Договор задатка представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона передает денежные средства другой стороне с целью удостоверения своих намерений по покупке определенного имущества.
ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк договора задатка .docxСкачать образец договора задатка .docx
Многие путают понятия задатка и аванса, так как они имеют определенную схожесть. Однако следует различать эти понятия, потому что по своей сути они имеют следующие отличия:
- Договор задатка представляет собой обязательство одной стороны приобрести определенное имущество у другой стороны, когда аванс – это просто предоплата.
- Задаток является обеспечением исполнения обязательств по какому-либо договору. При заключении соглашения о задатке оговариваются условия, на которых будет заключен последующий договор, в то время как при заключении договора об авансе, условия последующего договора могут быть изменены. Таким образом, в случае недопонимания между сторонами, аванс может быть попросту возвращен.
Исходя из норм Гражданского законодательства, а именно пункта 2 статьи 380 ГК РФ, договор задатка подлежит оформлению в письменной форме.
Ниже мы подробно разберем процесс составления такого документа, при этом выделив основные моменты, касающиеся содержания данного договора.
Преамбула
Договор задатка
г. Тюмень
22 октября 2023 года
Лорин Рауль Альбертович, зарегистрированный по адресу: Тюменская область, Город Тюмень, улица Доможирова, дом 284, квартира 951, паспорт: номер 0000 серия 000000, выдан УМВД России по Тюменской области в городе Тюмень 12.12.2000, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны
И
Чистяков Альбер Павлович, зарегистрированный по адресу: Тюменская область, Город Тюмень, улица Новосёлова, дом 157, квартира 942, паспорт: номер 0000 серия 000000, выдан УМВД России по Тюменской области в городе Тюмень 10.12.2000, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
Заключили настоящий договор о нижеследующем:
Преамбула договора содержит в себе информацию, связанную с личными данными сторон. Так, в тексте преамбулы фигурируют следующие положения:
- Во-первых, разновидность заключаемой сделки (в нашем случае это — Договор задатка).
- Во-вторых, место, то есть город, в котором оформляется соглашение;
- В-третьих, дата заключения договора;
- В-четвертых, фамилии и инициалы сторон, адреса регистрации и паспортные данные;
- В-пятых, роли участников сделки.
Все вышеперечисленные позиции в совокупности представляют собой содержание преамбулы.
Далее в договоре прописываются разделы, содержащие существенные (без наличия которых договор не вступает в юридическую силу) и дополнительные (по усмотрению сторон) условия. Ниже мы представим образец каждого раздела по отдельности.
Предмет
Раздел о предмете выступает базовой составляющей любого документа. В нем указывается, на счет чего конкретно стороны договариваются. Итак, положения, связанные с предметом соглашения, в тексте документа прописываются следующим образом:
В соответствии с настоящим соглашением Контрагенты договорились заключить договор купли-продажи жилого дома в срок до 21 января 2023 года.
Жилой дом расположен по адресу: Тюменская область, поселок Советский, жилой комплекс «Чайка», дом 7.
Характеристики отчуждаемого объекта недвижимости представлены в приложении 1 к настоящему договору.
Цена жилого дома составляет 2 000 000 (Два миллиона) рублей 00 копеек.
После заключения настоящего соглашения Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей 00 копеек в качестве задатка.
Задаток входит в оплату стоимости жилого дома.
Собственником жилого дома является Продавец. Данный факт подтверждается выпиской из Государственного Реестра.
Продавец гарантирует, что отчуждаемый объект недвижимости. Являющийся предметом настоящего соглашения, не обременен правами третьих лиц, не находится в залоге или под арестом.
Права и обязанности
Настоящий раздел предусматривает перечень обязательств Контрагентов в рамках настоящего соглашения. Таким образом, здесь прописываются положения, связанные с действиями лиц, а именно, как они должны поступать в тех или иных ситуациях.
Примерные формулировки, которые фигурируют в таком разделе, мы представим ниже:
Продавец вправе:
• Требовать своевременного внесения задатка в той сумме, которая указана в пунктах настоящего договора.
• Требовать от Покупателя надлежащего исполнения обязательств по настоящему соглашению.
Продавец обязуется:
• После подписания настоящего соглашения предоставить Покупателю, все необходимые документы на отчуждаемый объект;
• За 7 (Семь) календарных дней до подписания соглашения о купле-продаже жилого дома, предоставить Покупателю, документы, связанные с оплатой услуг связи. Электроэнергии и т.д.
• После подписания договора не производить каких-либо ремонтных и иных работ, влекущих за собой изменение характеристик жилого дома.
• Нести ответственность в случае нарушения положений настоящего договора, а также в случае неисполнения обязательств, установленных настоящим соглашением.
• Исполнять свои обязательства в соответствии с положениями заключаемого договора.
Покупатель вправе:
• Требовать соблюдения всех договоренностей между сторонами.
• Требовать предоставления всех документов на жилой дом после подписания настоящего соглашения.
• Требовать от Продавца надлежащего исполнения обязательств по настоящему соглашению.
Покупатель обязуется:
• Передать Продавцу полную сумму задатка в срок, уставленный настоящим соглашением.
• Нести ответственность в случае нарушения положений настоящего договора, а также в случае неисполнения обязательств, установленных настоящим соглашением.
• Исполнять свои обязательства в соответствии с положениями заключаемого договора.
Заключительные положения
В таком разделе отражаются положения, не связанные по своей сути с указанными выше разделами, но имеющие непосредственное отношение к настоящему договору. Их формулировки выглядят следующим образом:
• Настоящее соглашение приобретает юридическую силу с момента его подписания Контрагентами.
• Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
• Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами.
Правильно оформленный задаток дает сторонам уверенность, что сделка купли-продажи состоится.
Бывает, покупателю понравилась квартира, но пока он думает, она подорожает или ее купит кто-то другой. А иногда продавец теряет время с покупателем, который оставил небольшой аванс, а потом забрал его обратно.
Чтоб зафиксировать условия, принято оставлять продавцу задаток. Это позволяет покупателю остановить поиски других вариантов и начать готовиться к сделке, например одобрить ипотеку. А продавцу — снять квартиру с продажи и переключиться на сбор документов.
Задаток дисциплинирует обе стороны — у них появляется обязательство заключить сделку в оговоренный срок. Иначе можно лишиться денег.
Я юрист с опытом работы в агентстве недвижимости. В статье расскажу, кому и как можно передавать задаток и как правильно его оформить.
Что вы узнаете
- Что такое задаток
- Задаток, аванс и обеспечительный платеж — в чем разница
- Риски при задатке
- Путь от задатка до сделки
- Что проверить перед оформлением задатка
- Размер задатка
- Как оформить задаток
- Соглашение о задатке
- Предварительный договор купли-продажи
- Как расторгнуть договор или соглашение о задатке
- Чем опасен протокол согласования условий сделки
- Нужен ли нотариус для оформления задатка
- Как передавать задаток
- Как выглядит расписка о передаче денег
- Возврат задатка
- Что делать, если кто-то уклоняется от сделки
Что такое задаток
Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу как доказательство, что он собирается купить квартиру. Для продавца — это гарантия, что покупатель заинтересован в сделке. Эти деньги он может использовать, чтобы оформить справки для сделки, погасить коммунальные долги или получить выписку из ЕГРН.
Покупатель не обязан вносить задаток и передавать деньги до сделки. Но тогда и продавец не обязан прекращать поиск покупателей, и он может продать квартиру в любой момент другим. Обычно стороны подкрепляют договоренности деньгами, чтобы понимать, что все настроены серьезно и сделка состоится.
Как работает задаток. Задаток — это финансовое обязательство выйти на сделку, но действует оно, если стороны заключили предварительный договор купли-продажи и указали в нем условия сделки, например ее дату и стоимость, которую нельзя изменить в одностороннем порядке. Задаток засчитывается в сумму оплаты по договору.
