Как правильно написать субарендодатель

Аренда – явление весьма распространённое в нашей стране. Но вот что такое субаренда? Этот механизм взаимодействия достаточно нов для нашей страны. Чем он отличается? Какие особенности на практике существуют? В нашей статье вы найдете ответы на данные вопросы, а также практический пример, где будет рассмотрен упомянутый договор.

Субаренда нежилого помещения: в каком случае говорят о ней

Допустим, есть человек, который является собственником офисного помещения. Он сдаёт его кому-то в аренду. Съемщик попользовался им и по какой-то причине решил, что ему помещение не нужно. Что ж, тогда он (с разрешения владельца) может сдать его в субаренду. Этот процесс регламентируется вторым пунктом 615-й статьи ГК РФ.

При заключении субаренды обязательно необходимо оформлять договор. И напомним ещё раз: согласие владельца на всё это должно быть обязательно. Даже если в договоре есть пункт о том, что это не нужно.

Возможными являются ситуации, когда в договоре между владельцем и арендатором предусматривается возможность последнего передавать имущество третьим лицам. Но в этом необходимо удостовериться самостоятельно, ознакомившись с документом.

Исходя из сказанного, нетрудно понять, что такое субаренда. Но такая схема довольно трудоёмкая и затратная по времени, поэтому на особую популярность такого вида отношений рассчитывать не приходится.

Что выступает предметом договора субаренды

Предмет договора субаренды — это нежилое помещение (в нашем примере – офис). При оформлении необходимо позаботится о том, чтобы максимально точно указывались его характеристики:

• адрес;
• тип помещения;
• площадь;
• краткое описание.

Последнее часто размещают не в самом договоре, а в приложении к нему. Обычно составляют и поэтажные планы всего, что сдаётся в субаренду. Это позволяет избежать неточностей в документации.

Стороны и форма договора

В качестве субъектов описываемого договора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели и дееспособные физические лица. У российского законодательства относительно этого никаких особых требований нет.

Не всё так просто с формой договора. Так, независимо от срока субаренды, документ должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Если договор заключается на год или даже больше, то его необходимо зарегистрировать. Без этого он не имеет юридической силы.

Сроки

В пункте №2 615-й статьи ГК РФ говорится о том, что длительность субаренды не может быть большей, чем действие аренды. Также необходимо отметить, что существует и разница в продлении. Так, если заключается новый договор аренды, то субаренду необходимо оформлять отдельно. Поэтому всегда стоит обращать внимание на сроки. Если аренда оформлена на неопределённый срок, то при желании разорвать договор об этом необходимо предупредить за три месяца.

Что должно быть в документах относительно субаренды

Теперь рассмотрим, как должны быть оформелны документы на субаренду. Основная документация:

1. Преамбула.
2. Предмет заключаемого договора.
3. Обязанности и права сторон.
4. Цены на нежилое помещение за определённый временной интервал (как правило, за месяц) и порядок расчета между субъектами.
5. Ответственности сторон.
6. Сколько (до какого времени) действует договор.
7. Реквизиты, а также подписи (при необходимости и печати) сторон.

Кроме этого, к договору прилагаются следующие документы:

1. Описание помещения, которое арендуется.
2. График платежей.
3. Кадастровый паспорт.
4. Свидетельство о том, что человек имеет разрешение собственника о сдаче помещения третьим лицам.

Также могут быть добавлены такие документы:

1. Акт о передаче/приёме нежилого помещения.
2. Дополнительные соглашения, в которые оговариваются определённые нюансы.
3. Протоколы разногласий и документы их согласования.

Обязанности арендатора и субарендатора

Как у арендатора, так и у субарендатора имеются определенные обязанности. Первый из них должен:

1. Предоставить оговариваемое помещение в срок, который указан в договоре.
2. Требовать, чтобы был проведён капитальный ремонт помещения, которые выступает субъектом отношений.
3. Ознакомить субарендатора с имеющимися у него правами и обязанностями.
4. Следить, чтобы не нарушалось целевое использование помещения.

В свою очередь, субарендатор обязан:

1. Следить, чтобы имущество было в исправном состоянии, и при возникновении проблем с этим по его вине отремонтировать помещение.
2. Своевременно выплачивать денежные суммы, которые установлены в качестве арендной платы. Если будет зафиксирована несвоевременная или неполная оплата, порча имущества или отсутствие капитального ремонта, то договор может быть досрочно разорван в судебном порядке.

Возмездный договор

Арендодатель при предоставлении нежилого помещения арендатору, согласно статьи 423 ГК РФ, должен получать плату или другое встречное предоставление. Если её размер не определён, это не значит, что ничего платить не нужно. Данное обстоятельство оставляет возможным со стороны арендодателя требовать её получения (причем в размере, котором захочется ему, в рамках разумного).

Некоммерческие структуры часто получают для своей деятельности помещения в аренду безвозмездно от богатых добродетелей. В таком случае отношения дополнительно регулируются подпунктом №2 статьи 170 ГК РФ. Передаваться может собственный субъект владения или же всё оформляется как субаренда помещения.

Об арендной плате

Размер арендной платы должен быть согласован обеими сторонами и быть подтвержденным в письменной форме. Если этого нет, то договор будет считаться не заключенным. В ряде случаев необходимо использовать ставки, которые были предусмотрены законом.

Субаренда – это такой механизм, в котором упомянутый параметр играет очень большую роль. Так, размер платы может меняться только по соглашению сторон в срок, который предусмотрен договором. Но это не может быть чаще, чем раз в год (если законом не предусмотрено иное).

Договор (субаренда нежилого помещения) обычно ориентируется на площадь, которая сдаётся. Так, если квартиры сдаются за определённую сумму за всю площадь или комнату, то здесь всё иначе. Обычно устанавливается ставка за один квадратный метр. Затем площадь множится на неё и получается сумма, которую необходимо оплатить.

На что следует обращать внимание при заключении договора

Мы уже разобрали, что такое субаренда и какие особенности этого явления существуют. Теперь давайте представим, что мы хотим снять нежилое помещение под склад. Забегая наперёд, следует сказать, что субаренда земли не отличается от рассматриваемого примера. Итак, первоначально нам необходимо обратить внимание на такие параметры:

1. Дата
2. Предмет.
3. Место заключения договора.
4. Срок действия.
5. Реквизиты сторон, которые заключают договор.

Очень желательно стремится к тому, чтобы все эти параметры были четко идентифицированы, и их не возможно было толковать двояко.

Чтобы предусмотреть, будут ли какие-то проблемы с заключающим договор лицом, необходимо проверить предмет договора на наличие на сайтах местного суда (обращать внимание следует на иски). Также необходимо проверить, имеет ли кто-то претензии к контрагенту. Если есть хотя бы что-то, то знайте – это проблемный объект или субъект (зависит от того, что было найдено). Он может недобросовестно вести хозяйственную деятельность, иметь крупные задолженности перед другими организациями или людьми или вообще объявить процедуру банкротства. Поэтому в один прекрасный момент можно потерять возможность доступа в нежилое помещение и будут проблемы с возвращением уже уплаченных денег. Также обязательно проверьте, может ли арендодатель передавать вас в субаренду объект (то есть, разрешил ли ему это делать владелец недвижимости).

