Как правильно пишется неотделимые улучшения

Людям, составляющим договора купли продажи, актуально задумываться о необходимости составления продавцом расписки, особенно если имущество покупает пару людей совместно, внося свои доли. Разрабатывается расписка на так называемые неотделимые улучшения в нескольких экземплярах, если договоренность о реализации недвижимости составляется конкретным количеством субъектов.

Оформляется документ по конкретной схеме, придерживаться которой должны обязательно все стороны взаимоотношений купли продажи. Он гарантирует продавцу получение дополнительных денег без налогообложения, если тот выполнил ремонт, а покупателю возврат основной и дополнительной суммы, в случае расторжения контракта.

Понятие и особенности неотделимых улучшений

Под данное понятие попадают моменты капитального ремонта жилища, его перепланировки, реконструкции или других восстановительных работ, покупки и установки бытовой техники нового поколения. Неотделимыми эти дополнения именуются по той причине, что отделить их от недвижимого имущества нельзя.

Если помещение оценивалось в одну суму, когда его собирались приобретать люди, то после проведения подобного ремонта указанной квартиры, она поднимется в цене, что покупатели должны знать, соглашаясь с таким моментом.

К примеру, если в комнатах была переделана система отопления или заменены полы еще бывшим владельцем, то покупатели должны приобретать товар именно в таком виде, понимая, что этого уже изменить нельзя, доплатив деньги дополнительно  за тот вид работ, которые были проведены в выставленном на продаже здании и замене или отделению не подлежат, что должно учитываться потенциальными покупателями.

Как учесть неотделимые улучшения при сделках купли продажи?

Покупателям и продавцам, которые собираются составить сделку, нужно уяснить тот момент, что проведения мер, которые относятся к категории неотделимых улучшений, отменить нельзя.

Оценить имущество продавца в случае составления сделки этого формата можно по таким критериям:

• в каком реально состоянии находится помещение;
• проводятся ли там работы, которые могут увеличить сумму выплаты;
• на какой период рассчитаны выплаты по покупке и может ли за это время что-то существенно измениться.

Внося первую или вторую часть суммы, прописанной в договоре, нужно с продавцом обсудить моменты, которые могут ее увеличить, а при составлении конкретной договоренности. Написать расписку, подтверждающую позиции обеих сторон. Неотделимые улучшение при продаже квартиры будут иметь свой вес, поэтому проведение и осуществление  стоит предусматривать заранее обязательно.

Требования и правила составления расписки

Образец расписки за неотделимые улучшения квартиры пригодится личностям, составляющим контракт купли-продажи. Новый владелец полученной по договору жилищной площади, где что-то улучшилось, пишет расписку от руки. Так указываются его личные данные, прописывается информация про паспорт гражданина, указываются все нюансы сделки.

Цифрами и буквами указывается денежная сумма. Которая была внесена за  улучшения и подпись. Продавец получает свою надбавку за проведенные им работы, а покупатель получает гарантию того, что никаких финансовых претензий к нему выставляться не будет. Документ не составляется от руки. Все его тонкости расписываются детально, нотариальное заверение бумаги не является обязательным, главное указать все без ошибок.

Важные тонкости и советы по составлению

Написать документ нужно с учетом нюансов. Стоит сказать, что понятия, о котором говорится, в Гражданском кодексе нет, его используют продавцы, сделавшие ремонт, ведь им приходится платить завышенные налоги. Расписка оформляется для того, чтобы продавец заплатил меньше налога, чем должен быть, поэтому к договору купли-продажи, отправляясь к нотариусу, прилагать ее не следует.

Этот вариант компенсации проведенных улучшений должен обговариваться предварительно и детально, ведь в состав официального договора он не включен. Если документ купли продажи выдан отделением нотариальной службы и заверен, то расписки этот момент не касается, она является результатом дополнительных договоренностей между сторонами сделки.

Расписка позволяет не только продавцу заплатить налоги меньше, но и покупателю, в случаи расторжения контракта, получить сумму по договору и те деньги, которые были внесены за улучшения, в полном объеме. Если квартиру покупает пару людей, то для каждого участника договоренности должна быть подготовлена расписка этого образца.

Видео по теме:

Предложения со словосочетанием «неотделимые улучшения»

При покупке вторичного жилья, с ремонтом или мебелью их стоимость часто включается в цену договора купли-продажи.

