Как написать расписку при задатке при покупке дома

Правильно оформленный задаток дает сторонам уверенность, что сделка купли-продажи состоится.

Бывает, покупателю понравилась квартира, но пока он думает, она подорожает или ее купит кто-то другой. А иногда продавец теряет время с покупателем, который оставил небольшой аванс, а потом забрал его обратно.

Чтоб зафиксировать условия, принято оставлять продавцу задаток. Это позволяет покупателю остановить поиски других вариантов и начать готовиться к сделке, например одобрить ипотеку. А продавцу — снять квартиру с продажи и переключиться на сбор документов.

Задаток дисциплинирует обе стороны — у них появляется обязательство заключить сделку в оговоренный срок. Иначе можно лишиться денег.

Я юрист с опытом работы в агентстве недвижимости. В статье расскажу, кому и как можно передавать задаток и как правильно его оформить.

Что такое задаток

Покупатель не обязан вносить задаток и передавать деньги до сделки. Но тогда и продавец не обязан прекращать поиск покупателей, и он может продать квартиру в любой момент другим. Обычно стороны подкрепляют договоренности деньгами, чтобы понимать, что все настроены серьезно и сделка состоится.

Как работает задаток. Задаток — это финансовое обязательство выйти на сделку, но действует оно, если стороны заключили предварительный договор купли-продажи и указали в нем условия сделки, например ее дату и стоимость, которую нельзя изменить в одностороннем порядке. Задаток засчитывается в сумму оплаты по договору.

Еще при задатке придется возместить убытки второй стороны. Например, покупатель передал задаток за квартиру и остановил поиски, а продавец сорвал сделку. В этом случае ему придется возместить покупателю убытки и вернуть задаток в двойном размере.

Чем задаток отличается от аванса и обеспечительного платежа

Есть и другие способы зафиксировать свое намерение выйти на сделку. У каждого из них — свои нюансы.

Аванс прописывают пунктом в предварительном договоре купли-продажи или отдельным соглашением об авансе, а передачу денег оформляют распиской или подтверждают платежкой о перечислении денег на счет.

Для покупателя передать деньги авансом выгодней — так он показывает свою платежеспособность и не рискует их потерять. С другой стороны — он не получает гарантий от продавца. Тот может найти покупателя, который готов заплатить больше, и отменить запланированную сделку. В этом случае он просто вернет аванс.

Например, стороны могут решить, что покупатель передает продавцу 5000 Р в качестве обеспечительного платежа. Если сделка сорвется по вине покупателя, то из этих денег продавец может забрать компенсацию за то, что он выехал и вывез мебель из квартиры и вынужден снимать жилье до покупки новой квартиры, на которую планировал потратить деньги от продажи старой.

Какие риски бывают при задатке

Добросовестные продавец и покупатель предупреждают друг друга о возможных рисках до того, как передали задаток. Чаще всего выйти на сделку мешает вот что:

1. Покупателю не одобрили ипотеку, на которую он рассчитывал. То же самое с государственными субсидиями и выплатами — их могут не выдать к нужному сроку.
2. Продавец не успел до сделки выписать всех жильцов из квартиры.
3. В квартире есть детские доли, и опека не дала разрешение на продажу.
4. Продавец не успел узаконить перепланировку до сделки.
5. Продавец не успел снять обременение с квартиры до сделки, например квартира в залоге у банка или под арестом.
6. Продавец утаил от покупателя важные детали по квартире, например незаконную перепланировку, арест, обременение.

Чтобы обезопасить себя, лучше предусмотреть такие сценарии в договоре и прописать, что будет с задатком в каждом случае.

Порядок действий при передаче задатка

Весь путь с передачей задатка до заключения сделки будет выглядеть так.

Проверить документы продавца на квартиру — это нужно, чтобы снизить свои риски.

Составить предварительный договор с соглашением о задатке — там указывают условия будущей сделки.

Передать задаток — наличными под расписку или любым другим удобным способом.

А у покупателя — такие: одобрить ипотеку, согласовать перечисление средств господдержки, получить согласие супруга на покупку.

Заключить договор купли-продажи. Если стороны не успевают сделать это до оговоренной даты, то срок действия предварительного договора нужно продлить допсоглашением.

