Как написать согласие супруга на продажу недвижимости

Когда оформляют согласие супруга на продажу недвижимости

Согласие требуется, если имущество нажито супругами, находящимися в официальном браке, совместно:

• Квартира была куплена в браке.
• Совместно приватизирована.
• Совместно был произведен капитальный ремонт или реконструкция объекта недвижимости.

Согласие нужно не для регистрации сделки. Распоряжаться совместно нажитым имуществом может супруг ли супруга по их усмотрению. По умолчанию считается, что они действуют с согласия друг друга. Но для покупателя отсутствие документа может повлечь неприятные последствия.

В каких случаях согласие не требуется

Можно быть полностью спокойным и не требовать согласия в следующих случаях:

• Объект приобретен до брака и не производилась его капитальная реконструкция.
• Если документом-основанием передачи собственности является договор дарения или она досталась одному из супругов по наследству.
• Если супруг отказался от приватизации.
• Если в брачном договоре указано, что имеющая собственность не подлежит делению при разводе.

Согласие при приобретении в ипотеку

При ипотеке супруги составляют согласие на приобретение имущества. Если на покупку квартиры оформляется кредит, согласие супруга находится в перечне обязательных документов для банка. Это установлено законодательно.

При получении ипотечного кредита ответственность за исполнение принятых обязательств по обслуживанию долга несут оба супруга. Не имеет значения, если в процессе погашения задолженности супруги развелись.

Как оформить согласие супруга или супруги

Строгих бланков документа нет. Но он должен содержать следующие основные пункты:

• Ф.И.О. соглашающегося на сделку.
• Характеристика сделки: продажа, купля, обмен, дарение.
• Адрес объекта недвижимости.
• Выражение согласия.
• Срок действия.
• Подпись и дата.

Образец можно посмотреть в интернет.

Что потребуется

Для оформления согласия потребуется обратиться в нотариальную контору, т. к. сделки по передачи имущества должны быть заверены нотариально.

Нужно собрать пакет документов:

• Паспорт соглашающегося.
• Брачный договор (при наличии).
• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Свидетельство о браке или о разводе, если супруги разведены.

Все документы должны быть представлены нотариусу в оригинале.

Если оформляется согласие супруга при покупке квартиры в ипотеку дополнительно нужен кредитный договор и договор залога имущества.

Пошаговый алгоритм действий

Чтобы оформить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, сделайте следующее:

• Обратитесь в нотариальную контору.
• Оплатите госпошлину.
• Документ будет подготовлен специалистами нотариальной конторы.
• Проверьте документ и поставьте подпись.;
• После заверения нотариусом справка передается супругу.

Сколько это стоит

Заплатить потребуется только госпошлину.

Ее величина составляет в зависимости от конкретного нотариуса 1500–2500 рублей.

Возможные проблемы и нюансы

Проблем с оформлением согласия обычно не возникают, если представлены все необходимые документы.

Нотариус может отказать в обслуживании клиента, находящегося в алкогольном, наркотическом опьянении или он сомневается в дееспособности соглашающегося. В этом случае он вправе запросить соответствующий документ из медучреждения.

Риски сделки без согласия

Супруг, который не дал согласие на сделку, имеет право ее расторгнуть через суд. Если суд примет его сторону, договору купли/продажи будет аннулирован и квартира вернется в собственность прежних владельцев.

Чтобы получить свои деньги покупателю потребуется подавать в суд на продавца.

Примеры из жизни и разбор конкретных случаев

В качестве примеров:

• Супруги оформили развод, но имущество не разделили. Супруга осталась проживать в совместной квартире и решила ее продать. При оформлении сделки согласие бывшего супруга никто не спросил. Через несколько месяцев супруг узнал о том, что квартира продана без его согласия и подал в суд на отмену сделки. Суд принял решение о расторжении договора и передачи недвижимости бывшим владельцам. Решение было отменено после выплаты супругой бывшему мужу компенсации за квартиру.
• Супруги зарегистрировали брак в 2019 году. В 2020 году у супруги умирает родственник и оставляет ей в наследство квартиру. Она принимает решение ее продать. Здесь согласие супруга оформлять не потребуется. 

FAQ 

Как проверить, что квартира куплена с оформлением согласия супруга?

Посмотрите актуальную выписку из ЕГРН на квартиру. Если документа нет, в нее будет внесена запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки.

В какой срок можно оспорить сделку?

В течение 1 года с момента, когда супруг узнал о сделке без его согласия.

Сколько действует согласие супруга?

Точный срок действия согласия супруга на продажу недвижимости не регламентируется. Обычно его составляют к договору купли-продажи. 