Это влечет за собой дополнительные расходы по уплате налогов продавцом.

Чтобы свести доп.расходы к минимуму, участникам сделки приходится занижать действительную цену за жилье.

С этой целью они часто заключают договор на неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры.

Скрыть содержание

• Что это такое?
• Зачем при реализации жилья используют данный документ?
• Как правильно написать расписку?

Что это такое?

Рассмотрим, что означает понятие неотделимые улучшения при составлении договора при купле-продаже квартиры. Неотделимые улучшения — это усовершенствованные условия проживания, созданные предыдущим владельцем:

• наличие на момент продажи в квартире встроенной бытовой техники;
• замена старой мебели, системы отопления, стройматериалов;
• а также перепланировка и реконструкция комнат.

А неотделимыми они называются потому, что бывший владелец не может отделить их от недвижимости. Это является основанием к удорожанию вторичного жилья.

Стоит отметить, что в Гражданском кодексе нет понятия «неотделимые улучшения». Его придумали продавцы, чтобы уменьшить сумму налога за продажу недвижимости, ценность которой возросла за счет проведенного ремонта.

Несмотря на это, договор является законным. В случае, если производилась перепланировка жилища, это должно быть обозначено в технической документации, иначе она будет считаться незаконной.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Зачем при реализации жилья используют данный документ?

Служащие Росреестра передают данные о проведенных сделках с недвижимостью в налоговую инспекцию, которая обязует продавца выплатить налог с полученной прибыли, опираясь на эти сведения.

Чтобы уменьшить сумму налога или полностью избежать его уплату, владелец квартиры часто предлагает покупателю занизить в договоре действительную цену .

Разница между действительной и озвученной в договоре ценой и есть доплата за неотделимые улучшения, которую продавец получает после завершения сделки.

Плюсы сделки:

• Продавец может сократить свои расходы по уплате налогов.

Минусы заключения сделки:

• Покупатель, в случае занижения реальной стоимости приобретаемого имущества, рискует потерять часть денег, если свои права нужно будет отстаивать в суде.
• Продавец, в свою очередь, дополнительно рискует тем, что фискальные органы могут заинтересоваться законностью сделки о неотделимых улучшениях,и привлечь продавца к ответственности. Его могут принудить выплатить не только налог, но и применить штрафные санкции.

Как правильно написать расписку?

Чтобы документально подтвердить факт уплаты дополнительной суммы за неотделимые улучшения, стороны при обоюдной договоренности составляют расписку.

Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.

Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.

Этот документ, как и другие, требует правильного оформления. Составляется собственноручно продавцом, пишется от руки, в свободной форме.

При этом она должна иметь понятную и четкую формулировку всех обстоятельств и нюансов сделки, с сохранением делового стиля и по всем правилам делопроизводства. Для написания расписки используются только синие чернила.

Обязательно прописываются точные паспортные данные обеих сторон:

• фамилия, имя, отчество;
• серия и номер паспорта;
• каким органом выдан и когда;
• место регистрации.

Также в расписке, помимо самого факта получения денежных средств, уточняется список улучшений, за которые покупатель доплачивает деньги. Сумма прописывается как цифрами, так и прописью, обязательно указывается валюта.

В конце расписки ставится дата и подпись, которая прописывается полностью. А также делается приписка, что стороны не имеют материальных претензий друг к другу и расчеты по выплате неотделимых улучшений произведены в полном объеме. Расписка не прилагается к договору о купле-продаже и составляется до того, как продавец заплатит налог за сделку.

• Скачать бланк расписки о получении денег за неотделимые улучшения при продаже квартиры
• Скачать образец дополнительного договора на неотделимые улучшения при продаже квартиры

Составляется в количестве экземпляров, равному количеству субъектов, участвующих в сделке. Не требует обязательного нотариального заверения, главное, чтобы она была составлена без ошибок.

Свидетельские показания всегда имеют вес в суде, поэтому рекомендуется составлять расписку в присутствии свидетелей, чтобы в случае разногласий или отказа от сделки одной из сторон избежать дополнительных моральных и материальных потерь.

Идеальным вариантом составления документа будет, если в нем четко указать, когда и в каком размере получены деньги за стоимость жилья, и отдельно указать сумму за неотделимые улучшения с обязательным их перечислением.