Какие документы стоит проверить перед оформлением задатка

Перед тем как передать деньги, покупатель должен минимизировать свои риски. Продавец может умолчать о непогашенной ипотеке, аресте квартиры, прописанных жильцах, долгах по коммуналке или других собственниках квартиры, а покупатель возьмет и передаст задаток. Когда выяснятся неприятные подробности о квартире, покупатель может передумать насчет сделки и придется разбираться с задатком. Поэтому информацию о квартире стоит проверить заранее. Расскажу, какие документы для этого нужно запросить у продавца.

Выписка из ЕГРН — подтверждает госрегистрацию права собственности на недвижимость. В ней указана информация о зарегистрированных правах: кто правообладатель, когда и на каком основании он оформил собственность, есть ли ограничения и обременения. Например, по выписке видно, если квартира находится в залоге у банка или на нее наложен арест за долги.

В ней же есть схема квартиры — технический план помещения. По этой схеме можно понять, есть ли в квартире перепланировки. Например, на схеме есть дверной проем, а в квартире его уже нет — это означает, что эту перепланировку не узаконили.

Правоустанавливающие документы. В них указано, на каком основании продавец владеет квартирой и сколько в ней собственников. Нужно запросить оригинал документа. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения, мены, уступки или решение суда.

Данные в документе должны совпадать с данными паспорта, а количество собственников — с количеством продавцов, которые готовы продать квартиру.

Если фамилия или имя продавца менялись и данные паспорта не сходятся с документами на квартиру, то дополнительно нужен подтверждающий документ, например справка из загса, свидетельство о перемене имени или о заключении брака.

Как определяют размер задатка

О размере задатка покупатель и продавец договариваются сами. Обычно это сумма от 50 000 до 100 000 Р — ее несложно скопить к сделке, но в то же время — жалко потерять. Это добавляет ответственности обеим сторонам.

При покупке квартиры в ипотеку решение о задатке стороны принимают сами — можно дать, ведь все равно большинство ипотек банки выдают при наличии первоначального взноса и свои деньги тоже нужны, а можно обойтись без него.

Иногда продавцу не принципиальна выплата перед сделкой, и он готов заключить предварительный договор, если покупатель просто подтвердит платежеспособность. Например, документом из банка, который одобрил ипотеку.

Способы оформления задатка

Есть три способа оформить соглашение о задатке:

1. Как пункт предварительного договора — это самый простой вариант, он исключает путаницу в документах.
2. Как отдельный документ — приложение к предварительному договору.
3. Оформить только соглашение о задатке и прописать в нем условия предварительного договора — это сложный вариант, потому что если дело дойдет до суда и он не сочтет это договором, то задаток будет считаться авансом.

Соглашение о задатке

В судебной практике можно встретить случаи, когда стороны не заключили предварительный договор, а потом не знают, как поступить с задатком, если сделка не состоялась. Вот примеры.

Признание задатка авансом. В Сочи две стороны заключили договор о задатке, по которому покупательница передала 50 000 Р. Но при оформлении сделки выяснилось, что квартира под арестом.

Продавец считает, что между ней и покупательницей была лишь устная договоренность заключить договор купли-продажи. Она готова вернуть деньги за вычетом 25 000 Р — затрат на оформление документов к сделке. Покупательница обратилась в суд с иском для признания соглашения о задатке предварительным договором. Она хотела взыскать сумму задатка в двойном размере — 100 000 Р.

В соглашении было прописано, что покупательница дала задаток в счет оплаты стоимости квартиры, но там не указали ее адрес, срок выхода на сделку, не было пункта о договоренности заключить договор купли-продажи. Суд не признал соглашение о задатке предварительным договором. А переданную сумму признал авансом. Покупательница вернула лишь свои 50 000 Р.

Суд признал соглашение предварительным договором. В нем продавец гарантировал, что в квартире нет перепланировок. Администрация района дала согласие на узаконивание перепланировки, но продавец этого не сделала, поэтому суд признал ее вину в срыве сделки и обязал выплатить задаток в двойном размере.

