Как написать заявление на риэлтора - Правописание и грамматика

Мошенничество, неправомерные действия иного характера в сфере недвижимости – распространенное явление.

Агентства недвижимости, частные риелторы не относятся к категории лиц, обязанных состоять в каком-либо профессиональном сообществе, они не подконтрольны какому-то отдельному государственному органу, поэтому часто оказывают услуги некачественно.

Содержание

Законы
Куда жаловаться
- На агентство недвижимости
- На риелтора
Как написать жалобу
Последствия

Законы

Эта тематика попадает под юрисдикцию следующих регуляторов:

Гражданский кодекс Российской Федерации (глава 39, § 1, 3–4 главы 59). Это основной документ, регулирующий договорные отношения в нашей стране. Все вопросы, связанные с исполнением контрактов, решаются в соответствии с этим документом.
Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (статьи 12–16, глава 3, статья 43). Если гражданин заключает договор с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (официально имеющим этот статус), он находится под эгидой Закона «О защите прав потребителей». Там предусмотрен широкий круг санкций для правонарушителя – от обязанности оказать услугу должным образом до штрафов и возмещения убытков.
Уголовный кодекс Российской Федерации (статьи 158–159, 170, 170.2, 200.3). В большинстве случаев агентства и риелторы стараются замаскировать преступление, так как если оно будет выявлено, последствия для таких «предпринимателей» окажутся весьма серьезными.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Внимание! Подходит только для случаев поиска через агентство или риелтора строящегося жилья (так называемой долевки), если при этом застройщик и риелтор совпадают.

Куда жаловаться

Прежде чем начинать тяжбу с привлечением государственных структур, если речь не идет о преступлении, необходимо написать жалобу и адресовать ее организации или лицу, которые нарушили ваши права и законные интересы.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возьмет решение всех ваших проблем на себя!

На агентство недвижимости

Если требования не удовлетворяют, можно написать заявление в полицию, прокуратуру, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», налоговую инспекцию или суд.

Если ваша цель – вернуть имущество, собственником которого являетесь, и все-таки приобрести недвижимость, то подходят варианты обращения в Роспотребнадзор и суд.

На риелтора

Если лицо не индивидуальный предприниматель, то есть 3 варианта – пожаловаться в полицию, прокуратуру или в суд.

Если риелтор – ИП, то возможны все перечисленные для агентств варианты обращений.

Вернете свои средства, квартиру, иное имущество, скорее всего, только через суд. Возможно, по результатам уголовного преследования тоже что-то возместят, но это менее вероятно.

Как написать жалобу

Для реализации любого из названных способов защиты требуется написать заявление в соответствующий государственный орган.

В нем нужно указать следующее:

реквизиты (от кого, кому);
заголовок (претензия/жалоба);
краткое описание ситуации;
требования и срок их выполнения;
дата, подпись.

Учтите! Необходимо иметь доказательства нарушения ваших прав и закона в виде выданных вам документов, чеков на оплату услуг, переписки, записей телефонных разговоров и т.д.

Если полиция не возбуждает дело, а вы уверены, что преступление совершено, обратитесь в прокуратуру. В заявлении требуйте проверки обоснованности отказа в возбуждении дела и его отмены.

Все имеющиеся доказательства нужно обозначить в тексте обращения, то есть если пишете, что заплатили «черному риелтору» деньги, укажите, что «подтверждается копиями квитанций», и отдельно – списком приложений.

Скачать ОБРАЗЕЦ жалобы, претензии на агенство недвижимости

Последствия

Необходимо учитывать, что при обращении в налоговую инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру вас могут вызывать для дачи пояснений и показаний. При обращении в полицию и суд ваше участие в деле до конца его рассмотрения уже не зависит от желания (но в суде можно заменить себя представителем).

Обращение в иные указанные выше органы на вас никак не повлияет, Вам просто дадут ответ. А последствия будут для агентства или недобросовестного риелтора. Их могут привлечь к административной ответственности в виде штрафа, риелторских работников – к уголовной ответственности в виде штрафа, а мошенников – наказать лишением свободы. В особых случаях деятельность организации приостанавливается.

Важно! Не забывайте, что при заведомо ложном обращении в полицию Вы рискуете сами попасть под уголовную ответственность, поэтому, если преступлений в отношении вас не совершали, то прибегать к такому варианту не стоит.

При отсутствии доказательств нарушения прав суд откажет в удовлетворении исковых требований. В дальнейшем ответчик вправе предъявить требование о возмещении издержек, связанных с рассмотрением судебного дела по исковому заявлению.

Перечисленные последствия (за исключением взыскания судебных издержек) грозят только при заведомо ложном обращении.

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возьмет решение всех ваших проблем на себя!

Или опишите ситуацию в форме, ниже:

Источник

Загрузить PDF

У вас есть множество вариантов для подачи жалобы на риелтора. Перед подачей жалобы необходимо собрать информацию и соответствующие документы, подкрепляющие вашу жалобу. Вы также должны подготовить описание инцидента, чтобы приложить его к жалобе. Жалобу можно подать в одну или несколько различных организаций.

1
Убедитесь, что инцидент действительно имел место. Трудности в отношениях с риелтором часто происходят из-за отсутствия взаимопонимания.^[1] Откровенный разговор может устранить любые недоразумения.
- Тем не менее, если вы считаете, что ваш риелтор сознательно лгал вам или вводил вас в заблуждение (например, о состоянии недвижимости, готовности продавца или покупателя или расходов на услуги), то вы должны подать жалобу.
- Иногда поведение риелтора кажется неподобающим с точки зрения клиента и вполне приемлемым с точки зрения профессионала, работающего с недвижимостью. Обсудите проблему с беспристрастной третьей стороной, чтобы посмотреть на проблему с другой стороны.^[2]
2
Назначьте встречу с брокером риелтора. Брокер – это лицо (физическое или юридическое), которое оказывает услуги в сфере недвижимости, а риелтор – это просто один из агентов брокера.^[3] Поэтому вы должны назначить встречу и поставить брокера в известность о вашей готовности подать жалобу. Риелтору может быть предложено или не предложено принять участие в такой встрече.
- Запишите вашу жалобу и соответствующие детали, которые вы помните. Также запишите имена свидетелей и их телефонные номера.
- Попрактикуйтесь в изложении вашей жалобы, чтобы быть точным и ясным. Говорите твердо, но без агрессии.
3
Соберите необходимые документы. Если вы считаете, что брокер нарушил договор, возьмите ваш экземпляр договора и выделите раздел, который, по вашему мнению, был нарушен. Хотя у брокера тоже есть контракт, встреча пройдет более гладко, если вы принесете все необходимые документы.
- Другими важными документами являются: договор аренды, квитанция о продаже и переписка между вами и риелтором.
4
Встретьтесь с брокером. Если вы не хотите, чтобы риелтор присутствовал на встрече, уведомите его об этом.
- Если возможно, лучше согласиться на присутствие риелтора на встрече. Проблемы будут решены быстрее, если брокер сразу выслушает обе стороны конфликта.
- Вы также можете вежливо поправить риелтора, если он неправильно описывает инцидент.
5
Решение проблемы. Вместо подачи жалобы на риелтора вы можете попросить брокера решить вашу проблему. Например, если риелтор не рассказал вам о дефектах недвижимости, попросите брокера уменьшить сборы за оказанные услуги.
- Если вы получили меньше того, на что рассчитывали, вы все еще можете подать жалобу в государственные органы.
6

Попросите о встрече с высшим руководством. Если встреча с брокером прошла неудачно, попросите о встрече с вышестоящим руководителем. В крупной компании вы вряд ли встретитесь с генеральным директором, но вы можете поговорить с его заместителем.^[4]