Заключение

Важным моментом является определение порядка, условий, а также сроков, когда вносится плата. Субаренда – это договор, в котором всё имеет повышенную важность. Так, необходимо предусматривать и возможность улучшения помещения, и компенсации при разрыве договора.

Субаренда земельного участка проводится по таким же правилам, поэтому можно или рассчитывать компенсацию в случае возведения какой-то постройки или возможность её разбора и вывоза. Но всё эти вопросы желательно четко прорабатывать в договорах. Поэтому, если вас интересует субаренда, образец, заключенный между другими людьми с помощью квалифицированных юристов, поможет представить, что должно быть оговорено. Эту возможность лучше не упускать.

А оптимально будет вообще прибегнуть к услугам специалиста. Ведь субаренда – это взаимоотношения, которые регулируются не одной статьей гражданского кодекса РФ.

Наряду с известным всем понятием «аренда» существует также такое слово как «субаренда», которая подразумевает под собой наличие еще одного участника при заключении договора на аренду квартиры. В качестве субарендатора может выступать организация или частное лицо, которое имеет полномочия для сдачи недвижимости в аренду.  За свои услуги субарендатор обычно берет комиссионные, которые могут иметь фиксированную ставку или зависеть от суммы сделки. Далее мы поговорим об особенностях заключения договора субаренды.

Общее определение соглашения субаренды

Субаренда — это определенный вид правовых отношений. Субаренда в контексте Гражданского кодекса нашего государства представляет собой определенный вид правовых отношений, когда контрагент собственника нежилых помещений или земельных участков заключает с третьей стороной соглашение на сдачу в наем свободных площадей.

На первый взгляд такое определение является немного запутанным. Но на самом деле ничего сложного в нем нет, и его следует понимать следующим образом. Одно лицо арендует, например, у какой-либо производственной или хозяйственной организации свободные здания под складские помещения.

Часть взятых в наем площадей по какой-либо причине остаются не задействованными. Чтобы сократить расход за простой и покрыть издержки за аренду, арендатор заключает второе соглашение с третей стороной о сдаче незадействованных квадратных метров в наем. Вот в этом и заключается весь смысл субаренды. Каждому становится понятным, что участие в этом вопросе третьего лица значительно повышает степень риска.

Но в законодательной базе нашего государства работает механизм, позволяющий значительно снизить вероятность появления непредвиденных ситуаций, когда появляются претензии и имущественные споры между собственником и его арендаторами.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса России определяет порядок составления контракта аренды и соглашения субаренды. В данном нормативном акте существует норма, исходя из которой, арендатору предоставляется право на передачу в наем субарендатору арендованных квадратных метров.

Субарендатор – кто это

Субарендатор – сторона договора субаренды, получает имущество во временное владение и пользование не от собственника, а от арендующего его лица. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Субаренда на практике

Заключая договор субаренды, согласие собственника на субаренду, в обязательном порядке, прописывается в договоре аренды. Договор входит в пакет документов на юридический адрес или находится в отдельном документе, который предоставляет арендодатель. Документ оформляется в виде приложения к договору.

Также допускается оформление в форме письма, протокола, соглашения или дополнения к договору. Копию данного документа субарендатор получает на руки.

Разрешение на субаренду, прописанное в договоре аренды, снимает с арендатора обязанности от получения дальнейших соглашений от арендодателя при последующих возможных сделках.

С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой – опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Каковы же существенные условия субаренды

Существенным условием для субаренды считается условие об объекте арендных отношений. В договоре должны быть указаны все данные, позволяющие с точностью установить имущество, передаваемое арендатором субарендатору в качестве предмета субаренды.

В случае отсутствия подобных сведений об имуществе, которое передаётся субарендатору, договор не считается заключённым.

Примечательно, что описание передаваемого имущества в субаренду должно полностью соответствовать предмету договора аренды. Иначе субаренда не будет признана заключённой.

Правила заключения договора субаренды

Согласие на субаренду от собственника является обязательным. Главное условие субаренды – наличие согласия арендодателя, оно не подвергается изменениям прочими положениями договора. Договор будет считаться недействительным, если в него будет включено условие того, что арендатор может сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя.

Срок договора субаренды может превышать срок об аренде. Это бывает в том случае, если договор аренды продлевают на неустановленный срок. Такое положение применимо и к договору субаренды.

Арендатор не может дать субарендатору больше прав по использованию и владению собственностью, чем имеет сам, соответственно условий договора.

Действующее законодательство России предусматривает заключение договора субаренды недвижимого имущества, сроком более одного года, обязательной регистрации. Если регистрация будет отсутствовать, то субарендатор может понести определённые риски. Ведь незарегистрированный в назначенном порядке договор является недействительным.

Преждевременное расторжение договора аренды повлечёт за собой прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды. Если по каким-либо причинам договор аренды будет признан недействительным, то договор аренды аннулируется.

Договор субаренды: понятие и признаки

Рынок коммерческой недвижимости является динамично развивающимся, что обусловлено недостатком свободных офисных площадей. Эта причина способствует развитию такой договорной конструкции, как субаренда. Для цивилизованных стран субаренда является одной из основных форм пользования коммерческой недвижимостью.

По различным оценкам, в настоящее время доля офисных помещений, предлагающихся в субаренду, в общем объеме сдаваемых в аренду и субаренду площадей в Нью-Йорке составляет примерно 10 – 15% <1>.

Опыт не только Соединенных Штатов Америки, но и других развитых стран позволяет прийти к выводу, что субарендные отношения представляют собой естественную договорную форму, которая приемлема не только для арендаторов и субарендаторов, но и для собственников. Одна из главных проблем при заключении договоров субаренды в российских условиях связана с недостаточной правовой регламентацией вопросов субаренды и противоречивой судебной практикой.

Арендатор в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество по договору субаренды другому лицу. Относительно получения согласия на передачу имущества по договору субаренды данная норма носит императивный характер и поэтому не может быть изменена соглашением сторон.

В свою очередь, в договоре аренды может быть прямо предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, что не требует получения дополнительного согласия арендодателя на заключение договора субаренды.

При заключении договора субаренды необходимо применять правила Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения, если иное не установлено законом или иными нормативными правовыми актами (ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ). Правовому регулированию договора субаренды посвящены ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ, некоторые из которых определяют правила в отношении с недвижимым имуществом.

В специальных нормах, посвященных регулированию правоотношений по субаренде, не дается определения рассматриваемого субдоговора. Поэтому определить понятие договора субаренды, а также выявить характерные признаки попытаемся сквозь призму общих положений об аренде.