Вместо вывода 

1. При покупке недвижимости на вторичном рынке обязательно проверяйте, есть ли согласие супруга продавца на сделку.
2. Если квартира не находится в совместной собственности, согласие оформлять не нужно.
3. Для регистрации сделки в Росреестре согласие не требуется.
4. При ипотеке оформляется согласие супруга на покупку недвижимости.
5. Если продать квартиру в совместной собственности, без получения согласия от второй половины, она имеет право подать в суд и расторгнуть сделку.
6. Согласие оформляется нотариально.

Необходимость получения согласия супруга на совершение сделки возникает из закрепленного в ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) законного режима имущества супругов, который представляет собой режим совместной собственности супругов. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное, и предполагает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью.

Исходя из этого, владеть, пользоваться и распоряжаться совместным имуществом супруги могут только по обоюдному согласию. Презюмируется, что при совершении любой сделки один из супругов действует с согласия другого.

Вместе с тем в силу п. 3 ст. 35 СК РФ в ряде случаев для заключения сделки одном из супругов ему требуется получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. К сделкам, требующим обязательного нотариально удостоверенного согласия второго супруга, закон относит:

 — сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;

 — сделки, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма;

 — сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации;

Если какая-либо из перечисленных сделок была совершена без нотариального согласия супруга, она может быть признана судом недействительной. Супруг, чье нотариально заверенное согласие на совершение сделки получено не было, вправе направить иск в суд в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о заключении данной сделки.

документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию.

Часто клиент задает  вопрос: зачем я должен спрашивать супруга или
супругу? Хочу и продаю! Дальше — история о том, что только он  покупал этот объект недвижимости, другой супруг обычно «не зарабатывал, был неизвестно
где, столько не получал, сидел дома, его родители не помогали, и пр.»
   Приходиться объяснять, что так предписывает закон. Предписывает для того, чтобы не «пропало» из семьи совместно
заработанное имущество, и не вводилисьпокупатели в заблуждение, и не возникло
у них причин потерять свои деньги. 

 Теперь о самом согласии, какое оно, когда необходимо, и что делать,если
сделка проведена без него….
 Согласие супруга  на  совершение сделки  с  жилым  помещением другого  супруга  должно  быть удостоверено  нотариально.
  Для этого возможны два варианта:
 1. Супруг, не принимающий участия в сделке, пишет заявление о
 своем согласии на отчуждение жилого помещения, являющегося их общей
 совместной собственностью. Подлинность подписи на этом заявлении должна быть
 засвидетельствована нотариусом. Супруг, участвующий в сделке, приносит это
 заявление  на заключение договора купли-продажи к нотариусу, который занимается  оформлением сделки по отчуждению данного жилого помещения или предоставляет  его в органы регистрации.
 2. Оба супруга лично являются на сделку к нотариусу, оформляющему сделку  отчуждения жилого помещения. В этом случае нотариус должен
 проверить личность второго супруга и засвидетельствовать его согласие на
 сделку, выраженное в устной форме.

 
 Следует обратить внимание, что  согласие на отчуждение недвижимости может быть
засвидетельствовано только нотариусом.
  Сотрудники агентств недвижимости,регистрационной службы, центров
 оформления подобных документов невыдают.При заключении сделки в простой
 письменной форме, о данном документе необходимо позаботиться заранее.
 Супруг вправе указать в своем заявлении о согласии на отчуждение жилого помещения,
 являющегося общей совместной собственностью, конкретные условия ее
  совершения, как то:
— цена (при продаже),
— указание конкретного лица, которому он согласен продать (подарить) данное
  жилое помещение,
— и другие условия.
 В этом случае нотариус при удостоверении договора отчуждения или сотрудники
 регистрационной службы при принятии документов на государственную регистрацию
 обязаны проверить, включены ли предусмотренные в заявлении супруга
 условия в договор.
   Некоторые сделки по отчуждению объектов недвижимости могут быть   совершены без предоставления согласия супруга. Например:

 
 Объект недвижимости был подарен, оставлен по наследству, определен как
 личная собственность одного из супругов брачным контрактом, или просто,
 приобретен до брака.
— если другой супруг не проживает по месту нахождения жилого помещенияи место его жительстванеизвестно.
В данном случае требуется подтверждение в виде вступившего в законную силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим.

   Бывает что личные обстоятельства и эмоции, посторонние лица, иные недоразумения и ситуации препятствуют получению согласия другого
супруга на совершение сделки.
 Супруг может уклоняться от дачи согласия на отчуждение объекта недвижимости
 супругу, на имя которого оно зарегистрировано, или супругу просто
 не хочется лично встречаться с бывшим (или до сих пор законным) супругом, с
 которым есть совместно нажитое имущество.
   В этом случае супруг, совершающий сделку, может передать (через нотариуса) другому супругу заявление с предложением явиться в нотариальную контору для определении его доли в отчуждаемом имуществе. Если он не явится к назначенному сроку и не заявит в течение месяца со дня получения
 заявления о своих возражениях, нотариус может удостоверить договор об отчуждении
 жилого помещения от имени супруга, на которого оно оформлено.
   Перед сделкой, как правило, Ваши риэлтеры проверяют паспорта всех лиц, участвующих в сделке. Данные о совместно нажитом имуществе выясняются и в процессе
 ведения договора на оказание услуг по отчуждению объекта недвижимости.
 Отсутствие штампа о заключении брака в паспорте еще не является доказательством
 его отсутствия в действительности. Мы всегда требуем подтверждающие документы
 или заявление об отсутствии супруга.

 
 Признание сделки, связанной с распоряжением общим имуществом супругов, недействительной, может быть осуществлено при наличии одновременно трех условий:
— один из супругов не согласен с заключением данной сделки;
— супруг, совершивший сделку, знал о несогласии супруга на сделку или должен был знать об этом;
— супруг, не участвовавший в сделке, требует признать ее недействительной.

 
 Супруг, который не дал согласия на совершение отчуждения объекта
 недвижимости, являющегося общей совместной собственностью супругов,
 вправе обратиться в суд, с требованием о признании сделки недействительной
 в течение года начиная с того дня, когда он узнал или должен был узнать о
 совершении данной сделки.

 Прежде чем идти за согласием, или обращаться в суд:

1. Правоустанавливающие документы на имя супруга и свидетельство
 о браке не всегда свидетельствуют о праве собственности обоих супругов на
указанное имущество.
Например, после приобретения недвижимости, в последующем с ней могли быть совершены
 другие сделки, или изменен режим общей собственности супругов путем заключения
брачного договора (контракта).

 2. Не является общим, совместно нажитым имущество, приобретенное
 хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежащие
ему до вступления в брак. 

3. Все то же дарение и наследство. Недвижимое имущество,
 полученное одним из супругов указанными способами, не включается в состав
совместно нажитого имущества.

 И еще вот такой случай: У лиц, участвующих в сделке купли-продажи
 квартиры, с согласиями супругов все было в порядке. Проблемы обнаружились
 у предыдущего продавца, т.е. у той женщины, которая продала квартиру
  клиенту-продавцу. Квартира, являвшаяся совместным имуществом, была
 продана без согласия супруга предыдущего продавца. С момента приобретения
 квартиры прошло около 4 лет. Сроки исковой давности прошли, скажете Вы.
 Но нет, срок исковой давности начинает исчисляться  с того дня, когда супруг
 узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. 
 Пришлось  искать супруга и брать у него согласие на
 продажу «сегодняшним числом» и еще кучу разных документов о том, что не
 претендует, и что знал о продаже, но уже разобрался в этой ситуации.
 Так что надо проверять всю историю квартиры, и не только правоспособность
 лиц, участвующих в сделке, но и тех, кто вообще к этой квартире имел хоть какое-то
 отношение…

Муж и жена одна сатана, говорится в русской пословице. А в российском законодательстве отмечается: что у супругов общие не только семейный быт, дети, но и недвижимость. Так что если вы собрались покупать или продавать квартиру, то перед этим вам следует посоветоваться с супругом/супругой (и оформить это согласие нотариально). Возможно, он или она будут против. Тогда сделку совершить не получится. Правда, есть некоторые исключения. Какие? Рассказываем в статье Урбан Медиа.

Когда нужно получать согласие супруга на сделку?

Вступив в брак, оба супруга официально подтверждают разделение конкретных прав и обязанностей. Согласно семейному кодексу, юридически заверенный брак подразумевает, что члены семьи принимают совместные решения и обладают правами на приобретенную недвижимость.

Поэтому при сделках потребуется дополнительный заверенный нотариусом документ, подтверждающий согласие второго супруга на проведение сделок с недвижимостью. К таким ситуациям относятся:

• госрегистрация

• оформление ипотеки

• аренда жилья от года

• договор уступки прав при оформлении долевого участия.

Конечно, каждая сделка уникальна и может возникнуть множество нюансов. Мы рекомендуем обращаться к специалистам для юридической консультации при проведении сделок с недвижимостью.

Когда согласие на продажу не требуется?

Рассмотрим несколько ситуаций, когда согласие супруга не потребуется:

— при продаже квартиры/дома/комнаты, приобретенных до брака

— если недвижимость перешла к вам по дарственной

— в случаях, когда был заключен брачный договор и там прописано разделение прав на недвижимость. В этом случае каждый супруг может сам распоряжаться своим имуществом без нотариально заверенного согласия второго. Это упрощает проведение юридических сделок, а также бракоразводный процесс.

Смотрите также:
Видеоролик про то, как правильно развестись с ипотекой

Как оформить согласие супруга на сделку?