Реклама

1
Посетите сайт бюро Better Business Bureau (ВВВ) (http://www.bbb.org/). Это самое известное бюро по защите прав потребителей.
- Щелкните по названию вашей страны и введите ваш почтовый индекс.
- Нажмите «Получить помощь» – «Подать жалобу».
- Если у вас нет доступа к интернету, позвоните в штаб-квартиру ВВВ по номеру 1-703- 276-0100, чтобы подать жалобу по телефону.
2
Заполните онлайн-форму жалобы. Для этого введите основную информацию, включая контактные данные и суть ваших претензий.
- Вам необходимо ответить на предварительные вопросы, такие как категория жалобы (автомобиль, мобильный телефон, товары или услуги) и ваш статус (пенсионер, государственный служащий и так далее).
- Вы можете найти компанию по ее названию и почтовому индексу.
- Вам, скорее всего, посоветуют подать жалобу в городском или региональном отделении BBB. На веб-сайте вам будет предложено обозначить вашу проблему и желаемый результат ее решения.
- Не вводите личные данные, такие как номер социального страхования.
3
Оповестите брокера о том, что вы подали жалобу. ВВВ отправит жалобу брокеру в течение двух недель.
- Если вы встретились с брокером и не решили ваших проблем, подача жалобы в BBB является следующим логическим шагом.
Реклама

1
Убедитесь, что риелтор является членом какой-либо ассоциации риелторов, например, Национальной ассоциации риелторов. Членство в таких ассоциациях является добровольным, то есть риелторы согласны добровольно придерживаться кодекса профессиональной этики.
- Если вы не уверены, состоит ли ваш риелтор в какой-либо ассоциации риелторов, просмотрите документы или визитку вашего риелтора, чтобы найти логотип какой-либо риелторской ассоциации.
- Вы также можете позвонить брокеру риелтора, чтобы выяснить, что риелтор является членом какой-либо ассоциации риелторов.
2
Прочитайте кодекс профессиональной этики, чтобы точно определить, что в вашем случае были нарушены конкретные этические правила.^[5]
- Конкретные правила включают в себя обязательства намеренно не вводить вас в заблуждение о рыночной стоимости недвижимости и знакомить вас с различными предложениями как можно быстрее.^[6]
3

Подавайте жалобу в определенные сроки. Например, Национальная ассоциация риелторов требует, чтобы жалоба была подана в течение 180 дней с момента совершения риелтором неэтичного поступка.^[7]
4
Достаньте форму жалобы. Вы можете скачать ее здесь в формате PDF или DOC.
- Приложите соответствующие документы, а также подписанное и датированное заявление, в котором нужно объяснить обстоятельства предполагаемого нарушения этики.
5

Не отказывайтесь от помощи посредника. Некоторые ассоциации предлагают альтернативный метод разрешения споров, такой как посредничество. В этом случае стороны под руководством посредника вырабатывают решение, приемлемое для обеих сторон.^[8]
6
Приготовьтесь к слушанию. После того, как местный комитет по рассмотрению жалоб получит вашу жалобу, он определит, действительно ли имеет место нарушение правил этики. Если да, то будет назначено слушание.
- Соберите документы и подумайте о том, каких свидетелей вы можете пригласить. Вы должны представить доказательства неэтичного поведение риелтора – простых обвинений не достаточно.
- Если ваша жалоба была отклонена, вы можете обратиться в вышестоящий орган (совет директоров ассоциации), заполнив соответствующую форму.
7
Придите на слушания. Слушания проводятся как судебное разбирательство. Стороны могут быть представлены адвокатами и предъявлять доказательства, подтверждающие их аргументы.
- Помните о презумпции невиновности. Риелтор считается невиновным, если у вас нет ясных и убедительных доказательств того, что он нарушил кодекс этики.^[9]
- Представьте ваши доказательства в четкой, ясной и последовательной манере.
Реклама

1
Посетите веб-сайт соответствующего государственного органа. Риелторы лицензируются государством. На сайте соответствующего государственного органа можно найти форму для подачи жалобы.
- Найдите в интернете веб-сайт соответствующего государственного органа в вашем регионе.
2

Скачайте форму для подачи жалобы (в формате PDF), заполните ее и отправьте обратно.
3
Заполняйте форму тщательно. Предоставьте всю необходимую информацию; в противном случае ваша жалоба рассмотрена не будет (или у соответствующего органа появятся подозрения относительно вашей правоты).
- Лучше заполнить форму на компьютере.^[10]
- В большинстве случаев вы должны указать ваше имя и адрес, а также имя, адрес и название компании риелтора.
- В форме вы должны указать, не начинали ли вы каких-либо юридических действий в отношении риелтора. В случае положительного ответа вы должны указать имя и контактные данные (адрес и номер телефона) вашего адвоката.^[11]
- Вы должны подписать форму, зная об ответственности за лжесвидетельство. Если вы не хотите этого делать, лучше встретиться с руководителем риелтора и попытаться решить проблему.
4
Изложите суть вашей жалобы (после выбора ее категории). В некоторых формах для этого оставлено пустое пространство, но вы можете изложить суть жалобы на отдельном листе и прикрепить его к жалобе.
- Ответьте на вопросы кто?, что?, где?, когда?, как?. То есть опишите, кто что сделал, где это произошло, когда это случилось и как это произошло. Обратите внимание на любые данные вам обещания и их формулировку.
- Включите имена свидетелей и их контактную информацию.
- Опишите события в хронологическом порядке, чтобы не запутать людей, которые будут рассматривать вашу жалобу.^[12]
5
Приложите любые документы, подкрепляющие вашу жалобу. Например, копии квитанций, договоров, переписки и тому подобных.^[13]
- Отправляйте исключительно копии документов, а не оригиналы, и убедитесь, что копии легко прочитать.
6
Отправьте жалобу. Адрес можно найти в скачанной форме.
- Сохраните копию жалобы и приложенных к ней документов. Вы можете просмотреть эти копии, чтобы освежить вашу память в случае дальнейшего рассмотрения вашей жалобы.
7
Оказывайте содействие следствию. После получения жалобы государственный орган решит, проводить расследование или нет. В случае положительного решения вашу жалобу передадут следователю, который, возможно, захочет поговорить с вами.^[14]
- В этом случае разбирательство будет идти только между двумя сторонами: государством и риелтором.^[15] Вы не будете являться одной из сторон разбирательств, но вас могут пригласить на слушания в качестве свидетеля.
- Если государственный орган решил не предпринимать никаких действий относительно вашей жалобы, вы будете уведомлены об этом в письменной форме.^[16]
Реклама

Об этой статье

Эту страницу просматривали 21 550 раз.

Была ли эта статья полезной?

Источник

ОСОБЕННОСТИ ЗАЩИТЫ ПРАВ

ПОТРЕБИТЕЛЕЙ РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ

Григорян Максим Игоревич

Аннотация: За последние десятилетия в нашей стране сформировалась довольно таки значительная по численности корпорация профессиональных посредников на рынке недвижимости – риэлторов. Однако оказание риэлторских услуг фактически не урегулировано гражданским законодательством. Отсутствие специализированного закона о риэлторской деятельности стимулирует рост числа недобро- совестных риэлторов, нарушающих права потребителей, в силу чего все вопросы ответственности риэлторов и защиты прав потребителей их услуг приобретает особую актуальность. В настоящей статье рассматриваются вопросы защиты прав потребителей риэлторских услуг при их нарушении – потребитель риэлторских услуг помимо имущественных требований вправе потребовать компенсацию морального вреда.

Статья

В течении длительного периода времени сфера оказания риелторских услуг не вызывала интереса в гражданско-правовой доктрине, в связи с отсутствием рынка недвижимости и самого деления имущества на движимое и недвижимое. Кардинальные изменения, произошедшие в постсоветском пространстве, существенным образом отразились на институте собственности, что предопределило формирование новой составляющей экономики. В связи с этим риелторская деятельность до сих пор является неисследованным институтом для современной России.