На основе анализа общих правил о договоре аренды необходимо выделить следующие присущие договору субаренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

По своей родовой принадлежности договор аренды относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Поэтому передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю, который получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

Законодательство четко регулирует договор аренды в сфере как общих положений, так и его отдельных видов. При этом большая часть норм, посвященных договору аренды, носит диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Указанные нормы применяются к договору субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды и субаренды.

Договор субаренды можно выделить в качестве вида договора аренды. В основе этого лежит зависимость договора субаренды от основного договора аренды, т.е. от прав вторичного арендодателя (арендатора по основному договору), а не в силу сдаваемого в аренду имущества.

Согласно общей характеристике гражданско-правовых обязательств договор субаренды необходимо отнести к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.

Договор субаренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества субарендатору.

Возмездность договора субаренды проявляется в том, что субарендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Даже в том случае, когда арендная плата сразу направляется арендодателю, договор субаренды остается возмездным, поскольку в этом случае субарендодатель в этой части освобождается от арендной платы в пользу арендодателя.

Двусторонний характер договора субаренды заключается в том, что каждая из сторон этого договора (субарендодатель и субарендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

При этом в договоре субаренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность субарендодателя передать субарендатору имущество во владение и пользование и обязанность субарендатора вносить арендную плату, которые взаимно обусловливают друг друга. Даже в том случае, когда в силу договора субаренды арендодатель и субарендатор связаны какими-либо правами и обязанностями, в отношении друг друга они остаются третьими лицами.

Нередко в юридической литературе можно встретить мнение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие о предмете договора.

Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Относительно предмета договора субаренды им являются: действия субарендодателя по предоставлению во владение и пользование субарендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия субарендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению субарендной платы, а также возврату субарендованного имущества по окончании срока субаренды. В предмет договора субаренды включено два рода объектов.

Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование субарендатора, а по окончании срока субаренды возвращается субарендодателю или непосредственно арендодателю. Таким образом, для признания договора субаренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом субаренды.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК РФ (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида.

Исходя из буквального толкования указанной нормы, к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.
К числу условий договора, указанных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть отнесены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Названные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

Третью группу существенных условий составляют условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

В четвертую группу существенных условий договора входят все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Арбитражно-судебная практика существенными условиями признает далеко не все условия, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора.

На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки, и только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора неустойки.

В этом случае договор признается заключенным в том случае, если ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

Учитывая выявленные признаки договора субаренды и его общую характеристику, необходимо сформулировать его определение. Договор субаренды – это гражданско-правовой договор, согласно которому арендатор (субарендодатель), если иное предусмотрено законом или договором аренды, обязуется предоставить субарендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а субарендатор должен уплачивать за это субарендодателю арендную плату.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В целях полного уяснения сущности договора субаренды необходимо, на наш взгляд, уделить внимание в рамках данного вопроса и некоторым другим особенностям правового регулирования субаренды.

Так, срок владения и пользования арендатором сданным внаем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды. Законодательством, в свою очередь, предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

ГК РФ предусматривает также предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества.

В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.
По нашему глубокому убеждению, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений. Так, по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление договора, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности, то он при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Необходимо также отметить порядок, предусмотренный ст. 621 ГК РФ, о праве по заключению договора аренды на новый срок лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.

Форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, регулируется особым образом. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и т.д.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме. Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, к числу которых обязательственное право аренды, естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя).

В заключение хотелось бы отметить, что договор субаренды по своей правовой природе является самостоятельным гражданско-правовым договором арендного типа. Если в специальных нормах о субаренде не закреплено иное, то к рассматриваемому договору применяются общие положения об аренде. При этом договор субаренды неразрывно связан с основным договором аренды, на основе которого заключен.

Договор субаренды по форме и содержанию

Содержание договора о субаренде может быть идентично положениям общего договора аренды. Ключевым отличием становится тот факт, что субарендатор не имеет права самостоятельного использования недвижимости.

Обязательные пункты, которые следует указать в соглашении:

• реквизиты сторон трех стороны (собственник, арендатор, субарендатор)
• срок действия первоначального договора аренды (в нем должно быть указано, что собственник имущества не против возможной субаренды)
• срок договора (не может превосходить тот период, на который заключен основной договор аренды)
  степень значимости прав арендатора и субарендатора
• Договор заключается в письменном виде. Требуется подписи двух сторон. Собственник жилья в этом вопросе, как правило, не участвует. Нотариальное заверение соглашения не обязательно. Но, обратите внимание на те случаи, которые могут этого требовать:

участники договора не являются субъектами какой-либо предпринимательской деятельности;
срок действия договора аренды, дающего право на субаренду, составляет три года (такой договор также следует, в обязательном порядке, зарегистрировать в государственных органах).

Понятие дополнительного соглашения к основному договору аренды

Не каждый арендатор имеет право на субаренду Чтобы полностью понимать суть вопроса, субаренда, что это такое, необходимо знать правовое его основание. Как уже было отмечено выше, что без согласия собственников невозможно заключать соглашения на субаренду недвижимого имущества.

Подобная норма изложена в статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. На эту норму в большинстве случаев опираются юристы при совершении подобной сделки. Но в данном законодательном документе полностью отсутствует механизм, как такое согласие должно выглядеть и каким образом оно оформляется.

Для того, чтобы обойти такую брешь в законодательной базе, юристы советуют обговаривать данный вопрос в ходе составления контракта аренды, и принятое решение включать в договорной документ. Вторым выходом из подобной патовой ситуации является составление дополнительного соглашения.

В нем следует четко прописать, на каковых условиях арендатор обладает правом предавать третьему лицу в субаренду взятое в наем недвижимое имущество. Также в нем надлежит указать согласие хозяина, сданного в аренду нежилой недвижимости или земельного участка, на подобные действия.

Переуступка прав аренды: о чем следует помнить

Согласно ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В случае перенайма ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор. То есть перенаем – это полное выбытие из арендных отношений прежнего арендатора и замена его новым.

Грубо говоря, это как расторжение договора с прежним арендатором и заключение его с новым (наглядный, но не совсем корректный пример в связи с тем, что в этом случае не происходит правопреемства как при перенайме).

В этом и отличие от субаренды, в случае которой прежнее лицо так и остается арендатором и полностью продолжает в неизменном виде нести все обязательства и ответственность перед арендодателем, причем в т.ч. ответственность и за действия своего субарендатора (за ущерб имуществу, несогласованные перепланировки, неисполнение условий и ограничений по использованию объекта и т.д.).

При этом взаимоотношения между арендатором и его субарендатором практически не имеют никакого значения для арендодателя – спрашивать он будет все равно со своего арендатора.

