Как написать жалобу на качество капитального ремонта

Действующим законодательством Российской Федерации предусмотрено проведение различного рода ремонтных работ общедомового имущества, расположенного в многоквартирных домах, для того, чтобы такое имущество правильно функционировало и не создавало угроз для проживания в таком доме.

Одним из основных видов таких ремонтных работ является проведение капитального ремонта. Проведение капитального ремонта предусмотрено Жилищным Кодексом Российской Федерации как вид специальных работ, в ходе которых проводится полномасштабная реконструкция инженерных и коммуникационных сетей, придомовой территории ремонтируемого дома. Кроме того, в рамках работ по капитальному ремонту проводятся также и работы по реконструкции фасадов, кровельных покрытий всего дома или какой-либо его части.

Проведение капитального ремонта как вида работ, предусмотренных в рамках соответствующих положений Жилищного Кодекса Российской Федерации, осуществляется в соответствии с установленным графиком, а также на основании данных об истечении гарантированного срока эксплуатации инженерно-коммуникационных сетей или кровли.

Ответственные организации при проведении капитального ремонта

Ответственность за проведение капитального ремонта ложится на плечи управляющей компании либо регионального оператора в зависимости от того, куда направляются денежные средства, собираемые собственниками помещений в конкретном многоквартирном доме. Однако этот уровень ответственных организаций является первым, на который можно обратиться для того, чтобы подать жалобу на итоги проведенного ремонта.

Кроме указанных организаций, подать жалобу можно также:

• в жилищную инспекцию региона, в котором расположен ремонтируемый многоквартирный дом;
• в прокуратуру района или иного территориального подразделения, в котором находится рассматриваемый дом;
• в Роспотребнадзор в лице территориального управления по конкретному региону расположения отремонтированного многоквартирного дома.

В какой именно контролирующий орган следует подавать жалобу, зависит от того, были ли рассмотрены предыдущие жалобы.

Жалоба в управляющую компанию и фонд капитального ремонта

Данный уровень подачи жалоб на проведение капитального ремонта является первым в том случае, если по итогам проведенных ремонтных работ выявлены какие-либо недостатки, либо сами работы выполнены на ненадлежащем уровне.

Подавать жалобу в данном случае следует на имя руководителя указанных организаций в зависимости от того, кто именно является юридическим лицом, осуществившим выбор подрядчика для выполнения ремонтных работ.

Направление жалобы в управляющую компанию или к региональному оператору, выступившим заказчиками ремонтных работ, возможно в том случае, если количество пострадавших от некачественных работ невелико.

В жилищную инспекцию

В жилищную инспекцию жалоба на капитальный ремонт, который был проведён в многоквартирном жилом доме, подаётся в нескольких случаях, предусмотренных действующим законодательством:

• если количество пострадавших от некачественного ремонта велико (например, при замене кровли некачественно выполненные работы принесли ущерб в виде затопления квартир, расположенных на верхних этажах в одном или нескольких подъездах);
• если жалоба, поданная в управляющую компанию или в адрес регионального оператора капитального ремонта, не была рассмотрена, либо результат рассмотрения не устраивает пострадавших от некачественных работ.

В случае если жалоба подаётся в жилищную инспекцию именно по второму основанию, необходимо предоставить доказательства, в том числе документального типа, которые подтвердят правомерность его использования, например, полученный в письменной форме отказ от проведения гарантийного ремонта кровли.

В Роспотребнадзор

Роспотребнадзор принимает жалобы на некачественно проведенный капитальный ремонт в многоквартирных домах в тех случаях, когда речь идет о бездействии иных ответственных и контролирующих организаций, куда были направлены обращения по факту ненадлежащим образом исполненных обязательств по проведению ремонтных работ.

Роспотребнадзор выступает в качестве не только предпоследней инстанции досудебного разрешения спора по качеству выполненных работ, но также и тем контролирующим органом, куда можно подать заявление на качество результатов капитального ремонта, если речь идет о выявлении допущенных нарушений спустя определенный период времени, но не более пяти лет, с момента принятия работ по такому ремонту. Как правило, в Роспотребнадзор обращение происходит в том случае, если некачественные результаты капремонта проявили себя после истечения установленного гарантийного срока для такого вида работ.

В данном случае, однако, ответственным лицом по итогам проведенных ремонтных работ следует считать регионального оператора, который ответственен за выбор подрядчика и финансирование работ, либо управляющую компанию. Они в случае вынесения в их адрес соответствующего предписания со стороны Роспотребнадзора будут обязаны провести работы, направленные на устранение выявленных недостатков, но уже с использованием собственных средств, а не средств, которые жильцы многоквартирного дома перечисляют в качестве взносов на капитальный ремонт.

В Прокуратуру РФ

Прокуратура Российской Федерации при разрешении возникающих спорных конфликтов является той инстанцией, обращение к которой происходит в последнюю очередь, так как в случае неисполнения вынесенного предписания прокурора итоговой инстанцией являются судебные органы.

В то же время жалоба, в том числе коллективного характера, на проведенный в многоквартирном доме капитальный ремонт, независимо от того, идет ли речь о ремонтных работах относительно инженерно-коммуникационных сетей или относительно фасадов, кровли, перекрытий или благоустройства придомовой территории, может быть подана в том случае, если при приемке итоговых результатов ремонтных работ у всех собственников помещений в многоквартирном доме или у их части возникли сомнения в том, что средства со специальных счетов были потрачены должным образом и не применялись какие-либо мошеннические схемы.

