат) не отвечают плану жилья;
• передача жилья в эксплуатацию произошла позже намеченных сроков;
• в разрез с изначальным планом нового дома, к нему были пристроены офисные помещения, магазины, кафе, рестораны, прочее.

Если эти причины недовольства жильцов будут обоснованными, то такая ситуация грозит застройщику не только претензиями и расторжением договора, но и решением проблемной ситуации в суде.

Как правильно и на чье имя написать письмо

Предлагаем вам рассмотреть образец составления претензии.

Шапка документа содержит следующую информацию: полное наименование фирмы застройщика, адрес (юридический, фактический), личные данные гендиректора, личные данные, адрес и номер контактного телефона дольщика.

Это важно! Претензия направляется юридическому или физическому лицу, которое от имени застройщика подписывало договор.

Обязательно указываются реквизиты и контактные данные сторон подписания ДДУ:

• посередине документа запишите его название – «претензия»;
• дальше перечислите требования, которые вы выдвигаете к строительной фирме. Стандартные требования: искоренить недоработки, снизить стоимость соглашения в связи с недостаточным уровнем выполненных работ, возместить средства, потраченные на ликвидацию недоделок, прочее. Иногда в договоре заранее уточняется момент устранения недостатков. Если такой пункт в соглашении есть, то все требования должны основываться именно на нем;
• прежде чем описать суть претензии, запишите реквизиты договора, а также данные, внесенные при его регистрации в ЕГРН. Далее уточните адрес дома, номер квартиры, площадь и стоимость жилья;
• на следующем этапе составления претензии укажите пункты договора, в которых уточняется обязанность строительной компании предоставить дольщику качественно возведенное жилье;
• в случае обнаружения несоответствий в проектной документации, техническом и градостроительном регламенте, обязательно перечислите эти факты;
• далее переходите к непосредственному перечислению недоработок, установленных в процессе использования жилой площади. Также укажите стоимость работ по их исправлению (данные подрядчиков или результаты экспертизы);
• укажите ссылку на закон (ФЗ № 214 от 3 февраля 2006 года), в соответствии с которым дольщик имеет право требовать от строительной организации безвозмездного исправления недостатков в установленные сроки. В случае обнаружения серьезных недостатков, таких, например, как протекание крыши, указывается точный срок устранения течи;
• изложив суть претензии, сообщите о том, что в случае игнорирования данного документа и отсутствия на него ответа в течение 10 дней, вы намерены направить исковое заявление в суд. В данном случае требования будут заключаться не только в устранении недоделок, возмещении материального и морального ущерба, но и в выплате штрафа (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

В конце претензии поставьте дату ее составления, личную подпись (с расшифровкой). Обратите внимание на грамматику, орфографию, а также пунктуацию написанного вами документа. Особенно тщательно проверьте цифровые данные. Только после этого отправляйте документ застройщику.

Образец претензии застройщику о нарушении сроков сдачи дома и выплате неустойки

Весомая часть законов нашего государства нацелена на защиту прав и интересов граждан. Если говорить о сотрудничестве строительных организаций и граждан в процессе возведения жилых зданий на основании договора о долевом участии, то закон защищает самую уязвимую сторону, а именно дольщиков (Закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).

Когда застройщик не укладывается в указанные в договоре сроки сдачи объекта и передачи квартир жильцам, в отношении него предусмотрены соответствующие санкции (ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве»).

Но при этом у исполнителя есть возможность официально изменить сроки сдачи дома. Для этого необходимо заручится согласием всех дольщиков и внести изменения в договор (п. 3 ст. 6). К уже существующему договору составляется дополнительное соглашение. В нем уточняются новые сроки окончания строительства. Это соглашение дается на рассмотрение и подпись дольщикам. Никто не может заставить будущего владельца квартиры подписать данное соглашение.

Обратите внимание! Если вы подпишете документ, то потеряете возможность получить квартиру в установленные ранее сроки и, соответственно, не сможете требовать с застройщика выплату неустойки.

Если вы не согласитесь с новыми сроками, строительная компания должна будет выполнить принятые на себя обязательства, то есть сдать объект вовремя.

Как рассчитывается размер неустойки за невыполнение сроков строительства?

Застройщик, который не выполнил условия договора и не передал дольщику жилое помещение в установленный срок, обязан выплатить неустойку.

Таким образом, для расчетов пени берутся следующие данные:

• стоимость договора (обычно, это цена квартиры);
• количество дней, которые прошли после установленного срока сдачи дома (если срок указан датой) или с последнего дня квартала, указанного в качестве крайнего срока;
• ставка рефинансирования, которая на данный момент равна 9% (с 19.06.2017 г.).