По закону, если покупатель нарушит условия договора, то он теряет задаток. В этом случае деньги останутся у продавца. Если продавец не выйдет на сделку, то ему придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Например, если он принял от покупателя задаток в 50 000 Р, то отдать придется 100 000 Р.
Еще при задатке придется возместить убытки второй стороны. Например, покупатель передал задаток за квартиру и остановил поиски, а продавец сорвал сделку. В этом случае ему придется возместить покупателю убытки и вернуть задаток в двойном размере.
Другой пример — покупатель задумал расширение. Например, продал свою двушку и нацелился на покупку трешки продавца. Для этого он продал свою квартиру, взял ипотечный кредит, оплатил страховку и оценку квартиры и до сделки вынужден снимать квартиру, а продавец сорвал сделку. В этом случае возместить убытки обязан продавец.
Чем задаток отличается от аванса и обеспечительного платежа
Есть и другие способы зафиксировать свое намерение выйти на сделку. У каждого из них — свои нюансы.
Аванс — это предоплата, которую покупатель передает продавцу в счет будущей покупки. В отличие от задатка, если сделка срывается, аванс всегда возвращается покупателю полностью, а стороны расходятся без обязательств возместить убытки.
Аванс прописывают пунктом в предварительном договоре купли-продажи или отдельным соглашением об авансе, а передачу денег оформляют распиской или подтверждают платежкой о перечислении денег на счет.
Для покупателя передать деньги авансом выгодней — так он показывает свою платежеспособность и не рискует их потерять. С другой стороны — он не получает гарантий от продавца. Тот может найти покупателя, который готов заплатить больше, и отменить запланированную сделку. В этом случае он просто вернет аванс.
Обеспечительный платеж — деньги, которые не засчитываются в стоимость покупки. Их функция — покрыть неустойку по договору или возможные убытки, если сделка сорвется. Например, компенсировать затраты на узаконивание перепланировки. Если неустойки или убытков не возникло, платеж возвращают.
Например, стороны могут решить, что покупатель передает продавцу 5000 Р в качестве обеспечительного платежа. Если сделка сорвется по вине покупателя, то из этих денег продавец может забрать компенсацию за то, что он выехал и вывез мебель из квартиры и вынужден снимать жилье до покупки новой квартиры, на которую планировал потратить деньги от продажи старой.
Иногда сумму, которую покупатель передает продавцу, называют залогом или депозитом. Юридически это неверно, на самом деле речь идет об авансе или задатке.
Какие риски бывают при задатке
Добросовестные продавец и покупатель предупреждают друг друга о возможных рисках до того, как передали задаток. Чаще всего выйти на сделку мешает вот что:
- Покупателю не одобрили ипотеку, на которую он рассчитывал. То же самое с государственными субсидиями и выплатами — их могут не выдать к нужному сроку.
- Продавец не успел до сделки выписать всех жильцов из квартиры.
- В квартире есть детские доли, и опека не дала разрешение на продажу.
- Продавец не успел узаконить перепланировку до сделки.
- Продавец не успел снять обременение с квартиры до сделки, например квартира в залоге у банка или под арестом.
- Продавец утаил от покупателя важные детали по квартире, например незаконную перепланировку, арест, обременение.
Чтобы обезопасить себя, лучше предусмотреть такие сценарии в договоре и прописать, что будет с задатком в каждом случае.
Порядок действий при передаче задатка
Весь путь с передачей задатка до заключения сделки будет выглядеть так.
Проверить документы продавца на квартиру — это нужно, чтобы снизить свои риски.
Составить предварительный договор с соглашением о задатке — там указывают условия будущей сделки.
Передать задаток — наличными под расписку или любым другим удобным способом.
Подготовиться к сделке — то есть сделать все необходимое, чтобы заключить договор купли-продажи не позднее установленного срока. Например, у продавца могут быть такие задачи: собрать правоустанавливающие и технические документы на квартиру, получить согласие супруга или органов опеки на продажу, обеспечить выписку из квартиры зарегистрированных, узаконить перепланировку, снять обременение или арест, оплатить коммуналку.
А у покупателя — такие: одобрить ипотеку, согласовать перечисление средств господдержки, получить согласие супруга на покупку.
Заключить договор купли-продажи. Если стороны не успевают сделать это до оговоренной даты, то срок действия предварительного договора нужно продлить допсоглашением.
Какие документы стоит проверить перед оформлением задатка
Перед тем как передать деньги, покупатель должен минимизировать свои риски. Продавец может умолчать о непогашенной ипотеке, аресте квартиры, прописанных жильцах, долгах по коммуналке или других собственниках квартиры, а покупатель возьмет и передаст задаток. Когда выяснятся неприятные подробности о квартире, покупатель может передумать насчет сделки и придется разбираться с задатком. Поэтому информацию о квартире стоит проверить заранее. Расскажу, какие документы для этого нужно запросить у продавца.
Паспорт — нужен, чтобы проверить личность участника сделки. У детей до 14 лет нет паспорта, вместо него есть свидетельство о рождении. Если квартиру продает представитель продавца, то дополнительно у него должна быть нотариальная доверенность с полномочием заключать договоры и соглашения от имени продавца, принимать задаток за квартиру или любую недвижимость доверителя. Подлинность доверенности можно проверить на сайте федеральной нотариальной палаты.
Выписка из ЕГРН — подтверждает госрегистрацию права собственности на недвижимость. В ней указана информация о зарегистрированных правах: кто правообладатель, когда и на каком основании он оформил собственность, есть ли ограничения и обременения. Например, по выписке видно, если квартира находится в залоге у банка или на нее наложен арест за долги.
В ней же есть схема квартиры — технический план помещения. По этой схеме можно понять, есть ли в квартире перепланировки. Например, на схеме есть дверной проем, а в квартире его уже нет — это означает, что эту перепланировку не узаконили.
Выписка должна быть актуальна на день передачи задатка. Ее можно запросить у продавца или заказать самостоятельно. Для этого нужно знать кадастровый номер квартиры либо ее адрес.
Правоустанавливающие документы. В них указано, на каком основании продавец владеет квартирой и сколько в ней собственников. Нужно запросить оригинал документа. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения, мены, уступки или решение суда.
Данные в документе должны совпадать с данными паспорта, а количество собственников — с количеством продавцов, которые готовы продать квартиру.
Если фамилия или имя продавца менялись и данные паспорта не сходятся с документами на квартиру, то дополнительно нужен подтверждающий документ, например справка из загса, свидетельство о перемене имени или о заключении брака.
Есть документы, которые продавец может не предоставлять при передаче задатка. Но стоит заранее узнать, готов ли он оформить их в случае необходимости. Например, вам могут понадобиться:
- технический план — чтобы узнать о перепланировках;
- выписка из домовой книги, поквартирная карточка или справка об отсутствии зарегистрированных лиц — как доказательство, что в квартире никто не прописан;
- разрешение органов опеки и попечительства — чтобы знать, что не нарушены права детей-собственников;
- согласие супруга, в том числе бывшего, если квартира куплена в браке — чтобы исключить претензии с его стороны;
- документ о дееспособности продавца старше 70 лет — чтобы сделку не признали недействительной. Подойдет водительское удостоверение или справка о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
Как определяют размер задатка
О размере задатка покупатель и продавец договариваются сами. Обычно это сумма от 50 000 до 100 000 Р — ее несложно скопить к сделке, но в то же время — жалко потерять. Это добавляет ответственности обеим сторонам.
При покупке квартиры в ипотеку решение о задатке стороны принимают сами — можно дать, ведь все равно большинство ипотек банки выдают при наличии первоначального взноса и свои деньги тоже нужны, а можно обойтись без него.
Иногда продавцу не принципиальна выплата перед сделкой, и он готов заключить предварительный договор, если покупатель просто подтвердит платежеспособность. Например, документом из банка, который одобрил ипотеку.