Если у арендатора уже имеется субарендатор, то при перенайме арендатором своих прав (при выходе из аренды) ранее действующий договор субаренды полностью сохраняет свою силу для нового арендатора (п.17 Инф. письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02г. №66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”), что принимающей стороне при перенайме необходимо проверять и учитывать.

Механизм и возможность перенайма аренды одинаково применимы ко всем случаям арендных отношений – и по земельным участкам, и по капитальным объектам, и по движимому имуществу и т.д.

Процедура перенайма аренды участков такая же, как и капитальных объектов (даже возможно проще, т.к. нет необходимости проверять наличие несогласованных перепланировок, противопожарных, санитарных и иных предписаний и запретов; законность возведения – нет риска сноса объекта и т.д.).

Наиболее распространено применение перенайма в хозяйственных отношениях (в арбитражных спорах) в отношении недвижимых объектов. Перенаем оформляется договором (соглашением) между прежним и новым арендаторами.

Если договор аренды требовал регистрации (аренда недвижимости сроком более года), то и соглашение о перенайме также подлежит регистрации. Однако согласно ст.433 ГК РФ и п.14 Постановления ВАС РФ от 17.11.11г. №73 “Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды” даже при отсутствии регистрации перенаем все равно считается состоявшимся и применяется к отношениям сторон (до регистрации перенаем не имеет правого значения только для третьих лиц).

Так, например, если объект передан новому арендатору по соглашению о перенайме, то оплачивать аренду должен уже новый арендатор, даже если перенаем не зарегистрирован (Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.13г. по делу №А60-19904/2012 и др.).

Могут возникнуть сложности с регистрацией, если после переуступки аренды прежний арендатор (организация) ликвидировалась, а переуступку зарегистрировать не успели. В таких случаях регистраторы зачастую отказывают в регистрации, т.к. одна из сторон (ликвидированная компания) не является на регистрацию. Суды, конечно же, признают такие отказы незаконными и обязывают провести регистрацию (напр., Постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.13г. по делу №А12-28139/2012).

Во избежание судебного рассмотрения данного вопроса целесообразно своевременно регистрировать перенаем (можно в этих целях сразу получать от прежнего арендатора нотариальную доверенность на регистрацию, чтобы затем не зависеть от него по времени регистрации).

Для перенайма необходимо согласие арендодателя, которое может быть выражено путем подписания им соглашения о перенайме (в качестве третьей стороны) либо – в форме отдельного письма.

Возможно и последующее (после перенайма) одобрение, которое может быть не обязательно в письменной форме, а подтверждаться действиями арендодателя (прием оплаты, направление претензий новому арендатору, выдача ему каких-либо согласования и т.д.).

Согласие может быть выражено как на перенаем конкретном лицу, так и в целом – любому лицу. Предоставление согласия может быть поставлено под условие погашения задолженности, выплаты дополнительных сумм и т.п.

Арендодатель может выразить свое согласие на перенаем изначально и в самом договоре аренды, в связи с чем арендатору не потребуется испрашивать его согласия в дальнейшем (п.18 Инф. письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02г. №66).

При отсутствии согласия регистрирующий орган может отказать в регистрации перенайма (если перенаем подлежит регистрации), а арендодатель – может оспорить перенаем (признать недействительным).

Таким образом, процесс переуступки и оформление перенайма технически достаточно прост и сводится к следующему: получение согласия арендодателя, после чего – заключение прежним арендатором с новым соглашения о перенайме (о замене лица на стороне арендатора) и последующая его регистрация (если требуется).

Арендодатель (собственник имущества) вправе, но не обязан соглашаться на перенаем, в связи с чем он может отказать в перенайме без объяснения причин (если иное не было согласовано в договоре аренды).

Данное правило продиктовано необходимостью защиты интересов арендодателя, поскольку новый арендатор может оказаться неплатежеспособным, недобросовестным и т.д., в связи с чем решение вопроса о выборе арендатора (оставление прежнего или замена его по переуступке на другое лицо) закон справедливо оставляет на усмотрение самого арендодателя, так как именно ему и придется работать в дальнейшем с новым арендатором.

Исключение: если договор аренды государственного или муниципального участка заключен сроком более чем на 5 лет, то перенаем по такому договору возможен без согласия арендодателя (п.9 ст.22 ЗК РФ) – достаточно направления лишь одного уведомления арендодателю (комитету, департаменту и т.п.).

Данное положение на практики широко использовалось недобросовестными арендаторами как способ одностороннего прекращения аренды в любое время, причем без погашения образовавшейся задолженности по арендной плате.

Так, если отпадает необходимость в продолжении аренды либо в случае нежелания оплаты накопившейся задолженности – арендатор просто передает аренду вместе с долгами фирме-однодневке (по переуступке – возможно “задним” числом – датой до начала образования задолженности) и тем самым выходит из договора и снимает с себя обязательства по оплате.

Данная практика была пресечена Постановлением Президиума ВАС РФ от 01.10.13г. №3914/13 по делу №А06-7751/10, согласно которому ВАС РФ фактически ввел новое правило в целях защиты арендодателей в подобных случаях, руководствуясь необходимостью обеспечения баланса в защите интересов обеих сторон арендных отношений.

Согласно данному Постановлению если судами будет установлено, что перенаем имеет в качестве основной цель избежать ответственности или иных неблагоприятных последствий предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, то такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом и считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

То есть согласно позиции ВАС РФ в подобных случаях отвечать по долгам прежнего арендатора будет одновременно как прежний, так и новый арендатор.

Сам по себе факт наличия или отсутствия задолженности по аренде у прежнего арендатора не препятствует перенайму, если арендодатель согласен на перенаем. Однако, если это не урегулировано соглашением о перенайме, зачастую возникают споры о том, кто должен оплачивать долги по аренде прежнего арендатора.

Широко распространено мнение о том, что задолженность прежнего арендатора, образовавшаяся до перенайма, не переходит к новому арендатору, который должен оплачивать аренду за период только после перенайма (то есть новый арендатор не должен оплачивать долги прежнего). Полагаем, при перенайме данный вопрос наиболее актуальный в настоящее время в судебной практике в связи со следующим.

Ранее до 2014г. практика повсеместно применяла данную позицию (Постановления ФАС: Восточно-Сибирского округа от 16.07.10г. по делу №А74-55/10; Западно-Сибирского округа от 25.08.11г. по делу №А67-7299/10; Поволжского округа от 07.04.11г. по делу №А65-23810/09; Волго-Вятского округа от 08.04.09г. по делу №А11-11689/08; Северо-Западного округа от 21.12.09г. по делу №А13-5348/09 и др.).

Обосновывалось это тем, что само по себе соглашение о перенайме не является переводом долга старого арендатора на нового, если об этом прямо не указано в самом соглашении о перенайме.

Однако после издания указанного выше Постановлением ВАС РФ №3914/13 суды стали толковать его следующим образом: отсутствие в договоре перенайма условий о переводе спорного долга, а также обстоятельств его возникновения не является основанием для отказа в удовлетворении иска к новому арендатору о взыскании арендной платы за предыдущий период.