Размер пени за 1 день

Обычно пеня рассчитывается за все просроченные дни. Но прежде всего вам нужно получить размер пени за 1 день: 9% (ставка рефинансирования) / 300 = 0,03%. Как уже упоминалось ранее, если дольщик – физическое лицо, умножьте данный показатель на 2. В итоге получаем 0,06% (0,03% умножить на 2).

Далее проведите расчет пени за один день. Для этого стоимость договора умножьте на 0,06%. Общий размер неустойки получим, умножив данную сумму на количество просроченных дней. В наши дни цены на недвижимость достаточно высоки.

Из этого следует, что и стоимость договора долевого участия в строительстве также будет высокой. А так как этот показатель учитывается при расчете неустойки, становится понятным, что размер ее будет довольно весомым.

Если вы думаете, что застройщик вам обязан заплатить только неустойку, то вы ошибаетесь. Составив исковое заявление в суд на строительную компанию, потребуйте:

• возместить незапланированные расходы, например, связанные со съемом жилья;
• наложить штрафные санкции в связи с невыполнением требований дольщика в добровольном порядке;
• возмещение морального ущерба;
• возмещение расходов, связанных с рассмотрением дела в суде.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец претензии застройщику о нарушении сроков сдачи дома и выплате неустойки:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Неустойка по защите прав потребителей.

Письмо об устранении недостатков по гарантии

Если качество переданного вам жилья не соответствует условиям договора, вы можете провести ремонтные работы.

Но осуществлять их необходимо в гарантийный период.

То есть если во время этих работ вы обнаружите недоделки, обратитесь к застройщику.

На него возлагается обязанность по устранению дефектов строительства в гарантийный срок.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец претензии застройщику об устранении недостатков по гарантии:

Пример претензии о возврате денег за квартиру по ДДУ

Единая форма письма, содержащего претензии к застройщику, не установлена. Таким образом, при его написании учитывайте стандартные нормы составления делового документа. Придерживайтесь делового стиля изложения.

Бланк претензии застройщику о возврате денег за квартиру можно скачать здесь.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец претензии застройщику  о возврате денег за квартиру:

Претензия застройщику по качеству окон

Жаловаться застройщику можно на любую неполадку. Это относится и к качеству окон. Если оно не соответствует нормам, пишите претензию в строительную компанию. Именно она отвечает за устранение дефектов, возникших из-за плохого материала или некорректной установки окон.

Вся ответственность, в данном случае, лежит на застройщике. Ни организация, занимавшаяся установкой оконных блоков, ни дольщик не несут никакой ответственности.

Ответом на претензию должно стать устранение неполадок в кратчайшие сроки. Кроме устранения недостатков потребуйте от застройщика компенсации за передачу вам жилого помещения, качество которого не соответствует условиям ДДУ, а также законодательным документам.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец претензии застройщику по качеству окон:

Письмо об исправлении недостатков в квартире и доме

Как уже упоминалось выше, единой формы написания претензии нет. Поэтому составляйте документ в свободной форме, придерживаясь деловой этики.

В правом верхнем углу письма пишется так называемая шапка. В ней содержатся сведения о застройщике и дольщике, их адреса и контактные данные.

Непосредственно в тексте письма изложите ситуацию. Используйте деловой стиль без особых эмоций. Ссылайтесь на конкретные пункты договора или законодательные акты. Хотя никто вас не обязывает этого делать. Можно просто приложить к претензии ксерокопию договора.

Обратите внимание, этот образец является просто примером написания письма. Если у вас возникли трудности в оформлении претензии, обратитесь к юристам нашего сайта.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец письма об исправлении недостатков в квартире и доме:

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Образец претензии о недостатках крыши

Иногда в процессе эксплуатации квартиры жильцы обнаруживают довольно серьезные недостатки. Одним из таких дефектов может стать протекание крыши.

Если ваш случай именно такой, то в претензии нужно не просто требовать устранить течь, но и указать конкретную дату окончания работы (например, 7 дней).

Для обозначения серьезности ваших намерений, уточните, что в случае отказа в выполнении необходимых работ, вы направите исковое заявление в суд.

Ничего хорошего такое положение дел строительной компании не сулит. Скорее всего, суд обяжет исполнителя возместить материальный и моральный ущерб, заплатить штраф (п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей»), а также возместить судебные издержки.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец претензии застройщику о недостатках крыши:

Как правильно вручать застройщику претензию

Существует несколько вариантов передачи претензии: обязательный и необязательный. Давайте разберемся с каждым из них. Сразу же отметим, что если вы уже передали письмо необязательным способом, то нужно сделать это и вторым способом.

Передача претензионного письма необязательным способом

Подготовьте два экземпляра претензии. Зачем это нужно? Так у вас будет документальное подтверждение намерений решить проблему в досудебном порядке. Один документ остается у вас, а второй экземпляр вручается уполномоченному лицу компании.

Важно! Ваш экземпляр нужно зарегистрировать, то есть на нем лицо, принимавшее претензию, должно:

• указать дату приема документа;
• написать свою фамилию, имя, отчество, указать занимаемую должность;
• поставить личную подпись.

В некоторых случаях на документе ставится входящий регистрационный номер, а также печать или штамп организации. Но так делают, когда данная процедура в компании вообще существует.

Чем данный способ передачи претензии плох?

Иногда застройщик опровергает в суде факт приема претензии.

Как вам доказать обратное, если на экземпляре, который остался у вас, стоит ничем не примечательная запись:

Дата приема

Сидоров К.А., менеджер

Личная подпись

Ваш оппонент может пойти еще дальше. Он не просто будет отказываться от получения документа, но и предоставит суду копию штатного расписания организации, где никакого менеджера Сидорова К.А нет в помине, да и должности такой никто не открывал. Понятно, что для суда этот аргумент будет достаточно весомым.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку?

Что делать?

Сделайте все возможное, чтобы застройщику было трудно отказаться от факта вручения претензии. Именно поэтому передавайте документ не просто рядовому сотруднику, а подберитесь к руководству. Так однозначно будет надежнее.

Хотя, это не так уж и важно. Если они не хотят принимать претензию – не нужно. Поставили необходимые отметки на документе – молодцы, нет – и не надо.

В чем основная задача такого способа передачи претензии?

Дело в том, что нет такой уж необходимости вручить документ. Важно предупредить строительную организацию о наличии у вас к ней претензий.

Посмотрите видео. Какие требования предъявлять к застройщику в претензии и как ее составить:



Вручение претензии обязательным способом

Этот вариант передачи письма застройщику используется обязательно. Основная его задача – фиксация факта передачи документа. То есть используя данный вариант, вы получаете письменное подтверждение обращения к застройщику с претензией. Потом эту бумагу вы сможете использовать в суде.

Ваши действия

Воспользуйтесь услугами почты. Письмо не должно быть обычным. Отправьте ценное письмо с уведомлением. Кроме этого, обязательно должно фиксироваться вложение.

Что означает опись вложения? Это официальный документ, в котором указывается название пересылаемых предметов, их количество и ценность. В нашем случае, вы описываете суть претензии.

Напишите следующее: «Претензия о возврате денег за квартиру по договору № ____от __.__.____года».

Кстати, прежде чем отправить письмо по почте, уточните юридический адрес строительной компании.

Где найти этот адрес:

• возьмите в налоговой службе заверенную выписку из ЕГРЮЛ;
• зайдите на сайт налоговой инспекции и получите там незаверенную выписку из ЕГРЮЛ.

Выписка, которую вы получили из ЕГРЮЛ, должна быть действенной на момент отправления претензии.

Что делать, если адреса абсолютно разные?

Вполне возможно, что физический и юридический адреса не совпадают. Значит, направьте два письма на оба адреса. Так будет надежнее.

Обратите внимание! Отправка заказного письма с уведомлением сопровождается выдачей квитанции. Сохраните ее!

Наш совет

Обычно краска, которой напечатаны квитанции, не очень стойкая к выгоранию. Чтобы ваши квитанции сохранились в первозданном виде как можно дольше, поместите их в непрозрачный пакет или в темный шкаф.

Почему все так сложно?

Если вы сделаете точно так, как мы описали, вы избавите себя и вашего адвоката от сложностей в доказательстве предпринятых вами попыток решить проблему в досудебном порядке.

Если вы сумеете доказать факт обращения в строительную компанию с претензией, у вас есть шанс в удовлетворении всех требований, получения пени и штрафа. Кроме прочего, от этого зависит размер компенсации.

Обратите внимание на такие факты

Предположим, вы написали претензию. Никто ничего не предпринял в ответ. Тогда вы подаете иск в суд. Но между этими двумя событиями проходит год.

Например, стоимость вашей квартиры — 3 миллиона рублей. Размер пени составит 600 тысяч рублей. И вы реально можете потерять такую сумму. Также вы лишитесь еще одной весомой суммы в 300 тысяч рублей. Это размер штрафа.

Срок удовлетворения претензии по закону

В какой срок будут устранены все дефекты, зависит от того, что вы напишете в письме. 20-дневный срок выполнения требований дольщика о возврате денег установлен на законодательном уровне.

Так происходит в том случае, если дольщик отказался от исполнения договора по следующим причинам:

• застройщик не выполнил обязательства по передаче жилого помещения в срок в течение 2-х месяцев;
• недостатки, выявленные после передачи квартиры, не были устранены на условиях, прописанных в договоре (бесплатно, в разумные сроки, со снижением стоимости квартиры, с возмещением расходов дольщика);
• качество квартиры не соответствует условиям договора;
• строительная компания не уведомила дольщика в установленный срок о прекращении договора поручительства;
• прочие ситуации.