Возникновение рынка недвижимости способствовало появлению различных рыночных структур, которые обеспечивают более эффективный оборот недвижимости и соответственно появления раз- личных видов услуг, посредством которых граждане и юридические лица разрешают свои потребности в объектах недвижимости. Особое место среди услуг, оказываемых на рынке недвижимости, занимают риелторские услуги (услуги посредников), основное назначение которых — удовлетворение общественных потребностей, связанных с недвижимостью.

Следует также заметить, что потребителями риелторских услуг выступает широкий круг его участников. Главными участниками являются физические лица, на которых приходится основной объем оказываемых услуг. Поэтому высокая социально-экономическая значимость риелторских услуг предполагает осуществление дополнительных исследований в части оптимизации гражданскоправового регулирования риелторской деятельности, разработки новых научно-обоснованных подходов и принципов в ее регулировании с целью повышения качества и эффективности оказания риелторских услуг. Таким образом, неразрешенность теоретических и практических проблем, необходимость в выработке рекомендаций и предложений в процессе формирования законодательства в сфере оказания риелторских услуг, предопределило выбор темы научной статьи и ее актуальность.

В гражданском законодательстве помимо признания за субъектами их прав, предусматривается и защита. Анализ действующего законодательства показывает, что понятие «защита» законодатель, как правило, связывает с нарушением права. В частности потребители получают реальную защиту прав и законных интересов при их нарушении. В качестве средства защиты гражданских прав и охраняемых законом интересов выступают по общему правилу:

— досудебный порядок урегулирования споров, предусматривающий самостоятельный для сторон, добровольный порядок урегулирования разногласия, который позволяет в короткие сроки восстановить нарушенное право;

— судебный порядок урегулирования споров, подразумевающий обращение истца к суду с требованием об отправлении правосудия, и с требованием материально-правового характера к ответчику о выполнении им договорных или внедоговорных обязательств.

Первый вариант защиты нарушенных прав – досудебная защита, именуемая иначе претензионным производством, второй – судебная или исковая.

Действующим гражданским законодательством не предусмотрен обязательный претензионный порядок урегулирования споров для договоров в сфере оказания риелторских услуг.

В практической деятельности нередко возникает вопрос об обязательности предъявления требования к риелтору по поводу ненадлежащего исполнения риелторской услуги перед обращением в суд. Закон «О защите прав потребителей» предусматривает возможность такого обращения, и предполагает применение мер ответственности к исполнителю за неудовлетворение законных требований потребителя.

Таким образом, обязанностью исполнителя (риелтора) является добровольное удовлетворение обоснованных требований потребителя. В то время как предъявление досудебных требований к исполнителю (риелтору) по защите нарушенных прав является правом потребителя. Поэтому потребитель по своему усмотрению принимает решение о досудебном или судебном порядке урегулирования спора. Естественно, что предъявление указанных требований исполнителю (риелтору) не лишает потребителя права заявить иск в суд, при условии что исполнитель (риелтор) не удовлетворил в добро- вольном порядке требование потребителя. При этом не имеет значение, в каком объемы не исполнено требование – полностью или в части. Традиционной формой защиты нарушенных прав потребителя является обращение в суд с соответствующим иском (ст. 11 ГК РФ). Однако в ряде случаев в договоре оказания риелторских услуг предусмотрено, что до обращения в суд необходимо пройти стадию досудебного урегулирования спора. Данная процедура не применима к требованиям потребителя о возмещении морального вреда, предусмотренная ст. 15 Закона о защите прав потребителе и компенсации подлежит только вред при наличии вины причинителя вреда, однако размер возмещения морального вреда определяется судом. В основе досудебного урегулирования споров лежит претензионный поря- док его рассмотрения.

В претензии излагается суть предъявляемых требований (неисполнение риелторами своих обязательств в срок, указанный в договоре; отказ в возврате аванса; документов при просрочке исполнения услуг; нарушение прав потребителя на одностороннее расторжение договора и т.д.), а также указываются ссылки на нормативные акты, договор или иные правоустанавливающие документы. В претензии также должно содержаться требование о добровольном удовлетворении прав потребителя риелторских услуг. В подписанной заявителем претензии указывается фамилия, имя, отчество, адрес потребителя, наименование исполнителя (риелтора), к которому предъявляется претензия, дата предъявления, сумма претензии и обоснованный ее расчет, если претензия подлежит денежной оценке.

Порядок судопроизводства по делам о защите прав потребителей на территории РФ определяется нормами Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Защита прав потребителей, в соответствии с п. 1 ст. 17 Закона осуществляется судом. В данной норме реализовано положение, установленное в ст. 46 Конституции РФ, о праве каждого на судебную защиту. По- мимо Закона о защите прав потребителей деятельность судов по защите их прав регламентируется статьями 11, 12 ГК РФ, ГПК РФ. В случаях, прямо указанных в Законе о защите прав потребителей, дела, связанные с защитой прав потребителей, могут рассматриваться арбитражными судами. В прерогативу арбитражных судов входят обязанности по рассмотрению дел в порядке административного производства закрепленного п. 4 ст. 29 Арбитражным процессуальным кодексом РФ. К таким делам относятся, в частности, дела о взыскании с указанных лиц штрафных санкций и пений, налагаемых федеральными органами исполнительной власти за уклонение от исполнение или за несвоевременное исполнение их законных предписаний о прекращении нарушений прав потребителей. Важную роль в толковании указанных норм играет уже упоминаемое нами Постановление Пленума ВС РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей». Таким образом, в целях эффективной судебной защиты прав потребителей в законодательстве РФ выстроена вполне надежная правовая база. Споры о защите прав потребителей в большинстве случаев носят имущественный характер. Объектом защиты является нарушенное или оспоренное право. При цене иска, не превышающей 50 000 руб., споры рассматриваются мировыми судьями (подп. 5 п. 1 ст. 23 ГПК РФ). Если одновременно с имущественными требованиями потребитель заявляет требования о возмещении вреда, причиненного, например, недостатками оказанной риелторской услуги, или компенсации причиненного ему морально- го вреда, все требования становятся подсудными районному суду. Конкретные требования потребитель должен сформулировать исходя из нарушенных прав, которые ему представлены законом и которые нарушены ответчиком. Таким образом, исковые требования потребителя могут содержать как требования о взыскании денежных сумм (неустойки, убытки, вред, в том числе моральный, понесенные расходы, уплаченные суммы и т.д.), так и требования об устранении ответчиком допущенных нарушений прав потребителя в соответствии с законом. Закон о защите прав потребителей, равно как и процессуальное законодательство, не устанавливают специальных правил о допустимости тех или иных доказательств в делах, связанных с нарушением прав потребителей. Договор, заключенный между заказчиком и исполнителем (риелтором), также не может ограничить стороны в средствах и способах доказывания обстоятельств по делу.

Все вышеизложенное свидетельствует об определенных проблемах в судебной защите прав по- требителей в сфере оказания риелторских услуг. Иски, вытекающие из договора об оказании риелторских услуг, предъявляются довольно редко, что не позволяет своевременно изучить и проанализировать судебную практику и выявить типичные нарушения прав потребителей в данной сфере. Однако само по себе это обстоятельство вовсе не умаляет значения информации о способах судебной защиты прав потребителя и особенностях рассмотрения судами дел данной категории.