Оформить нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделок с недвижимостью несложно. Достаточно собрать необходимый пакет документов и обратиться к специалисту. Рекомендуем заранее позаботиться об этом и записаться к нотариусу (лучше хотя бы за месяц), чтобы избежать очередей, провести юридическую процедуру быстро и без нервов.

К обязательному перечню документов для оформления согласия относятся:

• паспорта обоих супругов

• документы, подтверждающие права на недвижимость

• брачный договор при наличии такового

• свидетельство о заключении брака.

Также в некоторых случаях может понадобиться подтверждение дееспособности обоих супругов. Но данный вопрос опционален и его следует обсуждать с нотариусом перед началом процесса оформления согласия.

Что случится, если вы не оформили согласие супруга?

Провести сделки с совместной недвижимостью без согласия не получится. Если квартира не входит в перечень описанных выше критериев, то Росреестр перед тем, как оформить квартиру на покупателя, направит требование предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга. В противном случае сделка будет приостановлена на неопределенный срок, пока данный документ не будет предоставлен заявителем.

Если же вам все-таки удалось обойти запрет и провести сделку без согласия супруга, то может начаться судебное разбирательство. В таком случае, суд вероятней всего встанет на сторону «обманутого» супруга и сделка будет аннулирована. Отметим, что в суд следует обратиться в течение года с момента, как стало известно о несогласованной сделке. Иначе признать ее недействительной не получится.

Во избежание таких ситуаций, стоит заранее обсуждать с супругом такие юридические моменты. Вы можете прописать право каждого на владение и распоряжение конкретным имуществом, тогда не потребуется оформлять согласие и пытаться обойти запреты Росреестра. А также, избежать лишних судебных разбирательств.

Имущественный налог при покупке квартиры супругами

Да, иногда бывает достаточно сложно добиться согласия по сделке от второй половинки, особенно если вы сейчас не в ладах. Но есть и плюсы совместного владения недвижимостью. Например, оба супруга могут получить налоговый вычет на одну и ту же квартиру.

В статье 220 Налогового кодекса РФ прописано, что при покупке квартиры, дома или земельного участка, гражданин/гражданка и его законный супруг/а могут запросить возврат части потраченных на недвижимость средств. Каждый супруг может получить вычет в размере 13%, но не более чем от 2 млн. рублей — примерно 260 тыс. рублей.

Читайте также:
Брачный договор при ипотеке: когда стоит оформлять соглашение между супругами

Как происходит деление имущества при разводе?

Так, что делать с недвижимостью во время брака — понятно. А как быть, когда вы решили развестись? Помните: при бракоразводном процессе все совместно нажитое имущество делится между супругами поровну (если, опять же, не был заключен брачный договор).

Провести юридическую процедуру разделения имущества можно во время расторжения брака или уже после. Для этого необходимо оформить соглашение обоих супругов или обратиться в суд. Если ваша недвижимость оформлена в ипотеку, то следует обратиться в банк для разрешения вопроса о разделе обязательств по выплатам. Кстати, есть и другие способы разделить ипотечную квартиру при разводе — о них можно прочитать в нашей статье.

Раздел имущества не предусмотрен в следующих случаях:

• недвижимость передана по дарственной или по наследству

• недвижимость передана на безвозмездной основе

• недвижимость приобретена до брака или средства, заработанные до заключения брака

Если у вас есть дети, то процесс раздела имущества будет решаться в суде. Но чаще всего практика показывает, что недвижимость переходит в пользу родителя, с которым остаются дети. В этом случае опекун может получить большую часть доли, а не половину от делимой недвижимости. При наличии у ребенка доли на часть квартиры после брака суд принимает решение о разделе в пользу ребенка и сохраняет за ним право на часть недвижимости.

Как оформить брачный договор?

Так, а чтобы никаких разногласий не было лучше оформить брачный договор. Сделать документ, который будет регулировать ваши отношения юридически, можно как до заключения брака, так и во время него. Кстати, многие поступают именно при оформлении ипотеки: в документе прописывают, кто сколько будет платить по кредиту и кому какая доля достанется в случае развода. Формат брачного договора может быть любой, но лучше проконсультируйтесь по этому вопросу с юристом. Он подскажет, как не допустить ошибок.

Читайте также:
Как поделить ипотечную квартиру при разводе

Главное:

— вся недвижимость, купленная в браке, делится между супругами пополам, поэтому при любых сделках с жилым имуществом необходимо просить разрешение у законного мужа/жены

— решение вашей второй половинки должно быть подтверждено законом, поэтому следует оформить нотариальное согласие

— правило о делении имущества между супругами не распространяется на объекты, купленные до брака, или на жилье, которое перешло одному из членов семьи по дарственной

— чтобы избежать любых недоразумений, лучше заранее обсудите все детали владения недвижимость и заключите брачный договор.