10-дневный срок возврата денег строительной компанией установлен в случае расторжения ДДУ по требованию дольщика (решение принято в судебном порядке) по таким причинам:

• стройка временно или полностью заморожена, дольщик понял, что объект не будет сдан в эксплуатацию вовремя;
• в процессе строительства были внесены изменения в проект, изменился размер строительного объекта;
• было изменено назначение нежилых помещений и общего имущества дома;
• другие причины.

Важно знать! Еще совсем недавно дольщики имели право расторгнуть договор в одностороннем порядке (без постановления суда). В этом году, с 1 января, вступили в силу изменения в закон об участии в долевом строительстве. Теперь дольщик не может самостоятельно расторгнуть договор, если строительная компания выполняет все условия договора и свои обязанности.

Сроки устранения дефектов

Закон не установил определенный срок бесплатной ликвидации обнаруженных недостатков. Он определяется как разумный.

Интересный факт

Когда дольщик направляет застройщику претензию, он самостоятельно определяет, когда последний должен все исправить. И этот срок должен быть, как сказано в законе, разумным. То есть времени, выделенного для ликвидации всех недоделок, должно быть достаточно, и не более того.

Определяя срок, учтите интересы и возможности обеих сторон договора. Кроме этого, нельзя сбрасывать со счетов техническую сторону вопроса. Ведь каждый дефект требует конкретного срока устранения.

Как определиться со сроками?

Грамотный юрист подскажет своему клиенту, что прежде чем устанавливать срок, нужно обязательно посоветоваться со специалистами в строительном деле. Таким образом, будет учтена техническая сторона вопроса, и установленный срок будет самым реальным.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как составить соглашение о расторжении договора подряда по соглашению сторон?

Что делать, если застройщик не ответил на претензию или ответил отказом

Давайте теперь разберемся, что делать в ситуации, когда все сроки рассмотрения претензии прошли, а ответа нет или он отрицательный. Стоит ли потребовать письменный отказ или написать им еще одно письмо со своими требованиями? А может лучше написать жалобу в Жилищный комитет или Роспотребнадзор?

Главное – не нужно суетиться. Ваши требования, перечисленные в претензии, не были выполнены в установленный срок, – это приравнивается к отказу. В правовом отношении важным является только удовлетворение ваших требований. Если ничего не было сделано, значит вам отказано. Поэтому не нужно ждать, что они одумаются.

О своих претензиях и требованиях кого нужно вы известили, и это факт. Если бы строительная компания хотя бы планировала когда-нибудь выполнить ваши требования, вы бы узнали об этом первым. Но если вы получили письменный отказ, это уже что-то значит. Как бы то ни было, подготавливайте документы в суд. Это нужно сделать, если вы реально хотите добиться выполнения своих требований.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец искового заявления на застройщика о взыскании неустойки:

Можно ли не писать претензию, а сразу подавать иск в суд

У некоторых дольщиков нет желания вообще как-то выяснять отношения с застройщиками. Они сразу планируют обращаться в суд. Можно ли это сделать? Почему бы и нет. Но есть некоторые нюансы. Если вы хотите расторгнуть договор, то такое требование до суда должно быть направлено застройщику в обязательном порядке.

Учтите, что факт направления претензии до того, как вы обратились в суд, может оказать влияние на размер компенсации и сумму штрафа, который назначается в соответствии с Законом «О защите прав потребителей».

Иногда все зависит от судьи. Может вам попадется такой судья, который не назначит штраф, так как вы не направляли претензию. Заметьте, это не совсем законное решение. Именно поэтому не стоит игнорировать необходимость направления претензии. Так у вас и юристов будет реальная возможность доказать, что вы пытались решить проблему до суда.

Посмотрите видео. Как составить претензию к застройщику о взыскании неустойки и рассчитать ее:

Основные законы для застройщика и дольщиков

Правоотношения между участниками строительства и застройщиками регулируются законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее — закон № 214-ФЗ) и договором участия в долевом строительстве (ДДУ), который заключают между собой стороны.

Если участник строительства – гражданин, приобретающий жилое помещение для себя лично, не для использования его в коммерческих целях, то его отношения с застройщиком регулируются, в том числе, законодательством РФ о защите прав потребителей в той мере, в которой они не урегулированы законом № 214-ФЗ.

Обратите внимание! Если инвестор — компания или индивидуальный предприниматель, то к их отношениям с застройщиком положения закона о защите прав потребителей не применяются.

В текущем году Правительством РФ были приняты нормативные документы, направленные на корректировку некоторых моментов взаимоотношений сторон ДДУ:

• Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 (ред. от 17.05.2022), которое устанавливает особенности применения финансовых санкций (неустойки, штрафа, пени) к участникам ДДУ в период с 29.03.2022 до 01.01.2023.
• Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442, определяющее правила передачи объектов строительства, в том числе, порядок исправления недостатков этих объектов в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 включительно.

Многие технические вопросы, касающиеся подготовки претензий, разъяснены в постановлении Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров…».

Обязательно ли предъявлять претензию застройщику

Согласно положениям закона № 214-ФЗ, дольщик вправе по своему выбору предъявить претензии застройщику, либо сразу обратиться с иском в суд. Для исков о защите прав участников долевого строительства обязательный порядок направления досудебной претензии застройщику не предусмотрен.

Однако, в этом правиле есть определенные исключения:

1. В случае расторжения договора (при наличии соответствующих оснований) участник строительства обязан направить застройщику уведомление (требование) о расторжении ДДУ (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ст. 9 закона № 214-ФЗ).
2. Согласно внесенным Постановлением Правительства РФ № 442 изменениям, в период до 31.12.2022 дольщик, обнаружив при приеме помещения недостатки, сначала должен попытаться решить все вопросы во внесудебном порядке и лишь в случае неудачи может обращаться в суд.

Основания предъявления претензии застройщику

Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.

Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.

Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.

Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.

Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.

В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.

Как правильно написать претензию застройщику

Форма претензии застройщику законодательством не утверждена. Поэтому ее составляют в произвольном виде.

Любую претензию необходимо оформлять письменно, лучше в 2 экземплярах. Один останется у заявителя, второй отправится адресату. Письменная форма позволит подтвердить не только предъявление конкретных требований нарушителю договора, но и соблюдение досудебного порядка — на случай, если застройщик не выполнит требования заявителя.

Обратите внимание! Перед составлением претензии рекомендуем внимательно изучить договор. Возможно, в нем есть условия, которые касаются составления претензии, требования к ее содержанию или оформлению. В этом случае, необходимо руководствоваться условиями договора.

Заявитель, который приобрел помещение по договору уступки, пишет претензию к застройщику по тем же правилам, что и первоначальный участник договора долевого строительства.

Что указать в претензии

Хотя обязательной формы у претензии нет, в деловом обороте есть определенные правила, которые необходимо соблюдать при ее составлении. Они общие для любого вида претензий. Обычно претензия включает в себя следующие части:

• адресацию;
• основную (содержательную) часть;
• перечень приложений;
• подпись.

Адресация

В ней пишут, кто и кому направляет документ:

• Данные получателя — полное наименование застройщика, адрес его места нахождения, телефон, адрес электронной почты (если известен). Данные застройщика следует брать из ДДУ, они указаны в разделе со сведениями о сторонах сделки.
• Данные участника договора — Ф.И.О. (если дольщик юрлицо — название компании), место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты (при наличии).

По своему усмотрению можно включить дополнительную информацию о себе и получателе документа (ОГРН, ИНН). Здесь же указывают номер документа (если заявитель-организация).

Основная (содержательная) часть претензии 

Содержательную часть претензии условно можно разделить на три части: 

• сведения о договоре;
• информация о нарушениях;
• требование к застройщику. 

В первой части указывают данные ДДУ — дату и номер договора. Также кратко описывают содержание договоренностей: что и когда должен был сделать застройщик, сколько и когда должен был заплатить и уже оплатил инвестор. При необходимости, если этого требует ситуация, можно написать более подробные сведения об обязанностях сторон договора.

Вторая часть должна содержать подробное описание нарушений застройщика. Например, когда составляется претензия к застройщику по дефектам квартиры, необходимо перечислить нарушения, указать, когда и как они были обнаружены, в каких документах зафиксированы, что предпринято после того, как были выявлены дефекты. Всю информацию следует подкреплять ссылками на пункты ДДУ и статьи закона.

В заключении необходимо изложить требования дольщика, с указанием положений договора и закона. Если требование касается денег, следует указать конкретную сумму и приложить соответствующий расчет. Здесь же надо обозначить срок для выполнения заявленных требований. При указании срока ориентироваться следует на положения договора или закона. Если сроки нигде не прописаны, то назначить их можно по своему усмотрению, исходя из разумности и реальной возможности выполнения требований.

В претензию рекомендуем включать те требования, которые потом будут указаны в иске (если придется решать вопрос в суде). Это сведет к минимуму споры, связанные с досудебным порядком (когда он обязателен). 

Перечень приложений к претензии 

В данном разделе указываются все документы, которые направляются застройщику вместе с претензией. 

Перед составлением приложения рекомендуем проверить, нет ли указаний на этот счет в законе или договоре. Если они имеются, их необходимо выполнить.

Подписи в претензии 

Претензия должна быть подписана дольщиком или лицом, которое вправе действовать от его имени.  В последнем случае к претензии необходимо приложить копию доверенности представителя.

Если заявитель – юрлицо, то подписывать претензию должен руководитель организации или уполномоченное на это лицо.