Также в расписке обязательно должны быть перечислены условия, по которым продавец возвращает деньги покупателю. Это может быть ликвидация договора продавцом или несоблюдение им одного из пунктов договоренности. В этом случае продавец обязан вернуть деньги покупателю как за жилье, так и за улучшения.

Проведение сделки купли-продажи – очень серьезный момент. Для обеих сторон важно заключение сделки без неожиданных последствий. Правильное ее оформление – гарантия собственной безопасности.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости — образец». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Неотделимые улучшения представляют собой изменения, которые были выполнены продавцом для создания комфортных условий. Данным требованиям отвечают различные виды ремонта, перепланировка или установка оборудования.

Как правильно составить договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости?

Стороны вправе придти к соглашению и составить два договора: основной, где указана цена квартиры без учета улучшений, и дополнительный с перечислением этих самых улучшений и выделением их стоимости. Тогда целесообразно удостоверить получение денежных средств разными расписками.

При оформлении дополнительного соглашения к основному договору с условиями продажи неотделимых улучшений их стоимость не включается в цену квартиры. Это значит, что улучшения имеют свою стоимостную оценку и будут оплачены покупателем в рамках приложения к основному договору.

Поскольку они не могут быть самостоятельным предметом сделки, то составляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью основного документа по сделке купли-продажи. Существенным его отличием будет отсутствие регистрации в Росреестре, поэтому печатается в двух экземплярах – по одному покупателю и продавцу.

Налоговый учет неотделимых улучшений у арендатора

По неотделимым улучшениям, которые проводились с согласия арендодателя, но без возмещения произведенных затрат на их создание, арендатор вправе начислять амортизацию в течение срока действия договора аренды (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Для определения нормы амортизации по неотделимым улучшениям арендатор может использовать, руководствуясь Классификацией ОС, либо срок полезного использования арендованного имущества, либо срок полезного использования неотделимых улучшений (письмо Минфина России от 07.12.2012 № 03-03-06/1/638). После окончания срока аренды оставшуюся несамортизированной часть капитальных вложений учесть в расходах по налогу на прибыль нельзя (п. 16 ст. 270 НК РФ, письмо Минфина России от 01.08.2011 № 03-03-06/1/442).

Если неотделимые улучшения проводились с согласия арендодателя и с последующим возмещением, то при их передаче у арендатора возникают доходы от реализации, которые можно уменьшить на величину расходов, произведенных на создание таких улучшений (п. 1 ст. 248 НК РФ, п. 1 ст. 249 НК РФ, п. 1 ст. 268 НК РФ).

Произведенные арендатором капитальные вложения в объект арендованного имущества (неотделимые улучшения), включаются в налогооблагаемую базу по налогу на имущество на общих основаниях (п. 1 ст. 374 НК РФ с учетом положений п. 4 ст. 374 НК РФ, ст. 381 НК РФ, письмо Минфина РФ от 27.12.2012 № 03-05-05-01/80).

Если организацией-арендатором произведены капитальные вложения в арендованный объект недвижимого имущества, налоговая база в отношении которого определяется исходя из кадастровой стоимости, то налоговая база в отношении учтенных на балансе арендатора капитальных вложений в арендованный объект недвижимого имущества определяется как среднегодовая стоимость, определяемая по данным бухгалтерского учета (письмо Минфина России от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118).

Даже если арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений, арендатору следует на дату их передачи начислить НДС (письмо Минфина России от 25.02.2013 № 03-07-05/5259), т.к. в целях начисления НДС передача на безвозмездной основе товаров (работ, услуг) признается реализацией (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В то же время существует и иная точка зрения, согласно которой неотделимые улучшения арендуемого помещения являются собственностью арендодателя, поэтому их передача не может быть признана реализацией и объекта налогообложения по НДС не возникает (Постановление ФАС Московского округа от 28.01.2014 № Ф05-17237/2013 по делу № А40-45990/13-116-97).

Рассмотрим, как отражаются неотделимые улучшения в учете арендатора в «1С:Бухгалтерии 8» (ред. 3.0) на следующем примере:

Как правильно написать расписку?

Чтобы документально подтвердить факт уплаты дополнительной суммы за неотделимые улучшения, стороны при обоюдной договоренности составляют расписку.

Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.

Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.

Этот документ, как и другие, требует правильного оформления. Составляется собственноручно продавцом, пишется от руки, в свободной форме.

При этом она должна иметь понятную и четкую формулировку всех обстоятельств и нюансов сделки, с сохранением делового стиля и по всем правилам делопроизводства. Для написания расписки используются только синие чернила.

Риски для покупателя/продавца

• Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.
• Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.

• Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретной квартиры, то с потерей части налогового вычета можно смириться. Оставшейся частью можно воспользоваться при покупке другого объекта недвижимости, оплате обучения или лечения. С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, согласно которым остаток вычета не аннулируется, а переносится на другие траты. До этого времени использовать остаток не представлялось возможным.
• Следующий важный момент касается непосредственно самих «неотделимых улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя права на часть налогового вычета (если прописанная в основном договоре сумма будет меньше 2 млн. руб.), стоит убедиться, что «улучшения» представляют интерес и не придется затем тратиться на ремонт, приобретение новой бытовой техники и сантехники. Это сделает заключаемую сделку еще более невыгодной для покупателя.

При приобретении жилья с перепланировкой, нужно обязательно узнать, были ли узаконены внесенные изменения. Часто владельцы квартиры выполняют перепланировку без каких-либо согласований в БТИ.

После этого узаконить ее можно только через суд. Если же внесенные изменения противоречат нормам (например, они затронули несущие стены), то суд обяжет вернуть квартиру в исходный вид.

Требования и правила составления расписки

Образец расписки за неотделимые улучшения квартиры пригодится личностям, составляющим контракт купли-продажи. Новый владелец полученной по договору жилищной площади, где что-то улучшилось, пишет расписку от руки. Так указываются его личные данные, прописывается информация про паспорт гражданина, указываются все нюансы сделки.

Цифрами и буквами указывается денежная сумма. Которая была внесена за улучшения и подпись.

Продавец получает свою надбавку за проведенные им работы, а покупатель получает гарантию того, что никаких финансовых претензий к нему выставляться не будет. Документ не составляется от руки.

Все его тонкости расписываются детально, нотариальное заверение бумаги не является обязательным, главное указать все без ошибок.

Риски для покупателя/продавца

• Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.
• Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.

• Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретной квартиры, то с потерей части налогового вычета можно смириться. Оставшейся частью можно воспользоваться при покупке другого объекта недвижимости, оплате обучения или лечения. С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, согласно которым остаток вычета не аннулируется, а переносится на другие траты. До этого времени использовать остаток не представлялось возможным.
• Следующий важный момент касается непосредственно самих «неотделимых улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя права на часть налогового вычета (если прописанная в основном договоре сумма будет меньше 2 млн. руб.), стоит убедиться, что «улучшения» представляют интерес и не придется затем тратиться на ремонт, приобретение новой бытовой техники и сантехники. Это сделает заключаемую сделку еще более невыгодной для покупателя.

При приобретении жилья с перепланировкой, нужно обязательно узнать, были ли узаконены внесенные изменения. Часто владельцы квартиры выполняют перепланировку без каких-либо согласований в БТИ.

Это сопряжено с серьезными тратами.

• Неотделимые улучшения — это изменения жилья, которые направлены на его улучшение (бытовая техника, ремонт, перепланировка).
• Продавец и покупатель могут заключить основной договор купли-продажи, а в дополнение к нему ДКП неотделимых улучшений.
• Выгода для продавца — отсутствие НДФЛ.
• Риски для покупателя — признание сделки недействительной, потеря денег, возвращение жилья собственнику.
• Прежде чем подписывать ДКП неотделимых улучшений, нужно проверить, а есть ли они?
• Альтернативный вариант — подписание обычного договора купли-продажи.

Зачем при реализации жилья используют данный документ?

Чтобы уменьшить сумму налога или полностью избежать его уплату, владелец квартиры часто предлагает покупателю занизить в договоре действительную цену .

• Продавец может сократить свои расходы по уплате налогов.

Минусы заключения сделки:

• Покупатель, в случае занижения реальной стоимости приобретаемого имущества, рискует потерять часть денег, если свои права нужно будет отстаивать в суде.
• Продавец, в свою очередь, дополнительно рискует тем, что фискальные органы могут заинтересоваться законностью сделки о неотделимых улучшениях,и привлечь продавца к ответственности. Его могут принудить выплатить не только налог, но и применить штрафные санкции.

