Казалось бы, что тут сложного: продавец написал расписку, покупатель перевел деньги. На самом деле передача предоплаты при сделках с недвижимостью имеет свои тонкости, не зная которых, можно легко потерять деньги.
Разбираемся, какие бывают варианты предоплаты, как ее правильно передать и получить, какие могут возникнуть проблемы и как их решить без потери времени и денег.
Предоплата за квартиру: аванс и задаток
Аванс, как и задаток — это предоплата в сделках купли-продажи. Выплачивая определенную сумму денег до получения квартиры или дома в собственность, покупатель заявляет продавцу, что готов приобрести именно его жилье.
Основное отличие аванса и задатка заключается в большей ответственности, которую берут на себя стороны сделки. То есть, оформляя задаток, покупатель и продавец документально подтверждают свои обязательства и гарантируют их исполнение.
Аванс — это платеж по договору купли-продажи. Если нет договора, то не было и аванса. Поэтому если вы выбрали аванс, то вместе с соглашением вам нужно будет составить предварительный договор, который станет проектом основного договора купли-продажи.
Предварительный договор заключается и в случае с задатком, но для того чтобы вернуть свои деньги, если сделка сорвется, достаточно расписки и соглашения о задатке.
То есть это еще одно важное отличие аванса от задатка — возможность вернуть предоплату. Аванс возвращается покупателю в любой ситуации, если только в соглашении не прописаны штрафные санкции. Задаток можно вернуть по взаимному согласию или когда от сделки отказался продавец.
Другими словами, если покупатель передумал приобретать квартиру, то аванс он может вернуть, а задаток нет. Если планы поменялись у продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Аванс, оформленный без предварительного договора, недобросовестный продавец может и не вернуть.
Письменное соглашение
Составляя соглашение, покупатель и продавец договариваются о размере задатка или аванса, сроке действия договоренностей, о штрафных санкциях. Сумма предоплаты обычно не превышает 100-200 тыс. рублей или 5-10% от цены квартиры, если жилье премиум-класса.
Срок действия соглашения о задатке или авансе зависит от готовности сторон к выходу на сделку. Если собственник продает жилье и взамен ничего не покупает, то 14-30 календарных дней будет достаточно. Этого должно хватить даже при нерасторопности продавца и вспомогательных служб.
Когда продавец одновременно с продажей своей квартиры покупает другую недвижимость, то лучше указать срок 30-60 календарных дней. Правда, при необходимости соглашение всегда можно продлить дополнительным договором.
В соглашении можно прописать дополнительные условия, к примеру, срок, в течение которого собственник и все жильцы должны сняться с регистрации и освободить квартиру. Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать.
Как правильно передать аванс или задаток
После того как будет составлен предварительный договор купли-продажи квартиры, дома или земельного участка и подписано соглашение о задатке или авансе, продавец пишет расписку о получении денег.
Расписка составляется в произвольной форме, но некоторые пункты в ней должны быть обязательно, а именно:
- название документа со ссылкой на договор купли-продажи;
- дата составления расписки;
- паспортные данные плательщика и получателя денег;
- характеристики квартиры;
- сумма предоплаты;
- подписи собственника и покупателя жилья.
Лучше составлять расписку от руки: почерк подделать достаточно сложно. Это поможет, если между продавцом и покупателем возникнут разногласия, которые придется разбирать в суде.
Обратите внимание, паспортные данные в документе должны совпадать с данными паспортов покупателя и продавца. Желательно привлечь к процессу свидетелей, но не родственников.
Расписка пишется в двух экземплярах. Если вы покупаете квартиру, которой владеют несколько собственников, то расписку пишут все владельцы.
Что будет, если не правильно оформить предоплату
Один случай из юридической практики наглядно покажет, как можно легко потерять крупную сумму из семейного бюджета, если не знать правил передачи задатка.
Виталий при заключении предварительного договора купли-продажи передал продавцу недвижимости 100 тыс. рублей предоплаты по соглашению задатка. Спустя неделю он попросил продавца расторгнуть договор и вернуть деньги.
Причиной для отказа стало несогласие супруги на покупку жилья. Собственник квартиры отказался возвращать задаток. На консультации юриста Виталий узнал, какие ошибки он совершил, оформляя соглашение о задатке.
Поскольку Виталий состоит в браке, то сперва он должен был получить согласие супруги на покупку квартиры. Еще она должна была подписать расписку о передаче задатка. Так как жена Виталия не одобрила покупку, ему пришлось отказаться от сделки.
По закону, если предварительный договор купли-продажи расторгается по вине покупателя, то задаток ему не возвращается, а остается у продавца как компенсация за утерянную выгоду.
Пора сделать выбор
Рано или поздно нужно будет выбрать, какой из вариантов предоплаты при покупке квартиры будет выгоден именно вам. Если вы покупаете жилье, то специалисты рекомендуют выбрать задаток.
Так вы будете застрахованы от потери денег и времени, если ваши договоренности нарушит продавец. Никому не захочется возвращать достаточно крупную сумму денег, да еще в двойном размере.
Если вы продаете недвижимость, то выгоднее выбрать аванс. Сделка может сорваться по вашей вине, но вы просто вернете аванс и ничего не потеряете кроме потраченного времени.
Лучше всего опираться на конкретные условия покупки квартиры, загородного коттеджа или участка. Если вам сложно определиться с тем, как оформить предоплату, обратитесь к специалистам.
Не забывайте, что сделки с недвижимостью — это всегда риски и большие деньги, которые можно потерять, если вовремя не защитить свои интересы.
На чтение 8 мин. Просмотров 5.1k. Опубликовано 27.11.2021
Обновлено 27.11.2021
Как гарантировать, что сделка купли-продажи недвижимости состоится, какое предварительное соглашение составить? Какой должна быть расписка? Почему продавец обычно предпочитает аванс за квартиру в качестве предоплаты, хотя именно задаток законодательно закреплен в нормативно-правовых актах, а авансовый платеж — нет.
В чем разница между этими понятиями, как правильно передать залог при продаже квартиры, что в итоге выбрать: аванс или все-таки задаток, чтобы покупка гарантированно стала возможной — разберемся во всех нюансах вместе с JCat.Недвижимость.
Содержание
- Разница между задатком и авансом
- Задаток в сделке с недвижимостью
- Аванс в сделке с недвижимостью
- Письменное соглашение
- Как правильно передать авансовую сумму или задаток
- Что выгоднее
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Задаток в сделке с недвижимостью
О задатке как о законном действии говорится в 380 статье Гражданского кодекса Российской Федерации. Это выплата части средств из общей стоимости жилья, которую покупатель отдает в качестве предоплаты. Иными словами, это доказательство серьезности намерений: кому интересна квартира, тот сделает все, чтобы сделка состоялась.
Задаток выполняет функцию предоплаты (квартира будет стоить меньше на сумму предварительного платежа) и функцию обязательности, за нарушение которой предусмотрена ответственность — в этом существенное отличие задатка от аванса.
В статье 416 ГК РФ прописано, что задаток возвращается, если планируемая покупка недвижимости не состоялась по обоюдному согласию участников сделки, или из-за невозможности исполнить обязательство по объективным причинам (в результате смертельного случая, стихийных бедствий, другого форс-мажора).
Но если сделка в одностороннем порядке срывается покупателем, продавец оставляет у себя задаток, даже закон в этом случае на стороне собственника. Если же сам продавец в какой-то момент решает отказаться от продажи квартиры, по закону ему положен штраф и он возвращает покупателю задаток плюс такую же сумму сверх.
Все это закрепляется в письменном соглашении, которое также предусмотрено законодательством. Без письменного соглашения о залоге при продаже квартиры предоплата не будет считаться задатком — в этом еще одно принципиальное отличие от авансовой оплаты.
Аванс в сделке с недвижимостью
Такая предоплата не дает никаких гарантий, что квартира будет продана. Это больше символическое подтверждение намерения покупателя приобрести жилье, продавца это ни к чему не обязывает. Законодательно понятие «аванс» не закреплено ни в одной статье Гражданского кодекса, а потому продавец в любой момент может вернуть аванс и отказать в сделке без каких-либо штрафов.
Квартира на рынке внезапно может подорожать и собственник легко откажется от сделки. В такой ситуации покупатель понесет финансовые убытки, но их никто ему не возместит. Несмотря на это, на практике больше распространена в качестве предоплаты за недвижимость авансовая сумма.
Надо учесть, аванс за квартиру выполняет лишь платежную функцию, никаких обязательств, как у задатка, в данном случае нет. С авансовой суммы при расторжении сделки продавец делает вычет за свои расходы, которые он понес в связи с продажей квартиры.
Собственник, к примеру, давал объявление в СМИ о продаже, начал сбор документов, рассчитался по долгам с коммунальными службами — все эти расходы продавец вправе вычесть из аванса.
Если договор купли-продажи не состоялся по вине покупателя, тогда аванс за квартиру остается у продавца. Кстати, если задаток передается без письменного соглашения, то такая предоплата считается уплаченной в качестве авансового платежа. При передаче аванса лучше составить письменное соглашение, как и при задатке. Причем в этом случае лучше больше нюансов отразить в соглашении. Чем по большему количеству вопросов стороны договорятся и зафиксируют эти договоренности в письменном виде, тем меньше потом будет проблем при разбирательстве.
Столкновения интересов можно избежать, если грамотно оформить передачу аванса. Но обычно при авансовом платеже на это не обращают внимания, больше это характерно для задатка — возможно, потому что такая предоплата закреплена в законодательстве.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Кроме того, в письменном соглашении о задатке можно отразить и следующую информацию:
- Общую стоимость жилья, что задаток входит в эту сумму.
- В каких случаях возвращается сумма задатка (можно прописать и сроки).
- Информацию в подробном виде о продающемся жилье, в том числе о количестве собственников, сколько зарегистрированных в квартире и так далее.
- Перечень необходимых документов для совершения сделки (согласие другого супруга, если квартира приобретена во время совместного проживания, выписка из домовой книги, справка о том, что нет долгов перед коммунальщиками, если прописан несовершеннолетний, понадобится справка из органов опеки и прочие документы).
- Можно прописать дату и место исполнения договора купли-продажи, на кого лягут расходы по регистрации сделки и оформлению квартиры и прочее.
Лучше охватить и прописать как можно больше моментов в соглашении о задатке: чем больше конкретики, тем лучше. Чтобы квартира в будущем точно перешла в собственность покупателя, ему нужно максимально озадачить продавца, чтобы тот не передумал. И расписка, и документ в виде письменного соглашения позволяют зафиксировать все договоренности.
Как правильно передать авансовую сумму или задаток
Аванс, как и задаток в виде залога при продаже квартиры, лучше передавать через письменный документ, подтверждающий получение суммы. Это служит гарантией того, что покупатель, в случае если собственник передумает, получит свои деньги обратно.
В конце концов, этого можно добиться через суд, если на руках есть письменное подтверждение, и потерпевшая сторона докажет, что сделка сорвалась по вине другой стороны. Да, иногда покупка жилья оборачивается и судебным разбирательством.
Что выгоднее
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.
Когда сам продавец вдруг решает не продавать свое жилье, то в случае с задатком, он возвращает в 2 раза больше от суммы предоплаты. А из аванса он еще может вычесть свои расходы, к примеру, потраченные на рекламу о продаже и другие (если авансовый письменный договор не предусматривает четкого механизма возврата).
Покупка и продажа жилья — дело тонкое. С JCat.Недвижимость вы узнаете, как лучше приобрести или продать жилье. Чтобы планируемая сделка была выгодной, нужно грамотно подойти к этому вопросу, изучив все нюансы. Мы готовы в этом помочь.
Содержание статьи
Показать
Скрыть
При покупке или продаже недвижимости стороны сделки могут договориться о задатке. Разбираемся, что это такое и чем отличается от других платежей.
Что такое задаток
Задаток — это сумма, которую выдает одна из сторон сделки другой стороне в счет причитающихся с нее платежей в качестве доказательства заключения договора. Возможность использования задатка предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом задаток не является обязательным условием сделки с недвижимостью.
«По сути это доказательство того, что покупатель собирается заключить в дальнейшем сделку, а не просто тратит время продавца. То есть это гарантия, что стороны реально заинтересованы в заключении договора», — говорит Андрей Хилажев, юрист юридической фирмы «Мазка, Метелкин, Бушмин и партнеры».
В теории задаток гарантирует заключение сделки, но от нее все равно можно отказаться. Если это сделано по соглашению сторон, то никаких последствий не будет. Если же одна из сторон нарушила условия договора задатка, то она лишается денег. Причем когда сделка срывается по вине покупателя, он просто лишается внесенной суммы, а когда сделку сорвал продавец, ему по закону придется вернуть деньги в двойном размере.
Когда и зачем нужен договор задатка
Договор нужен всегда, когда есть задаток. Закон допускает заключение сделки без него, но если покупатель и продавец договорились о задатке, то это должно быть закреплено на бумаге. Согласно Гражданскому кодексу, соглашение о задатке независимо от суммы должно быть заключено в письменной форме.
«Стороны фиксируют обязательства в предварительном договоре купли-продажи, и в случае нарушения этих условий — уклонения от заключения договора с какой-либо из сторон, для каждой из них наступают последствия. Если договор нарушен со стороны покупателя, он лишается своего задатка, если со стороны продавца — он, согласно ГК РФ, должен вернуть задаток в двойном размере», — говорит юрист.
Как продать квартиру в ипотеке
Задаток, аванс и обеспечительный платеж — в чем разница
Перед заключением сделки стороны могут договориться не только о задатке. Это также может быть аванс или обеспечительный платеж. Разберемся, чем они друг от друга отличаются.
Аванс
Аванс представляет собой предоплату, которую вносят и в дальнейшем засчитывают в стоимость приобретаемого объекта. Аванс, в отличие от задатка, можно вернуть в полном объеме — в таком случае не важно, кто виноват в срыве сделки.
Обеспечительный платеж
Согласно Гражданскому кодексу, обеспечительный платеж — это деньги, которые могут пойти на оплату каких-либо денежных обязательств, которые возникают в процессе заключения сделки или в результате нарушения договора. Это, например, возмещение убытков или уплата неустойки, погашение разницы курса валют и так далее.
В отличие от аванса и задатка, обеспечительный платеж не засчитывают в сумму сделки при ее заключении. Его засчитывают в счет исполнения соответствующего обязательства. Если таких обязательств не было, то деньги возвращают тому, кто их внес.
Риски при задатке
Риски могут быть связаны с ипотекой. Например, покупатель рассчитывал получить кредит на определенную сумму, заключил с продавцом предварительный договор, а банк отказал или согласовал меньшую сумму. В результате денег у покупателя нет, он вынужден отменить сделку, а значит, и лишиться задатка.
«Остальные риски зависят от добросовестности и ответственности сторон, — говорит юрист Андрей Хилажев. — Это касается ограничений и обременений, о которых добросовестные продавцы должны сообщить. Но и покупателю желательно проверить или в предварительном договоре прописать, что он вносит задаток за квартиру без обременений. То же самое касается перепланировки. В противном случае, если все это выяснится после внесения задатка, а покупатель решит отказаться от сделки, задаток ему не вернут. Так что лучше прописать все возможные варианты и риски в договоре».
Подобрать ипотеку
Порядок действий при задатке
Сторонам стоит убедиться в порядочности друг друга. Это касается в первую очередь покупателя, ведь это он отдает свои деньги постороннему человеку, пусть и по договору. Раз риски связаны с правами, перепланировками, обременениями — именно это и нужно проверять.
Какие документы нужно проверять
Проверить собственность можно, попросив у продавца выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получить данные из ЕГРН можно и самостоятельно — на сайте или в отделениях Росреестра, а также в МФЦ. Понадобится паспорт, заявление и квитанция об оплате госпошлины.
Внимательно изучите документ о праве собственности. В нем написано, как имущество попало к действующему владельцу — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или получено в наследство. Особенно внимательным стоит быть к новоиспеченным наследникам: в течение трех лет со дня открытия наследства (смерти наследодателя или признания его умершим) другие потенциальные наследники могут оспорить завещание.
Запросите у продавца справку о регистрации жильцов. Может оказаться, что в квартире прописаны осужденные, отбывающие наказание в колонии, или были прописаны дети, которые находятся в детском доме. Они потом смогут претендовать на имущество.
Что спросить у владельца квартиры перед покупкой: 15 каверзных вопросов
Нужно ли оформлять задаток у нотариуса
Оформлять задаток у нотариуса необязательно, но ничто не мешает сторонам при желании к нему обратиться. Обязательно к нотариусу придется идти, если продается имущество несовершеннолетних (например, в квартире выделены доли детям при использовании материнского капитала) или договор допускает уступку требования (передачу долга третьему лицу).
Способов оформления задатка несколько, однако юристы рекомендуют использовать предварительный договор.
«В предварительном договоре сразу согласуются условия и включаются положения о задатке. Следующий вариант, который может быть — это просто соглашение о задатке, в котором прописываются условия. Но здесь есть риски: в судебной практике иногда бывают варианты, что не признают данный документ договором, и задаток принимают в качестве аванса, то есть как предоплату, — говорит Хилажев. — Иногда делают предварительный договор с приложением про задаток».
Как и когда передавать задаток
Сроки и порядок передачи денег прописывают в соглашении, это может быть как наличный, так и безналичный расчет. В первом случае необходимо взять с продавца расписку — ее можно оформить в свободной форме и даже написать от руки, но обязательно указать сумму и паспортные данные сторон.
Наличные также можно передать через банковскую ячейку, заключив трехстороннее соглашение с участием банка — он будет посредником.
При безналичном расчете можно просто перевести деньги со счета покупателя на счет продавца или на счет эскроу. В этом случае в расписке не будет необходимости — данных из банка будет достаточно для подтверждения передачи денег в случае спора.
Что включить в соглашение о задатке
В законе говорится, что соглашение должно быть письменным, но конкретной формы не предусмотрено. Однако чтобы документ был действителен и эффективно защищал права продавца и покупателя, юристы рекомендуют указать следующие сведения:
- ФИО продавца и покупателя;
- паспортные данные сторон;
- места жительства сторон;
- адрес недвижимости, по которой совершается сделка;
- стоимость недвижимости;
- сумму задатка;
- срок внесения;
- случаи, при наступлении которых задаток возвращается;
- сроки заключения договора.
Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как его оформить
Как вернуть задаток при покупке квартиры
Если сделка не состоялась, то потенциальный покупатель может получить задаток назад. Правда, только в двух случаях: если сделка отменилась по соглашению сторон и если она была отменена по вине продавца. Расторгнуть предварительный договор или соглашение о задатке можно, даже если сторона не отменяет сделку официально, но саботирует.
«Если какая-то из сторон не исполняет обязательства предварительного договора, даже если прямо не говорит об отказе, у второй стороны есть право на отказ от сделки, — говорит Андрей Хилажев. — Порядок этого отказа, то есть расторжения в одностороннем порядке, лучше прописывать в предварительном договоре подробно. Но в любом случае всегда лучший вариант — это направление отказа по месту регистрации контрагента заказным ценным письмом с описью вложения».
Что нужно знать о задатке: кратко
- Задаток — это доказательство того, что стороны заинтересованы в заключении договора. Но задаток не является обязательным условием сделки с недвижимостью.
- Если сделка срывается по вине покупателя, то он просто лишается внесенной суммы. Если сделку сорвал продавец, ему по закону придется вернуть деньги в двойном размере.
- Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть заключено в письменной форме.
- Покупателю желательно проверить продавца и объект, прежде чем вносить задаток. Лучше прописать все возможные варианты и риски в договоре.
- Способов оформления задатка несколько, однако юристы рекомендуют использовать предварительный договор. Можно оформить его у нотариуса, но это необязательно.
- Сроки и порядок передачи денег прописывают в соглашении, это может быть как наличный, так и безналичный расчет.
- Соглашение должно быть письменным, но конкретной формы не предусмотрено.
Выбор пользователей Банки.ру
Название | Мин. ставка | |
---|---|---|
Ипотека с господдержкой Альфа-Банк |
от 8% |
Подробнее Подать заявку |
Льготная ипотека Росбанк |
от 6.45% |
Подробнее Подать заявку |
Госпрограмма 2020 Промсвязьбанк |
от 7.7% |
Подробнее Подать заявку |
С господдержкой Банк «Открытие» |
от 7.5% |
Подробнее Подать заявку |
Рефинансирование Уралсиб |
от 11.49% |
Подробнее Подать заявку |
Правильно оформленный задаток дает сторонам уверенность, что сделка купли-продажи состоится.
Бывает, покупателю понравилась квартира, но пока он думает, она подорожает или ее купит кто-то другой. А иногда продавец теряет время с покупателем, который оставил небольшой аванс, а потом забрал его обратно.
Чтоб зафиксировать условия, принято оставлять продавцу задаток. Это позволяет покупателю остановить поиски других вариантов и начать готовиться к сделке, например одобрить ипотеку. А продавцу — снять квартиру с продажи и переключиться на сбор документов.
Задаток дисциплинирует обе стороны — у них появляется обязательство заключить сделку в оговоренный срок. Иначе можно лишиться денег.
Я юрист с опытом работы в агентстве недвижимости. В статье расскажу, кому и как можно передавать задаток и как правильно его оформить.
Что вы узнаете
- Что такое задаток
- Задаток, аванс и обеспечительный платеж — в чем разница
- Риски при задатке
- Путь от задатка до сделки
- Что проверить перед оформлением задатка
- Размер задатка
- Как оформить задаток
- Соглашение о задатке
- Предварительный договор купли-продажи
- Как расторгнуть договор или соглашение о задатке
- Чем опасен протокол согласования условий сделки
- Нужен ли нотариус для оформления задатка
- Как передавать задаток
- Как выглядит расписка о передаче денег
- Возврат задатка
- Что делать, если кто-то уклоняется от сделки
Что такое задаток
Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу как доказательство, что он собирается купить квартиру. Для продавца — это гарантия, что покупатель заинтересован в сделке. Эти деньги он может использовать, чтобы оформить справки для сделки, погасить коммунальные долги или получить выписку из ЕГРН.
Покупатель не обязан вносить задаток и передавать деньги до сделки. Но тогда и продавец не обязан прекращать поиск покупателей, и он может продать квартиру в любой момент другим. Обычно стороны подкрепляют договоренности деньгами, чтобы понимать, что все настроены серьезно и сделка состоится.
Как работает задаток. Задаток — это финансовое обязательство выйти на сделку, но действует оно, если стороны заключили предварительный договор купли-продажи и указали в нем условия сделки, например ее дату и стоимость, которую нельзя изменить в одностороннем порядке. Задаток засчитывается в сумму оплаты по договору.
По закону, если покупатель нарушит условия договора, то он теряет задаток. В этом случае деньги останутся у продавца. Если продавец не выйдет на сделку, то ему придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Например, если он принял от покупателя задаток в 50 000 Р, то отдать придется 100 000 Р.
Еще при задатке придется возместить убытки второй стороны. Например, покупатель передал задаток за квартиру и остановил поиски, а продавец сорвал сделку. В этом случае ему придется возместить покупателю убытки и вернуть задаток в двойном размере.
Другой пример — покупатель задумал расширение. Например, продал свою двушку и нацелился на покупку трешки продавца. Для этого он продал свою квартиру, взял ипотечный кредит, оплатил страховку и оценку квартиры и до сделки вынужден снимать квартиру, а продавец сорвал сделку. В этом случае возместить убытки обязан продавец.
Чем задаток отличается от аванса и обеспечительного платежа
Есть и другие способы зафиксировать свое намерение выйти на сделку. У каждого из них — свои нюансы.
Аванс — это предоплата, которую покупатель передает продавцу в счет будущей покупки. В отличие от задатка, если сделка срывается, аванс всегда возвращается покупателю полностью, а стороны расходятся без обязательств возместить убытки.
Аванс прописывают пунктом в предварительном договоре купли-продажи или отдельным соглашением об авансе, а передачу денег оформляют распиской или подтверждают платежкой о перечислении денег на счет.
Для покупателя передать деньги авансом выгодней — так он показывает свою платежеспособность и не рискует их потерять. С другой стороны — он не получает гарантий от продавца. Тот может найти покупателя, который готов заплатить больше, и отменить запланированную сделку. В этом случае он просто вернет аванс.
Обеспечительный платеж — деньги, которые не засчитываются в стоимость покупки. Их функция — покрыть неустойку по договору или возможные убытки, если сделка сорвется. Например, компенсировать затраты на узаконивание перепланировки. Если неустойки или убытков не возникло, платеж возвращают.
Например, стороны могут решить, что покупатель передает продавцу 5000 Р в качестве обеспечительного платежа. Если сделка сорвется по вине покупателя, то из этих денег продавец может забрать компенсацию за то, что он выехал и вывез мебель из квартиры и вынужден снимать жилье до покупки новой квартиры, на которую планировал потратить деньги от продажи старой.
Иногда сумму, которую покупатель передает продавцу, называют залогом или депозитом. Юридически это неверно, на самом деле речь идет об авансе или задатке.
Какие риски бывают при задатке
Добросовестные продавец и покупатель предупреждают друг друга о возможных рисках до того, как передали задаток. Чаще всего выйти на сделку мешает вот что:
- Покупателю не одобрили ипотеку, на которую он рассчитывал. То же самое с государственными субсидиями и выплатами — их могут не выдать к нужному сроку.
- Продавец не успел до сделки выписать всех жильцов из квартиры.
- В квартире есть детские доли, и опека не дала разрешение на продажу.
- Продавец не успел узаконить перепланировку до сделки.
- Продавец не успел снять обременение с квартиры до сделки, например квартира в залоге у банка или под арестом.
- Продавец утаил от покупателя важные детали по квартире, например незаконную перепланировку, арест, обременение.
Чтобы обезопасить себя, лучше предусмотреть такие сценарии в договоре и прописать, что будет с задатком в каждом случае.
Порядок действий при передаче задатка
Весь путь с передачей задатка до заключения сделки будет выглядеть так.
Проверить документы продавца на квартиру — это нужно, чтобы снизить свои риски.
Составить предварительный договор с соглашением о задатке — там указывают условия будущей сделки.
Передать задаток — наличными под расписку или любым другим удобным способом.
Подготовиться к сделке — то есть сделать все необходимое, чтобы заключить договор купли-продажи не позднее установленного срока. Например, у продавца могут быть такие задачи: собрать правоустанавливающие и технические документы на квартиру, получить согласие супруга или органов опеки на продажу, обеспечить выписку из квартиры зарегистрированных, узаконить перепланировку, снять обременение или арест, оплатить коммуналку.
А у покупателя — такие: одобрить ипотеку, согласовать перечисление средств господдержки, получить согласие супруга на покупку.
Заключить договор купли-продажи. Если стороны не успевают сделать это до оговоренной даты, то срок действия предварительного договора нужно продлить допсоглашением.
Какие документы стоит проверить перед оформлением задатка
Перед тем как передать деньги, покупатель должен минимизировать свои риски. Продавец может умолчать о непогашенной ипотеке, аресте квартиры, прописанных жильцах, долгах по коммуналке или других собственниках квартиры, а покупатель возьмет и передаст задаток. Когда выяснятся неприятные подробности о квартире, покупатель может передумать насчет сделки и придется разбираться с задатком. Поэтому информацию о квартире стоит проверить заранее. Расскажу, какие документы для этого нужно запросить у продавца.
Паспорт — нужен, чтобы проверить личность участника сделки. У детей до 14 лет нет паспорта, вместо него есть свидетельство о рождении. Если квартиру продает представитель продавца, то дополнительно у него должна быть нотариальная доверенность с полномочием заключать договоры и соглашения от имени продавца, принимать задаток за квартиру или любую недвижимость доверителя. Подлинность доверенности можно проверить на сайте федеральной нотариальной палаты.
Выписка из ЕГРН — подтверждает госрегистрацию права собственности на недвижимость. В ней указана информация о зарегистрированных правах: кто правообладатель, когда и на каком основании он оформил собственность, есть ли ограничения и обременения. Например, по выписке видно, если квартира находится в залоге у банка или на нее наложен арест за долги.
В ней же есть схема квартиры — технический план помещения. По этой схеме можно понять, есть ли в квартире перепланировки. Например, на схеме есть дверной проем, а в квартире его уже нет — это означает, что эту перепланировку не узаконили.
Выписка должна быть актуальна на день передачи задатка. Ее можно запросить у продавца или заказать самостоятельно. Для этого нужно знать кадастровый номер квартиры либо ее адрес.
Правоустанавливающие документы. В них указано, на каком основании продавец владеет квартирой и сколько в ней собственников. Нужно запросить оригинал документа. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения, мены, уступки или решение суда.
Данные в документе должны совпадать с данными паспорта, а количество собственников — с количеством продавцов, которые готовы продать квартиру.
Если фамилия или имя продавца менялись и данные паспорта не сходятся с документами на квартиру, то дополнительно нужен подтверждающий документ, например справка из загса, свидетельство о перемене имени или о заключении брака.
Есть документы, которые продавец может не предоставлять при передаче задатка. Но стоит заранее узнать, готов ли он оформить их в случае необходимости. Например, вам могут понадобиться:
- технический план — чтобы узнать о перепланировках;
- выписка из домовой книги, поквартирная карточка или справка об отсутствии зарегистрированных лиц — как доказательство, что в квартире никто не прописан;
- разрешение органов опеки и попечительства — чтобы знать, что не нарушены права детей-собственников;
- согласие супруга, в том числе бывшего, если квартира куплена в браке — чтобы исключить претензии с его стороны;
- документ о дееспособности продавца старше 70 лет — чтобы сделку не признали недействительной. Подойдет водительское удостоверение или справка о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
Как определяют размер задатка
О размере задатка покупатель и продавец договариваются сами. Обычно это сумма от 50 000 до 100 000 Р — ее несложно скопить к сделке, но в то же время — жалко потерять. Это добавляет ответственности обеим сторонам.
При покупке квартиры в ипотеку решение о задатке стороны принимают сами — можно дать, ведь все равно большинство ипотек банки выдают при наличии первоначального взноса и свои деньги тоже нужны, а можно обойтись без него.
Иногда продавцу не принципиальна выплата перед сделкой, и он готов заключить предварительный договор, если покупатель просто подтвердит платежеспособность. Например, документом из банка, который одобрил ипотеку.
Способы оформления задатка
По закону соглашение о задатке заключают письменно. Форма соглашения не утверждена, поэтому тут все зависит от практики оформления документов конкретными юристом или риелтором.
Есть три способа оформить соглашение о задатке:
- Как пункт предварительного договора — это самый простой вариант, он исключает путаницу в документах.
- Как отдельный документ — приложение к предварительному договору.
- Оформить только соглашение о задатке и прописать в нем условия предварительного договора — это сложный вариант, потому что если дело дойдет до суда и он не сочтет это договором, то задаток будет считаться авансом.
Каким способом лучше оформить предоплату
В каждом регионе страны риелторы работают по своим правилам. Предоплату могут оформлять в виде предварительного договора с задатком, аванса или обеспечительного платежа. Обычно стороны определяют это по договоренности. Но бывают сделки, когда использовать задаток неуместно, либо один из участников не готов платить неустойку по неисполненным обязательствам.
Расскажу подробнее, что может повлиять на выбор способа предоплаты.
Продавец диктует условия на растущем рынке — например, осенью 2021 года произошел резкий рост цен на недвижимость. Многие покупатели не успевали доехать на просмотр квартиры — по дороге им сообщали, что «уже внесен аванс, извините». На растущем рынке продавцы не хотят ограничивать себя рамками предварительного договора с задатком. Они находились в выигрышном положении, поэтому диктовали свои условия, выбирали лучшее предложение по цене и могли устроить аукцион.
Покупатель диктует условия на падающем рынке. Например, в 2014 году спрос на недвижимость был на нуле из-за последствий кризиса. А кто приходил на просмотр квартир, торговался нещадно — переговоры шли от одного до трех месяцев по нескольким квартирам. Из продавцов выигрывал тот, чья скидка больше. А выгодные для себя условия диктовал покупатель.
Риелтор защищает интересы клиента. Большинство риелторов продавца заинтересованы не обременять клиента обязательствами и оформляют предоплату договором аванса или обеспечительным платежом. Риелторы покупателя, напротив — чтобы защитить интересы клиента, чаще используют предварительный договор с задатком.
Но опытные специалисты стремятся, чтобы сделка состоялась и прошла успешно для всех участников. Поэтому риелторы ищут компромиссы между собой и в переговорах с клиентами.
При альтернативной сделке ответственность по обязательствам оформляют единообразно. Например, продавец продает квартиру, чтобы купить другую, и выставляет покупателю условие — он хочет провести сделки по продаже и покупке квартир в один день. Так бывает, когда у продавца нет возможности переехать в другое место, чтобы освободить квартиру от личных вещей и передать ее покупателю после сделки.
Может случиться так, что по новой квартире, которую найдет продавец взамен старой, тоже будет условие по альтернативе. Так складываются длинные цепочки из квартир, сделки по которым проводятся в один день.
Иногда такая цепочка рвется. Например, по личным причинам выпадает сделка одного из участников: он заболел, ухудшилось финансовое положение или просто разругался с долевыми собственниками квартиры. В этом случае сделка срывается — остальным участникам придется ждать, пока цепочка соберется вновь, или искать другой вариант.
Поэтому в альтернативных сделках предоплату между всеми участниками лучше оформлять одной и той же формой документа: с равнозначной ответственностью по невыполненным обязательствам. Например, если подписывается авансовое соглашение, то его стоит использовать всем участникам сделок в этой цепочке.
В ипотечной сделке не имеет смысла подписывать предварительный договор с задатком. Ведь обязанности покупателя по оплате квартиры и дата выхода на сделку зависят от решения банка. Например, банк при подготовке к сделке может без объяснения причин отказать покупателю в кредите, срезать одобренную сумму, повысить процентную ставку или сумму первоначального взноса, не одобрить квартиру в качестве залога.
Кто находится в более уязвимой ситуации, тому придется подстраиваться под условия другой стороны сделки. Например, покупатель хочет купить квартиру в своем доме, чтобы перевезти пожилых родителей. Или он ищет квартиру в районе конкретной школы, и нужно успеть оформить сделку до начала учебного года. Или покупатель берет ипотеку, и нужно успеть купить квартиру, так как срок одобрения кредита по выгодной ставке подходит к концу. То есть чем уже критерии поиска квартиры, тем больше покупатель зависит от условий продавца.
У продавца тоже могут быть обстоятельства для быстрой продажи, например ему срочно нужны деньги.
Задаток с предварительным договором имеет смысл при купле-продаже одной квартиры без участия в сделке третьих лиц, например банка или прочих участников альтернативной сделки. Также при помощи задатка закрепляют крупные сделки, так как чем выше цена на недвижимость, тем серьезней ответственность по обязательствам.
Соглашение о задатке
Само по себе соглашение о задатке не обязывает стороны выйти на сделку. Чтобы такие обязательства появились, вместе с соглашением нужно заключить предварительный договор. Другой вариант — сделать условие о задатке пунктом предварительного договора.
В судебной практике можно встретить случаи, когда стороны не заключили предварительный договор, а потом не знают, как поступить с задатком, если сделка не состоялась. Вот примеры.
Признание задатка авансом. В Сочи две стороны заключили договор о задатке, по которому покупательница передала 50 000 Р. Но при оформлении сделки выяснилось, что квартира под арестом.
Продавец считает, что между ней и покупательницей была лишь устная договоренность заключить договор купли-продажи. Она готова вернуть деньги за вычетом 25 000 Р — затрат на оформление документов к сделке. Покупательница обратилась в суд с иском для признания соглашения о задатке предварительным договором. Она хотела взыскать сумму задатка в двойном размере — 100 000 Р.
В соглашении было прописано, что покупательница дала задаток в счет оплаты стоимости квартиры, но там не указали ее адрес, срок выхода на сделку, не было пункта о договоренности заключить договор купли-продажи. Суд не признал соглашение о задатке предварительным договором. А переданную сумму признал авансом. Покупательница вернула лишь свои 50 000 Р.
Продавец выплатил задаток в двойном размере. В этом деле соглашение о задатке признали предварительным договором: в Балашове покупатель дала задаток за квартиру 50 000 Р по соглашению о нем, предварительный договор стороны не заключили. Позже выяснилось, что, вопреки пункту соглашения, в квартире была проведена перепланировка, о которой покупатель не знала при передаче задатка. Узаконить перепланировку продавец не смогла, от сделки уклонилась, на досудебную претензию вернуть задаток в двойном размере покупателю не ответила.
Суд признал соглашение предварительным договором. В нем продавец гарантировал, что в квартире нет перепланировок. Администрация района дала согласие на узаконивание перепланировки, но продавец этого не сделала, поэтому суд признал ее вину в срыве сделки и обязал выплатить задаток в двойном размере.
Соглашение о передаче денег не обязательно включать в предварительный договор, а вот передавать деньги без предварительного договора рискованно — задаток могут признать авансом в суде. Расскажу, как составить договор и почему это важно.
Предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи составляют, когда нет возможности заключить сделку сразу, но нужно закрепить ее условия. По нему любят работать риелторы, их формы договоров обычно содержат пункт о задатке.
Предварительный договор наделяет задаток важной функцией — у сторон появляется обязанность выйти на сделку на тех условиях, которые в нем прописаны. Если сделка сорвется по вине продавца, он отдаст покупателю двойную сумму задатка. Если по вине покупателя — деньги останутся у продавца. Еще — виновная сторона обязана возместить убытки, например платежи по аренде, затраты на документы, упущенную выгоду от продажи квартиры из-за падения цен.
Есть правильно составленный преддоговор — доказывать больше ничего не нужно — задаток работает.
Договор есть, но в нем не прописаны важные нюансы: не прописано, что стороны обязуются совершить сделку по конкретной недвижимости и по конкретной цене — его могут оспорить в суде. Тогда задаток снова признают авансом.
Нет предварительного договора — обязательство о задатке сработает только если удастся доказать, что стороны приняли на себя обязательство по заключению сделки.
Если передача задатка оформлена только одним документом, например соглашением о задатке, распиской или чеком, то суд признает его авансом, если не будет доказано обратное.
Что указывают в договоре. Предмет договоренности — все, о чем стороны договорились и что хотят видеть в основном договоре: адрес и характеристики недвижимости, обязательство продать ее по конкретной цене, условия и срок заключения договора купли-продажи.
Например, предмет договора может звучать так:
«Стороны обязуются на условиях настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры по адресу ___, площади ___, этаж ___».
А условия, цена и срок выхода на сделку могут быть прописаны так:
- «Стоимость квартиры ___, которая будет указана в договоре купли-продажи — ___ Р и изменению не подлежит.
- Порядок расчетов между сторонами ___.
- Стороны договорились заключить договор купли-продажи до ___ числа, месяца, года».
Если условия о сроке не указаны, то считается, что сделка должна состояться в течение года с момента заключения предварительного договора.
Предварительный договор заключается в той же форме, что и договор купли-продажи. Если сделка с продажей долей — то это нотариальная форма, если нет — достаточно простой письменной формы, которую подписывают все стороны сделки.
Когда действие договора заканчивается. Это происходит в двух случаях:
- Если продавец и покупатель заключили договор купли-продажи по условиям предварительного — они должны это сделать до даты, которая указана ими как крайний срок выхода на сделку. В этом случае задаток засчитывается в счет платы за жилье.
- Если стороны не вышли на сделку до даты, о которой они договорились. При этом ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении сделки.
Предложение о заключении сделки продлевает срок действия предварительного договора. Например, покупатель видит, что до даты выхода на сделку по предварительному договору остается всего три дня, а продавец явно уклоняется от нее. Тогда покупатель может направить ему уведомление с предложением заключить договор в течение определенного времени с даты, как тот получит уведомление.
Предложение лучше оформить письменно — это подтвердит, что сторона, которая направила предложение, не виновата в срыве сделки. Направляют его заказным письмом, по электронной почте или телеграммой. К нему можно приложить проект договора для подписания.
Предложение может быть и в устной форме или выражаться в действиях, которые направлены на совершение сделки, например снятие обременений с квартиры. Но в этом случае разбираться в обстоятельствах сделки будет суд.
Как расторгнуть договор или соглашение о задатке
Соглашение о задатке и предварительный договор можно расторгнуть тремя способами.
По соглашению сторон — продавец и покупатель могут подписать соглашение о расторжении и мирно решить судьбу задатка. Как правило, его просто возвращают покупателю.
По решению суда о расторжении соглашения или договора.
В одностороннем порядке — направить второй стороне уведомление об отказе от договора. Это нужно сделать тем способом, который указан в предварительном договоре, например заказным письмом с описью вложения или вручить лично под подпись. Судьба задатка и возмещения убытков в этом случае решается в пользу пострадавшей стороны.
Протокол согласования условий сделки
Иногда риелторы готовят еще один документ — протокол согласования условий сделки. Обычно туда «прячут» неблагоприятные условия сделки или негативные факты о квартире: например, незаконную перепланировку или занижение цены для ухода от налогов. Если не хочется иметь дело с тем, что навязывают в протоколе, то подписывать его не стоит.
Суд отказал покупателю в возврате задатка. В Тюмени стороны заключили соглашение о задатке без предварительного договора. При оценке квартиры выяснилось, что есть перепланировка. Покупатель не знал о ней, поэтому передумал заключать сделку. Он направил продавцу претензию с требованием вернуть задаток, но тот ответил отказом.
Перед задатком покупатель осматривал квартиру и подписал протокол согласования условий сделки, в котором указано, что в квартире проведена незаконная перепланировка. Это сработало против покупателя — его подпись была под текстом о том, что он знает о перепланировке.
Суд признал соглашение о задатке предварительным договором, так как в нем были указаны обязательства сторон заключить сделку в установленный срок и цена квартиры. По заключению оценщика квартиры, перепланировку можно узаконить, значит, сделка могла состояться. Суд не нашел вины продавца квартиры в срыве сделки и решил, что тот не должен возвращать задаток покупателю.
Нужно ли оформлять задаток у нотариуса
В нотариальной форме заключаются сделки, на которые прямо указывает законодательство РФ. Например, сделки по отчуждению имущества детей или уступка требования при сделке в нотариальной форме.
В остальных случаях заверять соглашение или предварительный договор при передаче задатка не требуется. Но при желании продавец и покупатель могут обратиться к нотариусу. Стоимость услуги будет зависеть от региона, например в Москве предварительный договор с соглашением о задатке заверят за 6000 Р, а в Тюмени за 7500 Р.
Но можно сэкономить, если самостоятельно проверить документы второй стороны и правильно оформить передачу денег.
Как и когда передать задаток продавцу
Передать любой платеж, будь то аванс, задаток или обеспечительный платеж, можно наиболее удобным для сторон способом.
Наличными:
- Под расписку от продавца о принятии денег.
- Через банковскую ячейку. В этом случае покупатель, продавец и банк заключают трехстороннее соглашение о том, что хранящиеся в ячейке деньги будут выданы продавцу, когда тот предъявит заключенный договор купли-продажи. Если сделка не состоится, деньги останутся нетронутыми.
Безналичный расчет:
- Перечислить его на расчетный счет продавца. Условие расчета и реквизиты совершения платежа стороны прописывают в договоре или соглашении.
- Разместить деньги на счете эскроу. Обычно этой процедурой пользуются застройщики, но и физические лица тоже могут заключить трехсторонний договор с банком — держателем счета эскроу. Деньги размещают на счет и прописывают условия, при которых они будут отправлены банком на счет продавца.
Подтверждение платежа для покупателя — платежка или приходно-кассовый ордер. Расписка уже не нужна.
Деньги можно передать в момент подписания документа. Либо можно указать способ и срок в предварительном договоре или соглашении. Например, так:
«___ рублей ___ коп. Покупатель вносит в качестве задатка наличными, что подтверждается распиской.
Или: ___ рублей ___ коп. Покупатель вносит в качестве задатка путем зачисления на расчетный счет Продавца ______, открытый в ______, что подтверждается квитанцией о совершении платежа».
Как составить расписку о передаче денег
Расписка — это документ, который подтверждает, что покупатель передал задаток продавцу наличными. Лучше написать ее от руки. Тогда в случае спора о ее достоверности суд сможет провести почерковедческую экспертизу.
Если деньги не переданы, то продавцу не стоит писать расписку, что он их получил. Иначе он рискует не получить их в случае спора.
Так, в Арзамасе суд рассматривал дело, где продавец написал расписку на сумму задатка, но денег не получил. Расписка требовалась для банка покупателя при оформлении ипотеки. Продавец пошел на уступку — написал формальную расписку, что деньги у него.
Стороны вышли на сделку и покупатель перечислил оплату за дом и участок так, как будто задаток и правда был на руках у продавца. Продавец подождал, пока покупатель одумается и вернет деньги, и в итоге пошел в суд.
Но суд не нашел оснований верить продавцу: расписка есть, к сделке и ее написанию его не принуждали, а значит, покупатель продавцу ничего не должен.
Как вернуть задаток при покупке квартиры
Вернуть деньги можно по договоренности или через суд.
Возврат денег по договоренности. Задаток возвращается покупателю в следующих случаях:
- Если стороны расторгли договор по соглашению сторон.
- Если в соглашении о расторжении или в договоре условились о возврате задатка в определенных ситуациях, например решили не наживаться друг на друге в случае, если банк не одобрит покупателю нужную сумму для покупки.
- Если обязательство по продаже квартиры невозможно исполнить. Вот примеры таких ситуаций из судебной практики: покупателю не одобрили ипотеку ни в одном банке; опека не дала разрешение на продажу квартиры; есть перепланировка, которую невозможно узаконить, и продавец предупредил об этом покупателя.
Вернуть деньги можно одним из способов, которыми их и передают.
Отдавать задаток по договоренности нужно только тогда, когда все обстоятельства очевидны и нет взаимных претензий по срыву сделки.
Например, в Перми продавец приняла задаток за квартиру 200 000 Р, но не смогла выйти на сделку в срок из-за ареста квартиры. Она обратилась к покупателю с предложением продлить срок. В ответ покупатель направил претензию о расторжении договора и возврате ему задатка в двойном размере.
В итоге стороны заключили соглашение о расторжении, и женщина отдала покупателю двойной задаток — 400 000 Р. Она рассудила так: 200 000 Р действительно не ее и она их вернет, а еще 200 000 Р отдаст мужчине из своих, а потом взыщет их с банка, так как банк, а не она виноват в срыве сделке — вовремя не снял арест.
Суд пояснил, что арест — это не основание для отмены сделки купли-продажи.
Тогда женщина обратилась в суд с целью вернуть 200 000 Р от покупателя, но суд ее требование не удовлетворил, так как соглашение о расторжении стороны заключили добровольно. Обжаловать решение суда пермячка не смогла.
Возврат денег через суд. Чтобы попытаться решить спор до суда, пострадавшая сторона может направить другой досудебную претензию. Если удастся договориться, то виновная сторона сэкономит на оплате судебных издержек.
Если обе стороны — физлица, то обязанности направлять досудебную претензию нет — можно сразу обратиться в суд — п. 2 постановления Пленума Верховного суда от 22.06.2021 № 18.
Для этого нужно написать исковое заявление, собрать пакет документов, которые доказывают вашу позицию, и уплатить госпошлину. Ее размер зависит от суммы требований, например, если хотите вернуть задаток в 100 000 Р, то госпошлина составит 3200 Р.
Иски до 50 000 Р рассматривает мировой суд, а свыше — районный.
Чтобы покупателю вернуть задаток, придется доказать, что продавец уклонился от сделки или скрыл обстоятельства, которые мешают ее заключению — и вернуть задаток в двойном размере. Либо доказать, что предварительный договор не был заключен — и вернуть деньги в той же сумме.
Чтобы задаток остался у продавца, нужно доказать, что сделка не состоялась по вине покупателя. Либо доказать, что предварительный договор не был заключен или что сделка не состоялась по не зависящим от сторон обстоятельствам — и вернуть покупателю задаток в одинарном размере.
Что делать, если нужна сделка
Если одна из сторон уклоняется от сделки, а вторая сторона заинтересована в ней, то порядок действий будет такой.
Направить предложение заключить договор купли-продажи до даты, о которой договорились в соглашении или предварительном договоре. Это способ решить вопрос мирным путем и продлить срок по преддоговору.
Обратиться в суд. Бывает, что мирный способ не сработал, а одна из сторон уже выполнила свои обязанности, например покупатель внес большую часть стоимости жилья или продавец передал ключи покупателю. В этом случае стоит требовать заключения сделки через суд.
Это нужно сделать в течение 6 месяцев с момента окончания предварительного договора или с даты сделки, которая указана как крайняя для сделки в предложении заключить основной договор.
Так, в Новгороде покупательница обратилась в суд, чтобы обязать продавцов долей в квартире заключить договор купли-продажи по условиям предварительного договора. По нему покупатель передала продавцам задаток в 2 600 000 Р, чтобы они погасили ипотеку и сняли обременение с квартиры. Продавцы закрыли ипотеку, но день сделки откладывали, пока не выйдет срок для сделки по предварительному договору.
Ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор, но суд решил, что желания покупателя провести сделку и ее материального участия в снятии обременения достаточны, чтобы заставить продавцов совершить сделку. Суд обязал заключить договор купли-продажи по условиям предварительного договора, а датой договора признать день вступления решения суда в законную силу.
Что запомнить
- Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу в счет предстоящей покупки квартиры. У сторон появляется денежная мотивация выйти на сделку.
- Причина, по которой сделка не состоялась, будет основанием выплаты задатка. Если сделка сорвалась по вине покупателя, то он теряет задаток. Если по вине продавца — то он отдает задаток в двойном размере покупателю. Если ничьей вины не было — задаток просто вернется покупателю.
- Соглашение о задатке оформляют как приложение к предварительному договору или как его пункт. Без предварительного договора соглашение о задатке придется признавать предварительным договором в суде, поэтому лучше заключать преддоговор и не создавать себе проблем.
- Передавать деньги стоит только после тщательной проверки документов и осмотра квартиры.
- Нужно отнестись с вниманием к документам, которые вы подписываете при передаче задатка. Часто неблагоприятные условия о сделке и факты о квартире риелторы помещают в протокол согласования сделки.
- Стороны могут расторгнуть предварительный договор по соглашению и вернуть задаток покупателю.
- Требовать возврата задатка можно в суде. Для этого не обязательно направлять досудебную претензию.
В чем разница между авансом и задатком? Что выгоднее для продавца и покупателя? Как правильно заключить и расторгнуть сделку и как избежать штрафных санкций?
Аванс никак не регулируется на законодательном уровне, но широко распространен в практике заключения договоров, поэтому важно знать его основные отличия от задатка.
Что такое аванс и задаток? Как вернуть деньги при нарушении условий договора?
Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD
Отдельного определения понятия «аванс» в Гражданском кодексе нет, однако оно употребляется и в Гражданском кодексе, и во многих других документах, и на практике сложностей с ним обычно не возникает.
Правовая природа аванса заключается в том, что заказчик или покупатель передает исполнителю или продавцу некую сумму денег для того, чтобы тот выполнил работы, оказал услуги, поставил товар. Теоретически аванс можно вернуть, пока стороны не приступили к исполнению договорных обязательств, этим он отличается от задатка. На практике аванс редко возвращают полностью в случае одностороннего отказа покупателя от сделки.
Рассмотрим простейшую сделку купли-продажи. Если покупатель отказывается от обязательств, продавец лишается запланированной прибыли, поэтому продавец может удержать вещи должника согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ. Покупатель в ответ может заявить суду о несоразмерности суммы штрафных санкций, предусмотренных договором.
Если продавец начал исполнение сделки и поставил часть товаров, покупатель должен возместить понесенные продавцом расходы, в том числе за счет аванса. Данная ситуация возможна только при добросовестном исполнении продавцом своих обязательств. В ином случае покупатель может требовать с продавца сумму аванса.
Если в той же ситуации вместо аванса в сделке фигурирует задаток, речь уже не идет о его возврате. В случае одностороннего отказа от исполнения своей части сделки покупатель может лишиться предоставленного задатка. Если продавец не исполнил свои обязательства, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка, а также возместить ей убытки, если только иное не оговорено в договоре. Суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы.
Екатерина Смолева, юрист компании «Стерлигов и партнеры»
Аванс выполняет только платежную и удостоверяющую функции, но не обеспечительную. Он уплачивается до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Получатель в любом случае должен вернуть аванс вне зависимости от соблюдения условий договора.
Задаток (ч. 1 ст. 380 ГК РФ) – это денежная сумма, которую одна сторона дает другой стороне в обеспечение исполнения условий договора. Если договор не исполнил тот, кто дал задаток, он остается у другой стороны. Если тот, кто получил задаток, не исполнил условия договора, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
По закону, если вы сомневаетесь, является ли сумма, уплаченная в счет будущих платежей, задатком, то ее можно считать авансом.
Например, если гражданин Иванов продает квартиру гражданину Петрову без предварительного договора, стороны составляют расписку, в которой отражают обоюдное желание заключить договор купли-продажи квартиры и задаток в 100 000 руб., который Петров передал Иванову в качестве обеспечения.
Петров хотел внести платеж за счет банковского кредита, но банк ему отказал, поэтому он попросил Иванова вернуть ему задаток. Иванов, ссылаясь на то, что задаток по закону не возвращается, отказал ему в этом, но так как они не заключили договор, такая денежная сумма не может являться задатком. Ее можно признать авансом, который должен быть Петрову возвращен.
Что выгоднее для продавца и покупателя?
Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD
Если участник сделки не до конца уверен, что сможет выполнить свои обязательства, ему невыгодно использование в договоре задатка — можно навсегда распрощаться с этой суммой. Если этот участник — продавец, он рискует получить требование об уплате двойной суммы задатка. Авансовая форма расчетов, наиболее распространенная в гражданском обороте, — более «мягкая» для обеих сторон.
Требование о задатке при регистрации заявок является распространенным среди организаторов публичных торгов, в том числе при продаже активов предприятия-банкрота. Аванс здесь не подойдет. В случае участия в публичных торгах избежать соглашения о задатке, который, как правило, составляет не более 20% от начальной цены лота, вряд ли удастся.
Существует такое понятие как «сильная» и «слабая» сторона в сделке. Сильная сторона — это та, которая хочет и может заключить договор только на своих условиях. Если сильная сторона решила, что готова заключать договор только с условием о задатке, то слабая сторона может только согласиться с таким условием или отказаться от заключения сделки вообще. Слабая сторона вряд ли сможет «продавить» свои условия и должна тщательно взвесить свои возможности. Не сумев выполнить свои обязательства, можно потерять деньги.
Если ни одна из сторон не желает ставить жесткие условия, например, рассчитывая на дальнейшее сотрудничество, лучше выбрать авансовую форму расчетов — это выведет стороны на паритетные условия.
Ирина Прядеина, юрист юридической компании «Генезис»
При договоре купли-продажи для покупателя выгоднее соглашение о задатке. В таком случае при нарушении обязательства со стороны продавца покупатель вернет свои деньги, получит компенсацию и сможет возместить убытки.
Для продавца чаще выгоднее аванс, ведь при срыве сделки по его вине он должен вернуть покупателю исключительно уплаченную в качестве аванса сумму, не неся никаких штрафных санкций.
Екатерина Смолева, юрист компании «Стерлигов и партнеры»
Для покупателя выгоднее задаток, так как он заставляет продавца соблюдать условия договора, иначе ему придется выплатить двойную сумму задатка. Аванс такого обеспечения не дает, он может быть просто возвращен покупателю при нарушении условий договора.
Если продавец не хочет гарантировать конкретному покупателю исполнения договора (например, на покупку квартиры много желающих), то можно использовать аванс. В таком случае продавец не будет обязан исполнить условия, а может просто вернуть покупателю деньги.
Если продавец желает обеспечить исполнение обязательств по договору покупателем, то можно применить задаток. Если покупатель откажется от исполнения договора, задаток остается у продавца.
Алексей Кузнецов, генеральный директор компании «Деловой дом»
Основной минус задатка заключается в том, что при любой непонятной ситуации он будет признан в суде авансом. Минус аванса — это отсутствие обеспечительной функции, что приводит к отсутствию санкций у сторон при срыве сделки.
При неисполнении обязательств никаких неблагоприятных последствий для виновной стороны не наступает. Аванс попросту возвращается давшему его лицу в полном объеме, причем независимо от того, действия какой стороны послужили причиной срыва сделки.
Заключая сделку купли-продажи, лучше прибегнуть к помощи задатка. Существующие штрафные санкции стимулируют и продавца, и покупателя действовать добросовестно, ведь в случае срыва сделки придется ответить за виновные действия. Авансовый платеж как таковой не дает никаких гарантий, не придает сделке весомости и значимости, поскольку позволяет легко отказаться от её совершения без неблагоприятных последствий.
Говорить о выгоде в данном случае, на мой взгляд, возможно лишь в том случае, если одна из сторон является недобросовестной. Если покупатель и продавец действуют добросовестно, то никто не останется в минусе ни при использовании задатка, ни при внесении авансового платежа.
Как подтвердить соглашение о задатке или авансе?
Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD
Достаточно указать в договоре, что часть суммы уплачивается в качестве аванса, а оставшаяся — в течение определенного времени после ее исполнения. Возможна и ситуация, при которой вся сумма сделки перечисляется в качестве аванса. Авансовый характер перечисляемых средств указывается и в назначении платежа в платежном поручении. Даже если в договоре не указано, что оплата — это аванс, суды в большинстве случаев принимают именно такую точку зрения.
Соглашение о задатке обязательно должно быть оформлено письменно. Чтобы избежать разночтений, я рекомендую и в платежном поручении указывать, что перечисляется именно сумма задатка по договору такому-то, а не какой-то иной платеж. Иначе возникает почва для сомнений со стороны как участников сделки, так и суда.
Алексей Кузнецов, генеральный директор компании «Деловой дом»
Подтвердить внесение аванса можно данной его получателем распиской, составленным соглашением об авансе, включением соответствующего пункта в предварительный договор купли-продажи.
К соглашению о задатке стоит подойти со всей серьезностью, поскольку закон требует обязательного соблюдения простой письменной формы данного соглашения. Ее несоблюдение повлечет признание задатка авансом, а в случае рассмотрения спора в суде вы не сможете ссылаться на свидетельские показания для подтверждения факта передачи денежных средств (ст. 162 ГК РФ).
В документах, непосредственно подтверждающих передачу задатка (расписки, платежные документы), следует прямо прописывать, что передаваемая сумма является задатком.
Чем залог отличается от аванса и задатка и как он регулируется законом?
Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD
Залог сам по себе не подтверждает реальность исполнения сделки. Залогом могут обеспечиваться обязательства, которые возникнут в будущем. В качестве примера можно привести заключение договора кредитной линии или договора о предоставлении денежных средств в режиме овердрафта. В этом случае в момент заключения договора залога реального исполнения сделки еще нет (сделка консенсуальная), а обеспечение уже есть.
Закон устанавливает совершенно разные порядки споров в случае использования залога и задатка, если один из участников сделки не исполнил свои обязательства. При использовании залога потерпевшая сторона может получить оплату либо компенсацию своих затрат за счет продажи предмета залога или оставить его себе. Прохождение данных процедур в отношении задатка не требуется.
В качестве залога выступает имущество или права требования, но не денежные средства. Схожими нормами являются только положения о залоге прав по договору банковского счета, установленные ст. 358.9-358.14 ГК РФ.
Бухгалтерия
Задаток и аванс: в чем разница
В чем разница между задатком и авансом — основное отличие в том, что первый является способом обеспечения исполнения обязательств, а второй — только предварительной частичной оплатой по договору.
Что такое задаток
Это один из способов обеспечения исполнения обязательств по сделке (ст. 380 ГК РФ). Он предполагает:
- обязательную письменную форму;
- установленные законом последствия для стороны сделки, по вине которой она сорвалась;
- при исполнении обязательства стороны вправе засчитать его как часть оплаты по договору.
Что такое аванс
Точного определения Гражданский кодекс не содержит, но статья 487 ГК РФ позволяет сделать следующие выводы, чем отличается аванс от задатка:
- представляет собой способ предварительной частичной оплаты по договору;
- если сделка не состоится, то возвращается в полном объеме внесшей его стороне;
- форма законом не установлена, обычно оформляется в виде расписки в его получении.
Сходства и отличия между ними
В таблице — соотношение задатка и аванса (общие черты).
Схожие черты | Аванс | Задаток |
---|---|---|
Момент передачи | До исполнения основного обязательства | До исполнения основного обязательства |
Учет при общей сумме договора | Учитывается | Учитывается |
Способ расчетов | Денежные средства | Денежные средства |
Схожих черт немного, а вот разница между авансом и задатком существенная. Это легко объясняется природой рассматриваемых платежей. Разница незаметна, когда сделка заключена, так как основные отличия между ними — в последствиях неисполнения основного обязательства.
Наглядно, в чем разница между авансом, задатком и предоплатой:
Что выбрать при покупке недвижимости
Какой платеж выбрать, зависит от уверенности сторон сделки в ее заключении, так как отличие аванса от задатка при покупке недвижимости кроется в последствиях для продавца и покупателя при несостоявшемся договоре.
Пример 1. Иван решил купить квартиру у Михаила. Для серьезности своих намерений он внес аванс в размере 100 000 рублей, о чем получил расписку от Михаила. Через две недели Михаил передумал продавать квартиру. Всё, что получает Иван: потерянное время, сорванные планы и 100 000 рублей. С другой стороны, если покупать квартиру передумает Иван, то он ничего не потеряет, так как Михаил обязан передать ему обратно 100 000 рублей.
Пример 2. Иван решил купить квартиру у Михаила. Для серьезности своих намерений они заключили предварительный договор с задатком в размере 100 000 рублей. Через две недели Михаил передумал продавать квартиру. Иван получает: потерянное время, сорванные планы и 200 000 рублей, то есть данное им обеспечение в двойном объеме — таковы требования Гражданского кодекса РФ. С другой стороны, если Иван решится отказаться от покупки квартиры, то 100 000 рублей он обратно не получит (ст. 381 ГК РФ).
На повестке дня часто стоит вопрос, что возвращается аванс или задаток, если сделка сорвалась. Правильнее ответить, обратившись к примерам, что всё зависит от ситуации. Предварительная оплата возвращается всегда. А платеж в виде обеспечения исполнения обязательств, предусмотренный параграфом 7 главы 23 Гражданского кодекса РФ, возвращается:
- либо в двойном размере, либо не возвращается совсем: в зависимости от того, кто виноват в срыве сделки;
- в том же размере внесшей его стороне, если договор не заключен по обстоятельствам, которые не зависят от воли его участников (п. 1 ст. 381, ст. 416 ГК РФ).
Обязательно при заключении соглашений, которые связаны с предварительным внесением денежных средств в счет будущей недвижимости, смотрите на все указанные условия. Во-первых, часто названия и виды платежей путают, но важна всегда суть. Во-вторых, в соглашение, в котором прописывается условие об авансе, другая сторона иногда включает штрафные санкции, если сделка сорвется по вине контрагента.
Об авторе статьи
Самоловских Наталья
Юрист
В 2008 году закончила ПГУ по специальности юриспруденция. В 2018 году закончила обучение в ПНИПУ по направлению проектирование городской среды. С 2011 по 2019 год работала юристом в департаменте градостроительства и архитектуры администрации города Перми.
Другие статьи автора на gosuchetnik.ru
Вместе с эти материалом часто ищут:
Коэффициент обеспеченности собственным капиталом — это индекс, который показывает уровень финансовой стабильности компании. Он отражает способность увеличивать оборотные средства за счет денег предприятия.
7 мая 2021
Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения:
- Поставить объект недвижимости на кадастровый учёт.
- Подписать контракт и заверить печатью.
- Заплатить госпошлину.
- Заполнить заявление.
- Подать документы в Росреестр.
1 ноября 2021
С 1 марта 2021 года закон обязывает принимать к оплате карты «Мир» организации, которые осуществляют расчеты с покупателями и чья выручка составляет от 30 млн рублей в год. За отсутствие такой возможности — штраф до 50 000 рублей.
5 марта 2021
С 23.11.2020 у налогоплательщиков, применяющих налоговые льготы, появилась возможность предоставлять в налоговые органы не сами документы, подтверждающие право на преференции, а их реестр в электронном формате в разрезе кодов операций. Форму и формат реестра разработала ФНС России.
9 марта 2021