Подобное толкование применено в Постановлении АС Поволжского округа от 10.12.14г. по делу №А55-27870/2013.

Арбитражный суд Астраханской обл. по делу №А06-7751/10 в связи с произошедшим перенаймом вообще перевел на нового арендатора исполнительное производство, которое ранее было возбуждено против прежнего арендатора по судебному решению о взыскании с него долга, принятого еще до заключения соглашения о перенайме (суд произвел процессуальную замену должника в исполнительном производстве – со старого арендатора на нового).

Аналогичное решение по другому делу – Постановление 10-го ААС от 07.07.15г. по делу №А41-19094/12 (хотя суд первой инстанции по этому делу решил иначе, но апелляция решение изменила).

В связи с этим в судебной практике до сих пор отсутствует единообразие в этом вопросе и зачастую встречаются решения судов, не допускающие взыскание с нового арендатора долга прежнего (Постановление 20-го ААС от 25.05.15г. по делу №А54-3295/14; Постановление АС Северо-Кавказского округа от 23.07.15г. по делу №А32-11870/13 и др.).

Полагаем правильным необходимо считать позицию, при которой при перенайме переходят и долги старого арендатора. Перенаем по сути является передачей договора (одновременной передачей стороной всех своих прав и обязанностей по договору другому лицу). В таких случаях применяется ст.392.3 и ст.392.1 ГК РФ, согласно которым при передаче договора кредитор (арендодатель) может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству.

То есть при перенайме происходит не просто передача прав и обязанностей, а полная замена лица на стороне арендатора – прежнего арендатора полностью заменяет новый по всему договору, то есть по всем обязательствам, в том числе и ранее возникшим долгам.

В любом случае на практике во избежание правовой неопределенности и возможных споров необходимо прямо оговаривать в соглашении перенайма: кто производит оплату долгов прежнего арендатора, даже если на момент перенайма отсутствуют сведения о каких-либо его долгах.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Ор­га­ни­за­ция арен­до­ва­ла иму­ще­ство и сда­ва­ла его в суб­арен­ду. А через ка­кое-то время об­на­ру­жи­ла, что по усло­ви­ям до­го­во­ра она не имела права это де­лать. В до­го­во­ре был пря­мой за­прет арен­до­да­те­ля на сдачу иму­ще­ства в суб­арен­ду. Вы­яс­ним юри­ди­че­ские и на­ло­го­вые по­след­ствия несо­гла­со­ван­ной суб­арен­ды для всех участ­ни­ков сдел­ки.

Гражданско-правовые последствия

Арен­до­да­тель впра­ве про­ве­рить, как его иму­ще­ство ис­поль­зу­ет­ся арен­да­то­ром. Узнав о на­ру­ше­нии сво­е­го за­пре­та на суб­арен­ду, арен­до­да­тель может офор­мить акт про­вер­ки. Как пра­ви­ло, этот до­ку­мент со­став­ля­ет­ся ко­мис­си­ей из пред­ста­ви­те­лей ком­па­нии-арен­до­да­те­ля при уча­стии арен­да­то­ра. При этом пред­ста­ви­те­лю арен­да­то­ра необ­хо­ди­мо по­ста­вить в акте свою под­пись. В слу­чае его от­ка­за под­пи­сать акт про­вер­ки арен­до­да­те­лю сле­ду­ет за­фик­си­ро­вать в акте этот факт. На ос­но­ва­нии акта про­вер­ки арен­до­да­тель на­прав­ля­ет арен­да­то­ру пись­мен­ное пре­ду­пре­жде­ние (уве­дом­ле­ние) с тре­бо­ва­ни­ем:

• <или>в опре­де­лен­ный срок рас­торг­нуть до­го­вор арен­ды и вер­нуть иму­ще­ство;
• <или>вы­се­лить суб­арен­да­то­ра и ис­поль­зо­вать иму­ще­ство в со­от­вет­ствии с усло­ви­я­ми до­го­во­ра.

Если арен­да­тор вы­пол­нит тре­бо­ва­ния, то на этом по­след­ствия для него могут и за­кон­чить­ся. Но если мир­ным спо­со­бом уре­гу­ли­ро­вать во­прос не удаст­ся, спор может быть пе­ре­дан на рас­смот­ре­ние суда. Какой иск предъ­явит арен­до­да­тель в суд, за­ви­сит от того, хочет ли он пре­кра­тить до­го­вор­ные от­но­ше­ния с нера­ди­вым арен­да­то­ром во­об­ще или же ему до­ста­точ­но вы­се­лить суб­арен­да­то­ра.

ВАРИАНТ 1. Арендодатель намерен прекратить договорные отношения с арендатором

Тогда арен­до­да­тель может:

• об­ра­тить­ся в суд с тре­бо­ва­ни­ем о до­сроч­ном рас­тор­же­нии до­го­во­ра арен­ды на ос­но­ва­нии того, что арен­да­тор су­ще­ствен­но на­ру­шил усло­вия этого до­го­вора.

Источники:

• https://www.calc.ru/Subarenda.html
• https://sterium.com/blog/302-pravila-subarendy-chto-vazhno-znat
• http://justicemaker.ru/view-article.php?id=4&art=2515
• http://legal.arendator.ru/actual/74223/
• http://semejnyjyurist.ru/subarenda.html
• http://glavkniga.ru/elver/2015/4/1770-posledstvija_sdachi_imuschestva_subarendu_soglasija_arendodatelja.html
• https://www.freshdoc.ru/addons/glossary/subarendator/

Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.

ГК РФ § 1. Общие положения об аренде

Как законно оформить субаренду

Для субаренды берут письменное согласие собственника помещения. С субарендатором подписывают договор субаренды.

Согласие арендодателя

Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.

Бланк: согласие арендодателя на субаренду

Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.

Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.

Договор субаренды

С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.

Бланк договора субаренды

Что написать в договоре субаренды

Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы. 

Предмет договора и характеристики помещение

Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов. 

Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.

Под какой бизнес отдаёте в субаренду

В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.

Срок аренды

Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.

Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником. 

Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.

Арендная плата, коммуналка и депозит

В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.

Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.

С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.

Ремонт, вывеска и уборка 

В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.

По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.

Передача и возврат помещения по акту

Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.

Бланк акта приёма-передачи 

В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется. 

Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.

На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.

По каким причинам расстаётесь 

По общему правилу договор аренды раньше срока расторгают через суд. Но удобнее записать в договор, что у каждой стороны есть право отказаться от аренды по уведомлению, например, за 14 дней. Так можно.

Можно написать, что договор расторгают без причины или из-за конкретных нарушений. Это вопрос договорённостей с субарендатором.

Вот примерные нарушения субарендатора:

— ведёт бизнес, о котором не договаривались;

— ухудшает состояние помещения, не делает уборку;

— задерживает арендную плату и коммунальные платежи;

— машет бизнесу арендатора.

А вот арендатора:

— не разобрался с недостатками помещения;

— мешает бизнесу субарендатора.

Статья актуальна на 

06.02.2022

Разбираемся, что такое субаренда, чем она отличается от поднайма и какую недвижимость можно пересдать другим арендаторам

Сдавать в аренду можно не только собственную недвижимость, но и арендуемую. Выяснили вместе с экспертами, как заработать на чужих объектах и как правильно оформить такие отношения.

Как сдать недвижимость в субаренду

В субаренду можно сдавать практически любые объекты недвижимости за незначительными исключениями, отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Юридически субаренда практически ничем не отличается от обычной аренды и регулируется теми же самыми нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов с добавлением нескольких специальных правил», — поясняет эксперт.

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения. «Помимо традиционных объектов недвижимости, в субаренду могут быть сданы такие объекты, как предприятие (имущественный комплекс в виде зданий, сооружений, земельных участков, иных движимых и недвижимых объектов), машино-места и прочее имущество», — говорит руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

Исключения — государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатом торгов. Субаренда также запрещена в особых экономических зонах (ст. 36 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»), отмечает Татьяна Мацукова.

Нельзя сдавать в субаренду и земельные участки, если они переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Кроме того, иногда субаренда может быть запрещена самим первоначальным договором аренды, добавляет Илья Бахилин. «Любые другие объекты недвижимости могут быть субарендованы, и не имеет значения, идет речь о коммерческой недвижимости или об объектах, принадлежащих обычным гражданам, — подчеркивает Татьяна Мацукова. — Содержание договора субаренды почти не отличается в зависимости от вида недвижимого имущества. В силу закона различия касаются в основном лишь вопросов согласия арендодателя».

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. «Законом не установлена форма получения такого согласия, — отмечает Василий Малинин. — Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды. Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора».

Если право на субаренду не отражено в первичном договоре аренды, потребуется отдельное согласие собственника. «Механизм получения такого согласия в законе не прописан — это может быть сделано в любой форме, — говорит Илья Бахилин. — Но во избежание возможных споров лучше получить письменное согласие. Обычно оно оформляется письмом за подписью собственника. Для максимальной юридической чистоты в этом документе необходимо указать данные о первоначальном договоре аренды, а также кем и кому конкретно дается согласие».

Из этого правила есть исключения — они касаются субаренды земельных участков. «Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — отмечает Бахилин. Но договором аренды земельного участка все же может быть дополнительно предусмотрена необходимость получения такого согласования, добавляет юрист.

«Арендатор предприятия может сдать так в субаренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, — делится примером Василий Малинин. — В этом случае, если первичный договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатору достаточно уведомить собственника без получения его согласия».

Договор субаренды

По своим основным пунктам договор субаренды недвижимости почти не отличается от договора аренды, но у него есть несколько специфических особенностей:

• в договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
• если в субаренду сдается не весь объект недвижимости, а его часть, в договоре максимально точно описывается, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т. п.);
• договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. «Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правила, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ), — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. — Договор субаренды, как и договор аренды, подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от года»;
• цели использования передаваемого в субаренду имущества должны соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды;
• субарендатор не может получить больше прав и ответственности, чем первичный арендатор. Поэтому, говорит Илья Бахилин, не допускается включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность за состояние недвижимости перед собственником. Эта ответственность остается за первичным арендатором. Именно первичный арендатор отвечает и за своевременное поступление оплаты собственнику, и за коммунальные платежи, и за эксплуатационные расходы;
• обычно в договоре субаренды прописываются условия его расторжения в том случае, если первичный договор аренды будет расторгнут досрочно. «Можно предусмотреть условие, что при досрочном прекращении договора с первичным арендатором арендодатель обязан заключить договор с добросовестным субарендатором, — говорит Екатерина Кузьмина. — Или стоит предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя».

Образец договора субаренды

Субаренда как бизнес

Практика «пересдачи» арендуемой недвижимости применяется в разных сегментах и в каждом имеет свои особенности. Этим занимаются не только компании, но и физические лица. Юридические лица платят с доходов от субаренды НДС в размере 18% (безотносительно того, кому сдается недвижимость — компании или физлицу).

Если же недвижимость пересдается физическим лицом, оно должно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью.

Пересдача коммерческой и жилой недвижимости регулируется немного по-разному. В первом случае заключается именно договор субаренды, во втором — поднайма жилья.

Субаренда коммерческой недвижимости сейчас особенно распространена в сегменте стрит-ретейла, говорит заместитель директора департамента стрит-ретейла Colliers Валерия Гвоздева. Основные преимущества, которые дает субаренда коммерческих помещений, по словам эксперта, это:

• снижение финансовой нагрузки на арендатора за счет партнера;
• рост ставки за 1 кв. м для собственника (небольшие площади сдаются по более высокой ставке);
• возможный рост товарооборота, если в локации формируется удачная коллаборация бизнесов.

Основной минус таких отношений, как говорит руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова, риск досрочного прекращения первичного договора аренды и потеря интересной локации субарендатором. «Субаренду очень и очень не любят арендаторы, сегодня уже довольно много компаний, которые совершенно не готовы рассматривать такие помещения, — говорит Светлана Ярова. — Исключения есть, но схема должна быть прозрачной: например, компания взяла в аренду полностью все площади первых этажей в ЖК как управляющая компания и сдает их в субаренду».

Генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков отмечает, что и первичные арендаторы рискуют, сдавая помещения в субаренду. «Сейчас из-за локдаунов и других ограничений в нашем окружении таким бизнесом уже никто не занимается. По нашим оценкам, этот рынок сократился на 70%. Это связано с двумя основными факторами. Во-первых, стало значительно меньше арендаторов. Особенно это касается торговых помещений. Во-вторых, арендные ставки пошли вниз. Основные риски — досрочный съезд арендатора, длительный поиск арендатора. В этом случае арендную ставку первичному арендатору придется закрывать собственными силами».

Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Чаще этой схемой пользуются арендаторы, которые хотят разделить расходы на оплату квартиры — и в большинстве случаев отношения с поднанимателем не оформляются документально. Если поднаем рассматривается как вид предпринимательской деятельности, одна квартира неинтересна, их должно быть несколько: хотя бы три — пять, лучше десять, бывает и до двадцати. К нам такие запросы поступали, но мы с ними не работаем, — говорит эксперт. — Обычно квартиры подбираются не в самом хорошем состоянии, сдаются на длительный срок (три — пять лет) с возможностью пересдавать их посуточно».