На основании поданной жалобы прокурор проводит проверку всех фактов, которые касаются проведенного ремонта, и выносит предписание либо об устранении выявленных нарушений, либо о возбуждении уголовного или административного дела в случаях, если при проведении ремонта были выявлены какие-либо нарушения, которые имеют под собой преступный характер.

Правила составления жалобы на капитальный ремонт

Для того чтобы составленная жалоба на капитальный ремонт дома была принята к рассмотрению в тех инстанциях, куда она направляется, необходимо тщательным образом соблюсти правила ее составления. К числу основных правил в этом случае относятся:

• необходимость точного указания данных о том, куда именно направляется жалоба (без правильно указанного адресата она не будет принята и рассматриваться);
• ссылка на нормативные акты, которыми руководствуется лицо, подающее жалобу, при ее составлении, в том числе для того, чтобы отстоять свое право на качественное оказание услуг по капитальному ремонту;
• описание фактической информации о том, когда и в каком объеме происходили ремонтные работы в конкретном многоквартирном доме по программе капремонта, указание правовой информации о том, на основании каких документов происходит пользование конкретным жилым или нежилым помещением и другой информации, которая может подтвердить право направлять жалобу в различные инстанции;
• указание на конкретные недостатки по итогам выполненных работ, в том числе подтвержденные фото- и видеоматериалами, а также актами независимых экспертиз;
• формулирование требований о необходимости устранения выявленных нарушений, в том числе с указанием конкретных сроков выполнения таких работ (если речь идет о жалобе в управляющую компанию или в фонд капитального ремонта, выступающего региональным оператором).

Кроме того, в качестве приложений к жалобе следует указать информацию обо всех тех документах, которые будут приложены к письму о досудебном урегулировании конфликта. В частности, к числу таких приложений могут быть отнесены:

• заключения независимой экспертизы, акты осмотров и другие документы, которые были получены собственником помещения, пострадавшего от некачественных результатов проведенного капитального ремонта;
• фотографии и видеозаписи, подтверждающие некачественно выполненные работы по капитальному ремонту помещений;
• в случае если результаты капремонта принесли какой-либо материальный ущерб собственнику помещения, потребуется приложить также документы, подтверждающие финансовые затраты на устранение негативных последствий (кассовые чеки на предметы быта и отделочные материалы, испорченные после наступления последствий капитального ремонта, сметы на выполнение работ для устранения негативных последствий и т.д.);
• если данная жалоба является не первой, а ранее подавались аналогичные письма в другие инстанции, потребуется предоставить документальное подтверждение ведения досудебной претензионной работы с другими инстанциями (копии направленных туда писем и приложений к ним, а также документы-ответы на такие письма).

В том случае, если жалоба соответствует указанным требованиям, она должна быть рассмотрена, и по ее итогам выносится какое-либо решение, содержание которого обосновывается с правовой точки зрения.

Способы и порядок подачи

В соответствии с положениями жилищного законодательства, в ведении которого находятся вопросы капитального ремонта многоквартирных домов, в настоящее время для подачи жалобы на итоги таких ремонтных работ действуют определенные правила, к числу которых относится:

• подача жалобы только в строгом соответствии с иерархией ответственных и контролирующих органов, где сначала жалоба подаётся заказчику капитального ремонта — управляющей компании или региональным оператором — и только после этого — в контролирующие и проверяющие органы, а также в Прокуратуру Российской Федерации;
• направлять жалобу на результат проведённого капитального ремонта в вышестоящую инстанцию только после полного ее рассмотрения в нижестоящей инстанции (одновременно подать жалобу в жилинспекцию и Прокуратуру нельзя по закону);
• подавать повторную жалобу в вышестоящую инстанцию в случае, если в нижестоящей инстанции она была рассмотрена, и результат рассмотрения является положительным, запрещено.

Что касается способов, которыми можно направить жалобу в ответственные и контролирующие органы, то в настоящее время используются следующие:

• посредством личной передачи в секретариат или иные ответственные подразделения тех органов, в которые направляется жалоба;
• с помощью использования специальной формы, которые расположены на сайтах контролирующих органов;
• посредством использования ресурсов различных почтовых операторов, в том числе с использованием заказных писем с описью вложения, а также уведомления о вручении.

Жалоба на результат капитального ремонта может быть подана в различные инстанции, но только при условии, что соблюдены правила ее составления и подачи. Подача жалобы на результат проведённого капремонта возможна на основании положений действующего жилищного законодательства Российской Федерации.

Капитальный ремонт общедомового имущества производится в рамках норм Жилищного кодекса РФ. В ходе него реконструируются инженерные и коммуникационные сети, фасад, кровельные покрытия, ремонтируется придомовая территория. Работы должны проводиться в соответствии с графиком. Если нарушаются законные права жильцов, может быть подана жалоба на капитальный ремонт многоквартирного дома. Рассмотрим, как правильно составлять и куда можно подавать документ в 2023 году.

---

Причины для жалобы на капитальный ремонт многоквартирного дома

Капитальным ремонтом называют особый вид строительных работ. Все те из них, которые входят в данное понятие, отражены в статье 166 ЖК РФ.

В статье 162 и статье 182 ЖК РФ прописано, что капитальный ремонт может проводиться по заказу управляющей компании или регионального оператора. Заказчиком будет являться организация, которая получает деньги в фонд на капитальный ремонт от жителей многоквартирного дома. Она должна контролировать, насколько качественно выполняются работы подрядчиком.

Жаловаться можно как на подрядчика, так и заказчика капитального ремонта.

Рассмотрим две основные причины подачи жалоб.

➟ Капитальный ремонт затянулся

Собственники могут контролировать сроки проведения капитального ремонта. Они прописываются в ГОСТах, СНиПах и других нормативных актах. Документы содержат разъяснения, сколько должны длиться работы, какая техника устранения неполадок.

Если сроки ремонта прошли, а работы не выполнены, можно обратиться с жалобой. Стоит подтвердить документально, когда допустимый период закончился, а также собрать фото и видеодоказательства, что результата нет.

➟ Низкое качество работ

Работы по проведению капитального ремонта должны быть осуществлены в соответствии с требованиями нормативных документов. Заказчик может проверить, какой результат передан прорабом. Если ремонт некачественный, можно подать жалобу в контролирующую организацию.

Потребуется доказать, что в процессе ремонта допущены ошибки. Для этого собственники могут провести экспертизу у независимого специалиста. Впоследствии можно компенсировать данные траты через суд, если будет доказана вина подрядчика.

---

Куда написать жалобу на капитальный ремонт дома?

Ежемесячно собственник делают взносы на капремонт. Средства поступают на счет дома в банке или в фонд капитального ремонта. Вопрос, куда будут перечисляться деньги, должен решаться на собрании.

Ответственное за капитальный ремонт лицо выбирается в зависимости от того, куда собственники передают деньги (п. 1 ст. 169, п. 3 ст. 170 ЖК РФ):

1. Если деньги передаются в фонд капитального ремонта регионального оператора, то он и будет нанимать подрядчиков, контролировать процесс и сроки, а также осуществлять приемку работ.
2. Если средства перечисляются на специальный счет, ответственность за ремонт лежит на собственниках. Они выбирают подрядчиков, контролируют и принимают работы. Также можно передать данные функции ТСЖ, управляющей компании.

Кроме того, пожаловаться на некачественный или несвоевременный капремонт можно в другие организации:

• Жилищную инспекцию;
• Роспотребнадзор;
• прокуратуру;
• суд.

➟ Управляющая компания

Управляющая компания, ТСЖ могут представлять интересы собственников. В этом случае пожаловаться на недобросовестных подрядчиков можно ее руководству. Обратиться с документом на имя руководителя можно, если были выявлены дефекты ремонта, срок затянулся, требования собственников игнорируются.

Важно собрать доказательную базу. К жалобе можно приложить фото, видео и аудиозаписи, а также документы, подтверждающие проведение капремонта.

Жалобу можно направить:

• лично в офис управляющей компании;
• по почте заказным письмом с уведомлением о вручении;
• по телефону горячей линии.

На рассмотрение жалобы законом отводится 30 дней.

➟ Фонд капитального ремонта

Фонд капитального ремонта – региональный оператор, который может быть ответственен за сбор средств и реализацию программы. В каждом регионе предусматриваются свои способы связи с фондом.

Например, жители Москвы могут передать претензии следующим образом:

• по номеру телефона оперативной диспетчерской службы Фонда капитального ремонта +7 (495) 695-64-20;
• по единому номеру телефона справочной службы мэрии +7 (495) 777-77-77;
• по номеру телефона городской комиссии по обеспечению общественного контроля за реализацией региональной программы капитального ремонта в многоквартирных домах на территории Москвы +7 (495) 223-48-30.

Также можно обратиться с письменной жалобой. Она направляется лично в фонд или по почте заказным письмом.

Контроль за проведением капремонта со стороны ФКР осуществляется со всей строгостью. При фиксации нарушений представителем фонда подрядчику придется заплатить штраф. Будет выписано предписание для устранения нарушения, которое обязательно к выполнению. При отсутствии реакции подрядчика возможно назначение второго штрафа и расторжение договора с прописанными в нем санкциями.

➟ Жилищная инспекция

Жилищная инспекция – государственный орган, защищающий интересы и права потребителей коммунальных услуг. В каждом городе или районном центре есть отделения ЖИ.

Особенно актуальными являются коллективные жалобы на некачественный капитальный ремонт, если при этом был нанесен ущерб имуществу граждан. Также обратиться можно, если поданная в УК или ФКР претензия была проигнорирована.

Внимание! Если жалоба подается по второй причине, то требуется собрать доказательства: отказ в повторном ремонте, поданную на имя руководителя УК или ФКР претензию.

Уточнить адрес, номер телефона Жилищной инспекции можно на официальном сайте регионального министерства ЖКХ. Там же может быть указана ссылка на официальный сайт, порядок обращения.

Например, жители столицы могут подать жалобу:

• по почте или лично по адресу: 129090, Москва, пр-т Мира, д. 19;
• по телефону +7 (499) 763-18-56;
• через форму приема обращений на официальном сайте mos.ru/mgi.

Жалоба, по закону, должна быть рассмотрена в 30-дневный срок.

➟ Роспотребнадзор

Если ремонт проведен некачественно, речь идет о нарушении потребительских прав граждан. В этом случае можно подать жалобу в Роспотребнадзор на организации, которые не отреагировали на претензии собственников.

Обращение в Роспотребнадзор возможно не только сразу после проведенного капремонта, но и спустя установленный законом период – не менее 5 лет с момента осуществления работ (ст. 182 ЖК РФ).

Жалоба подается не на подрядчика, а на регионального оператора или управляющую компанию. Именно они, приняв некачественную работу, после вынесения предписания Роспотребнадзора будут обязаны устранить недостатки. И сделать они должны это за счет собственных средств, а не из фонда.

Обратиться в Роспотребнадзор можно несколькими способами:

1. По телефону. Номер регионального отделения можно уточнить на официальном сайте органа. Жители Москвы могут оставить обращение по номеру +7 (499) 973-26-90.
2. Лично. Письменную жалобу можно принести в отделение Роспотребнадзора, уточнив адрес на сайте rospotrebnadzor.ru.
3. По почте. Главное управление Роспотребнадзора принимает корреспонденцию по адресу: 127994, г. Москва, пер. Вадковский д. 18 стр. 5 и 7. Для передачи писем в территориальные отделения необходимо зайти на сайт.
4. В разделе «Прием обращений» на официальном сайте – petition.rospotrebnadzor.ru/petition. Необходимо заполнить специальную форму.
5. Через портал Госуслуги.

➟ Прокуратура

Органы прокуратуры являются последней досудебной инстанцией в решении вопросов по капитальному ремонту. Обращение требуется, если другие контролирующие учреждения не вынесли решения или отказали в рассмотрении дела. Кроме того, прокурор может рассматривать дела, связанные с нарушениями прав граждан в рамках Гражданского и Уголовного кодексов РФ. Например, заявление подается при применении к собственникам физической силы, нанесении ущерба, вреда здоровью, финансовых махинациях со стороны УК, ТСЖ или ФКР.

Подать жалобу в прокуратуру можно несколькими способами:

• лично в территориальное отделение;
• по почте;
• через портал Госуслуги;
• на официальном сайте Генпрокуратуры epp.genproc.gov.ru/web/gprf/internet-reception в разделе «Обращение в прокуратуру» – «Интернет-приемная»;
• через ящик для приема корреспонденции, который имеется в каждом отделении.

После направления жалобы прокурор проводит проверку отраженных в документе фактов. На основании этого выносится предписание: устранить выявленные нарушения, возбудить административное, уголовное дело.

➟ Суд

Обращение с иском требуется, если гражданин желает взыскать материальный и моральный ущерб. Заявление подается в районный суд по месту расположения объекта – многоквартирного дома.

Исковое заявление оформляется в соответствии со статьей 131 ГПК РФ.

В нём нужно указать:

• наименование суда;
• данные истца (ФИО, адрес проживания, контактный номер телефона);
• сведения об ответчике (наименование организации, адрес, контактный телефон);
• описание произошедшей ситуации;
• нормы закона, которые нарушили УК, ТСЖ, ФКР;
• требования истца;
• перечень приложенных документов;
• дату составления иска;
• подпись заявителя.

Подать заявление можно лично, передав его в канцелярию суда. На экземпляре, который остается у истца, ставится отметка о принятии. Также можно направить иск по почте или систему ГАС «Правосудие». В последнем случае необходима авторизация через ЕСИА.

В результате судья может решением обязать компанию провести повторный ремонт за свой счет или отказать в удовлетворении требований.

Устали от чтения?
Позвоните дежурному юристу сайта и он ответит на все ваши вопросы:
8-800-333-52-20 (звонок по России бесплатный)

---

Правила составления жалобы

При составлении жалобы следует придерживаться нескольких правил:

1. Требуется избегать эмоциональных высказываний, угроз, оценок, оскорблений. Текст должен иметь официально-деловой стиль.
2. Важно четко прописать обстоятельства и сформулировать требования.
3. Необходимо описывать только факты, которые можно подтвердить.
4. Требуется ссылаться на законодательные нормы.

При составлении жалобы необходимо указать следующую информацию:

⇨ В правом верхнем углу указывается наименование и адрес расположения территориального органа, куда подается жалоба. Здесь же прописываются данные заявителя: фамилия, имя, отчество, контактный телефон и адрес проживания.

⇨ Описание произошедшей ситуации.

⇨ Стоит отметить, какие нарушения были выявлены в ходе капитального ремонта. Они указываются со ссылкой на нормы закона.

⇨ Отмечаются требования к контролирующему органу: провести проверку, принять меры к нарушителю, провести повторный капитальный ремонт с устранением нарушений.

В нижней части документа ставится дата составления и подпись гражданина.

К жалобе необходимо приложить подтверждающие документы. Их перечень приводится в основном тексте. Среди приложений выделяют заключения независимых экспертов, акты осмотров, фотографии, видеозаписи, документы, подтверждающие финансовые затраты при получении ущерба (кассовые чеки, сметы). Также важно приложить досудебную претензию, направленную УК, ФКР.

➟ Образец жалобы

Законодательно форма жалобы не определена. При оформлении можно использовать данный образец:

➟ Образец коллективной жалобы

Коллективная жалоба составляется по такому же принципу, как и индивидуальная. Отличие ее состоит в том, что документ подписывается всеми заявителями. Также указываются данные всех собственников, которые обращаются в контролирующий орган.

---

Результаты

Ответ на обращение должен быть дан в течение 30 дней. В соответствии с жалобой контролирующий орган может провести проверку подрядчика. В ходе анализа исследуются документы, лицензии, сертификаты, платежно-кассовые бумаги. Также будет проведена оценка ремонта объекта, санитарно-бытовое состояние придомовой территории, соответствие текущего положения дел заявленному.

По результатам выносится предписание. В нем указывается, какие действия должен предпринять подрядчик или управляющая компания, региональный оператор. Также назначается административный штраф.

---

Вопросы наших читателей

Обязательно ли вносить платежи за капремонт?

Основания для отказа от оплаты взносов на капремонт отражены в пункте 2 статьи 169 ЖК РФ. Обязанность по внесению платежей лежит на всех собственников жилья, кроме тех, чьи многоквартирные дома признаны аварийными. Также не оплачивать взносы могут владельцы квартир в новостройках в течение 5 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Если не оплачивать взносы без оснований, фонд капитального ремонта может взыскать неуплату через суд.

---

Подводные камни

При подаче жалобы на капитальный ремонт следует учитывать некоторые нюансы:

1. Любые нарушения важно подтвердить документально. Наглядным примером будет предоставление бумаг на проведение капитального ремонта и фото реального положения. Если отсутствуют доказательства, контролирующие органы могут отказать в рассмотрении заявления.
2. Важно соблюдать иерархию обращений. Сначала подается претензия в УК или региональному оператору. А только затем стоит направлять жалобу в контролирующие органы.
3. Могут появиться сложности с оформлением жалобы. Придется обращаться за помощью к юристам.

---

Заключение

Выделим основные моменты по теме:

Проблемы с капитальным ремонтом возникают нередко. Отстоять ваши права помогут наши юристы. Оставляйте заявку, и с вами свяжется специалист для проведения консультации.

Я убедилась: если жильцы не контролируют капремонт, через 5—7 лет дом снова приходит в негодность.

Я муниципальный депутат одного из округов Москвы. Среди прочего я помогаю жильцам решать вопросы с капремонтом жилых домов. Например, если ремонт затянулся, а подъезд превратился в катакомбы. Или если качество ремонта сомнительное: в подъезде криво красят стены, а кровля, несмотря на ремонт, явно вот-вот рухнет.

Если ко мне обращаются за помощью, я выясняю, какая фирма делает ремонт, и требую, чтобы его вели аккуратно, добросовестно и в срок. А в конце помогаю жильцам принять работы.

Так что жильцам лучше самим найти документы по ремонту, узнать сроки и объемы работ и отыскать контакты подрядчика. А потом высказать ему претензии и проконтролировать ремонт. Расскажу в статье, как это сделать.

Что такое общедомовое имущество

Общедомовое имущество — это фасад, чердак, подвал, крыша и все, что есть в подъездах: лестницы, перила, стены, лифты, окна на лестничных площадках и электропроводка до счетчиков. То есть то, что предназначено для всех жильцов дома. А, например, провода от счетчиков в квартиру — это личное имущество жильца. И их он должен ремонтировать за свой счет.

Кто решает, делать ли капремонт

Без согласования с собственниками в доме устраняют только аварии. Например, когда обвалилась кровля или прорвало трубу.

Кто отвечает за ремонт

Зачем жильцам контролировать ремонт

Люди часто приходят ко мне с жалобами. Например, жалуются на то, что во время ремонта в подъезде кто-то вечно стучит, топает и курит. Или в квартирах перекрывают воду и невозможно дышать от пыли. Где-то отключают домофон, а на лестницах ночуют бездомные. У кого-то ремонт идет уже несколько месяцев, а когда он закончится — никто не знает.

Швы, где сваривались магистрали отопления и подачи воды, должны окрашивать. Иначе они заржавеют, и трубы прорвет. Но вместо этого их часто просто заворачивают в утеплитель.

Если в доме ремонтируют мусоропровод, то должны установить систему промывки. Без этой системы промывать его не получится, и в мусоропроводе может завестись плесень и тараканы.

В общем, без контроля жильцов ремонт может идти как попало. Рассказываю, как действовать, чтобы проконтролировать его самостоятельно.

Шаг 1

Найти собственников, ответственных за ремонт

Я уже писала, что собственники должны собраться и решить, что именно ремонтировать в доме. На таких собраниях выбирают и ответственных добровольцев, которые готовы контролировать капремонт и быть представителями собственников на комиссиях по приемке работ. Их телефоны есть в протоколе собрания.

Если вы нашли протокол и номера ответственных, позвоните им и расскажите, что вас беспокоит. Ответственные поговорят с прорабом насчет грязи и шума или попросят что-то переделать. А если добровольцев не выбрали или они не реагируют на жалобы, переходите к следующему шагу — ищите старшего по дому, или управдома.

Шаг 2

Найти старшего по дому

У старшего по дому много обязанностей. Например, от лица всех он подписывает договор с УК, а если она не справляется с работой, ведет переговоры с новой. Еще он проводит собрания собственников — например, насчет установки шлагбаума. И следит, как используется общее имущество: вдруг кто-то огородил в подъезде место под свою кладовку. А еще старший по дому может контролировать капремонт.

Управдом должен знать, кто ремонтирует дом и какие у ремонта сроки. Ведь это он подписывает перечень работ по капремонту. Он поговорит с прорабом и передаст ему ваши претензии. Еще он скажет, было ли вообще в доме собрание насчет капремонта. Если нет, он его организует, и вы выберете добровольцев, которые его проконтролируют. А можете и сами стать таким добровольцем.

Узнать, кто старший по дому, можно на портале «Дома Москвы». Введите в строку поиска на главной странице адрес дома.

Но я много раз сталкивалась с тем, что управдом и сам не знает, кто делает капремонт. Например, если подписывает документы не читая.

Тогда он вряд ли вам поможет, и подрядчика придется искать самим: в строительном городке, через информационный стенд или по госзакупкам.

Шаг 3

Найти подрядчика в строительном городке

В строительном городке обычно сидит прораб. Если у вас есть претензии насчет грязи или шума, их нужно предъявлять ему. Напомните, что по общим правилам подрядчик должен поддерживать чистоту и вовремя выносить за собой мусор. Еще он обязан обеспечить себе автономную подачу электричества, а не подключаться к общедомовому источнику. Иначе в конце месяца жильцам придется платить за электричество, которое он израсходовал. Плюс прораб должен соблюдать графики отключения воды и электричества и заранее оповещать об отключениях.

Даже если претензий нет, вы можете попросить подрядчика показать вам документы по капремонту. Это может быть договор с ФКР или управляющей организацией, проекты, сметы, графики работ, журнал учета материалов и много чего еще. По ним легко понять, все ли условия выполняет подрядчик.

Например, в проектно-сметной документации с ФКР будут чертежи и список дефектов, которые должны исправить. В смете будет прописано, какие материалы обязан закупить подрядчик. Можно сравнить бренды из сметы и из чеков и понять, не сэкономил ли он на чем-то.

На все это можно указать прорабу. Обычно они идут навстречу: заставляют рабочих убирать за собой мусор, поторапливают со сроками и не пропускают этапы работ. Если подойти в самом начале ремонта, то прораб почувствует контроль и побоится обманывать с материалами.

Но бывает, что прораб не реагирует на замечания жильцов, ведь по сути его наняли не они. Тогда можно пожаловаться на него в УК или в фонд капремонта — ФКР. Как это сделать, я расскажу дальше в статье. Но учтите, что ждать ответа придется до 30 дней.

Шаг 4

Найти подрядчика через информационный стенд

Если строительного городка во дворе нет, поищите информационный стенд. Он обязательно должен быть на стене дома, где идет капремонт. На стенде будет перечень работ, сроки ремонта и телефоны прораба и начальника участка. По ним можно позвонить, высказать претензии или попросить встретиться и показать документы по ремонту. А если прораб не отреагирует, вы можете пожаловаться на него в ФКР или УК — это шестой шаг моей инструкции.

Если стенда нет, оставьте жалобу на портале «Наш город». Я много раз убеждалась: после нее стенд появляется через 3—5 дней. То есть ждать меньше, чем ответа из ФКР или управляющей компании.

Правда, стенд часто заполняют как попало: виды работ отмечают небрежно, а указанные телефоны недоступны. Если у вас так, переходите к следующему шагу — ищите подрядчика по госзакупкам.

Шаг 5

Найти подрядчика по госзакупкам

Подрядчика можно найти и по госзакупкам. Дело в том, что управляющая организация или ФКР не нанимают для капремонта кого попало, а проводят электронный аукцион. Через него находят подрядчика, который попросит самую низкую цену за работы.

Все электронные закупки, в том числе аукционы, фиксируются в интернете. Например, в Единой информационной системе в сфере закупок или на «Росэлторге» — это оператор электронных торгов.

Поиск по госзакупкам бесполезен только в двух случаях: если дом в принципе аварийный и если в нем произошла разовая авария, например, прорвало трубу отопления. Тогда подрядчика ищут без конкурса, по особому регламенту.

Шаг 6

Пожаловаться в УК, ТСЖ или ФКР

Если вы не нашли подрядчика или он не реагирует на ваши жалобы, позвоните или сходите в ТСЖ, УК или ФКР. Там объяснят, почему ремонт начался, а вы о нем ничего не знали. Возможно, ваш дом — молчун, и просто подошел плановый срок ремонта. А может, в доме авария и с собственниками не успели согласовать ремонт. Вас должны сориентировать по срокам, а прорабу сделать выговор насчет ваших претензий.

Если не смогли дозвониться, вам не ответили или не сумели ничего объяснить — направьте жалобу в минстрой, прокуратуру и фонд капремонта. О том, как это сделать, Т—Ж рассказывал в статье «Как правильно подать жалобу в любое ведомство».

Шаг 7

Обратиться к муниципальному депутату

Кто-то из депутатов рассмотрит вашу жалобу и узнает информацию по ремонту. Правда, на это тоже уйдет до 30 дней. Зато, возможно, депутат поможет, а в конце ремонта примет работы вместе с вами.

Что требовать во время капремонта

Чтобы контролировать ремонт, достаточно знать сроки, объемы работ и общаться с прорабом — напрямую или через ответственных добровольцев и управдома.

Все это я делала даже без жалоб в ФКР. Думаю, это получится и у вас: прорабам не нужны проблемы. Так что если вы взялись за контроль, то ремонт, скорее всего, закончится успешно.

Запомнить

1. Жильцы обязательно должны контролировать капремонт. Иначе он окажется некачественным, затянется, а в подъезде будет много шума и грязи.
2. Чтобы проконтролировать капремонт, нужно выйти на подрядчика. Проще всего поискать строительный городок, найти там прораба и предъявить ему претензии. А заодно попросить документы по ремонту и проверить, все ли прораб делает.
3. Контакты прораба есть и на информационном стенде. Если стенда нет, жалуйтесь на портале «Наш город».
4. Если на стенде левые номера, узнавайте, было ли в доме собрание собственников — на нем решают, делать ли ремонт. Протокол есть на порталах «Дома Москвы», «ГИС ЖКХ» или «Реформа ЖКХ». В нем будут номера собственников, которые согласились контролировать капремонт.
5. Если протокола нет или добровольцы не реагируют на жалобы, ищите старшего по дому. На портале «Дома Москвы» введите в поиске адрес дома и откройте протоколы собраний собственников. В любом из них будет указана квартира управдома. Сходите к нему, попросите разобраться с ремонтом и потребуйте контакты прораба.
6. Если управдом не реагирует на жалобы, ищите подрядчика по госзакупкам в Единой информационной системе в сфере закупок или на «Росэлторге». Для этого введите в поиске название улицы, найдите свой дом и посмотрите, кто выиграл аукцион на ремонт. В описании аукциона будут контакты подрядчика.
7. Если найти подрядчика не удалось, пишите в УК, ТСЖ, ФКР или муниципальному депутату. Просите контакты прораба и жалуйтесь на беспорядки. Но учтите, что обращение будут рассматривать до 30 дней.

Существует два вида ремонта общего имущества в многоквартирных домах: текущий и капитальный. И, несмотря на то, что выполняются они разными организациями, проблемы зачастую одни и те же. Нарушения сроков, ненадлежащее качество и т.д. Жильцы дома могут бороться за свои права с помощью претензий в различные инстанции.

Законодательные акты

Управляющая компания имеет договор с владельцами квартир, который заключается в соответствии со статьей 162 ЖК РФ. Пункт 2 обязывает исполнителя содержать в надлежащем состоянии, а также ремонтировать общее имущество дома.

На качество оказываемых услуг и выполняемых работ указывает статья 4 Закона РФ «О защите прав потребителей». Оно должно соответствовать договору. Если условия о качестве в договоре отсутствуют, оно должно отвечать обычно предъявляемым требованиям.

Текущий ремонт

Согласно 40 статье Постановления Правительства РФ № 491 владельцы помещений многоквартирных домов вправе проводить проверки объема, качества и периодичности работ, выполняемых управляющей организацией. Если в ходе экспертизы выявлены недостатки, собственники квартир по закону могут потребовать устранения дефектов от лиц, несущих за это ответственность. Также жильцы имеют право получать всю информацию о ремонте и других работах в течение 5 дней с момента обращения.

Внеплановый текущий ремонт должен выполняться в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003. Приложение № 2 этого документа устанавливает сроки, в течение которых управляющая организация обязана устранить неисправности (отсчет начинается с момента обнаружения недостатков компанией, либо подачи заявки собственниками).

Капитальный ремонт

За этот вид ремонта отвечает не управляющая организация дома, а региональный оператор, в фонд которого жильцы уплачивают денежные взносы. Статья 166 ЖК РФ содержит перечень услуг и работ, предоставление и выполнение которых финансируется средствами фонда. В разных территориальных единицах РФ установлен свой минимальный размер взноса на капитальный ремонт. Все функции регионального оператора определены статьей 180 ЖК РФ, а порядок их выполнения устанавливается законом субъекта РФ.

Жильцам лучше выявить ненадлежащее качество работ по капремонту еще в процессе его проведения. В таком случае недостатки могут быть устранены намного быстрее. Срок гарантии на любые подобные работы составляет 5 лет.

Как оформить обращение

Составить жалобу можно как в письменной форме на листе формата А4, так и в электронной. Такие обращения не подлежат унификации и потому пишутся в свободной форме. Однако рекомендуется соблюдать правила деловой переписки. Это поможет создать понятный и убедительный текст, на который с большей вероятностью обратят внимание.

Структура текста

Обычно текст делится на две взаимосвязанные части: вводную и основную. Вводная часть содержит основания, послужившие причиной составления претензии. Сюда включаются факты и обстоятельства, ссылки на законодательные акты.

Основная же часть содержит требования устранить нарушение прав заявителя, поддержать его законные интересы. Собственник может предложить здесь собственный путь решения проблемы и изъявить просьбу о содействии. Начать основную часть можно со слова «Прошу».

Следует отыскать баланс между лаконичным описанием просьбы и максимальным количеством ценных подробностей и фактов. По ходу написания заявления необходимо ссылаться на условия договора, а также законы, которые представлены выше.

Текст письма лучше поделить на абзацы. Лучше всего, если в каждом абзаце будет одна законченная мысль. Это особенно удобно для объемных обращений, так как воспринимать структурированный текст намного легче.

Доказательства

Прикрепление дополнительных документов, а также бумажных или цифровых носителей позволит организовать доказательную базу. Это могут быть снимки недостатков, сделанные на фотокамеру, а также:

• заключение сторонней экспертизы;
• записи бесед с сотрудниками управляющей компании;
• квитанции об оплате взноса в фонд капитального ремонта;
• письменные показания жильцов;
• квитанция об оплате работы подрядчика.

Необходимость подготовки доказательств объясняется тем, что управляющая компания или фонд капремонта могут не отреагировать на жалобу. В таком случае приложения используются для обращений в другие инстанции и особенно понадобятся в суде.