Источник

Начальнику отдела полиции № 5 У МВД России по г. Самаре

адрес: г. Самара ул. Никитинская 73а

От Лебедева Захара Сергеевича, 21.07.1995 г.р. паспорт: 36 15 100875, выдан отделом УФМС России по Самарской области в Кировском районе гор. Самары 11.08.2015, код подразделения 630-006

Адрес для корреспонденции: 443080, г. Самара, пр-кт Карла Маркса, д. 192, оф. 619 Тел. +7-917-151-82-72

Заявление

о преступлении

Об уголовной ответственности за заведомо ложный донос по ст. 306 УК РФ предупрежден ___________________________ З.С. Лебедев

19.02.2019 г., примерно в 11 часов 45 минут дня я нашел объявление в сети “Интернет” в группе “Вконтакте” под названием “Сдам Сниму Продам Аренда / Недвижимость Самара” по адресу: https://vk.com/samarako30?w=wall-68416526_118041 (скриншот объявления приложен к заявлению). В этом объявлении был указан телефон, по которому можно связаться для найма квартиры, а именно +7-917-812-75-88. Сама квартира располагалась по адресу: г. Самара, ул. Победы, 8Г. Я позвонил на указанный номер, телефон взяла девушка, которая представилась Дианой. Я сообщил ей, что нашел объявление в сети “Интернет”, мне понравилась квартира и я хотел бы ее снять. На это Диана мне пояснила, что для этого мне необходимо подъехать по адресу: г. Самара, ул. Полевая, д. 71. В 13:00 этого дня я оказался по этому адресу и уточнил, куда мне надо пройти. Диана сказала, что мне необходимо зайти в дверь офисного центра, подняться на 2-ой этаж и зайти в офис № 206. Как только я зашел в этот офис, где находилось множество людей за рабочими столами, меня окликнула девушка, сидящая по горизонтали в самом дальнем углу от входа, то есть левее от входа и рядом с окном. Она представилась Дианой и предложила заключить договор абонентского обслуживания от 19.02.2019 г. (приложен к заявлению), согласно которому ООО1, именуемый в дальнейшем “исполнитель”, с одной стороны и гр. Лебедев Захар Сергеевич, именуемый в дальнейшем “заказчик”, с другой стороны заключили договор о том, что Исполнитель обязуется по заданию Заказчика на возмездной основе оказывать информационно-справочные услуги по предоставлению сведений (справок) о сдаваемых в наем объектах недвижимости. Стоимость указанного договора составила 4000 рублей (четыре тысячи рублей), которые я перевел через приложение “Сбербанк онлайн” на счет карты ФИО1 (чек перевода приложен к заявлению). Указанный перевод денежных средств также подтверждается актом приема передачи денежных средств к договору абонентского обслуживания от 19.02.2019 г. Диана также сообщила, что сейчас мне необходимо встретиться с собственником квартиры по адресу: г. Самара, ул. Победы 8Г, чтобы заключить с ним уже договор найма квартиры. Также Диана сообщила, что в скором времени мне придет на мой номер мобильного телефона СМС-сообщение с логином и паролем от программы, с помощью которой можно смотреть список квартир, доступных для съема, а также СМС-сообщение с номером телефона собственника помещения, которое я хотел снять. Кроме этого, Диана сообщила, что все последующие звонки необходимо осуществлять по горячей линии их фирмы, а именно по номеру телефона: +7-917-142-ХХ-ХХ.

Через некоторое время, а именно в 13 часов 49 минут мне позвонили с указанного номера телефона горячей линии и неизвестная мне девушка сообщила, что собственник попросил перенести встречу на вечер, так как его не отпустили с работы. Также мне сообщили, что номер телефона собственника в смс-сообщении приходит только тогда, когда сам собственник находится по адресу жилого помещения, которое сдается. Я попросил девушку, которая со мной разговаривала, скинуть мне номер телефон собственника, чтобы я смог обсудить с ним время встречи, однако девушка в указанной просьбе отказала и попросила сказать ей время, когда мне будет удобно встретиться с собственником, а она с ним договориться уже сама. Я сказал, что мне будет удобно в 18 часов 30 минут этого дня. Девушка сказала, что сообщит это время собственнику и заранее мне сообщит о том, получилось ли у них договориться. В 17 часов 33 минуты этого дня я снова позвонил по телефону горячей линии и спросил у той же девушке относительно того, сможет ли собственник встретиться со мной в 18 часов 30 минут, то есть в то время, которое я просил сообщить собственнику. Девушка пояснила, что собственник работает до 18:00 и позвонит мне, когда будет выдвигаться с работы. В этот же день в 18 часов 31 минуту я снова позвонил по указанному номеру горячей линии и мне ответила та же девушка. Я указал, что собственник мне не позвонил и просил девушку позвонить ему, чтобы напомнить о том, что он должен позвонить мне. В 18 часов 41 минуту этого дня я снова совершил звонок на горячую линию и спросил у той же девушке, позвонила ли она собственнику. Девушка сообщила, что до собственника она не дозвонилась и предположила, что он задержался на работе. Также девушка сказала, что как только она дозвонится до собственника, сразу перезвонит мне. Больше мне никаких звонков с указанных номеров не поступало. Собственник также мне не позвонил. Все телефонные разговоры записаны на диск и приложены к заявлению.

Действия неустановленных лиц невозможно квалифицировать верно без проведения доследственной проверки, однако в их действиях могут усматриваться признаки преступления, предусмотренные ч. 4 ст. 159 УК РФ, а именно мошенничество, совершенное организованной группой.

В том случае, если неустановленные лица заранее знали о том, что квартира по адресу: г. Самара, ул. Победы 8Г не сдается или не имели контактов собственника указанной квартиры в принципе, то в их действиях усматривается состав преступления, предусмотренный ч. 4 ст. 159 УК РФ, так как путем обмана или злоупотреблением доверия заключили со мной договор абонентского обслуживания от 19.02.2019 г. и таким образом похитили денежные средства в размере 4000 рублей (четырех тысяч рублей). Признак организованной группы может состоять в том, что лица действуют продолжительное время по отлаженной схеме, четко распределив роли и обязанности.

Кроме этого, хочу дополнить, что согласно выписки из ЕГРЮЛ, основными и дополнительными видами деятельности ООО1 является все, что связано с транспортными средствами. В связи с этим, лица, которые со мной заключали договор абонентского обслуживания, возможно, не имеют никакого отношения к ООО1.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 140, 144, 145 УПК РФ,

ПРОШУ:

Провести проверку по изложенным в настоящем заявлении фактам и возбудить уголовное дело в случае обнаружения состава преступления в действиях неустановленных лиц.

Приложения:

Копия паспорта на 2 л.
Выписка из ЕГРЮЛ в отношении ООО1 с официального сайта ФНС России https://egrul.nalog.ru/ по состоянию на 25.02.2019 г. на 7 л.
Скриншот объявления на 1 л.
Копия договор абонентского обслуживания от 19.02.2019 г. на 3 л.
Копия акта приема-передачи денежных средств к Договору абонентского обслуживания от 19.02.2019 г. на 1 л.
Чек по операции Сбербанк онлайн на 1 л.
Фотография двери офиса на 1 л.
Диск с аудиозаписями телефонных разговоров

Заявитель __________________________ З.С. Лебедев

С уважением, адвокат Захар Лебедев, партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Дата актуальности материала: 08.04.2019

Источник

Генеральному директору

ООО «Офис на Третьяковской»

Казариной Ольги Анатольевне

От: Медведева Михаила Борисовича

Зарегистрирована по адресу: город Москва

ул. Валовая дом 8/18 кв.120

тел _____________

У В Е Д О М Л Е Н И Е

об отказе от исполнения Договора N 04.17/26-К от 18.04.2017г.

Настоящим письмом уведомляю Вас о своем отказе от исполнения Договора N 04.17/26-К от 18.04.2017г. заключенного между мной и ООО «Офис на Третьяковской» на предмет оказания комплекса услуг, направленных на продажу объекта недвижимости — квартиры, расположенной по адресу: город Москва ул. Валовая дом 8/18, кв. 120.

Статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» определено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Статьей 782 Гражданского Кодекса РФ и статьей 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», далее по тексту — Закон о защите прав потребителей, закреплено право заказчика на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг.

При этом данная норма носит императивный характер и в силу ст. 422 ГК РФ не может быть изменена соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

На основании вышеизложенного, руководствуясь законодательством РФ

Прошу:

1. Расторгнуть Договора N 04.17/26-К от 18.04.2017г.

2.Рассмотреть данное письменное обращение и удовлетворить заявленные в нем требования в течение 10-ти дней после получения настоящей претензии.

3. Вернуть ключи от вышеуказанной квартиры.

В случае игнорирования моих требований я буду вынужден обратиться в суд за защитой своих прав. В исковом заявлении помимо вышеизложенного я буду просить взыскать с Вас компенсацию морального вреда, возместить убытки на оплату услуг юриста, а также Вам придется оплатить госпошлину и штраф в соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

С уважением,

Медведев Михаил Борисович ______________________

21 апреля 2017г.

РАСПИСКА В ПОЛУЧЕНИИ ПРЕТЕНЗИИ

ПРЕТЕНЗИЮ ПРИНЯЛ _______________________________/_______________
(Ф.И.О., должность) (подпись)
«____» ______ 201__ г.

м.п.

Источник

В России нет закона, который регулирует деятельность риелторов, а еще их не контролирует какой-либо государственный орган. Поэтому продажа и покупка недвижимости может вылиться в потерю денег или жилья. Чтобы не оказаться в ряду обманутых клиентов, мы дадим несколько рекомендаций и приведем примеры громких дел. Еще расскажем, куда пожаловаться, если вы все-таки столкнулись с мошенничеством или недобросовестным риелтором.

Распространенные уловки недобросовестных риелторов

Обманывать могут разными способами. Например, устно озвучить одну стоимость жилья, а в договоре прописать другую или взимать дополнительную плату за оформление документов.

Работают с несуществующими покупателями

Это чаще затрагивает собственников, которые хотят продать жилье. Призрачных покупателей используют, чтобы снизить цену.

Первая схема:

подставные покупатели приходят на осмотр квартиры и говорят, что стоимость слишком высокая;
риелтор убеждает собственника, что нужно снизить цену;
стоимость снижают, риелтор продает жилье по старой цене, а разницу забирает себе.

Вторая схема:

появляется подставной покупатель, который готов совершить сделку;
собственника убеждают стать клиентом агентства недвижимости и подписывают с ним договор;
покупатель исчезает, а собственник теперь вынужден продавать недвижимость через агентство.

Обманывают в объявлениях

Допустим, риелтор выставил привлекательное объявление о покупке квартиры на втором этаже, хотя на самом деле жилье расположено на первом. Если покупатель не знает, что жилье на первом этаже должно стоить дешевле, то риелтору удастся скрыть свою уловку. В крайнем случае, он скажет, что произошла ошибка и предложит другие варианты.

Иной способ обмана, когда риелтор размещает объявление о несуществующей недвижимости. Клиент звонит, чтобы узнать подробнее об этом варианте, а ему говорят, что уже поздно и предлагают другое жилье.

Путают в понятиях «задаток» и «аванс»

Задаток отдают собственнику недвижимости. Это гарантия того, что покупатель не передумает. А если это произошло, задаток не возвращается.

Аванс — это предоплата. Он ничего не гарантирует и лишь показывает, что у покупателя есть деньги. Аванс возвращают покупателю, если он передумал.

Обмануть можно человека, который не разбирается в юридических тонкостях. Например, покупатель передумал приобретать квартиру и просит вернуть деньги (подразумевается аванс), а ему говорят, что задаток не возвращают.

Возврат аванса не несет никаких штрафов. Если риелтор не возвращает аванс, это противозаконно и вообще уголовно наказуемое деяние. Вы можете обратиться в государственную инстанцию для защиты своих прав.

Вешают объявления у подъездов

Развешанные бумажки, которые начинаются со слов «Куплю двухкомнатную квартиру в вашем доме…» — это уловки. Когда продавец звонит и приглашает потенциального покупателя, приходит риелтор. Далее действует заранее проработанный сценарий. Например, он не соглашается сразу на сделку из-за каких-то обстоятельств, но говорит, что у него есть знакомые, которые ищут квартиру для покупки. Риелтор выставляет объявление и ищет реальных покупателей. Специалист может и сразу озвучить, кто он и предложить сотрудничество. Это старый способ, чтобы набрать себе клиентов «с улицы».

Схема работает и в обратном направлении. Покупатель звонит по объявлению «Продаю однокомнатную квартиру в этом доме…», и ему говорят, что объявление забыли снять или жилье уже продано.

Реальные покупатели ищут подходящие варианты на тематических сайтах или обращаются в агентства недвижимости. Они не развешивают объявления по подъездам.

Проверяют юридическую чистоту квартиры

Для этого нужно оценивать документы:

на недвижимость и продавца — выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности;
бумаги, касающиеся жилищного и технического учета — выписка из домовой книги, технический паспорт.

Не лишним будет проверить собственника: нет ли супруга (-и), нет ли исполнительных производств, не является ли участником судебных процессов и т.п. Все документы находятся в открытом доступе, а у риелторов нет какой-то закрытой тайной базы документов. Он только получает документацию на руки: проверит или нет — остается на его совести.

В проверке юридической чистоты недвижимости требуется внимательность. Если не хочется проверять самостоятельно, лучше обратиться к юристу.

Как действовать, чтобы избежать обмана

Риелтор не гарантирует законность сделки. Специалист готовит документы для оформления сделки, но большинство из них делает не сам, а получает в государственных органах.

Наши рекомендации:

Изучайте договор до подписания.

Обязательно применяйте правило: читать то, что подписываете. Можно проконсультироваться с юристом, если есть сомнения или нужна уверенность в правильности составления документа.

То же самое касается договора, который заключается с риелтором и агентством. Следите, чтобы не было формулировок типа «оказание информационных и консультационных услуг». Иначе риелтор пришлет вам номера телефонов подходящих квартир и потребует оплату. В договоре должно быть прописано, что риелтор участвует в просмотрах и переговорах, проверяет и оформляет документы, сопровождает сделку. Еще обратите внимание, можете ли вы расторгнуть договор добровольно, и предусмотрены ли за это штрафы.

Проверяйте документы.

Сверьте паспортные данные с указанными в договоре и других документах. Спросите, из какого органа вам предоставили документ. Изучите свидетельство о регистрации права жилья, договор купли-продажи и т.д. Не стесняйтесь задавать вопросы: вы обратились за услугой и не обязаны разбираться во всех нюансах.

Не отдавайте оригиналы документов на недвижимость.

Если у вас требуют документы, сделайте копии и заверьте их у нотариусов. Учтите, что юридически значимые действия совершает только собственник и покупатель. Лучше потратить время и сделать всё самостоятельно, чем оформлять доверенность на риелтора.

Например, в Кирове риелтор предлагал жителям помощь в продаже квартир. Люди выписывали на него доверенность, а специалист обещал еще погасить задолженность перед коммунальщиками и предоставить новую недвижимость. Все люди, обратившиеся к нему, потеряли жилье. Риелтора приговорили к шести годам колонии, но деньги гражданам не вернули.

Оценивайте стоимость жилья.

Риелтор может дать недостоверную оценку стоимости: неизвестно — намеренно или нет. Не будет лишним подстраховаться и изучить рынок самостоятельно. Например, чтобы определить среднюю стоимость недвижимости в конкретном районе, воспользуйтесь поисковой системой сайта.

Бывают, ситуации, когда, наоборот, граждане обманывают риелторов. Так произошло со специалистом в Екатеринбурге. Жительница города заключила с риелтором договор о продаже квартиры, обещав гонорар в 80 тыс. руб. Но продавец и покупатель решили обойтись без риелтора и оформили сделку в обход договора. Суд встал на сторону истца, обязав недобросовестную гражданку заплатить более 100 тыс. руб.

Что делать при обмане

С манипуляциями и уловками ничего не сделать. Можно пытаться их избежать. А вот за более серьезные проступки, например, не возврат аванса, навязывание услуг, невыполнение обязательств по договору можно привлечь к ответственности.

В 2018 году в Свердловской области был громкий случай судебного разбирательства. Общественная организация, действующая от имени покупателя, подала в суд на риелторское агентство «Этажи». Специалисты компании принуждали клиентов, которые хотели купить недвижимость, заключать договоры оказания услуг. То есть им предлагали оплатить те же услуги, что оплачивались и продавцом квартиры. Суд встал на сторону покупателя и общественной организации.

Теоретически риелтор может брать деньги за показ квартиры. Но лучше от таких вариантов отказываться. И не вносите предоплату: платите, когда услуга полностью оказана.

Более масштабное преступление произошло в Удмуртии. Три жителя Воткинска, которые оказывали якобы риелторские услуги, украли 18 млн руб. у 21 человека. Популярная схема обмана выглядела таким образом: один из участников группировки находил людей, которые злоупотребляют алкоголем, втирался им в доверие и уговаривал обменять жилье на дешевый вариант. А сохраненные деньги якобы можно было потратить на решение финансовых вопросов. Покупатели не знали о мошенничестве, а собственники после сделки отдавали деньги риелторам, чтобы те подыскали обещанный вариант.

На завершающем этапе могли озвучивать другой план, например, что жилье разменяют. Собственник подписывал договор дарения в пользу подставных лиц. Суд не только приговорил мошенников к реальным срокам, но и удовлетворил требования по возмещению ущерба, а часть квартир вернули потерпевшим, если еще не произошло отчуждение права собственности.

Куда обращаться

Отношения между клиентом и риелтором регулируются «Законом о защите прав потребителей» и Гражданским кодексом. Жаловаться сразу в государственные структуры не имеет смысла. Необходимо пройти по «лестнице»: отправить жалобу сначала руководителю риелтора или директору компании, потом в надзорный орган, прокуратуру и суд.

При явном мошенничестве сразу обращайтесь в полицию.

Если риелтор действует как частное лицо, можно жаловаться в полицию, прокуратуру или суд.

Как составить жалобу

Заявление составляется в соответствии с принятыми нормами. В частности нужно указать:

контактные данные отправителя — Ф.И.О., номер телефона, адрес;
данные лица, на которое вы жалуетесь, и компании, в которой он работает;
вид жалобы — «Претензия», «Жалоба» и пр.;
суть проблемы — в чем вас обманули, чем остались недовольны и т.д.;
требования и сроки их выполнения — чего вы хотите добиться жалобой;
дата и подпись.

Чтобы подтвердить свои слова, вам необходимо приложить доказательства. Это могут быть чеки, переписки, записи телефонных разговоров, видеозаписи и т.п. Идти в суд без веских доказательств вообще не стоит: он откажет в удовлетворении требований.

Руководителю агентства

Если заключен договор с риелтором и оказанные услуги вас не устроили, можно написать претензию на имя директора компании. Попросить вернуть средства и договориться мирным путем. Вы имеете право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Если риелтор обманул, а договор с ним не заключали — пишите заявление в полицию. Но доказывать неправомерность действий легче, когда есть официальный договор на руках, а не только устные договоренности с риелтором.

Скачать образец жалобы на риелтора

В полицию

Необходимо прийти в ближайшее отделение и написать заявление. Сотрудники помогут составить документ: они будут задавать наводящие вопросы, чтобы вы смогли отразить на бумаге всё, что произошло.

Можно зайти на сайт МВД и написать заявление удаленно. Но в дальнейшем вам всё равно придется встречаться с полицейским.

В Роспотребнадзор

Есть несколько способов пожаловаться:

через Госуслуги;
записаться на личный прием в местное подразделение;
отправить обращение в электронном формате — https://petition.rospotrebnadzor.ru/petition/.

Задавать вопросы можно по телефону 8-800-100-00-04.

В прокуратуру

С надзорным органом связываются одним из способов:

отправка письменного обращения — через почту или курьера;
запись на личный прием;
отправка электронного заявления — через сайт https://epp.genproc.gov.ru/web/gprf.

Еще можно бросить письмо в ящик, который предназначен для обращений граждан. Его вешают на здание прокуратуры.

В суд

Мировой суд рассматривает обращения, если цена иска составляет не более 50 тыс. руб. Если хотите возместить ущерб или взыскать компенсацию, а также при цене иска выше 50 тыс. руб., нужно идти в районный суд. Составление заявления лучше доверить специалисту. Подают иск лично, через представителя или почтой.

Все положительные и отрицательные ответы, которые были получены от других инстанций, нужно приложить к заявлению. Это доказательства, что истец предпринимал разные действия, чтобы доказать свою правоту.

Обращаться в суд следует и в ситуациях, когда ни риелтор, ни собственник не сказали о недостатках жилья. Ответчиком будет выступать продавец.

Поскольку деятельность риелторов практически не регулируется законодательством, защитить свои права сложно. Лучше пообщаться с юристами. На нашем портале консультации бесплатны. Оставьте свои контактные данные, и мы вам перезвоним.

Источник

Обновлено: Июнь, 2022 года

Иногда продавец или покупатель квартиры может даже не заметить того, что его обманули риелторы. Связано это с тем, что деятельность агентств недвижимости практически никак не регулируется законодательством. Большие суммы денег, используемые при покупке недвижимости, привлекают в этот бизнес разных людей, в том числе и нечистых на руку. Попасть на уловки риелтора неподготовленному человеку достаточно просто. Однако нужно различать небольшие хитрости, которые используют агенты по недвижимости, со способами серьезного обмана. В последнем случае можно не только вернуть потерянные деньги, но и взыскать нанесенный ущерб.

Содержание статьи

Как риелторы обманывают клиентов
Обман в объявлениях
Скрытая комиссия
Двойная комиссия
Несуществующие покупатели
Аванс/задаток
Намеренное завышение цены
Объявления у подъезда
Дублирование объявлений
Проверка юридической чистоты квартиры
Оформление документов для продажи/покупки
Скрытые недостатки
Обман со съемом жилья
Что делать, если обманули риелторы
Как вернуть деньги
Куда обратиться
Какие сложности могут возникнуть
Частые вопросы и ответы на них

Как риелторы обманывают клиентов

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Агенты по недвижимости отлично разбираются в психологии и могут использовать множество способов обмана — от небольших уловок и хитростей, позволяющих заполучить клиента, до практически мошеннических действий. Разберем наиболее часто встречающиеся схемы обмана риелторов и способы избежать их ловушек.

Обман в объявлениях

Самый распространенный способ ввести в заблуждение незадачливого покупателя — обман в объявлении о продаже. Для риелтора очень важно «зацепить» клиента, поэтому для потенциальных покупателей создается иллюзия интересного для покупки объекта. Варианты обмана могут быть совершенно различными: от вообще несуществующих квартир до умалчивания недостатков. Например, риелтор может выставить объявление о продаже квартиры с хорошим ремонтом, расположенной новом доме в неплохом районе, цена ее также будет вполне заманчивой. Проблема только одна — такой квартиры вообще не существует в продаже. Главное, чтобы клиент позвонил, тогда ему можно сказать, что данная квартира продана (за нее дан аванс, продажа приостановлена, внезапно повысилась цена и т. д.). Расстроенному клиенту всегда можно предложить другие варианты.

Другой способ обмана в объявлениях — скрыть недостатки квартиры. Например, она расположена на первом этаже. Естественно, цена такого объекта ниже. В объявлении указывается, что квартира находится на втором этаже. Когда во время показа правда выясняется, риелтор всегда может заявить, что произошла ошибка. Хотя на самом деле он с самого начала знал все об объекте.

Что делать? Не стоит клевать на объявления с нереальными условиями. Чудес не бывает — отличные варианты уходят очень быстро. Если же обман состоит в скрытии небольших недостатков, то лучше не связываться с таким риелтором в дальнейшем. Если он обманул в мелочах, то способен сделать это и по-крупному.

Скрытая комиссия

Очень распространенная схема обмана — скрытая комиссия. Риелтор показывает квартиру покупателю, который соглашается ее купить. Затем агент связывается с продавцом и «роняет» его по цене. При этом вся скидка, которая может доходить до нескольких сотен тысяч рублей, оседает в кармане риелтора, о чем его клиенты до поры до времени даже не догадываются. О настоящей цене объекта покупатель узнает лишь на сделке, тогда же и собственник узнает, что мог бы продать свою квартиру намного дороже. В такой ситуации чувствуют себя обманутыми обе стороны, так как и собственник, и покупатель теряют в деньгах.

Что делать? Продавцу и покупателю необходимо встречаться и разговаривать друг с другом до сделки. В интересах риелтора замкнуть все контакты сторон на себя, он старается, чтобы стороны первый раз встретились уже в момент подписания договора купли-продажи, когда изменить условия сделки уже поздно. Настаивайте на встрече с другой стороной договора, тогда обман со стороны риелтора вскроется раньше.

Двойная комиссия

Двойная комиссия — достаточно распространенный способ обмана со стороны риелтора, который может использоваться в различных ситуациях, в том числе и в сочетании с другими видами надувательства. Например, агент может продавать квартиру от хозяина, с которым заключил договор эксклюзивной продажи. Соответственно, услуги агента оплачивает продавец. Когда покупатель находится, квартира предлагается ему с дополнительной наценкой.

Иногда для продажи не особо ликвидных объектов недвижимости даже используется целый спектакль. Покупатель обращается к риелтору. Тот устраивает ему вереницу показов квартир, находящихся в ужасном состоянии. Когда покупатель уже решает, что ничего хорошего купить нельзя, ему показывается нужный вариант, который лучше только что осмотренных «клоповников». Работая на контрасте, риелтор добивается заключения сделки купли-продажи, получая комиссию от покупателя и «благодарность» от продавца.

Что делать? Как уже говорилось, сторонам нужно обязательно встретиться друг с другом еще до сделки. Лишь лично обговорив все ее условия, они смогут узнать реальную стоимость услуг риелтора. Что же касается обмана с «убитыми» квартирами, то не нужно хвататься за первый же неплохой вариант. Всегда есть смысл обратиться к другому риелтору или поискать варианты самостоятельно.

Несуществующие покупатели

Данная схема обмана обычно используется в отношении собственников недвижимости. Существует несколько ее вариантов. Иногда несуществующие покупатели используются для того, чтобы снизить цену на квартиру. Они приходят, смотрят квартиру и заявляют, что ее цена сильно завышена. Могут использоваться несколько подставных покупателей. Цель — убедить продавца, что стоимость квартиры реально высока и для продажи ее нужно снизить. Добившись снижения, риелторы продают ее по прежней цене, разница же оседает в кармане агента.

Второй вариант данной схемы — заставить продавца стать клиентом агентства. Появляется «покупатель», который готов заключить сделку. Продавец подписывает с агентством договор, однако в последний момент мнимый покупатель исчезает. Однако дело уже сделано — собственник квартиры уже сотрудничает с риелторами и продает недвижимость через них.

Схема с подставными покупателями используется и против тех, кто ищет себе жилье. Риелтор договаривается, чтобы во время просмотра пришли другие покупатели, которым жилье нравится настолько, что они намерены его немедленно приобрести. Естественно, в реальности они работают на риелтора. Тем самым агент не дает клиенту одуматься и подталкивает его к быстрому решению. Иногда риелтор и собственник даже могут устроить аукцион — кто больше даст, тот и купит. Все играют свою роль, и лишь незадачливый покупатель не догадывается, что из него всего лишь пытаются вытянуть побольше денег. Иногда даже нет нужды кого-то приглашать на просмотр — риелтор может просто объявить, что другие покупатели также готовы приобрести квартиру. Клиент соглашается на сделку и даже может предложить более высокую цену.

Что делать? Не поддаваться на манипуляции риелторов. Если твердо уверены в нормальности цены, то стоит сравнить свою квартиру с другими вариантами на рынке. Если же мнимый покупатель используется для заключения договора с агентством, то также не стоит клевать на приманку риелтора. Нет покупателя — нет и сотрудничества с агентом. Если же подсадные покупатели используются против клиента, намеревающегося приобрести квартиру, то ему стоит взять паузу и подумать. Если цена квартиры не занижена, какова вероятность, что в течение дня на нее нашлось сразу несколько покупателей?

Аванс/задаток

Нередкий способ обмана связан с таким способом обеспечения обязательств, как аванс или задаток. Покупатели, не сведущие в юридических тонкостях, часто путают эти понятия. Задаток всегда передается собственнику недвижимости, его особенностью является то, что в случае отказа потенциального покупателя задаток не возвращается. Если же, в свою очередь, продавец откажется от сделки, он должен возвратить задаток в двойном размере. Аванс на самом деле практически никак не гарантирует совершение сделки. Он должен быть возвращен покупателю, даже если тот просто передумает. Зачастую аванс передается не продавцу, а риелтору, так как именно он и является скрытой комиссией агентства недвижимости.

Обман состоит в том, что покупателю, намеревающемуся вернуть аванс, заявляется, что задаток вернуть нельзя. В итоге покупатель либо вынужден покупать не особо нужную ему квартиру, либо терять деньги.

Что делать? Нужно лишь немного подучить юридические термины и внимательно читать текст договора. Как уже говорилось, обычный аванс можно спокойно вернуть, не неся убытков и не платя каких-либо штрафов. Отказ риелтора вернуть деньги за внесенный аванс противозаконен. Так что приведенный пример обмана можно рассматривать как уголовно наказуемое деяние.

Намеренное завышение цены

Данная схема обмана используется против продавцов и основана на обычной человеческой жадности. Владелец жилья, выбирая риелтора, заявляет, что заниматься продажей будет тот риелтор, который в большую стоимость оценит квартиру. Понимающий человеческую психологию риелтор предлагает завышенную цену и заключает договор на оказание услуг с собственником. Наивный продавец считает, что нашел выгодный вариант, однако проходит время, а покупатели так и не появляются. Владелец и сам не заметит, как снизит цену даже ниже той, на которую рассчитывал изначала.

Что делать? Не стоит верить в чудеса и надеяться на чудодейственного риелтора, который продаст квартиру по цене выше рыночной. Сравните свою квартиру с аналогичными вариантами, при необходимости можно заказать и независимую оценку — ее стоимость не так высока, как впустую потерянное время.

Объявления у подъезда

Старинный способ найти объект для продажи, который потихоньку уходит в прошлое. У подъезда вешаются объявления: «Куплю 1-, 2-, 3-комнатную квартиру в вашем доме для себя». Наивный хозяин звонит по телефону, на просмотр квартиры приходит риелтор, играющий роль реального покупателя. Квартира ему нравится, но есть нюансы, не позволяющие оформить сделку прямо сейчас. Зато у него есть знакомые, которые также ищут квартиру для покупки. Пока собственник ждет, риелтор выставляет объявление и занимается поиском реального покупателя.

Что делать? Никакие реальные покупатели не ходят по домам и не вешают на них объявления. Все ищут квартиры на сайтах недвижимости в интернете или обращаются напрямую в агентства недвижимости. 99 % объявлений у подъездов — уловка риелторов. Поэтому просто не нужно им верить.

Дублирование объявлений

Данную схему нельзя назвать прямым обманом, однако при ее реализации пострадавшими оказываются продавцы недвижимости. Собственник занимается продажей самостоятельно. Однако замечает, что его объявление фактически скопировано, однако указана более низкая цена. Естественно, звонки поступают в агентство недвижимости. Если они находят покупателя, то предлагают собственнику скинуть цену, а также оплатить комиссию за работу. Владельцам квартир, мечтающим продать свою недвижимость, приходится соглашаться.