Морфологический разбор слова «субарендодатель»

Морфологический разбор «субарендодатель»:

«Субарендодатель»

Грамматический разбор

Смотрите также:

Морфологический разбор слова «субарендодатель»

Фонетический разбор слова «субарендодатель»

Карточка «субарендодатель»

Разбор частей речи

Далее давайте разберем морфологические признаки каждой из частей речи русского языка на примерах. Согласно лингвистике русского языка, выделяют три группы из 10 частей речи, по общим признакам:

1. Самостоятельные части речи:

• существительные (см. морфологические нормы сущ. );
• глаголы:
• • причастия;
  • деепричастия;
• прилагательные;
• числительные;
• местоимения;
• наречия;

2. Служебные части речи:

3. Междометия.

Ни в одну из классификаций (по морфологической системе) русского языка не попадают:

• слова да и нет, в случае, если они выступают в роли самостоятельного предложения.
• вводные слова: итак, кстати, итого, в качестве отдельного предложения, а так же ряд других слов.

Морфологический разбор существительного

• начальная форма в именительном падеже, единственном числе (за исключением существительных, употребляемых только во множественном числе: ножницы и т.п.);
• собственное или нарицательное;
• одушевленное или неодушевленное;
• род (м,ж, ср.);
• число (ед., мн.);
• склонение;
• падеж;
• синтаксическая роль в предложении.

План морфологического разбора существительного

Малыш (отвечает на вопрос кто?) – имя существительное;

• начальная форма – малыш;
• постоянные морфологические признаки: одушевленное, нарицательное, конкретное, мужского рода, I -го склонения;
• непостоянные морфологические признаки: именительный падеж, единственное число;
• при синтаксическом разборе предложения выполняет роль подлежащего.

Морфологический разбор слова «молоко» (отвечает на вопрос кого? Что?).

• начальная форма – молоко;
• постоянная морфологическая характеристика слова: среднего рода, неодушевленное, вещественное, нарицательное, II -е склонение;
• изменяемые признаки морфологические: винительный падеж, единственное число;
• в предложении прямое дополнение.

Приводим ещё один образец, как сделать морфологический разбор существительного, на основе литературного источника:

“Две дамы подбежали к Лужину и помогли ему встать. Он ладонью стал сбивать пыль с пальто. (пример из: «Защита Лужина», Владимир Набоков).”

Дамы (кто?) — имя существительное;

• начальная форма — дама;
• постоянные морфологические признаки: нарицательное, одушевленное, конкретное, женского рода, I склонения;
• непостоянная морфологическая характеристика существительного: единственное число, родительный падеж;
• синтаксическая роль: часть подлежащего.

Лужину (кому?) — имя существительное;

• начальная форма — Лужин;
• верная морфологическая характеристика слова: имя собственное, одушевленное, конкретное, мужского рода, смешанного склонения;
• непостоянные морфологические признаки существительного: единственное число, дательного падежа;
• синтаксическая роль: дополнение.

Ладонью (чем?) — имя существительное;

• начальная форма — ладонь;
• постоянные морфологические признаки: женского рода, неодушевлённое, нарицательное, конкретное, I склонения;
• непостоянные морфо. признаки: единственного числа, творительного падежа;
• синтаксическая роль в контексте: дополнение.

Пыль (что?) — имя существительное;

• начальная форма — пыль;
• основные морфологические признаки: нарицательное, вещественное, женского рода, единственного числа, одушевленное не охарактеризовано, III склонения (существительное с нулевым окончанием);
• непостоянная морфологическая характеристика слова: винительный падеж;
• синтаксическая роль: дополнение.

(с) Пальто (С чего?) — существительное;

• начальная форма — пальто;
• постоянная правильная морфологическая характеристика слова: неодушевленное, нарицательное, конкретное, среднего рода, несклоняемое;
• морфологические признаки непостоянные: число по контексту невозможно определить, родительного падежа;
• синтаксическая роль как члена предложения: дополнение.

Морфологический разбор прилагательного

Имя прилагательное — это знаменательная часть речи. Отвечает на вопросы Какой? Какое? Какая? Какие? и характеризует признаки или качества предмета. Таблица морфологических признаков имени прилагательного:

• начальная форма в именительном падеже, единственного числа, мужского рода;
• постоянные морфологические признаки прилагательных:
• • разряд, согласно значению:
  • • – качественное (теплый, молчаливый);
    • – относительное (вчерашний, читальный);
    • – притяжательное (заячий, мамин);
  • степень сравнения (для качественных, у которых этот признак постоянный);
  • полная / краткая форма (для качественных, у которых этот признак постоянный);
• непостоянные морфологические признаки прилагательного:
• • качественные прилагательные изменяются по степени сравнения (в сравнительных степенях простая форма, в превосходных — сложная): красивый-красивее-самый красивый;
  • полная или краткая форма (только качественные прилагательные);
  • признак рода (только в единственном числе);
  • число (согласуется с существительным);
  • падеж (согласуется с существительным);
• синтаксическая роль в предложении: имя прилагательное бывает определением или частью составного именного сказуемого.

План морфологического разбора прилагательного

Полная луна взошла над городом.

Полная (какая?) – имя прилагательное;

• начальная форма – полный;
• постоянные морфологические признаки имени прилагательного: качественное, полная форма;
• непостоянная морфологическая характеристика: в положительной (нулевой) степени сравнения, женский род (согласуется с существительным), именительный падеж;
• по синтаксическому анализу — второстепенный член предложения, выполняет роль определения.

Вот еще целый литературный отрывок и морфологический разбор имени прилагательного, на примерах:

Девушка была прекрасна: стройная, тоненькая, глаза голубые, как два изумительных сапфира, так и заглядывали к вам в душу.

Прекрасна (какова?) — имя прилагательное;

• начальная форма — прекрасен (в данном значении);
• постоянные морфологические нормы: качественное, краткое;
• непостоянные признаки: положительная степень сравнения, единственного числа, женского рода;
• синтаксическая роль: часть сказуемого.

Стройная (какая?) — имя прилагательное;

• начальная форма — стройный;
• постоянные морфологические признаки: качественное, полное;
• непостоянная морфологическая характеристика слова: полное, положительная степень сравнения, единственное число, женский род, именительный падеж;
• синтаксическая роль в предложении: часть сказуемого.

Тоненькая (какая?) — имя прилагательное;

• начальная форма — тоненький;
• морфологические постоянные признаки: качественное, полное;
• непостоянная морфологическая характеристика прилагательного: положительная степень сравнения, единственное число, женского рода, именительного падежа;
• синтаксическая роль: часть сказуемого.

Голубые (какие?) — имя прилагательное;

• начальная форма — голубой;
• таблица постоянных морфологических признаков имени прилагательного: качественное;
• непостоянные морфологические характеристики: полное, положительная степень сравнения, множественное число, именительного падежа;
• синтаксическая роль: определение.

Изумительных (каких?) — имя прилагательное;

• начальная форма — изумительный;
• постоянные признаки по морфологии: относительное, выразительное;
• непостоянные морфологические признаки: множественное число, родительного падежа;
• синтаксическая роль в предложении: часть обстоятельства.