Соглашение о передаче денег не обязательно включать в предварительный договор, а вот передавать деньги без предварительного договора рискованно — задаток могут признать авансом в суде. Расскажу, как составить договор и почему это важно.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи составляют, когда нет возможности заключить сделку сразу, но нужно закрепить ее условия. По нему любят работать риелторы, их формы договоров обычно содержат пункт о задатке.

Договор есть, но в нем не прописаны важные нюансы: не прописано, что стороны обязуются совершить сделку по конкретной недвижимости и по конкретной цене — его могут оспорить в суде. Тогда задаток снова признают авансом.

Нет предварительного договора — обязательство о задатке сработает только если удастся доказать, что стороны приняли на себя обязательство по заключению сделки.

Если передача задатка оформлена только одним документом, например соглашением о задатке, распиской или чеком, то суд признает его авансом, если не будет доказано обратное.

Например, предмет договора может звучать так:

«Стороны обязуются на условиях настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры по адресу ___, площади ___, этаж ___».

А условия, цена и срок выхода на сделку могут быть прописаны так:

1. «Стоимость квартиры ___, которая будет указана в договоре купли-продажи — ___ Р и изменению не подлежит.
2. Порядок расчетов между сторонами ___.
3. Стороны договорились заключить договор купли-продажи до ___ числа, месяца, года».

Если условия о сроке не указаны, то считается, что сделка должна состояться в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предложение о заключении сделки продлевает срок действия предварительного договора. Например, покупатель видит, что до даты выхода на сделку по предварительному договору остается всего три дня, а продавец явно уклоняется от нее. Тогда покупатель может направить ему уведомление с предложением заключить договор в течение определенного времени с даты, как тот получит уведомление.

Предложение лучше оформить письменно — это подтвердит, что сторона, которая направила предложение, не виновата в срыве сделки. Направляют его заказным письмом, по электронной почте или телеграммой. К нему можно приложить проект договора для подписания.

Как расторгнуть договор или соглашение о задатке

Соглашение о задатке и предварительный договор можно расторгнуть тремя способами.

В одностороннем порядке — направить второй стороне уведомление об отказе от договора. Это нужно сделать тем способом, который указан в предварительном договоре, например заказным письмом с описью вложения или вручить лично под подпись. Судьба задатка и возмещения убытков в этом случае решается в пользу пострадавшей стороны.

Протокол согласования условий сделки

Иногда риелторы готовят еще один документ — протокол согласования условий сделки. Обычно туда «прячут» неблагоприятные условия сделки или негативные факты о квартире: например, незаконную перепланировку или занижение цены для ухода от налогов. Если не хочется иметь дело с тем, что навязывают в протоколе, то подписывать его не стоит.

Суд отказал покупателю в возврате задатка. В Тюмени стороны заключили соглашение о задатке без предварительного договора. При оценке квартиры выяснилось, что есть перепланировка. Покупатель не знал о ней, поэтому передумал заключать сделку. Он направил продавцу претензию с требованием вернуть задаток, но тот ответил отказом.

Суд признал соглашение о задатке предварительным договором, так как в нем были указаны обязательства сторон заключить сделку в установленный срок и цена квартиры. По заключению оценщика квартиры, перепланировку можно узаконить, значит, сделка могла состояться. Суд не нашел вины продавца квартиры в срыве сделки и решил, что тот не должен возвращать задаток покупателю.

Нужно ли оформлять задаток у нотариуса

Но можно сэкономить, если самостоятельно проверить документы второй стороны и правильно оформить передачу денег.

Как и когда передать задаток продавцу

Передать любой платеж, будь то аванс, задаток или обеспечительный платеж, можно наиболее удобным для сторон способом.

Подтверждение платежа для покупателя — платежка или приходно-кассовый ордер. Расписка уже не нужна.

Деньги можно передать в момент подписания документа. Либо можно указать способ и срок в предварительном договоре или соглашении. Например, так:

Как составить расписку о передаче денег

Так, в Арзамасе суд рассматривал дело, где продавец написал расписку на сумму задатка, но денег не получил. Расписка требовалась для банка покупателя при оформлении ипотеки. Продавец пошел на уступку — написал формальную расписку, что деньги у него.