Как направить претензию застройщику

Обратите внимание! Перед тем, как выбрать способ отправки претензии, рекомендуем проверить договор. Возможно, в нем есть специальные положения для этой ситуации.

Если никаких упоминаний на этот счет в договоре нет, то направить претензию можно на выбор следующими способами (п. 2 ст. 165.1, п. 2 ст. 434 ГК РФ):

1. По почте. Лучше направить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
2. Можно воспользоваться услугами службы доставки.
3. В форме электронного документа посредством электронной почты, факсимильной и иной связи (для этого понадобится наличие зарегистрированной цифровой подписи). Данный способ направления претензии допускается, если он предусмотрен в договоре либо является обычной практикой между сторонами и ранее обмен корреспонденцией осуществлялся, в том числе, и таким образом.
4. Лично путем подачи претензии уполномоченному лицу застройщика. При этом важно настоять на том, чтобы на переданной претензии и ее копии был поставлен штамп или печать застройщика о приеме документа.

Независимо от того, какой способ выбран заявителем, необходимо, чтобы у него остались доказательства направления документа. Например, уведомление о вручении письма, почтовая опись вложения, подпись и печать контрагента на копии претензии или скриншоты электронного письма (п. 12, п.13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18).

Срок ответа застройщика на претензию по ДДУ

Сроки рассмотрения претензий в законе № 214-ФЗ не регламентированы. Как правило, срок ответа застройщика на претензию указывается в самом договоре.

Если таких сроков в договоре нет, то дольщики-физлица могут использовать положения закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП) по аналогии. Например,

• в ст. 22 закона устанавливается срок для удовлетворения требований потребителя — 10 дней с даты предъявления претензии;
• в ст. 30 закона указано, что в случае предъявления требований об устранении недостатков, все дефекты ликвидируют в разумное время, назначенное клиентом.

Что касается юрлиц, то они, в таких случаях, также могут руководствоваться применяемым в гражданском законодательстве понятием «разумности». «Разумность» срока для ответа на претензию зависит от сути претензии и фактических обстоятельств дела. Исходя из обычаев делового оборота срок, отведенный на рассмотрение претензии, принято считать разумным, если он не превышает 1 месяца.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Застройщик обязан передать участнику ДДУ объект строительства не позднее срока, предусмотренного договором (п. 1 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

В случае, когда застройщик задерживает передачу объекта инвестору, последний вправе предъявить застройщику требование о выплате неустойки за период просрочки (п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

Обратите внимание! Срок передачи объекта недвижимости не считается нарушенным, если дольщик уклоняется от подписания акта о передаче ему квартиры (п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

По общему правилу, претензия застройщику по неустойке должна содержать следующую информацию:

• Номер договора, дату его заключения. Если был заключен договор уступки, необходимо указать его данные.
• Срок, предусмотренный для передачи объекта строительства (не путать со сроком ввода дома в эксплуатацию).
• Срок фактической передачи жилья, дату подписания передаточного акта или указание на то, что объект до настоящего времени не передан.

Далее излагают требование: выплатить неустойку и компенсировать убытки, а также устанавливают срок, в течении которого необходимо выполнить данное требование. Поскольку требование является денежным, то в досудебной претензии застройщику о выплате неустойки необходимо предоставить:

• расчет суммы неустойки. Если просрочка длящаяся, то можно требовать выплатить неустойку за будущий период, указав размер неустойки за день просрочки. Однако, в этом случае, период начисления неустойки за будущее время не должен превышать срока рассмотрения претензии;
• расчет убытков, например, если участник соглашения из-за просрочки вынужден был арендовать другое помещение (со ссылками на договор и платежные документы);
• реквизиты банковского счета, на который застройщик должен будет перечислить требуемую сумму.

К претензии следует приложить документы, подтверждающие требование: копию договора ДДУ, документ, подтверждающий оплату по договору, копию документа о передаче объекта строительства (при наличии) и др.

Претензию можно направить как до момента передачи помещения (подписания передаточного акта), так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками.

Обратите внимание! Если срок сдачи объекта превышен более, чем на 2 месяца, инвестор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной по договору денежной суммы, плюс проценты за пользование указанными средствами (подп. 1 п. 1, п. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ).

В каком размере застройщик компенсирует дольщику просрочку

Закон № 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика за срыв сроков сдачи объекта постройки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на день выполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — гражданин, сумма увеличивается в 2 раза.

То есть, чтобы рассчитать неустойку нужно знать:

• цену договора (стоимость квартиры, указанная в ДДУ);
• длительность просрочки — считается в днях от даты предполагаемой сдачи объекта, указанной в ДДУ. Начало течения срока для расчета неустойки определяется исходя из положений гл. 11 ГК РФ. Например, если срок сдачи квартиры указан квартал, то отсчет ведется со дня окончания квартала;
• ставку рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства.

Пример расчета компенсации для претензии к застройщику

Стоимость объекта строительства равна 6 000 000 руб., просрочка при его сдаче составила 27 календарных дней. Дата исполнения обязательств застройщиком приходится на 1 февраля 2022 года, в этот день действовала ключевая ставка ЦБ РФ в размере 8,5 %. Алгоритм вычислений:

1. Для юрлиц — 6 000 000 x 1/300 х 8,5% х 27 = 45 900 (руб.)
2. Для физлиц — 6 000 000 х 1/300 х 8,5% х 27) х 2 = 91 800 (руб.)

Взыскание неустойки в 2022 году

В настоящее время действует постановление Правительства РФ 26.03.2022 № 479. В данном нормативном акте указано, что в период с 29.03.2022 по 31.12.2022 года включительно за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства дольщику неустойка и иные штрафные санкции (например, убытки) не начисляется и не взыскиваются.

Претензия застройщику при наличии недостатков объекта строительства

После ввода дома в эксплуатацию, застройщик должен передать инвестору приобретенное им помещение. Качество этого объекта должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Если при приеме помещения инвестор обнаружит какие-либо недостатки, то он вправе предъявить претензию к застройщику об устранении этих недостатков.

Обычно, инвесторы сталкиваются со следующими нарушениями:

• Наличие недоделок в самом помещении, в общедомовом имуществе (зазоры и трещины на стенах, щели в окнах и пр.);
• Несоответствие помещения условиям договора и проектной документации, например, несогласованное изменение площади помещения;
• Низкое качество работ и использованных материалов (протечка труб, неработоспособная электрика, плесень на стенах и т. д.).

В некоторых случаях (например, при наличии недостатков в общедомовом имуществе) целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Так, если течет крыша, коллективная претензия застройщику поможет быстрее добиться реакции от строительной компании.

Когда лучше подавать претензию застройщику

Предъявить претензию застройщику об устранении недостатков в помещении можно как до, так и после подписания акта о передачи объекта.

Порядок заявления требований зависит от вида обнаруженных недостатков (видимые или скрытые дефекты) и процедуры, установленной законодательством.

Если при приеме помещения обнаружены видимые (явные) дефекты (разбитые окна, трещины на стенах и т.п.), то о них необходимо заявлять сразу, фиксируя их в акте.

Скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре помещения, и которые проявляются по истечении некоторого времени. Типичными примерами скрытых дефектов являются затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, плесень и т.п.

Если недостатки не удалось выявить при приемке помещения, заявить о них можно в течение гарантийного срока. Этот срок устанавливается в ДДУ, но в любом случае он не может быть менее 5 лет (п. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Чуть меньше — 3 года устанавливается гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование (электроснабжение, водоснабжение и т. д.), включая оборудование, находящееся в общей долевой собственности (лифты). Гарантийный срок отсчитывается с даты передачи помещения дольщику по акту. В ДДУ может быть предусмотрен другой момент начала отсчета, но только более поздний.

Как написать претензию застройщику на устранение недостатков

При обнаружении недостатков, прежде всего необходимо их правильно зафиксировать.

Если помещение еще не передано собственнику, то фиксация нарушений происходит в процессе приемки объекта. В настоящее время это происходит по правилам, указанным в Постановлении Правительства РФ № 442 (об этом ниже). Если недостатки обнаружены позже, в период действия гарантии на объект, то тогда они фиксируется в акте осмотра помещения, который составляют собственник помещения и представитель застройщика. В составлении акта может принимать участие независимый эксперт в сфере строительства.

После того, как недостатки зафиксированы можно приступать к написанию претензии. Она пишется по общим правилам.

Прежде всего в тексте претензии необходимо описать проблему. Желательно изложить её подробно, со ссылками на техническую документацию, и объяснить, каким именно образом выявленный недостаток мешает использованию помещения по прямому его назначению.

Далее следует указать, когда была обнаружена проблема и как она зафиксирована. Если претензия предъявляется в течении гарантийного срока, то может потребоваться заключение эксперта, чтобы доказать, что обнаруженный дефект возник не по вине собственника. Например, планируя обратиться с претензией к застройщику по окнам, следует иметь ввиду, что застройщик обязан исправить только те проблемы, которые возникли по его вине (ошибки в монтаже при установке стеклопакета, проблемы со стенами и пр.). Застройщик не будет устранять проблемы, если они возникли по вине собственника, в процессе эксплуатации (п.7 ст.7 закона № 214-ФЗ). Поэтому в таких случаях рекомендуем заранее подкрепить свои требования заключением эксперта.

Далее следует определиться с требованиями, которые инвестор будет заявлять застройщику.

Требования, которые можно предъявить застройщику

Требования, которые можно предъявить застройщику, перечислены в п. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ.

По общему правилу, дольщик может потребовать от застройщика на выбор:

1. Бесплатно устранить недостатки.
2. Пропорционально уменьшить стоимость квартиры.
3. Возместить расходы, если недостатки были устранены своими силами.