Удобнее оперировать доказательствами, если заявление формируется в электронном виде. Электронная почта и электронные приемные различных организаций поддерживают приложение цифровых файлов.

Коллективная жалоба

Можно заручиться поддержкой других жильцов и составить коллективную жалобу. Пишется она так же, как и индивидуальное обращение, за исключением некоторых моментов.

Следует указать ФИО других заявителей в шапке, а также их подписи с расшифровкой и номерами квартир в конце письма. Если к обращению присоединяется слишком много собственников, в шапке можно написать: «Претензия от владельцев квартир в доме по адресу».

Также в середине страницы указывается, что претензия коллективная. Чем больше владельцев квартир будет привлечено к заявлению, тем больше вероятность, что чиновники отреагируют на письмо.

Образец претензии

Скачать образец жалобы на ремонт дома

Как отправить жалобу

После оформления заявления можно отправить его любым удобным способом.

• Нарочно. Для этого нужно лично посетить учреждение и передать письмо секретарю или работнику канцелярии. Необходимо обратить внимание на то, чтобы документ был отмечен в журнале корреспонденции. Как правило, заявителю при этом вручается квитанция. Если не проследить за этим, есть вероятность, что заявление затеряется и не будет рассмотрено.

Важно сделать копию готового документа и взять ее с собой. Нужно попросить сотрудника компании поставить подпись или штамп на втором экземпляре.

• На сайте организации. Большинство порталов региональных операторов предлагают воспользоваться электронной приемной. Ссылка на приемную также может находиться на странице «Контакты» или «Задать вопрос».

Что касается составления, то здесь нет отличий от обычного письменного обращения: все реквизиты и сам текст жалобы вводятся в поля напротив. Поддерживается большинство форматов цифровых файлов. Стоит отметить, что анонимные письма не рассматриваются.

• Электронной почтой. Узнать адрес электронной почты можно на официальном сайте соответствующей организации в интернете, однако некоторые учреждения используют e-mail только для переписки с юридическими лицами. Во время отправки письма можно приложить изображение или несколько документов в качестве доказательств.
• Почтовой службой. Не самый удобный способ, поскольку доставка может занять долгое время. Лучше всего отправлять бумаги заказным письмом, это позволит отслеживать местонахождение послания. Если к письму прилагаются доказательства, следует воспользоваться услугой описи вложения. Отправителю потребуется заполнить бланк, указав прилагаемые предметы и их количество.
• Позвонить. Можно оставить претензию в устной форме, но убедиться, что она будет получена должностным лицом практически невозможно.

Рекомендуется любые звонки записывать на диктофон. Это может послужить доказательством.

Сроки рассмотрения

После того, как претензия попадает в управляющую компанию, срок рассмотрения составляет 10 рабочих дней. Это определено пунктами 18 и 21 Постановления Правительства РФ № 731.

Сроки для государственных учреждений регулируются статьей 12 Федерального Закона «О порядке рассмотрения заявлений граждан» и составляют 30 дней.

Если ответа так и не последовало, следует обратиться в другие инстанции.

Куда обращаться, если проблема не решена

По нарушениям, связанным с текущим ремонтом следующей инстанцией может быть жилищная инспекция города. Этот орган должен следить за работой управляющей компании.

Кроме того, можно обратиться в такие организации:

• Роспотребнадзор.
• Прокуратура.
• Мэрия города.
• Суд.

Во все вышеперечисленные учреждения пишется аналогичное письмо. По ходу обращения в различные инстанции доказательная база будет накапливаться. Так, например, если от управляющей компании не пришло ответа, это необходимо отметить в тексте документа.

Способы отправки также не отличаются от указанных ранее. Если ни одна служба не реализовала законное право жильцов, составляется исковое заявление в соответствии со статьей 131 ГПК РФ и направляется в суд по месту жительства.

Видео: Итоги капитального ремонта

Куда следует обращаться в случае некачественного проведения капитального ремонта многоквартирного дома?

В случае некачественного производства работ, для начала, необходимо выяснить — кто контролирует капремонт.

Если капитальный ремонт проводится региональным оператором (Фондом капремонта), то согласно положениям Жилищного кодекса РФ — именно оператор обязан проконтролировать качество выполненных работ.

Если же деньги на капремонт собирались на специальном счете, ответственность лежит на его владельце — Управляющей организации, ТСЖ или ЖК, осуществляющем управление вашим МКД.

Далее следует подать жалобу в одну из таких организаций. Жалоба составляется в произвольной форме. К ней необходимо приобщить имеющиеся у вас доказательств, которые относятся к делу (фотографии, результаты проведенных независимых экспертиз, копии имеющейся переписки).

Если региональный оператор или владелец специального счета не реагирует на жалобы жителей, необходимо обратиться с заявлением в Государственную жилищную инспекцию области, в котором отметить тот факт, что вы уже обращались в указанные ранее организации, но для устранения проблемы не было предпринято никаких действий.

Если и после обращения во все вышеперечисленные инстанции проблему не удалось решить, вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд об обязании Фонда либо управляющей организации устранить имеющиеся недостатки.

Такое бездействие может быть обжаловано также в органы прокуратуры по месту вашего жительства.

(Старший помощник прокурора Вологодской области по взаимодействию с законодательными (представительными) и исполнительными органами области, органами местного самоуправления, правовому обеспечению Смирнов А.В.)

Куда жаловаться на некачественный капитальный ремонт?