Но суд не нашел оснований верить продавцу: расписка есть, к сделке и ее написанию его не принуждали, а значит, покупатель продавцу ничего не должен.

Как вернуть задаток при покупке квартиры

Вернуть деньги можно по договоренности или через суд.

Возврат денег по договоренности. Задаток возвращается покупателю в следующих случаях:

Отдавать задаток по договоренности нужно только тогда, когда все обстоятельства очевидны и нет взаимных претензий по срыву сделки.

Например, в Перми продавец приняла задаток за квартиру 200 000 Р, но не смогла выйти на сделку в срок из-за ареста квартиры. Она обратилась к покупателю с предложением продлить срок. В ответ покупатель направил претензию о расторжении договора и возврате ему задатка в двойном размере.

В итоге стороны заключили соглашение о расторжении, и женщина отдала покупателю двойной задаток — 400 000 Р. Она рассудила так: 200 000 Р действительно не ее и она их вернет, а еще 200 000 Р отдаст мужчине из своих, а потом взыщет их с банка, так как банк, а не она виноват в срыве сделке — вовремя не снял арест.

Суд пояснил, что арест — это не основание для отмены сделки купли-продажи.

Если обе стороны — физлица, то обязанности направлять досудебную претензию нет — можно сразу обратиться в суд — п. 2 постановления Пленума Верховного суда от 22.06.2021 № 18.

Что делать, если нужна сделка

Если одна из сторон уклоняется от сделки, а вторая сторона заинтересована в ней, то порядок действий будет такой.

Это нужно сделать в течение 6 месяцев с момента окончания предварительного договора или с даты сделки, которая указана как крайняя для сделки в предложении заключить основной договор.

Ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор, но суд решил, что желания покупателя провести сделку и ее материального участия в снятии обременения достаточны, чтобы заставить продавцов совершить сделку. Суд обязал заключить договор купли-продажи по условиям предварительного договора, а датой договора признать день вступления решения суда в законную силу.

Что запомнить

1. Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу в счет предстоящей покупки квартиры. У сторон появляется денежная мотивация выйти на сделку.
2. Причина, по которой сделка не состоялась, будет основанием выплаты задатка. Если сделка сорвалась по вине покупателя, то он теряет задаток. Если по вине продавца — то он отдает задаток в двойном размере покупателю. Если ничьей вины не было — задаток просто вернется покупателю.
3. Соглашение о задатке оформляют как приложение к предварительному договору или как его пункт. Без предварительного договора соглашение о задатке придется признавать предварительным договором в суде, поэтому лучше заключать преддоговор и не создавать себе проблем.
4. Передавать деньги стоит только после тщательной проверки документов и осмотра квартиры.
5. Нужно отнестись с вниманием к документам, которые вы подписываете при передаче задатка. Часто неблагоприятные условия о сделке и факты о квартире риелторы помещают в протокол согласования сделки.
6. Стороны могут расторгнуть предварительный договор по соглашению и вернуть задаток покупателю.
7. Требовать возврата задатка можно в суде. Для этого не обязательно направлять досудебную претензию.

Казалось бы, что тут сложного: продавец написал расписку, покупатель перевел деньги. На самом деле передача предоплаты при сделках с недвижимостью имеет свои тонкости, не зная которых, можно легко потерять деньги.

Разбираемся, какие бывают варианты предоплаты, как ее правильно передать и получить, какие могут возникнуть проблемы и как их решить без потери времени и денег.

Предоплата за квартиру: аванс и задаток

Аванс, как и задаток — это предоплата в сделках купли-продажи. Выплачивая определенную сумму денег до получения квартиры или дома в собственность, покупатель заявляет продавцу, что готов приобрести именно его жилье.  

Основное отличие аванса и задатка заключается в большей ответственности, которую берут на себя стороны сделки. То есть, оформляя задаток, покупатель и продавец документально подтверждают свои обязательства и гарантируют их исполнение.

Аванс — это платеж по договору купли-продажи. Если нет договора, то не было и аванса. Поэтому если вы выбрали аванс, то вместе с соглашением вам нужно будет составить предварительный договор, который станет проектом основного договора купли-продажи.