Способы оформления задатка
По закону соглашение о задатке заключают письменно. Форма соглашения не утверждена, поэтому тут все зависит от практики оформления документов конкретными юристом или риелтором.
Есть три способа оформить соглашение о задатке:
- Как пункт предварительного договора — это самый простой вариант, он исключает путаницу в документах.
- Как отдельный документ — приложение к предварительному договору.
- Оформить только соглашение о задатке и прописать в нем условия предварительного договора — это сложный вариант, потому что если дело дойдет до суда и он не сочтет это договором, то задаток будет считаться авансом.
Каким способом лучше оформить предоплату
В каждом регионе страны риелторы работают по своим правилам. Предоплату могут оформлять в виде предварительного договора с задатком, аванса или обеспечительного платежа. Обычно стороны определяют это по договоренности. Но бывают сделки, когда использовать задаток неуместно, либо один из участников не готов платить неустойку по неисполненным обязательствам.
Расскажу подробнее, что может повлиять на выбор способа предоплаты.
Продавец диктует условия на растущем рынке — например, осенью 2021 года произошел резкий рост цен на недвижимость. Многие покупатели не успевали доехать на просмотр квартиры — по дороге им сообщали, что «уже внесен аванс, извините». На растущем рынке продавцы не хотят ограничивать себя рамками предварительного договора с задатком. Они находились в выигрышном положении, поэтому диктовали свои условия, выбирали лучшее предложение по цене и могли устроить аукцион.
Покупатель диктует условия на падающем рынке. Например, в 2014 году спрос на недвижимость был на нуле из-за последствий кризиса. А кто приходил на просмотр квартир, торговался нещадно — переговоры шли от одного до трех месяцев по нескольким квартирам. Из продавцов выигрывал тот, чья скидка больше. А выгодные для себя условия диктовал покупатель.
Риелтор защищает интересы клиента. Большинство риелторов продавца заинтересованы не обременять клиента обязательствами и оформляют предоплату договором аванса или обеспечительным платежом. Риелторы покупателя, напротив — чтобы защитить интересы клиента, чаще используют предварительный договор с задатком.
Но опытные специалисты стремятся, чтобы сделка состоялась и прошла успешно для всех участников. Поэтому риелторы ищут компромиссы между собой и в переговорах с клиентами.
При альтернативной сделке ответственность по обязательствам оформляют единообразно. Например, продавец продает квартиру, чтобы купить другую, и выставляет покупателю условие — он хочет провести сделки по продаже и покупке квартир в один день. Так бывает, когда у продавца нет возможности переехать в другое место, чтобы освободить квартиру от личных вещей и передать ее покупателю после сделки.
Может случиться так, что по новой квартире, которую найдет продавец взамен старой, тоже будет условие по альтернативе. Так складываются длинные цепочки из квартир, сделки по которым проводятся в один день.
Иногда такая цепочка рвется. Например, по личным причинам выпадает сделка одного из участников: он заболел, ухудшилось финансовое положение или просто разругался с долевыми собственниками квартиры. В этом случае сделка срывается — остальным участникам придется ждать, пока цепочка соберется вновь, или искать другой вариант.
Поэтому в альтернативных сделках предоплату между всеми участниками лучше оформлять одной и той же формой документа: с равнозначной ответственностью по невыполненным обязательствам. Например, если подписывается авансовое соглашение, то его стоит использовать всем участникам сделок в этой цепочке.
В ипотечной сделке не имеет смысла подписывать предварительный договор с задатком. Ведь обязанности покупателя по оплате квартиры и дата выхода на сделку зависят от решения банка. Например, банк при подготовке к сделке может без объяснения причин отказать покупателю в кредите, срезать одобренную сумму, повысить процентную ставку или сумму первоначального взноса, не одобрить квартиру в качестве залога.
Кто находится в более уязвимой ситуации, тому придется подстраиваться под условия другой стороны сделки. Например, покупатель хочет купить квартиру в своем доме, чтобы перевезти пожилых родителей. Или он ищет квартиру в районе конкретной школы, и нужно успеть оформить сделку до начала учебного года. Или покупатель берет ипотеку, и нужно успеть купить квартиру, так как срок одобрения кредита по выгодной ставке подходит к концу. То есть чем уже критерии поиска квартиры, тем больше покупатель зависит от условий продавца.
У продавца тоже могут быть обстоятельства для быстрой продажи, например ему срочно нужны деньги.
Задаток с предварительным договором имеет смысл при купле-продаже одной квартиры без участия в сделке третьих лиц, например банка или прочих участников альтернативной сделки. Также при помощи задатка закрепляют крупные сделки, так как чем выше цена на недвижимость, тем серьезней ответственность по обязательствам.
Соглашение о задатке
Само по себе соглашение о задатке не обязывает стороны выйти на сделку. Чтобы такие обязательства появились, вместе с соглашением нужно заключить предварительный договор. Другой вариант — сделать условие о задатке пунктом предварительного договора.
В судебной практике можно встретить случаи, когда стороны не заключили предварительный договор, а потом не знают, как поступить с задатком, если сделка не состоялась. Вот примеры.
Признание задатка авансом. В Сочи две стороны заключили договор о задатке, по которому покупательница передала 50 000 Р. Но при оформлении сделки выяснилось, что квартира под арестом.
Продавец считает, что между ней и покупательницей была лишь устная договоренность заключить договор купли-продажи. Она готова вернуть деньги за вычетом 25 000 Р — затрат на оформление документов к сделке. Покупательница обратилась в суд с иском для признания соглашения о задатке предварительным договором. Она хотела взыскать сумму задатка в двойном размере — 100 000 Р.
В соглашении было прописано, что покупательница дала задаток в счет оплаты стоимости квартиры, но там не указали ее адрес, срок выхода на сделку, не было пункта о договоренности заключить договор купли-продажи. Суд не признал соглашение о задатке предварительным договором. А переданную сумму признал авансом. Покупательница вернула лишь свои 50 000 Р.
Продавец выплатил задаток в двойном размере. В этом деле соглашение о задатке признали предварительным договором: в Балашове покупатель дала задаток за квартиру 50 000 Р по соглашению о нем, предварительный договор стороны не заключили. Позже выяснилось, что, вопреки пункту соглашения, в квартире была проведена перепланировка, о которой покупатель не знала при передаче задатка. Узаконить перепланировку продавец не смогла, от сделки уклонилась, на досудебную претензию вернуть задаток в двойном размере покупателю не ответила.
Суд признал соглашение предварительным договором. В нем продавец гарантировал, что в квартире нет перепланировок. Администрация района дала согласие на узаконивание перепланировки, но продавец этого не сделала, поэтому суд признал ее вину в срыве сделки и обязал выплатить задаток в двойном размере.
Соглашение о передаче денег не обязательно включать в предварительный договор, а вот передавать деньги без предварительного договора рискованно — задаток могут признать авансом в суде. Расскажу, как составить договор и почему это важно.
Предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи составляют, когда нет возможности заключить сделку сразу, но нужно закрепить ее условия. По нему любят работать риелторы, их формы договоров обычно содержат пункт о задатке.
Предварительный договор наделяет задаток важной функцией — у сторон появляется обязанность выйти на сделку на тех условиях, которые в нем прописаны. Если сделка сорвется по вине продавца, он отдаст покупателю двойную сумму задатка. Если по вине покупателя — деньги останутся у продавца. Еще — виновная сторона обязана возместить убытки, например платежи по аренде, затраты на документы, упущенную выгоду от продажи квартиры из-за падения цен.
Есть правильно составленный преддоговор — доказывать больше ничего не нужно — задаток работает.
Договор есть, но в нем не прописаны важные нюансы: не прописано, что стороны обязуются совершить сделку по конкретной недвижимости и по конкретной цене — его могут оспорить в суде. Тогда задаток снова признают авансом.