Возмещение собственником стоимости неотделимых улучшений в случае передачи имущества в аренду и получения согласия на производство улучшений от неуполномоченного на то лица

В случае передачи в аренду имущества лицом, не являющимся его собственником, либо уполномоченным им лицом договор аренды является ничтожным как противоречащий ст. 608 ГК РФ.
На практике может возникнуть ситуация, что такой арендодатель дает согласие арендатору на производство неотделимых улучшений имущества. Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (ст. 623 ГК РФ) при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды – см. материалы п. 4 к ст. 623 ГК РФ.
Открытым остается вопрос о возможности возмещения собственником арендатору стоимости произведенных улучшений в случае, если последний вернул имущество собственнику, а тот его принял без замечаний.

6.1. Вывод из судебной практики: В случае если неуполномоченное лицо передало в аренду имущество и дало согласие на производство неотделимых улучшений, а впоследствии собственник данного имущества принял его без замечаний, стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору собственником в соответствии со ст. 303 ГК РФ о расчетах при возврате имущества из незаконного владения.

Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества

В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на арендуемое имущество не является основанием для изменения или расторжения договора. На практике возможна ситуация, когда арендатор произвел капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества в то время, когда оно принадлежало одному собственнику, а договор аренды прекратился после перехода права собственности на данное имущество. При этом нормы закона не дают однозначного ответа на вопрос: к кому именно – старому или новому собственнику – вправе заявить свои требования арендатор по ст. 623 ГК РФ?

7.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, вправе ли арендатор взыскать стоимость неотделимых улучшений с арендодателя, продавшего арендованное имущество, при том что улучшения были произведены до продажи, а договор расторгнут после, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если арендодатель продал арендуемое имущество, то арендатор вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость производственных до продажи неотделимых улучшений с прежнего собственника.

Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?

vadim70 ovthinnikov/Fotolia

В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.

Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.

Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.

Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.

Варианты оформления договора

На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется. Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре.

Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

«Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».

Арендодатель дает согласие и компенсирует улучшения

Самая благоприятная ситуация, когда получено согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений и на компенсацию расходов. Тогда арендатор признает сумму компенсации в налогооблагаемых доходах. Стоимость стоит оговорить в акте прием-передачи. Затраты на улучшения арендатор учитывает у себя в расходах.

Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации.

Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС принимается к вычету.

По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог. Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов. Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотделимыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.

Сам договор купли-продажи, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи. Факт получения денежных средств за неотделимые улучшения лучше всего оформить отдельным соглашением. То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.

Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества.

Все улучшения арендованного имущества подразделяют на отделимые и неотделимые. В ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями названы такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Отделимыми считаются такие улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения вреда и использовать отдельно.

Имеющаяся судебная практика по критериям отделимости улучшений имущества, произведенных арендатором, довольно противоречива.

Так, например, суд указал, что двери, кассу, вмонтированную в стену, систему безопасности, систему кондиционирования и вентиляции, кабельную систему возможно использовать по общему назначению совместно с арендуемым помещением, данное имущество является составной частью сложной вещи (ст. 134 ГК РФ) и демонтаж этого имущества может нанести существенный ущерб помещению и необходимость проведения ремонтных работ. Поэтому все эти вещи являются неотделимыми улучшениями (см. постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11).

В другом судебном решении двери, рольставни, система безопасности, система кондиционирования, и вентиляции, структурированная кабельная система отнесены судом к отделимым улучшениям (см. постановление Десятого ААС от 03.02.2011 N 10АП-7759/2010).

Похожие записи:

305 просмотров

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры (образец)

Договор, регулирующий продажу неотъемлемых приспособлений в жилище, составляется по взаимному согласию сторон — подписание этого документа не является обязательным условием и напрямую не регулируется законом. Вопрос о раздельной оплате «неотделимых условий» обсуждается на этапе составления предварительного договора.

✅ Понятие неотделимых улучшений (условий)

Неотделимыми условиями являются все изменения, произведенные наймодателем и его/ее иждивенцами для улучшения жилого помещения. К ним относятся перепланировка жилья, ремонт, установка бытовой техники и дорогостоящей сантехники.

Стоимость проживания определяется на основании

• год постройки дома, его характеристики, цена земли, на которой он расположен;
• Месторасположение недвижимости (важна инфраструктура и престижность района).
• Размер/дизайн жилища.

Улучшение жилья обычно требует значительных инвестиций — после проведения ремонта и оборудования стоимость жилья увеличивается. Технически это является основанием для взимания с покупателя отдельной платы.

✅ Гражданский кодекс

Вопрос о взимании дополнительной суммы за постоянные улучшения имущества при заключении сделки купли-продажи никак не урегулирован в действующем законодательстве. Улучшения упоминаются только в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая относится к аренде жилья. Это означает, что стороны свободны в своих решениях — нет вопроса о прямом нарушении закона.

✅ Зачем составлять договор?

На практике договор о продаже неразборных светильников в квартире служит лишь для уменьшения налоговой базы. По соглашению сторон покупатель оплачивает

• само жилище
• стоимость улучшений (цена устанавливается продавцом и согласовывается с покупателем).

Общая сумма соответствует реальной стоимости имущества. Преимущество для продавца очевидно: он должен заплатить налог только на стоимость жилья (13%). Вторую часть платежа он получает от покупателя в качестве компенсации ранее понесенных расходов (документ не прилагается к договору купли-продажи и налог не взимается).

Продавец платит налог только при продаже жилья, которое находилось в его собственности менее 5 лет (менее 3 лет в случаях, предусмотренных законом).

Эта норма прописана в статье 217.1 Налогового кодекса РФ. Если продаваемая квартира была приобретена более 5 лет назад или продана по цене ниже предыдущей цены покупки (то есть нет реальной прибыли), то нет смысла заключать отдельные договоры на квартиру и улучшения.

✅ Как правильно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений?

Если стороны согласны, составляется предварительный договор на покупку квартиры с описанием всех имеющихся улучшений и их стоимости. Основной договор в большинстве случаев доверяется нотариусу, так как любая неточность в документе может привести к очень серьезным проблемам (потере квартиры или денег). Специалист получает отчет об оценке имущества от независимой оценочной компании. Указанная там сумма прописана в документе.

Стороны договора купли-продажи светильников в квартире заключают отдельный договор. В документе стоимость указывается цифрами и словами. В нем также содержатся все данные о сторонах, участвующих в сделке, объекте продажи и способе передачи средств (наличный, безналичный, через банковскую ячейку).

При подготовке налоговой декларации продавец должен представить ее копии в налоговую инспекцию:

• договор купли-продажи квартиры (повторное соглашение между сторонами не предусматривается, так как сумма, выплачиваемая продавцу, формально компенсирует ранее сделанные инвестиции);
• документы о получении денег на жилье (не на улучшение).

Он также претендует на налоговый вычет (государство предлагает возможность уменьшить налоговую базу).

Налоговая декларация составляется и в том случае, если продавец не получает дохода от бизнеса. Это может произойти, если сумма продажи после вычета 1 миллиона рублей (сумма налогового вычета, предоставляемого государством) меньше или равна «0» (это и есть цель оформления продажи «улучшений»).

Копия договора о продаже улучшений остается у продавца и покупателя. Расписка, написанная от руки синей ручкой, является доказательством получения денег (в случае спора рукописный документ подтвердит, что расписку написал продавец — одной подписи для идентификации недостаточно). Документ не нужно заверять нотариально, однако он будет признан судом, если покупателю понадобится отстаивать свои права при оспаривании сделки.

✅ Риски для покупателя/продавца

Официально оплата улучшений, произведенных продавцом (родственниками), не является обогащением. Это дает возможность законного уменьшения налоговой базы. На практике это очень спорный вопрос. В большинстве случаев продавец указывает только сумму — никто не готов доказывать все расходы, связанные с меблировкой дома. Такая ситуация дает основание налоговым органам применить санкции к продавцу. Они могут быть отменены только судом и при условии, что все документы составлены правильно — стоит проконсультироваться с юристом еще на этапе подготовки документов.

• Покупатели также не освобождены от рисков. Если продавец или его наследники (как вариант — супруг) решат вернуть проданную квартиру и требование будет удовлетворено, суд обяжет их вернуть только сумму, оговоренную в основном договоре. Вопрос доплаты также требует внимания — неточности при составлении договора и расписки могут привести к потере значительной суммы.
• Еще один важный момент — налоговый вычет. При покупке жилья можно компенсировать часть стоимости. Для этого необходимо иметь российское гражданство, проживать в стране не менее шести месяцев за последние 12 месяцев и платить подоходный налог (налог платится не только с зарплаты, но и с других видов дохода, например, с аренды и лизинга). Квартира не должна быть приобретена родственниками или на государственные средства.

По сути, целью является уменьшение налоговой базы — государство возмещает налогоплательщику часть уплаченного в казну подоходного налога. Максимальная сумма налогового вычета на приобретение жилья составляет 2 млн рублей. Налоговая база уменьшается на 13% от этой суммы (260 000 рублей). Если фактическая стоимость квартиры не указана в договоре и составляет менее 2 миллионов, то вся сумма государственной помощи не может быть использована. Например, если квартира была продана за 1 миллион рублей, то вернуть можно только 130 тысяч рублей (в данном случае учитывается фактическая стоимость). Как правило, оплата так называемого «улучшения» составляет почти половину стоимости жилья. Это один из аргументов, выдвигаемых против дополнительного соглашения.

• Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретного дома, потеря части налогового вычета допустима. Оставшаяся сумма может быть использована для покупки другой недвижимости, финансирования образования или лечения. Согласно поправке, вступившей в силу с 1 января 2014 года, оставшаяся сумма вычета не отменяется, а переносится на прочие расходы. До этого момента использовать баланс было невозможно.
• Следующий важный момент касается самих «интегральных улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя части налогового вычета (если сумма, оговоренная в основном договоре, меньше 2 млн рублей), следует убедиться, что «улучшения» представляют интерес и что впоследствии вам не придется платить за ремонт и покупку новой техники и сантехники. Это сделает сделку еще менее выгодной для покупателя.

Если вы покупаете недвижимость, в которой был проведен ремонт, вам следует проверить, законны ли эти изменения. Часто владельцы вносят изменения без разрешения Бюро технической инвентаризации. После этого они могут быть легализованы только судом. Однако если изменения нарушают нормы (например, затрагивают несущие стены), суд постановит восстановить квартиру. Это очень дорогостоящий процесс.

Подведем итоги:

• Неотделимые улучшения — это изменения в жилище с целью его улучшения (бытовая техника, ремонт, реконструкция).
• Продавец и покупатель могут подписать генеральное соглашение о покупке, а также акт на неотделимые улучшения.
• Преимуществом для продавца является отсутствие подоходного налога.
• Для покупателя риски заключаются в недействительности сделки, потере денег и возврате имущества владельцу.
• Перед заключением договора о наследовании неотделимых улучшений необходимо проверить, имеются ли они в наличии.
• Другой вариант — подписать обычный договор купли-продажи.

Продажа «улучшений» отдельно от жилья не противоречит закону напрямую, но вызывает много споров. Все «улучшения» являются неотъемлемой частью имущества и не могут считаться объектами гражданского права в соответствии со статьями 128 и 133 Гражданского кодекса Российской Федерации. При неблагоприятных обстоятельствах сделка может быть признана судом незаконной, притворной, kabale (статьи 168, 170, 179 Гражданского кодекса). Стоит ли заключать договор купли-продажи неотделимых улучшений? Как правильно составить документ и исключить все риски? Местные юристы ответят на эти вопросы.

Здравствуйте.

Если я верно понял из формулировки вопроса, Вас интересует обеспечение интересов покупателя.

По общему правилу расторжение в одностороннем порядке договора как со стороны продавца, так и покупателя невозможно.

«Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором» (п.1 ст. 450 ГК).

Особые основания для расторжения договора или отказа от него могут быть предусмотрены договором, нужно смотреть его условия.

Если они есть, такие основания, можно, например, дополнить соответствующие пункты договора формулировками о том, что продавец обязуется возместить покупателю в определённый срок (например, месяц) с момента предъявления соответствующего требования стоимость произведённых покупателем неотделимых и отделимых улучшений на основании подтверждающих размер стоимости расчетов. 

Так же теоретически есть риск признания сделки недействительной. В таком случае на практике обычно так же взыскивается стоимость неотделимых улучшений, требуется доказывать их наличие и стоимость.