Предварительный договор заключается и в случае с задатком, но для того чтобы вернуть свои деньги, если сделка сорвется, достаточно расписки и соглашения о задатке.

То есть это еще одно важное отличие аванса от задатка — возможность вернуть предоплату. Аванс возвращается покупателю в любой ситуации, если только в соглашении не прописаны штрафные санкции. Задаток можно вернуть по взаимному согласию или когда от сделки отказался продавец.

Другими словами, если покупатель передумал приобретать квартиру, то аванс он может вернуть, а задаток нет. Если планы поменялись у продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Аванс, оформленный без предварительного договора, недобросовестный продавец может и не вернуть.

Письменное соглашение

Составляя соглашение, покупатель и продавец договариваются о размере задатка или аванса, сроке действия договоренностей, о штрафных санкциях. Сумма предоплаты обычно не превышает 100-200 тыс. рублей или 5-10% от цены квартиры, если жилье премиум-класса.

Срок действия соглашения о задатке или авансе зависит от готовности сторон к выходу на сделку. Если собственник продает жилье и взамен ничего не покупает, то 14-30 календарных дней будет достаточно. Этого должно хватить даже при нерасторопности продавца и вспомогательных служб.

Когда продавец одновременно с продажей своей квартиры покупает другую недвижимость, то лучше указать срок 30-60 календарных дней. Правда, при необходимости соглашение всегда можно продлить дополнительным договором.

В соглашении можно прописать дополнительные условия, к примеру, срок, в течение которого собственник и все жильцы должны сняться с регистрации и освободить квартиру. Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать.

Как правильно передать аванс или задаток

После того как будет составлен предварительный договор купли-продажи квартиры, дома или земельного участка и подписано соглашение о задатке или авансе, продавец пишет расписку о получении денег.

Расписка составляется в произвольной форме, но некоторые пункты в ней должны быть обязательно, а именно:

• название документа со ссылкой на договор купли-продажи;
• дата составления расписки;
• паспортные данные плательщика и получателя денег;
• характеристики квартиры;
• сумма предоплаты;
• подписи собственника и покупателя жилья.

Лучше составлять расписку от руки: почерк подделать достаточно сложно. Это поможет, если между продавцом и покупателем возникнут разногласия, которые придется разбирать в суде.

Обратите внимание, паспортные данные в документе должны совпадать с данными паспортов покупателя и продавца. Желательно привлечь к процессу свидетелей, но не родственников.

Расписка пишется в двух экземплярах. Если вы покупаете квартиру, которой владеют несколько собственников, то расписку пишут все владельцы. 

Что будет, если не правильно оформить предоплату

Один случай из юридической практики наглядно покажет, как можно легко потерять крупную сумму из семейного бюджета, если не знать правил передачи задатка.

Виталий при заключении предварительного договора купли-продажи передал продавцу недвижимости 100 тыс. рублей предоплаты по соглашению задатка. Спустя неделю он попросил продавца расторгнуть договор и вернуть деньги.

Причиной для отказа стало несогласие супруги на покупку жилья. Собственник квартиры отказался возвращать задаток. На консультации юриста Виталий узнал, какие ошибки он совершил, оформляя соглашение о задатке.

Поскольку Виталий состоит в браке, то сперва он должен был получить согласие супруги на покупку квартиры. Еще она должна была подписать расписку о передаче задатка. Так как жена Виталия не одобрила покупку, ему пришлось отказаться от сделки.

По закону, если предварительный договор купли-продажи расторгается по вине покупателя, то задаток ему не возвращается, а остается у продавца как компенсация за утерянную выгоду.

Пора сделать выбор

Рано или поздно нужно будет выбрать, какой из вариантов предоплаты при покупке квартиры будет выгоден именно вам. Если вы покупаете жилье, то специалисты рекомендуют выбрать задаток.

Так вы будете застрахованы от потери денег и времени, если ваши договоренности нарушит продавец. Никому не захочется возвращать достаточно крупную сумму денег, да еще в двойном размере.

Если вы продаете недвижимость, то выгоднее выбрать аванс. Сделка может сорваться по вашей вине, но вы просто вернете аванс и ничего не потеряете кроме потраченного времени.