Нет предварительного договора — обязательство о задатке сработает только если удастся доказать, что стороны приняли на себя обязательство по заключению сделки.
Если передача задатка оформлена только одним документом, например соглашением о задатке, распиской или чеком, то суд признает его авансом, если не будет доказано обратное.
Что указывают в договоре. Предмет договоренности — все, о чем стороны договорились и что хотят видеть в основном договоре: адрес и характеристики недвижимости, обязательство продать ее по конкретной цене, условия и срок заключения договора купли-продажи.
Например, предмет договора может звучать так:
«Стороны обязуются на условиях настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры по адресу ___, площади ___, этаж ___».
А условия, цена и срок выхода на сделку могут быть прописаны так:
- «Стоимость квартиры ___, которая будет указана в договоре купли-продажи — ___ Р и изменению не подлежит.
- Порядок расчетов между сторонами ___.
- Стороны договорились заключить договор купли-продажи до ___ числа, месяца, года».
Если условия о сроке не указаны, то считается, что сделка должна состояться в течение года с момента заключения предварительного договора.
Предварительный договор заключается в той же форме, что и договор купли-продажи. Если сделка с продажей долей — то это нотариальная форма, если нет — достаточно простой письменной формы, которую подписывают все стороны сделки.
Когда действие договора заканчивается. Это происходит в двух случаях:
- Если продавец и покупатель заключили договор купли-продажи по условиям предварительного — они должны это сделать до даты, которая указана ими как крайний срок выхода на сделку. В этом случае задаток засчитывается в счет платы за жилье.
- Если стороны не вышли на сделку до даты, о которой они договорились. При этом ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении сделки.
Предложение о заключении сделки продлевает срок действия предварительного договора. Например, покупатель видит, что до даты выхода на сделку по предварительному договору остается всего три дня, а продавец явно уклоняется от нее. Тогда покупатель может направить ему уведомление с предложением заключить договор в течение определенного времени с даты, как тот получит уведомление.
Предложение лучше оформить письменно — это подтвердит, что сторона, которая направила предложение, не виновата в срыве сделки. Направляют его заказным письмом, по электронной почте или телеграммой. К нему можно приложить проект договора для подписания.
Предложение может быть и в устной форме или выражаться в действиях, которые направлены на совершение сделки, например снятие обременений с квартиры. Но в этом случае разбираться в обстоятельствах сделки будет суд.
Как расторгнуть договор или соглашение о задатке
Соглашение о задатке и предварительный договор можно расторгнуть тремя способами.
По соглашению сторон — продавец и покупатель могут подписать соглашение о расторжении и мирно решить судьбу задатка. Как правило, его просто возвращают покупателю.
По решению суда о расторжении соглашения или договора.
В одностороннем порядке — направить второй стороне уведомление об отказе от договора. Это нужно сделать тем способом, который указан в предварительном договоре, например заказным письмом с описью вложения или вручить лично под подпись. Судьба задатка и возмещения убытков в этом случае решается в пользу пострадавшей стороны.
Протокол согласования условий сделки
Иногда риелторы готовят еще один документ — протокол согласования условий сделки. Обычно туда «прячут» неблагоприятные условия сделки или негативные факты о квартире: например, незаконную перепланировку или занижение цены для ухода от налогов. Если не хочется иметь дело с тем, что навязывают в протоколе, то подписывать его не стоит.
Суд отказал покупателю в возврате задатка. В Тюмени стороны заключили соглашение о задатке без предварительного договора. При оценке квартиры выяснилось, что есть перепланировка. Покупатель не знал о ней, поэтому передумал заключать сделку. Он направил продавцу претензию с требованием вернуть задаток, но тот ответил отказом.
Перед задатком покупатель осматривал квартиру и подписал протокол согласования условий сделки, в котором указано, что в квартире проведена незаконная перепланировка. Это сработало против покупателя — его подпись была под текстом о том, что он знает о перепланировке.
Суд признал соглашение о задатке предварительным договором, так как в нем были указаны обязательства сторон заключить сделку в установленный срок и цена квартиры. По заключению оценщика квартиры, перепланировку можно узаконить, значит, сделка могла состояться. Суд не нашел вины продавца квартиры в срыве сделки и решил, что тот не должен возвращать задаток покупателю.
Нужно ли оформлять задаток у нотариуса
В нотариальной форме заключаются сделки, на которые прямо указывает законодательство РФ. Например, сделки по отчуждению имущества детей или уступка требования при сделке в нотариальной форме.
В остальных случаях заверять соглашение или предварительный договор при передаче задатка не требуется. Но при желании продавец и покупатель могут обратиться к нотариусу. Стоимость услуги будет зависеть от региона, например в Москве предварительный договор с соглашением о задатке заверят за 6000 Р, а в Тюмени за 7500 Р.
Но можно сэкономить, если самостоятельно проверить документы второй стороны и правильно оформить передачу денег.
Как и когда передать задаток продавцу
Передать любой платеж, будь то аванс, задаток или обеспечительный платеж, можно наиболее удобным для сторон способом.
Наличными:
- Под расписку от продавца о принятии денег.
- Через банковскую ячейку. В этом случае покупатель, продавец и банк заключают трехстороннее соглашение о том, что хранящиеся в ячейке деньги будут выданы продавцу, когда тот предъявит заключенный договор купли-продажи. Если сделка не состоится, деньги останутся нетронутыми.
Безналичный расчет:
- Перечислить его на расчетный счет продавца. Условие расчета и реквизиты совершения платежа стороны прописывают в договоре или соглашении.
- Разместить деньги на счете эскроу. Обычно этой процедурой пользуются застройщики, но и физические лица тоже могут заключить трехсторонний договор с банком — держателем счета эскроу. Деньги размещают на счет и прописывают условия, при которых они будут отправлены банком на счет продавца.
Подтверждение платежа для покупателя — платежка или приходно-кассовый ордер. Расписка уже не нужна.
Деньги можно передать в момент подписания документа. Либо можно указать способ и срок в предварительном договоре или соглашении. Например, так:
«___ рублей ___ коп. Покупатель вносит в качестве задатка наличными, что подтверждается распиской.
Или: ___ рублей ___ коп. Покупатель вносит в качестве задатка путем зачисления на расчетный счет Продавца ______, открытый в ______, что подтверждается квитанцией о совершении платежа».
Как составить расписку о передаче денег
Расписка — это документ, который подтверждает, что покупатель передал задаток продавцу наличными. Лучше написать ее от руки. Тогда в случае спора о ее достоверности суд сможет провести почерковедческую экспертизу.
Если деньги не переданы, то продавцу не стоит писать расписку, что он их получил. Иначе он рискует не получить их в случае спора.
Так, в Арзамасе суд рассматривал дело, где продавец написал расписку на сумму задатка, но денег не получил. Расписка требовалась для банка покупателя при оформлении ипотеки. Продавец пошел на уступку — написал формальную расписку, что деньги у него.
Стороны вышли на сделку и покупатель перечислил оплату за дом и участок так, как будто задаток и правда был на руках у продавца. Продавец подождал, пока покупатель одумается и вернет деньги, и в итоге пошел в суд.
Но суд не нашел оснований верить продавцу: расписка есть, к сделке и ее написанию его не принуждали, а значит, покупатель продавцу ничего не должен.
Как вернуть задаток при покупке квартиры
Вернуть деньги можно по договоренности или через суд.
Возврат денег по договоренности. Задаток возвращается покупателю в следующих случаях:
- Если стороны расторгли договор по соглашению сторон.
- Если в соглашении о расторжении или в договоре условились о возврате задатка в определенных ситуациях, например решили не наживаться друг на друге в случае, если банк не одобрит покупателю нужную сумму для покупки.