Первый вариант требований наиболее приемлем и для застройщика, и для инвестора, так как не связан с оценкой затрат на стоимость дополнительных работ и не влечет между сторонами споров по стоимости таких работ.

Второй вариант применяется реже, так как для уменьшения цены ДДУ потребуется установить цену работ, которые необходимо выполнить, чтобы устранить недостатки. Для этого необходима специальная строительная экспертиза, по результатам которой составляется смета дополнительных работ. На сметную стоимость может быть уменьшена цена ДДУ. Но, для этого необходимо подписать дополнительное соглашение к ДДУ между сторонами и обеспечить его государственную регистрацию, иначе условия по уменьшению цены ДДУ юридической силы иметь не будут. Данное требование является основным в случае предъявляется претензии застройщику по площади квартиры.

Третий вариант требований предъявляется, чаще всего, при выявлении скрытых недостатков в процессе эксплуатации помещения. Помимо затрат на строительные материалы возмещению подлежат и расходы на привлечение ремонтных бригад и т.д. (при наличии подтверждения).

Обратите внимание! До 31.12.2022 включительно действует Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442. Согласно положениям данного документа, дольщик должен предъявлять требования к застройщику последовательно. Сначала требование об устранении недостатков и только, если застройщик не исправил недостатки в установленный для этого срок (60 календарных дней) или вовсе отказался их устранять, дольщик может предъявить требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков.

Документы-приложение к претензии об устранении недоделок

Если участник ДДУ направляет претензию застройщику по недоделкам в помещении, то следует приложить:

• копию договора,
• копию акта о недостатках объекта,
• копию заключения эксперта о наличии дефектов,
• документы, подтверждающие возникшие расходы и пр. 

Расторжение договора с застройщиком

Один из вариантов решения проблем между дольщиком и застройщиком в случае некачественного строительства, – это расторжение договора.

Дольщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если:

• в объекте строительства выявлены существенные повреждения;
• застройщик отказывается выполнять требования дольщика по устранению недостатков.

Обратите внимание! Под существенным дефектом понимают изъян, который невозможно устранить или для его ликвидации требуется несоразмерная сумма, или он проявляется вновь после того, как его устранили (см. «основные понятия» из ЗоЗПП).

Порядок расторжения в данном случае уведомительный, то есть дольщик должен направить застройщику соответствующее письмо, с указанием даты расторжения ДДУ.

По закону, дольщик вправе требовать возврата оплаченной цены договора, а также уплаты процентов за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денег. Если участник строительства — гражданин, проценты уплачиваются в двойном размере (п. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ).

Обратите внимание! В текущее время и до 31.12.2022 включительно, действуют правила, установленные Постановлением № 479, в соответствии с которыми штрафные финансовые санкции с застройщика не взыскиваются (неустойки, штрафы, убытки).

Претензия застройщику на устранение недостатков в 2022

Обратите внимание! В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442, которое устанавливает порядок передачи объектов участникам ДДУ и определяет порядок действий сторон при обнаружении нарушений, связанных с качеством строительства.

В постановлении указано, что, если при приемке помещения инвестор обнаружил недостатки и они являются несущественными (не мешают использовать помещение по назначению), то он должен принять помещение и подписать акт, перечислив в этом акте все выявленные недостатки. Застройщик должен устранить указанные недостатки за свой счет в течение 60 календарных дней. Отдельно претензию в этом случае писать не надо. Если же застройщик нарушил срок устранения недостатков или вовсе отказался их устранять, инвестор может обратиться с иском в суд, или предъявить застройщику одно из требований:

• об уменьшении цены договора;
• о возмещении расходов на устранение недостатков своими силами.

Если обнаруженные недостатки являются существенными, то инвестор имеет право не принимать объект. В этом случае до подписания передаточного акта стороны составляют акт осмотра помещения с участием специалиста, в котором фиксируют обнаруженные недостатки. При обнаружении существенных недостатков инвестор может на выбор:

• предъявлять требование о безвозмездном устранении недостатков (в течение 60 календарных дней);
• отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с п. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ.

Неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков

Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку (п. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Сумма неустойки определяется по формуле: 1% от стоимости расходов на устранение недостатка (либо стоимости объекта строительства, если выявленные дефекты могут служить основанием для признания его непригодным для проживания) умножают на количество дней просрочки.

Пример.

Стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков в квартире, составила 500 000 руб.

Количество дней просрочки составляет 25 дней.

Размер неустойки составит 125 000 руб. (500 000 x 1% x 25).

***

Таким образом, составление и направление претензии является важным действием, не только направленным на соблюдение формальностей досудебного урегулирования, но и способным непосредственно разрешить возникающие спорные вопросы, экономя время силы и затраты сторон.