Морфологические признаки глагола

Согласно морфологии русского языка, глагол — это самостоятельная часть речи. Он может обозначать действие (гулять), свойство (хромать), отношение (равняться), состояние (радоваться), признак (белеться, красоваться) предмета. Глаголы отвечают на вопрос что делать? что сделать? что делает? что делал? или что будет делать? Разным группам глагольных словоформ присущи неоднородные морфологические характеристики и грамматические признаки.

Морфологические формы глаголов:

• начальная форма глагола — инфинитив. Ее так же называют неопределенная или неизменяемая форма глагола. Непостоянные морфологические признаки отсутствуют;
• спрягаемые (личные и безличные) формы;
• неспрягаемые формы: причастные и деепричастные.

Морфологический разбор глагола

• начальная форма — инфинитив;
• постоянные морфологические признаки глагола:
• • переходность:
  • • переходный (употребляется с существительными винительного падежа без предлога);
    • непереходный (не употребляется с существительным в винительном падеже без предлога);
  • возвратность:
  • • возвратные (есть -ся, -сь);
    • невозвратные (нет -ся, -сь);
  • вид:
  • • несовершенный (что делать?);
    • совершенный (что сделать?);
  • спряжение:
  • • I спряжение (дела-ешь, дела-ет, дела-ем, дела-ете, дела-ют/ут);
    • II спряжение (сто-ишь, сто-ит, сто-им, сто-ите, сто-ят/ат);
    • разноспрягаемые глаголы (хотеть, бежать);
• непостоянные морфологические признаки глагола:
• • наклонение:
  • • изъявительное: что делал? что сделал? что делает? что сделает?;
    • условное: что делал бы? что сделал бы?;
    • повелительное: делай!;
  • время (в изъявительном наклонении: прошедшее/настоящее/будущее);
  • лицо (в настоящем/будущем времени, изъявительного и повелительного наклонения: 1 лицо: я/мы, 2 лицо: ты/вы, 3 лицо: он/они);
  • род (в прошедшем времени, единственного числа, изъявительного и условного наклонения);
  • число;
• синтаксическая роль в предложении. Инфинитив может быть любым членом предложения:
• • сказуемым: Быть сегодня празднику;
  • подлежащим :Учиться всегда пригодится;
  • дополнением: Все гости просили ее станцевать;
  • определением: У него возникло непреодолимое желание поесть;
  • обстоятельством: Я вышел пройтись.

Морфологический разбор глагола пример

Чтобы понять схему, проведем письменный разбор морфологии глагола на примере предложения:

Вороне как-то Бог послал кусочек сыру. (басня, И. Крылов)

Послал (что сделал?) — часть речи глагол;

• начальная форма — послать;
• постоянные морфологические признаки: совершенный вид, переходный, 1-е спряжение;
• непостоянная морфологическая характеристика глагола: изъявительное наклонение, прошедшего времени, мужского рода, единственного числа;
• синтаксическая роль в предложении: сказуемое.

Следующий онлайн образец морфологического разбора глагола в предложении:

Какая тишина, прислушайтесь.

Прислушайтесь (что сделайте?) — глагол;

• начальная форма — прислушаться;
• морфологические постоянные признаки: совершенный вид, непереходный, возвратный, 1-го спряжения;
• непостоянная морфологическая характеристика слова: повелительное наклонение, множественное число, 2-е лицо;
• синтаксическая роль в предложении: сказуемое.

План морфологического разбора глагола онлайн бесплатно, на основе примера из целого абзаца:

— Не надо, пусть знает в другой раз, как нарушать правила.

— Подождите, потом скажу. Вошел! («Золотой телёнок», И. Ильф)

Предостеречь (что сделать?) — глагол;

• начальная форма — предостеречь;
• морфологические признаки глагола постоянные: совершенный вид, переходный, невозвратный, 1-го спряжения;
• непостоянная морфология части речи: инфинитив;
• синтаксическая функция в предложении: составная часть сказуемого.

Пусть знает (что делает?) — часть речи глагол;

• начальная форма — знать;
• постоянные морфологические признаки: несовершенный вид, невозвратный, переходный, 1-го спряжения;
• непостоянная морфология глагола: повелительное наклонение, единственного числа, 3-е лицо;
• синтаксическая роль в предложении: сказуемое.

Нарушать (что делать?) — слово глагол;

• начальная форма — нарушать;
• постоянные морфологические признаки: несовершенный вид, невозвратный, переходный, 1-го спряжения;
• непостоянные признаки глагола: инфинитив (начальная форма);
• синтаксическая роль в контексте: часть сказуемого.

Подождите (что сделайте?) — часть речи глагол;

• начальная форма — подождать;
• постоянные морфологические признаки: совершенный вид, невозвратный, переходный, 1-го спряжения;
• непостоянная морфологическая характеристика глагола: повелительное наклонение, множественного числа, 2-го лица;
• синтаксическая роль в предложении: сказуемое.

• начальная форма — войти;
• постоянные морфологические признаки: совершенный вид, невозвратный, непереходный, 1-го спряжения;
• непостоянная морфологическая характеристика глагола: прошедшее время, изъявительное наклонение, единственного числа, мужского рода;
• синтаксическая роль в предложении: сказуемое.

Источник статьи: http://how-to-all.com/%D0%BC%D0%BE%D1%80%D1%84%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%B8%D1%8F:%D1%81%D1%83%D0%B1%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C

Как правильно писать в договоре субаренды Арендодатель и Субарендатор или Арендатор и Субарендатор или Субарендодатель и Субарендатор.

В договоре от собственника прописано право Арендатору сдавать в субаренду нежилые помещения.

Так и пишите – арендатор по такому-то договору и субарендатор.

Такая проблема. Открылся магазин и фирма арендует помещение, которое находится в собственности физ. лица (их 4), а арендатор ООО. Договор аренды с 12.01.2011 г. Я начислила аренду, ндфл. Подскажите Арендодатель должен уплачивать НДФЛ или все-таки Арендатор? И есть просрочка, если нет пока средств для оплаты аренды и НДФЛ.? Или перечисление НДФЛ только в момент перечисления арендной платы арендодателю? А если год фирма не будет платить аренду.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы (за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст.ст. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 НК РФ), обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ. При этом такие организации именуются налоговыми агентами.

В рассматриваемом случае организация-арендатор признается налоговым агентом, который обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателям – физическим лицам (письма Минфина России от 13.07.2010 N 03-04-06/3-144).

В соответствии с п. 4 ст. 226 НК РФ налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 230 НК РФ организация, выплачивающая доходы физическому лицу как налоговый агент, должна предоставить в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц за этот налоговый период и о суммах начисленных и удержанных в нем налогов (не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, по форме N 2-НДФЛ, утвержденной приказом ФНС России от 17.11.2010 N ММ-7-3/611@).

Источник статьи: http://www.9111.ru/questions/8491431/