- Если обязательство по продаже квартиры невозможно исполнить. Вот примеры таких ситуаций из судебной практики: покупателю не одобрили ипотеку ни в одном банке; опека не дала разрешение на продажу квартиры; есть перепланировка, которую невозможно узаконить, и продавец предупредил об этом покупателя.
Вернуть деньги можно одним из способов, которыми их и передают.
Отдавать задаток по договоренности нужно только тогда, когда все обстоятельства очевидны и нет взаимных претензий по срыву сделки.
Например, в Перми продавец приняла задаток за квартиру 200 000 Р, но не смогла выйти на сделку в срок из-за ареста квартиры. Она обратилась к покупателю с предложением продлить срок. В ответ покупатель направил претензию о расторжении договора и возврате ему задатка в двойном размере.
В итоге стороны заключили соглашение о расторжении, и женщина отдала покупателю двойной задаток — 400 000 Р. Она рассудила так: 200 000 Р действительно не ее и она их вернет, а еще 200 000 Р отдаст мужчине из своих, а потом взыщет их с банка, так как банк, а не она виноват в срыве сделке — вовремя не снял арест.
Суд пояснил, что арест — это не основание для отмены сделки купли-продажи.
Тогда женщина обратилась в суд с целью вернуть 200 000 Р от покупателя, но суд ее требование не удовлетворил, так как соглашение о расторжении стороны заключили добровольно. Обжаловать решение суда пермячка не смогла.
Возврат денег через суд. Чтобы попытаться решить спор до суда, пострадавшая сторона может направить другой досудебную претензию. Если удастся договориться, то виновная сторона сэкономит на оплате судебных издержек.
Если обе стороны — физлица, то обязанности направлять досудебную претензию нет — можно сразу обратиться в суд — п. 2 постановления Пленума Верховного суда от 22.06.2021 № 18.
Для этого нужно написать исковое заявление, собрать пакет документов, которые доказывают вашу позицию, и уплатить госпошлину. Ее размер зависит от суммы требований, например, если хотите вернуть задаток в 100 000 Р, то госпошлина составит 3200 Р.
Иски до 50 000 Р рассматривает мировой суд, а свыше — районный.
Чтобы покупателю вернуть задаток, придется доказать, что продавец уклонился от сделки или скрыл обстоятельства, которые мешают ее заключению — и вернуть задаток в двойном размере. Либо доказать, что предварительный договор не был заключен — и вернуть деньги в той же сумме.
Чтобы задаток остался у продавца, нужно доказать, что сделка не состоялась по вине покупателя. Либо доказать, что предварительный договор не был заключен или что сделка не состоялась по не зависящим от сторон обстоятельствам — и вернуть покупателю задаток в одинарном размере.
Что делать, если нужна сделка
Если одна из сторон уклоняется от сделки, а вторая сторона заинтересована в ней, то порядок действий будет такой.
Направить предложение заключить договор купли-продажи до даты, о которой договорились в соглашении или предварительном договоре. Это способ решить вопрос мирным путем и продлить срок по преддоговору.
Обратиться в суд. Бывает, что мирный способ не сработал, а одна из сторон уже выполнила свои обязанности, например покупатель внес большую часть стоимости жилья или продавец передал ключи покупателю. В этом случае стоит требовать заключения сделки через суд.
Это нужно сделать в течение 6 месяцев с момента окончания предварительного договора или с даты сделки, которая указана как крайняя для сделки в предложении заключить основной договор.
Так, в Новгороде покупательница обратилась в суд, чтобы обязать продавцов долей в квартире заключить договор купли-продажи по условиям предварительного договора. По нему покупатель передала продавцам задаток в 2 600 000 Р, чтобы они погасили ипотеку и сняли обременение с квартиры. Продавцы закрыли ипотеку, но день сделки откладывали, пока не выйдет срок для сделки по предварительному договору.
Ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор, но суд решил, что желания покупателя провести сделку и ее материального участия в снятии обременения достаточны, чтобы заставить продавцов совершить сделку. Суд обязал заключить договор купли-продажи по условиям предварительного договора, а датой договора признать день вступления решения суда в законную силу.
Что запомнить
- Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу в счет предстоящей покупки квартиры. У сторон появляется денежная мотивация выйти на сделку.
- Причина, по которой сделка не состоялась, будет основанием выплаты задатка. Если сделка сорвалась по вине покупателя, то он теряет задаток. Если по вине продавца — то он отдает задаток в двойном размере покупателю. Если ничьей вины не было — задаток просто вернется покупателю.
- Соглашение о задатке оформляют как приложение к предварительному договору или как его пункт. Без предварительного договора соглашение о задатке придется признавать предварительным договором в суде, поэтому лучше заключать преддоговор и не создавать себе проблем.
- Передавать деньги стоит только после тщательной проверки документов и осмотра квартиры.
- Нужно отнестись с вниманием к документам, которые вы подписываете при передаче задатка. Часто неблагоприятные условия о сделке и факты о квартире риелторы помещают в протокол согласования сделки.
- Стороны могут расторгнуть предварительный договор по соглашению и вернуть задаток покупателю.
- Требовать возврата задатка можно в суде. Для этого не обязательно направлять досудебную претензию.
Залоговая расписка – это документ, приобщающийся к договору займа, аренды, который подтверждает, что залогодатель передаёт залогодержателю какое-то имущество в целях обеспечения долга. Если обязательство по договору не будет исполнено в срок, контрагент получит право реализовать заложенные предметы. В материале мы рассмотрим залоговую расписку с точки зрения закона, обозначим порядок и правила её составления.
Файлы для скачивания:
Залог
Все способы обеспечения обязательств, в том числе и залог, прописаны в главе 23 действующей редакции Гражданского кодекса. Предметом залога может выступать любое движимое или недвижимое имущество, на которое законом не наложено никаких ограничений. Также нельзя передать в залог имущество, не свободное от права требования третьих лиц: алименты, возмещение вреда здоровью и так далее.
На практике предметом залога выступают различные ликвидные товары, которые можно в кратчайшие сроки реализовать на рынке. К таковым относят: сотовые телефоны, золото и иные драгоценные металлы, компьютерную технику.
Расписка
Расписка является обязательным документом для соблюдения законности порядка обеспечения сделки залогом. В частности, она имеет своей целью подтвердить сам факт передачи определённого имущества от залогодателя к залогодержателю. Ещё одним обязательным нюансом будет обозначение факта добровольности написания официальной бумаги, а также понимание должника того, что в случае неисполнения обязательств имущество перейдёт к займодавцу.
Нотариальное заверение
Вопрос о нотариальном заверении принимают стороны в индивидуальном порядке. Конечно, наиболее заинтересован в защите своих прав в данной ситуации именно должник, ведь в случае чего, имущество перестанет ему принадлежать. Даже если долг будет погашен в срок, недобросовестный контрагент сможет заявить, что не получал от представителя второй стороны никакого имущества. Такая возможность имеется в силу того, что договор займа с обеспечением в виде залога лишь обозначает намерения сторон совершить те или иные юридически значимые действия. Расписка как раз-таки послужит доказательством их фактической реализации.
Заверение расписки у нотариуса стоит денег, которые не всегда имеются у должников. Именно поэтому зачастую стороны пренебрегают этой возможностью. Для таких случаев существует альтернативный метод подтверждения факта передачи имущества в залог – это свидетельские показания. Залогодатель должен заблаговременно собрать в месте составления и подписания официальной бумаге 2-3 совершеннолетних дееспособных граждан, которые своими автографами заверят факт приёма-передачи объектов под залог.
Споры с контрагентом
Любые споры с недобросовестным контрагентом, вытекающие из долговых правоотношений, относятся к компетенции суда общей юрисдикции (если стороны не являются юридическими лицами). Неудовлетворённый участник сделки может попытаться отстоять свои нарушенные права в судебном порядке, составив исковое заявление. С порядком и правилами обращения в суд можно ознакомиться в Главе 12 Гражданского процессуального кодекса.
Форма документа
421 статья Гражданского кодекса содержит положение, согласно которому ко всем официальным бумагам, регулирующим правоотношения между контрагентами в рамках гражданско-правовых сделок, применяется принцип свободы договора. По своей юридической природе залоговая расписка выступает приложением к заключённому договору, следовательно, к ней применяются аналогичные правила и требования. Она может быть составлена в свободной форме без использования общеобязательных унифицированных бланков.
Расписку принято писать на чистом листе бумаги формата А4 или А5. Сам текст документа можно изложить как от руки с помощью синей или чёрной шариковой ручки, так и в машинописном виде при помощи компьютерных средств. По общему правилу юридическая сила официальной бумаги не может зависеть от этого фактора, однако в случае с залогом, мы бы рекомендовали отдать предпочтение именно рукописному методу. Это объясняется тем, что, прописывая положения расписки от руки, лицо в очередной раз подтверждает добровольность принятия решения, согласие со всеми вытекающими последствиями.
Объясняем, как правильно составить залоговую записку
Залоговая расписка – это крайне важный документ в сделке. От того, насколько грамотно она составлена, во многом будет зависеть результат. Если допустить ошибки, залогодатель может никогда не увидеть своего имущества.
Первым делом прописываем наименование документа, оставив дату и место его составления. Следующим шагом залогодержатель указывает сведения о себе. Если это физическое лицо, будет достаточно обозначить ФИО и паспортные данные (серия, номер, год рождения, место прописки, кем и когда выдан). Представитель юридического лица оставляет полное наименование компании, сотрудником которой он является, ссылается на уполномочивающий документ (устав, доверенность).
Далее то тексту аналогичный перечень информации обозначает о себе залогодатель. Затем утверждается факт передачи имущества, оставляется полный его перечень, делается ссылка на заключённый между сторонами договор (аренды, займа). Залогодатель должен отметить, что обязуется исполнить взятые на себя обязательства в течение установленного соглашением срока. В противном случае переданное в обеспечение сделки имущество перейдёт в собственность контрагента.
Примерный образец
Залоговая расписка полностью составлена и готова к подписанию. В документе должен фигурировать всего один автограф, принадлежащий залогодержателю. Что касаемо количества экземпляров, то официальная бумага составляется в одном варианте.
3aдaтoк oфopмляют, кoгдa xoтят гapaнтиpoвaть, чтo cдeлкa cocтoитcя. Нo дaжe в этoм cлyчae дeньги мoжнo пoтepять, ecли cдeлкa внeзaпнo copвaлacь.
Taк бывaeт, ecли coглaшeниe o зaдaткe cocтaвили нeпpaвильнo или пpи пepeдaчe дeнeг нe oфopмили pacпиcкy.
Paзбиpaeмcя, кaк пpaвильнo пepeдaть дeньги — и чтo дeлaть, ecли клиeнт пepeдyмaл зaключaть cдeлкy.
Maчaидзe Нинa
yзнaлa, кaк пpaвильнo пepeдaть зaдaтoк
3aдaтoк пepeдaют пepeд зaключeниeм дoгoвopa кyпли-пpoдaжи
3aдaтoк дaвaть нe oбязaтeльнo — этo peшaют мeждy coбoй пpoдaвeц и пoкyпaтeль. Нo лyчшe дoгoвopитьcя, чтoбы eгo пepeдaли. 3aдaтoк пoдтвepждaeт, чтo coбcтвeнник xoчeт пpoдaть cвoю нeдвижимocть, a дpyгoй чeлoвeк — кyпить ee.
Пocлe пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пepeдaнныe дeньги вычитaют из cтoимocти oбъeктa. Paзмep зaдaткa мoжeт быть любым, в зaкoнe нeт чeткo пpoпиcaннoй cyммы.
Mы peкoмeндyeм выбиpaть cyммy зaдaткa в зaвиcимocти oт cтoимocти oбъeктa:
- дo 3 млн. pyб — 50 тыc.pyб;
- oт 3 дo 6 млн. pyб. — 100 тыc.pyб;
- oт 6 дo 10 млн. pyб — 150 тыc. pyб;
- бoлee 10 млн. pyб — 300 тыc. pyб
Гaдиeвa Лилия
cпeциaлиcт AН «Этaжи»
Pиeлтop cocтaвляeт coглaшeниe o зaдaткe. Дeлaют cтoлькo экзeмпляpoв, cкoлькo чeлoвeк yчacтвyeт в cдeлкe. Ecли нeдвижимocть пpoдaют двa чeлoвeкa и пoкyпaют тpи — нyжнo 5 экзeмпляpoв. Нoтapиycoм coглaшeниe нe зaвepяют.
Пoкyпaтeль пишeт pacпиcкy и пepeдaeт дeньги. Pacпиcкa пoдтвepждaeт, чтo пoкyпaтeль пepeдaл зaдaтoк, a пpoдaвeц пoлyчил дeньги.
Чтo пишyт в coглaшeнии o зaдaткe
Ocнoвнaя инфopмaция
Дaнныe вcex, ктo пoдпиcывaeт coглaшeниe. Пишyт ФИO, aдpeca peгиcтpaции и дaнныe пacпopтoв.
Cтoимocть квapтиpы и paзмep зaдaткa. Cyммy зaдaткa пишyт цифpaми и пpoпиcью. Укaзывaют пopядoк pacчeтa: кaк пoкyпaтeль пepeдacт зaдaтoк и ocтaвшиecя дeньги зa нeдвижимocть.
Дaнныe oбъeктa. Пишyт инфopмaцию o нeдвижимocти, кoтopaя бyдeт в дoгoвope кyпли-пpoдaжи: aдpec, oбщaя плoщaдь, кaдacтpoвый нoмep.
Ecли пpoдaeтcя дoля, этo тoжe пишyт в coглaшeнии. Нaпpимep, пpи пpoдaжe дoмa и чacти yчacткa, нa кoтopoм oн пocтpoeн.
Кoгдa бyдeт зaключeн ocнoвнoй дoгoвop пo cдeлкe. Toчнyю дaтy, кoгдa пoдпишyт дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нe yкaзывaют.
Бывaeт, пpoдaвeц нe ycпeвaeт coбpaть дoкyмeнты или пoкyпaтeль — пoдгoтoвить дeньги, тoгдa cpoк мoжeт измeнитьcя. B coглaшeнии пишyт, дo кaкoгo чиcлa пpoвeдyт cдeлкy. Ecли нyжнo, cpoк мoжнo пoтoм измeнить. Для этoгo cocтaвляют дoпoлнитeльнoe coглaшeниe.
Oбязaннocти пpoдaвцa и пoкyпaтeля. Пишyт, кaкиe дoкyмeнты дoлжeн coбpaть пpoдaвeц дo cдeлки:
- выпиcкy из EГPН и дoкyмeнт, нa ocнoвaнии кoтopoгo вoзниклo пpaвo coбcтвeннocти: дapcтвeннaя, дoгoвop кyпли-пpoдaжи;
- cпpaвкy oб oтcyтcтвии дoлгoв пo кoммyнaльным;
- cпpaвкy o пpoпиcaнныx.
Ecли нyжнo, в cпиcoк дoбaвляют нoтapиaльнoe coглacиe cyпpyгa нa cдeлкy и coглacиe opгaнa oпeки.
Инoгдa пpoдaвeц нe мoжeт выпиcaтьcя из квapтиpы или пoгacить дoлги дo зaключeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.
Cдeлкy в тaкиx cлyчaяx вce paвнo зaключaют. Нo в дoгoвope кyпли-пpoдaжи пишyт, чтo чacть cyммы зa нeдвижимocть пoкyпaтeль пepeдacт пocлe тoгo, кaк пpoдaвeц oплaтит кoммyнaльныe или cнимeтcя c peгиcтpaции
Пoдпиcи yчacтникoв cдeлки. Ecли oдин из coбcтвeнникoв или пoкyпaтeлeй нecoвepшeннoлeтний:
- зa peбeнкa дo 14 лeт: пoдпиcь cтaвит poдитeль или oпeкyн;
- peбeнoк oт 14 дo 18 лeт: pacпиcывaeтcя caм. Дoпoлнитeльнo пoдпиcывaeт coглaшeниe oдин из poдитeлeй или oпeкyнoв. Этo пoдтвepждaeт, чтo peбeнoк пpoдaeт или пoкyпaeт нeдвижимocть c coглacия взpocлoгo.
Oбычнo coглaшeниe пoдпиcывaют вce yчacтники cдeлки. Нo ecли coбcтвeнникoв нecкoлькo, пoдпиcь мoжeт пocтaвить oдин из ниx.
B этoм cлyчae yкaзывaют, чтo пpи oткaзe дpyгиx coбcтвeнникoв coглaшeниe pacтopгaeтcя пo винe пpoдaвцa. 3aдaтoк нyжнo бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю в двoйнoм paзмepe.
Дoпoлнитeльнaя инфopмaция
Ктo oплaчивaeт pacxoды пo cдeлкe. Пишyт, ктo плaтит нoтapиycy и пepeчиcляeт пoшлинy зa peгиcтpaцию нeдвижимocти.
Ктo нeceт oтвeтcтвeннocть, ecли в квapтиpe нeyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa. Чтoбы yзaкoнить пepeплaниpoвкy, нyжнo пoтpaтить дeньги. Пишyт, чьи этo бyдyт pacxoды: пpoдaвцa или пoкyпaтeля.
Чтo дeлaют, ecли нa нeдвижимocти ecть oбpeмeнeниe. Этo мoжeт быть apecт из-зa дoлгoв или зaпpeт нa пpoдaжy из-зa нeпoгaшeннoй ипoтeки.
B coглaшeнии пишyт, чтo пpoдaвeц дoлжeн cнять oбpeмeнeниe дo зaключeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.
Кoгдa пpoдaвeц cъeдeт из квapтиpы или дoмa. Пpoпиcывaют, чepeз cкoлькo днeй пocлe пepeдaчи вcex дeнeг зa oбъeкт бывший coбcтвeнник ocвoбoдит пoмeщeниe.
Кaк пepeдaют дeньги и cocтaвляют pacпиcкy
Ecли пoкyпaтeль личнo пepeдaeт зaдaтoк, pacпиcкy пишyт oбязaтeльнo. Ecли бaнкoвcким пepeвoдoм, — pacпиcкy мoжнo нe cocтaвлять.
Caм пo ceбe бaнкoвcкий пepeвoд нe дoкaзывaeт, чтo зaдaтoк дeйcтвитeльнo пepeдaли.
Пpи пepeвoдe дeнeг нa кapтy или бeзнaличным pacчeтoм нyжнo yкaзaть нaзнaчeниe плaтeжa. Пишyт, чтo этo зaдaтoк, yкaзывaют нoмep coглaшeния и дaтy eгo пoдпиcaния
Чтo пpoпиcaть в coглaшeнии o зaдaткe нa cлyчaй, ecли cдeлкa copвeтcя
Пo peшeнию пpoдaвцa или пoкyпaтeля:
- пo винe пoкyпaтeля — зaдaтoк нe вoзвpaщaют;
- пo винe пpoдaвцa — зaдaтoк вoзвpaщaют в двoйнoм paзмepe;
- пo жeлaнию и пpoдaвцa и пoкyпaтeля — зaдaтoк вoзвpaщaют.
Ecли cдeлкa copвaлacь пo винe пoкyпaтeля или пpoдaвцa, нe oбязaтeльнo плaтят штpaф. Cтopoны мoгyт дoгoвopитьcя мeждy coбoй, чтoбы тoлькo вepнyть cyммy зaдaткa.
Из-зa oткaзa opгaнoв oпeки. Бывaeт, чтo пpoдaют нeдвижимocть, гдe oдин из coбcтвeнникoв — нecoвepшeннoлeтний. B этoм cлyчae нyжнo пoлyчить paзpeшeниe opгaнa oпeки. Eгo дaют нe вceгдa.
Пoэтoмy в coглaшeнии o зaдaткe пpи cдeлкe c нecoвepшeннoлeтним пишyт, чтo пpи oткaзe opгaнa oпeки вoзвpaщaют тoлькo cyммy зaдaткa.
Из-зa oткaзa бaнкa в ипoтeкe. Бaнки нe вceгдa oдoбpяют ипoтeчный кpeдит. Cдeлкa мoжeт copвaтьcя — этo нe вceгдa мoжнo пpeдyгaдaть зapaнee.
Ecли пoкyпaтeль xoчeт взять дeньги y бaнкa, в coглaшeниe включaют пyнкты:
- ecли бaнк oткaзывaeт в кpeдитe или oдoбpяeт cyммy мeньшe, чeм пpocили, — coглaшeниe pacтopгaeтcя, пpoдaвeц пoлyчaeт тoлькo зaдaтoк;
- ecли oцeнкa oбъeктa бyдeт мeньшe, чeм тpeбyeт бaнк, — cдeлкy pacтopгaют, a зaдaтoк вoзвpaщaют в oдинapнoм paзмepe.
Бывaeт, чтo coглaшeниe pacтopгли, нo вce paвнo ecть paзнoглacия, кoтopыe нe пoлyчaeтcя peшить миpнo. B этoм cлyчae идyт в cyд. Чaщe вceгo этo пpoиcxoдит, кoгдa зaлoг oткaзывaютcя вepнyть.
дaeт зaкoн нa oбpaщeниe в cyд пocлe cpывa cдeлки
Ecли cдeлкa нe cocтoялacь, oфopмляют coглaшeниe o pacтopжeнии
Этo нe oбязaтeльнo, инoгдa зaдaтoк вoзвpaщaют бeз oфopмлeния дoпoлнитeльныx дoкyмeнтoв.
Нo лyчшe cocтaвить coглaшeниe o pacтopжeнии: тaк фикcиpyют, чтo cдeлaли c зaдaткoм, ecть ли пpeтeнзии y пpoдaвцa и пoкyпaтeля.
Ecли нyжнo oфopмить зaдaтoк
- Дoгoвapивaютcя o cyммe зaдaткa и cocтaвляют coглaшeниe.
- Пpи пepeдaчe дeнeг пишyт pacпиcкy. Ecли cyммy пepeвoдят нa cчeт, yкaзывaют нaзнaчeниe плaтeжa.
- Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пepeдaют дeньги зa вычeтoм cyммы зaдaткa.
- Ecли cдeлкa copвaлacь, cocтaвляют coглaшeниe o pacтopжeнии.
Учим pиeлтopoв зaкpывaть cлoжныe cдeлки
Ecли xoтитe paбoтaть в кpyпнoм и нaдeжнoм aгeнтcтвe, ocтaвьтe cвoй тeлeфoн, чтoбы зaпиcaтьcя нa coбeceдoвaниe
Предоставление залогового имущества позволяет получить в финансовых организациях необходимые денежные средства. При кредитовании с предоставлением гаранта не требуется предоставлять большого количества справок и документов, не нужны поручители.
Займы с предоставлением закладного продукта всегда доступнее и дешевле, чем без него. Обязательными документами при кредитовании с предоставлением гарантии являются письменно зафиксированное соглашение и залоговая расписка.
Содержание
- 1 Виды и особенности документа
- 1.1 Займ под залог
- 1.2 На квартиру
- 1.3 На аренду квартиры
- 1.4 На автомобиль
- 1.5 При ипотеке
- 2 Требования к составлению документа
- 3 Что написано в законе?
Виды и особенности документа
Свидетельство о гарантированном продукте представляет собой документ, подтверждающий факт передачи гаранта заемщиком, когда в условиях договора займа предусмотрено залоговое обеспечение. В этом случае заимодатель также является и залогодержателем.
Закладные договор и расписка всегда являются дополнительными к уже заключенному соглашению займа, реквизиты которого указываются в закладных документах кредита.
Как правило, возникает залог в следующих случаях:
- согласно условиям указанного варианта договора;
- по условиям договора, исходящим из действующего законодательства.
Такая гарантия защищает заимодателя и подтверждает его право как залогодержателя, в случае неисполнения заемщиком своих договорных обязательств, продать предмет заклада для возвращения денежных средств.
Гарантийное свидетельство составляется заимодателем с целью получения денежных средств, поэтому гарант выбирается такой, чтобы своей стоимостью, в случае продажи предмета, был способен обеспечить следующие суммы:
- размер займа;
- сумму процентов;
- затраты на содержание гаранта;
- штрафы;
- неустойки за просроченные выплаты.
Предметом залога заимодатель выбирает ценности с высокой ликвидностью и рыночной стоимостью. Такими ценностями, которые можно быстро продать и стоимостью покрыть расходы чаще всего становятся:
- автомобили;
- ликвидная недвижимость;
- земельные участки.
До принятия предмета как обеспечение кредита заимодатель оценивает не только его рыночную стоимость, но и сроки, на протяжении которых возможна реализация гаранта. Так, специализированное оборудование может стоить очень дорого, но как обеспечение кредита неприемлемо, поскольку его реализация либо займет много времени, либо продать его не получится совсем.
Закладную квитанцию, которую заемщику предоставляет заимодатель, в случае желания сторон, можно заверить у нотариуса.
При судебном обращении назначается достаточно дорогая почерковедческая экспертиза. При нотариальном удостоверении такая процедура не проводится, т.к. подлинность документа и удостоверение фигурантов расписки было проверено нотариусом.
Хотя документ обеспечения не имеет официальной формы, в зависимости от объекта имеют свои особенности договора залога.
Займ под залог
Передача денежных средств под закладное имущество являются нормой отношений при кредитовании. Гражданин, оформив соглашения обеспечения и займа, и написав расписку на залог, может получить нужные денежные средства, воспользовавшись имеющимся имуществом как гарантом.
Займы под заклад широко используется банками и частными инвесторами как ипотечные кредиты и получение денежных средств под личную недвижимость.
На квартиру
Заключение соглашения займа с квартирой в виде гаранта происходит после его оценки кредитором по следующим показателям:
- нарушение технических или гигиенических норм;
- объект залога невыгодно расположен;
- жилье в бараке или общежитии;
- предлагаемый залог расположен в цоколе здания;
- себестоимость залогового имущества ниже необходимой величины.
Пока жилье находится в залоге, собственник лишается ряда прав и не может:
- продать, подарить или обменять свое имущество;
- осуществлять действия, способные понизить рыночную стоимость залога;
- проводить любые изменения в помещении – ремонт, перепланировка – без обязательного согласования с кредитором;
- сдать в аренду жилье, находящееся в залоге;
- менять целевое назначение жилья или переводить его в статус нежилого.
На аренду квартиры
Внесение залоговой суммы при аренде жилья является для арендодателя гарантией сохранности сданной в аренду квартиры и находящегося в ней имущества.
При расторжении соглашения аренды залоговая сумма может быть зачтена собственником жилья в счет оплаты последнего месяца. В случае выявления порчи имущества, залоговая сумма идет на восстановление испорченного.
Залоговая расписка при аренде квартиры пишется в свободной форме и содержит информацию о том, кто – Ф.И.О. обеих сторон полностью – получил залог с указанием суммы числом и прописью со ссылкой на договор аренды. Дата, подписи и расшифровка обязательны.
По закону, при окончании договорных отношений, внесенный гарантийный продукт подлежит возврату.
На практике собственник часто отказывает в возврате залоговых денег, аргументируя это наличием порчи имущества – царапин, сколов, трещин и т.д.
На автомобиль
Высокая цена и постоянный спрос делают автомобиль удобным залоговым имуществом. Кредит можно получить как под залог самого автомобиля, так и просто под его ПТС.
По сути, залоговым продуктом в обоих случаях является машина, но в зависимости от того, оставлен банку автомобиль или предоставлен ПТС, меняются условия кредитования.
Разные условия получения кредита при одном и том же гарантийном продукте связаны с тем, что для заимодателя надежнее вариант с получением самого автомобиля. При залоге ПТС заемщик продолжает эксплуатировать машину, что связано с риском повреждения и, следовательно, снижением стоимости заклада.
Перед заключением соглашения о займе автомобиль проходит осмотр на предмет возможности являться обеспечением кредита.
Общие требования:
- машина находится у заемщика на правах собственности;
- не является гарантом по другому договору, и нет других кредиторов, претендующих на возвращение долга;
- документы на машину в порядке;
- срок эксплуатации находится в пределах, установленным кредитной организацией;
- машина не имеет повреждений и неисправностей.
Первичный осмотр определяет только пригодность автомобиля являться гарантом.
Далее машину оценивают с точки зрения закладного продукта, и от этой оценки зависит сумма предоставляемого займа.
Ведь в случае его невозвращения заемщиком полученная за машину, как обеспечение кредитного договора, при продаже сумма должна перекрывать все потери кредитора. Учитываются марка и год выпуска машины, комплектация, техническое состояние и пробег.
Далее следует заключение соглашений займа и залога, и оформление залоговой расписки.
Закладная расписка за автомобиль пишется в свободной форме и содержит максимально полные сведения согласно требованиям к составлению таких документов.
При ипотеке
Ипотека под гарант может быть двух видов:
- под приобретаемое жилье;
- под имеющееся жилье.
В случае, когда закладным продуктом является имеющееся жилье кредитора, первоначальный взнос не требуется. Если гарантом договора кредитования является само приобретаемое жилье, то необходим первый взнос.
Некоторые банки предлагают кредитную программу на первый взнос.
Залоговая расписка при ипотеке не пишется, т.к. вопрос обеспечения кредита является частью договора ипотеки.
Требования к составлению документа
Расписка в получении залога не регламентируется законом по форме и нотариального заверения не требует.
В расписке как документе должны присутствовать соответствующие действительности данные, информация должна быть указана максимально полно и точно, содержать дату, указывающую, когда выдан составленный документ. Сторонам-участникам необходимо поставить свои подписи под гарантийной распиской.
Но, в случае значительных сумм, предоставленных залогодателем, целесообразно расписку заверить у нотариуса. При обращении к судебным инстанциям не потребуется делать дорогую графологическую экспертизу – заверенная нотариально расписка проверена на подлинность и личности, фигурирующие в документе, удостоверены.
Закладная расписка содержит:
- место, где расписка написана;
- данные сторон – Ф.И.О. полностью
- паспортные данные – серия и номер паспорта;
- денежная сумма или предмет залога;
- цель передачи – залог с указанием номера и даты договора займа;
- дата написания расписки;
- подписи сторон с обязательной расшифровкой.
Образец залоговой расписки
Только оригинал расписки о получении денежных средств или иных предметов как гарантия письменного соглашения обладает юридической силой.
Никакая копия, даже нотариально заверенная, юридической силой не обладает.
Что написано в законе?
Залоговая расписка пишется при получении имущества, которое отдается залогодержателю для возвращения предоставленных денежных средств или иных ценностей.
В случае неисполнения заемщиком взятых обязательств, залогодержатель, согласно законодательству, имеет право вернуть сумму займа, продав обеспечение.
Право залогодержателя является преимущественным перед любыми другими кредиторами.
Передача предмета залога фиксируется в письменной форме, при этом получение гаранта происходит только после заключения соглашения залога.
При сделке, подразумевающей получение кредита под гарант, первоначально заключается договор займа, затем закладное соглашение и последней пишется — расписка о залоге.