Что делать? Достаточно сложный случай. Возможности повлиять на сайты по продаже недвижимости у собственника нет, поэтому удалить дублирующие объявления не получится. Конечно, можно не соглашаться на условия, предложенные риелтором, однако продать квартиру нелегко, поэтому терять реального не хочется. Можно попробовать снижать цену лишь до приемлемого для себя уровень. Если же риелтор обещал цену ниже, то пусть самостоятельно решает эту проблему с покупателем.

Проверка юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры — одна из услуг, которые оказывают риелторы. Но что реально скрывается за этой фразой? Как риелтор реально может проверить чистоту объекта? Никаких секретных баз и связей в правоохранительных органах у них нет, да и смысла в них немного. Любая информация, которую могут проверить риелторы, обычно находится в открытом доступе. Получить выписку из ЕГРН может и покупатель, а больше никаких способов проверки не существует.

Что делать? Не верить маркетинговым ходам риелторов. Гарантировать 100 % чистоту объекта недвижимости не может ни один риелтор, даже если бы этого захотел. Современное законодательство просто не предусматривает подобных способов проверки объектов недвижимости.

Оформление документов для продажи/покупки

Еще одна маркетинговая услуга риелторов, за которую приходится платить. В договоре на предоставление услуг она обязательно указывается. Но что за ней скрывается? Большинство документов могут быть выданы только непосредственному участнику сделки. Значит, необходимо оформлять доверенность на риелтора, что влечет дополнительные затраты, так как оформить ее может только нотариус.

Что делать? Заказывать документы самостоятельно. Если же такой возможности нет, можно оформить доверенность на родственника/друга, который закажет документы совершенно бесплатно.

Скрытые недостатки

Частый вид обмана, которым грешат не только риелторы, но и собственники, занимающиеся продажей. Покупателя должно насторожить, что вариант с виду хороший, а цена на него ниже рыночной. Возможно, что в квартире есть скрытые недостатки, о которых ни риелтор, ни собственник никогда не расскажет. Например, вечно пьяные соседи, который каждый вечер устраивают скандал. В таком случае клиенту квартиру покажут утром. Другой пример — ужасный вид из окна, например, на крышу пристроенного магазина, опоры ЛЭП, свалку. Тогда квартиру покажут вечером, когда темно из окна ничего не видно. Если на прилегающей улице постоянно образуются пробки, то показ организуют утром выходного дня, когда машин немного. Есть и более серьезные недостатки, о которых можно узнать уже после покупки — грибок и плесень на стенах, трещины, плохая работа коммунальных служб и т. д.

Что делать? Не стесняйтесь посмотреть квартиру несколько раз — и риелтор, и собственник заинтересованы в покупателе, поэтому не откажут. Во время показа осматривайте все максимально внимательно. Не стесняйтесь задавать вопросы, в том числе и соседям. Покупатель рискует своими деньгами, поэтому должен ответственно подходить к своему выбору.

Обман со съемом жилья

Обман в сфере съема жилья встречается еще чаще, чем при купле-продаже. Классический способ обмана — клиент обращается в агентство и заключает договор на поиск квартиры для ее найма. После передачи денег ему говорят выезжать на место для просмотра варианта. Не дождавшись риелтора, потенциальный наниматель понимает, что его обманули.

Существует разновидность данного способа обмана, на который до сих пор попадаются наивные клиенты. Им предлагают заключить договор на оказание информационных услуг, после чего просто дают список номеров хозяев квартир. Найти по ним подходящий вариант невозможно — номера не отвечают, квартиры уже давно сданы либо и вовсе никогда не сдавались.

Что делать? Потенциальным нанимателям хочется посоветовать — платить деньги нужно только после того, как подходящий вариант найден. Тогда услуга оказана в полном объеме. Если риелтор предлагает заплатить раньше — вероятность того, что квартиру он никогда не найдет или даже не приступит к ее поиску, значительно возрастает. Также ни в коем случае нельзя подписывать договор на оказание информационных услуг, который предполагает, что риелтор лишь дает номера телефонов мифических хозяев.

Если обман уже произошел, то можно подавать претензию, а в случае отказа вернуть деньги — нужно обращаться в полицию. Возможно, выяснится, что риелтор даже не намеревался оказывать услугу, тогда в его действиях имеются все признаки мошенничества или хищения.

Что делать, если обманули риелторы

В большинстве случаев способы обмана клиентов со стороны риелторов достаточно просты. Они основаны на знании агентами по недвижимости психологии людей. Риелторы просто манипулируют ими, чтобы добиться максимальной выгоды для себя. Такие действия нельзя назвать преступлением или правонарушением — простодушный клиент сам попадается на удочку ушлого агента. Сделать с таким обманом ничего нельзя, можно лишь попытаться его избежать.

Но иногда действия риелтора выходят за рамки обычной хитрости. Особенно если дело касается расчета размера комиссии, навязывания дополнительных услуг, невыполнения обязательств по договору или банального мошенничества, как в случаях с невозвращением заплаченного аванса. В таком случае можно и нужно наказывать обманщиков.

Как вернуть деньги

Если с риелтором был заключен договор на оказание услуг, но качество их не устроило, то можно написать претензию на имя руководителя агентства недвижимости о возврате денежных средств. В соответствии со ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Исполнитель обязан вернуть полученные средства, за исключением фактически понесенных расходов, в течение 10 дней с момента получения претензии. При нарушении данных сроков исполнитель обязан уплатить заказчику пеню в размере 3 % от цены договора за каждый день просрочки.

Претензионный порядок разрешения спора в данном случае не является обязательным, поэтому клиент при наличии достаточных на то оснований может сразу переходить к следующему шагу.

Куда обратиться

Если же агентство недвижимости отказывается вернуть деньги, то нужно обращаться в суд с исковым заявлением. Если цена иска составляет менее 50 тыс. руб., то следует обращаться в мировой суд, однако если одновременно заявляются требования о возмещении ущерба или компенсации вреда, то следует обращаться в районный суд. При цене иска свыше 50 тыс. руб. первой инстанцией будет также являться районный суд. Одновременно можно подать жалобу в орган, который осуществляет защиту прав потребителей (Роспотребнадзор). Если же в действиях риелтора имеются признаки банального мошенничества или хищения, то можно сразу подавать заявление в полицию.

Какие сложности могут возникнуть

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Деятельность агентств недвижимости и частных риелторов фактически никак не урегулирована законодательством. Поэтому если клиента обманули риелторы, то ему далеко не всегда удается защитить свои права. Закон «О защите прав потребителей» может помочь лишь в том случае, если между клиентом и агентством заключен договор на оказание услуг. Однако каждый случай индивидуален. Поэтому перед тем, как подавать претензию, обращаться в суд или, наоборот, смириться с потерянными деньгами и временем, следует проконсультироваться с юристом.

Частые вопросы и ответы на них

Что делать, если риелтор обманул, но договора с ним не было, так как он работал как частное лицо?

В таком случае единственный способ решения проблемы — обращение в полицию.

Может ли риелтор брать деньги за показ квартиры (ищем квартиру для покупки)?

Теоретически, да. Однако от таких вариантов лучше сразу отказываться.

Что делать, если риелтор и собственник обманули при покупке квартиры, не сказав об имеющихся недостатков жилья?

Если при заключении договора купли-продажи покупатель был введен в заблуждение, он может потребовать признания сделки недействительной в судебном порядке. Ответчиком в данном случае будет являться продавец.

Могут ли стороны потребовать вернуть деньги, если выяснится, что риелтор взял двойную комиссию (и с продавца, и с покупателя)?

Если деньги были получены не по договору об оказании услуг, то да. Если договора были заключены, нужно смотреть их условия. В любом случае клиент вправе расторгнуть договор на оказание услуг, оплатив лишь понесенные исполнителем расходы. Точно оценить понесенные расходы достаточно проблематично. Возможно, придется обращаться в суд.

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Источник