Лучше всего опираться на конкретные условия покупки квартиры, загородного коттеджа или участка. Если вам сложно определиться с тем, как оформить предоплату, обратитесь к специалистам.

Не забывайте, что сделки с недвижимостью — это всегда риски и большие деньги, которые можно потерять, если вовремя не защитить свои интересы.

Расписка о получении предоплаты в виде аванса или задатка при покупке квартиры оформляется обязательно. Она подтверждает факт передачи денег продавцу. Задаток или аванс указывается и в договоре купли-продажи (далее – ДКП), но отсылка на них в этом документе служит не подтверждением, а обязательством покупателя перед продавцом по сделке. Рассмотрим, когда и в каких случаях составляется расписка, и как ее оформить правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Обязательно ли брать с продавца расписку?

Ни в одном законе не указано обязательство по оформлению расписки продавцом при получении денег от покупателя. Но она обязательно нужна, даже если средства перечисляются безналичным переводом.

Вот несколько причин, чтобы брать с продавцов расписки:

1. Если внесен задаток, и сделка отменена по вине продавца, деньги возвращаются в двойном размере. При отмене покупателем деньги остаются у продавца. Если сделка отменяется по обоюдному согласию, сумма возвращается в одинарном размере.
2. Если передан аванс, при отмене сделки продавцом он возвращается в одинарном размере. Если нет документа, подтверждающего получение денег, вернуть их обратно не удастся.

Примечание: в дальнейшем расписка о передаче денег в качестве задатка на квартиру может понадобиться для отмены или оспаривания сделки. Если же ее нет, продавец деньги может не вернуть.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Когда оформляется расписка?

Расписка о получении задатка или аванса оформляется сразу же после передачи денег. Порядок расчета определяется сторонами самостоятельно, возможны несколько вариантов:

1. Задаток или аванс передаются до подачи документов на регистрацию по отдельному договору, оставшаяся часть – после.
2. Аванс или задаток перечисляются на основании ДКП до регистрации.
3. Вся сумма передается продавцу после регистрации. Но такая схема используется крайне редко.

Если квартира приобретается в ипотеку, первоначальный взнос направляется на оплату части стоимости продавцу. И после получения он тоже оформляет расписку.

Важно! Расписка о получении денег по авансу, задатку или окончательным расчетам нужна всегда. Даже если стороны используют банковскую ячейку или аккредитив. Также она требуется после полной оплаты недвижимости после перехода права собственности, когда производится окончательный расчет.

Как написать расписку о задатке или авансе?

Оформляя залоговую расписку при покупке квартиры, где в качестве залога выступает задаток, нужно указать следующие пункты:

1. Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации, даты рождения участников сделки.
2. Адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж, площадь квартиры.
3. Реквизиты договора, по которому передаются деньги (ДКП, договор задатка, предварительный ДКП).
4. Подтверждение получения денег продавцом.
5. Полученная сумма.
6. Подпись продавца.

Как обезопасить себя перед передачей задатка?

Знать, как оформить авансовую расписку на квартиру недостаточно. Перед передачей денег в качестве аванса или задатка нужно убедиться в юридической чистоте сделки.

Что необходимо сделать покупателю, чтобы обезопасить себя:

1. Проверить документы продавца. Он должен представить выписку из ЕГРН, техпаспорт на квартиру, правоустанавливающий документ: старый ДКП, договор дарения, свидетельство о наследстве, договор мены или ренты. Все зависит от того, на каком основании у него возникло право собственности.
2. Проверить недвижимость на ограничения. Это можно сделать онлайн через бесплатный сервис Росреестра, но лучше самостоятельно заказать выписку из ЕГРН. При заказе на сайте ведомства она обойдется в 350 руб., а отправят ее на электронную почту в течение трех дней.
3. Проверить зарегистрированных граждан. Продавец должен представить выписку из домовой книги. Если прописанные есть, в ДКП нужно указать срок, в который регистрация должна быть аннулирована.
4. Проверить отсутствие долгов по коммунальным услугам. Это подтверждается справками из ТСЖ или УК, их представляет продавец.

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта